مسکن بازنده بزرگ تورم/ سرمایه‌گذاری روی خانه اشتباه بود؟

اقتصاد آنلاین/ در دهه گذشته، بازار مسکن تهران مسیری پرنوسان، اما متفاوت از تصور عمومی را پشت سر گذاشته است. متوسط قیمت هر متر مربع مسکن از حدود ۴ میلیون تومان در سال ۱۳۹۴ به بیش از ۱۲۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۴ رسیده؛ رشدی چشمگیر که در نگاه نخست می‌تواند نشانه‌ای از سودآوری بالا تلقی شود. اما در مجموع ده ساله بازدهی کمتری نسبت به بازارهایی، چون طلا، ارز و حتی بورس ثبت کرده است به‌طوری‌که بازدهی مسکن حدود ۲۹۰۰ درصد بوده در حالی که طلا و سکه رشد‌های بالای ۱۲ هزار درصد را تجربه کرده‌اند.

بازار مسکن در ایران، همانند بسیاری از بازار‌های مالی و دارایی همواره یکی از گزینه‌های اصلی سرمایه‌گذاری محسوب شده است. این بازار سال‌ها نقش مهمی در حفظ ارزش دارایی و ایجاد بازده برای سرمایه‌گذاران داشته است. با این حال، در چند سال اخیر نشانه‌هایی از کاهش جذابیت آن مشاهده می‌شود؛ موضوعی که توجه بسیاری از فعالان اقتصادی را به مقایسه بازده و رفتار سایر بازار‌ها از جمله طلا، ارز و بورس جلب کرده است.
آیا بازار مسکن در سال‌های گذشته واقعاً عقب‌تر از رقبای خود حرکت کرده است؟ سایر بازار‌ها چه مسیری را طی کرده‌اند و کدام یک بازده بالاتری ارائه داده است؟ موقعیت بازار مسکن در میان گزینه‌های سرمایه‌گذاری چه تغییراتی داشته است؟
خانه در تهران غیرقابل خرید شد؟
داده‌های ارائه شده نشان می‌دهند که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران از حدود ۴ میلیون و ۱۶۸ تومان در سال ۱۳۹۴ به بیش از ۱۲۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۴ رسیده است. این روند صعودی در طول یک دهه بیانگر تورم شدید در بازار مسکن و افزایش قابل توجه هزینه‌های خرید خانه برای شهروندان است. به طور دقیق‌تر در بازه‌ی سال‌های ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۵ رشد قیمت‌ها نسبتا ملایم و تدریجی بوده و قیمت هر متر مربع از ۴.۱۶۸ میلیون تومان به ۴.۳۹ میلیون تومان رسیده است. اما از سال ۱۳۹۶ شتاب رشد قیمت‌ها افزایش یافته و با ورود به سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ شاهد جهش‌های چشمگیر هستیم؛ به طوری که قیمت از حدود ۹.۹ میلیون تومان در سال ۱۳۹۷ به بیش از ۳۰ میلیون تومان در سال ۱۳۹۹ رسید. این جهش‌ها متاثر از جهش‌های ارزی، تورم بالا و تغییرات اقتصادی کلان بوده است.
روند صعودی در سال‌های ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۴ نیز ادامه داشته و قیمت‌ها به ترتیب به ۳۵، ۶۵، ۸۱ و نهایتاً ۱۲۳ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده‌اند. قیمت ۱۲۳ میلیون تومانی مسکن از داده‌های میدانی به دست آمده چرا که بانک مرکزی تنها تا مرداد ماه ۱۴۰۳ آمار مربوط به قیمت مسکن را منتشر کرده است. این افزایش قیمت مسکن نشان دهنده‌ی فشار اقتصادی بر خریداران و اثرگذاری عواملی مانند کاهش قدرت خرید، رشد نقدینگی و کمبود عرضه مسکن است. به طور کلی با توجه به این که وضعیت بازار مسکن تهران به عنوان بازاری با تورم بالا و نوسانات شدید مشاهده می‌شود، اما باید به نرخ رشد آن در طی این سال‌ها نیز نگاهی انداخت.

