تورم مسکن تا ۱۴۰۵

دنیای اقتصاد/متوسط قیمت آپارتمان‌های تهران در آذر به ۱۰۸‌میلیون و ۳۰۰‌هزار‌تومان رسید؛ ۰.۴‌درصد رشد ماهانه و ۲۲‌درصد افزایش از ابتدای سال داشته است.

معاملات خرید آپارتمان در تهران، بدون رشد قیمت، در حال افزایش است. ثبات نسبی قیمت مسکن به‌رغم تحرک بازار، آن هم در شرایطی که «قیمت دلاری ملک» همچنان پایین‌تر از سطح متوسط خود است، این پرسش را به ذهن متبادر می‌سازد که «چرا انتظارات برای جبران جاماندگی بازار مسکن از روند قیمت‌ در بازارهای موازی، عمل نمی‌کند؟» بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به سطح میانگین قیمت مسکن در آذر و مقایسه آخرین نرخ بازدهی ۷ بازار دارایی، به این پرسش پاسخ داده است.
 
گروه مسکن و شهری:  معاملات مسکن در ماه پایانی پاییز، به لحاظ رشد نسبی حجم خرید آپارتمان، از آبان سبقت گرفت اما فروش‌ها با سطح میانگین قیمت ماه قبل انجام شد؛ دوگانگی بین روند نبض معاملات و قیمت، آن‌هم در شرایطی که بازار ملک در مسیر بازدهی بازارهای 1404، همواره «عقب» بوده و «جامانده» است، پرسش‌برانگیز شده‌است. اواسط پاییز امسال، یک ماه بعد از شروع خفیف تحرک معاملاتی در بازار مسکن، توجه‌ها به سمت «قیمت دلاری مسکن» متمرکز شد و با توجه به اینکه سطح قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در آبان به کف سال‌های اخیر نزدیک شده‌بود، یعنی به زیر 850 دلار رسیده بود، برای بخشی از تقاضای سرمایه‌ای محرز شد که «رکود سنگین معاملات مسکن در نیمه اول امسال، به‌خصوص در تابستان در کنار افت محسوس قیمت اسمی مسکن در ماه‌های خرداد و تیر و ثبات در ماه‌های بعد»، باعث‌شده قیمت مسکن از قیمت دلار و احتمالا قیمت دیگر دارایی‌ها جا بماند و بنابراین احتمال «بازتنظیم» آن در ماه‌های آینده وجود دارد. به‌رغم انتظارات برای رشد قیمت مسکن، اما در آذرماه با اینکه تحرکات خرید آپارتمان در مناطقی از تهران محسوس‌تر از آبان بود، قیمت مسکن تقریبا بدون تغییر ماند.

شاخص مسکن «دنیای‌اقتصاد» که متوسط «قیمت‌ پیشنهادی» فروش آپارتمان در مناطق 22‌گانه شهر تهران را در پایان هر ماه سنجش می‌کند، در پایان آذرماه در سطح مترمربعی 108‌میلیون و 300‌هزار‌تومان قرارگرفت. میانگین قیمت در آذر فقط 0.4‌درصد نسبت به آبان افزایش پیدا کرده‌است که این تورم ماهانه در مقایسه با رشد 2.7‌درصدی در آبان و 2.9‌درصدی در مهر، بیانگر «تمایل بازار مسکن به ثبات قیمت» است؛ آن‌هم در شرایطی که هرقدر پاییز پیش‌رفت حجم تقاضای خرید واحد مسکونی در مناطقی از تهران و برای دسته‌ای از آپارتمان‌ها به شکل محسوسی افزایش‌یافت. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره پشت‌صحنه تفاوت نبض معاملات و قیمت مسکن در ماه گذشته نشان می‌دهد، چون خریدها از جنس «مصرفی» و «تبدیل آپارتمان» بوده و در عین‌حال «زمین سرمایه‌گذاری در سایر بازارهای دارایی» از چشم‌انداز روشن برای کسب سود موردانتظار سرمایه‌گذاران برخوردار است، فعلا زمینه «رشد محسوس قیمت مسکن» حتی در مقطعی که خرید و فروش‌ها افزایش‌یافته، وجود ندارد.