مسکن زیر سایه شوک‌های اقتصادی
نرخ رشد قیمت مسکن در طی ۱۰ سال گذشته مشخص می‌کند که از سال ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶ روند رشد نسبتاً ملایم و کنترل‌شده‌ای مشاهده می‌شود؛ به‌طوری‌که رشد سالانه از حدود ۲ درصد در سال ۱۳۹۴ به حدود ۳۱ درصد در سال ۱۳۹۶ افزایش می‌یابد. با این‌حال از سال ۱۳۹۷ به‌بعد بازار وارد دوره‌ای از جهش‌های قابل‌توجه می‌شود. سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ اوج این افزایش‌ها هستند؛ جایی که نرخ رشد به‌ترتیب به حدود ۷۳ درصد، ۴۴ درصد و نهایتاً در سال ۱۳۹۹ به رقم بی‌سابقه‌ی ۱۱۰ درصد می‌رسد. در سال ۱۳۹۷ همزمان با خروج آمریکا از برجام و بازگشت تحریم‌ها شاهد جهش‌های ارزی بوده‌ایم که در این همین سال‌ها نرخ رشد قیمت مسکن نیز روندی صعودی به خود گرفته و به ۷۳ درصد رسیده است.
در سال ۱۴۰۰ با افت رشد و رسیدن به حدود ۱۶ درصد نشانه‌هایی از آرامش نسبی دیده شد، اما این وضعیت پایدار نبود و سال ۱۴۰۱ دوباره با رشد بیش از ۸۵ درصدی همراه شد. در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ بازار وارد یک دوره سردتر می‌شود و رشد قیمت کاهش می‌یابد. در نهایت، سال ۱۴۰۴ دوباره رشد قابل‌توجهی نزدیک به ۳۹ درصد ثبت کرده که نشان‌دهنده ادامه‌دار بودن نوسانات در این بازار است.

مسکن زیر سایه بازار‌های موازی
با نگاهی به نرخ رشد و بازدهی بازار‌های مختلف طی ۱۰ سال گذشته می‌توان مشاهده کرد که بازار مسکن نسبت به سایر بازار‌ها عملکرد ضعیف‌تری داشته است. طبق داده‌ها، بازدهی دلار حدود ۳۶۸۷ درصد، طلای ۱۸ عیار ۱۲۹۹۲ درصد، سکه امامی ۱۳۹۴۴ درصد و بورس ۵۵۷۸ درصد بوده است؛ درحالی‌که بازار مسکن تنها ۲۹۱۸ درصد رشد ثبت کرده است.
این مقایسه نشان می‌دهد که مسکن، برخلاف تصور رایج مبنی بر پربازده بودن همیشگی در دهه اخیر از سایر بازار‌ها عقب‌تر بوده است. علاوه بر آن در دو تا سه سال اخیر نیز نشانه‌هایی از کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در این بازار دیده می‌شود؛ به‌طوری‌که نرخ رشد مسکن نسبت به دوره‌های جهش گذشته کاهش یافته و فاصله آن با بازدهی بازار‌هایی مانند طلا و سکه بیشتر شده است.
به‌طور کلی، بازار مسکن در سال‌های اخیر بیش از گذشته تحت تأثیر رکود معاملاتی، کاهش قدرت خرید و محدودیت‌های مالی قرار گرفته و همین موضوع باعث شده که نسبت به سایر بازار‌های سرمایه رشد کمتری را تجربه کند.
بررسی داده‌های چند سال اخیر نشان می‌دهد بازار مسکن از نظر بازده اسمی و سرعت رشد قیمت‌ها نسبت به سایر بازار‌ها در برخی دوره‌ها عقب‌تر بوده است. بازار‌هایی مانند طلا و ارز در دوره‌های جهش تورمی، رشد‌های سریع‌تر و پرنوسان‌تری را تجربه کرده‌اند و بورس نیز هرچند با ریسک بالا همراه بوده، اما در مقاطعی بازدهی به مراتب بیشتری نسبت به مسکن ارائه داده است.

چرا مسکن دیگر جذابیت ندارد؟
با بررسی بازدهی بازار‌های مختلف در ده سال گذشته می‌توان دید که بازار مسکن نسبت به سایر بازار‌ها عقب‌تر بوده است. یکی از مهم‌ترین دلایلی که بازار مسکن در سال‌های اخیر جذابیت خود را از دست داده کاهش قدرت خرید مردم است. افزایش شدید قیمت مسکن باعث شده بخش بزرگی از خانوار‌ها عملاً از توان خرید یا حتی سرمایه‌گذاری در این بازار خارج شوند.
از طرف دیگر، سرمایه‌گذاران برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به سمت بازار‌های جذاب‌تر و نقدشونده‌تری مانند طلا، سکه و حتی دلار حرکت کرده‌اند؛ بازار‌هایی که در ده سال گذشته بازدهی بسیار بالاتری نسبت به مسکن داشته‌اند. همین جابه‌جایی سرمایه و کاهش تقاضای واقعی، موجب شده بازار مسکن نسبت به گذشته کم‌رمق‌تر و کم‌بازده‌تر ظاهر شود. در سال‌های اخیر، بازار مسکن در ایران نتوانسته مانند بازار‌های طلا، دلار، سکه یا حتی بورس سود قابل توجهی برای سرمایه‌گذاران فراهم کند.