 «مسکن» آخرین بازار در «بازدهی»
بازار مسکن در آذرماه، هم در بازدهی ماهانه و هم در بازدهی 12ماهه، «جایگاه آخر» را به خود اختصاص داد. در آذر ماه، بازار سهام در رتبه اول بازدهی ماهانه، با نرخ 23‌درصد قرارگرفت و پس‌از آن به‌ترتیب، سکه و طلا با نرخ‌های یکسان 19‌درصد، دلار با نرخ رشد قیمت 14.5‌درصد و حتی صندوق درآمد ثابت با نرخ 2.6‌درصد و بالاخره بازار پول با نرخ سود 2‌درصد در جایگاه‌های بعدی ایستادند. مسکن اما با نرخ رشد ماهانه زیر نیم‌درصد، پایین‌ترین بازدهی را داشت. در فاصله ابتدای سال‌جاری تا پایان پاییز نیز بازار طلا با نرخ بازدهی 177‌درصد، سکه با نرخ 160‌درصد، دلار با 70‌درصد، بورس با نرخ بازدهی 56‌درصد، صندوق‌های درآمد ثابت با نرخ 36‌درصد و بازار پول با نرخ 25‌درصد در جایگاه‌های برتر قرارگرفتند اما بازار مسکن با رشد قیمت 22‌درصد، در انتهای این رنکینگ  12 ماهه ایستاد.

سعید اسلامی‌بیدگلی، کارشناس اقتصادی و صاحب‌نظر در بازارهای سهام و مسکن، در تحلیل این وضعیت بازدهی ملک به «دنیای‌اقتصاد» گفت: یک چالش بسیار بارز در بازار معاملات مسکن برای خرید آپارتمان در جایی مثل شهر تهران، رقم بسیار بزرگ «بودجه مورد‌نیاز برای انجام معامله» است. این موضوع از یک‌سو و بازدهی مناسب بازارهای رقیب در ماه‌های قبل، جلوی ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن را به‌نوعی گرفته‌است و در عین حال، معاملاتی که انجام می‌شود نیز چون در حجم پایینی قرار دارند، بر رشد قیمت اثر محسوسی نگذاشته است. اسلامی‌بیدگلی چشم‌انداز بازار مسکن و رشد قیمت تا انتهای سال‌1404 را «ادامه رشد محدود حجم معاملات آپارتمان طی ماه‌های آتی بدون افزایش شدید قیمت» توصیف کرد.

دکتر تیمور رحمانی، اقتصاددان نیز در پاسخ به این پرسش «دنیای‌اقتصاد» مبنی‌بر اینکه «چگونه می‌توان جاماندگی بازار مسکن در روند تنظیم قیمت با بازارهای موازی را تشخیص داد و چشم‌انداز قیمت آپارتمان از این منظر چه تصویری را نشان می‌دهد؟» گفت: رشد نقدینگی عامل اصلی تورم مسکن بوده‌است. نگاه به روند بلندمدت رشد نقدینگی و رشد قیمت مسکن بیانگر آن است که در مقطع فعلی، این بازار شرایط لازم برای جذب بخشی از نقدینگی را ندارد و در مقابل، بازارهای موازی دیگر از جمله بازار سهام محل ورود سرمایه‌ها شده‌اند. تغییر جهت نقدینگی به سمت بازار مسکن یا انعکاس رشد نقدینگی بر قیمت، تابعی از پارامترهای مختلف و شرایط اقتصادی بازارها و ریسک‌های پیش‌رو است. به‌نظر می‌رسد تا زمانی‌که بازار سهام برای سرمایه‌گذاران جذابیت مناسب را دارد، احتمال ورود حجم بالای سرمایه به بازار معاملات ملک پایین باشد.

 7 پارامتر اثرگذار بر تورم مسکن
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، 7پارامتر در ماه‌های آینده، بیشترین تاثیر را بر نبض بازار معاملات مسکن و رشد قیمت خواهندداشت. این پارامترها شامل «قیمت دلاری آپارتمان»، «رشد نقدینگی»، «وضعیت بازار ارز»، «طلای جهانی و اثر آن بر قیمت طلا و سکه»، «وضعیت بازار سرمایه»، «توان مالی خریداران ملک» و «عرضه فایل» است.
قیمت دلاری آپارتمان پایین‌تر از سطح متعارف است و در عین‌حال، رشد قیمت مسکن از سال‌70 تاکنون کمتر از رشد حجم نقدینگی بوده‌است. این دو پارامتر، انتظارات برای بازتنظیم نسبت قیمت مسکن با سطح سایر قیمت‌های دارایی را تقویت می‌کند، اما در سمت دیگر، چشم‌انداز بازارهای ارز و طلا از تکرار رخدادهای اخیر در آینده حکایت دارد که در این‌صورت می‌تواند «مقصد اصلی سرمایه‌گذاران» را همین دو محل در مقایسه با بازار مسکن نشان دهد.

همچنین تصمیمات اقتصادی سیاستگذار در حوزه بازار سرمایه در ماه‌های اخیر، چشم‌انداز بازدهی بورس را روشن نشان می‌دهد و بنابراین طبق پیش‌بینی کارشناسان، بازدهی بورس در ماه‌های پایانی سال‌ می‌تواند مثل ماه‌های اخیر، این بازار را در صدر نگه دارد که این نیز احتمال تحقق «سناریوی ثبات نسبی قیمت مسکن» را بالا برآورد می‌کند. قدرت خرید واحد مسکونی با توجه به نبود وام مسکن کارآمد برای خیلی از افراد حتی بخشی از سرمایه‌گذاران نیز پایین است. با این حال، انتظار «بازتنظیم» بازار مسکن با توجه به «قیمت دلاری» احتمال دارد تمایل به‌فروش را کاهش دهد. به‌نظر می‌رسد با توجه به پیش‌بینی کارشناسان اقتصادی صاحب‌نظر در زمینه بازارها، سناریوی بعید برای تورم مسکن در ماه‌های آتی، می‌تواند «رشد هیجانی قیمت» باشد.

 در بازار مسکن چه می‌گذرد؟
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» بر اساس روایت واسطه‌های ملکی و داده‌های موجود در بازار نشان می‌دهد؛ بازار مسکن در آذرماه، در ادامه تحرکاتی که از ابتدای پاییز آغاز شده‌بود، با وجود ثبات نسبی قیمت‌ها، افزایش محسوسی در حجم معاملات را تجربه کرده‌است. هرچند شدت و الگوی این تحرک در مناطق مختلف تهران متفاوت بوده‌است و اگرچه رشد معاملات به‌معنای رونق بازار یا عبور از رکود مسکن نیست، اما پس از رکود عمیقی که در تیرماه و همزمان با جنگ ۱۲روزه، بازار را تقریبا متوقف کرد و سایه آن تا اواخر تابستان بر معاملات مسکن سنگینی می‌کرد، از ابتدای مهرماه نشانه‌هایی از تحرک در بازار مشاهده شد؛ تحرکی که در آبان بیشتر شد و در آذرماه نیز ادامه داشت. این تحرکات البته به‌صورت یکنواخت در همه مناطق شهر بروز نکرد و به شکل پراکنده در مناطق مختلف تهران خود را نشان‌داد. براساس روایت واسطه‌های ملکی، در یک نمونه، منطقه‌۵ در یک ماه گذشته گرم‌ترین بازار معاملات مسکن تهران را تجربه کرده‌است؛ به‌گونه‌ای که به گفته فعالان این منطقه، انتظار می‌رود این روند دست‌کم تا اواخر زمستان ادامه یابد.

بررسی‌ها همچنین از تغییر رفتار هر دو سمت بازار، یعنی عرضه و تقاضا، حکایت دارد. ثبات نسبی قیمت مسکن طی یک سال‌اخیر، در کنار نوسانات شدید نرخ ارز و طلا در ماه‌های گذشته، باعث‌شده «تقاضای مصرفی» پس از وقفه‌ای حدودا 2ساله، در غیاب تقاضای سرمایه‌ای به‌طور معناداری به بازار مسکن بازگردد. در این میان، متقاضیان «تبدیلی» بیشترین سهم را در معاملات به خود اختصاص‌داده و به خریداران اصلی بازار مسکن تهران تبدیل شده‌اند.

در مقابل، در سمت عرضه، رفتار معکوسی مشاهده می‌شود. به‌دلیل نوسانات بازارهای موازی و نااطمینانی نسبت به مسیر آتی قیمت‌ها، بخشی از عرضه‌کنندگان، به‌ویژه در مناطق جنوبی‌شهر، فروش آپارتمان‌های خود را به‌طور موقت متوقف‌کرده و در وضعیت انتظار قرار گرفته‌اند؛ انتظاری که عمدتا ناشی از احتمال تغییرات قیمتی مسکن در ماه‌های آینده و متاثر از تحولات بازار ارز و طلا است. با وجود آنکه شرایط فعلی بازار تا حدی به‌نفع مصرف‌کنندگان رقم خورده و فرصت مناسبی برای متقاضیان «تبدیلی» فراهم کرده‌است، همچنین امکان ورود خانه‌اولی‌ها به بازار خرید واحدهای ریزمتراژ، عمدتا قدیمی و با قیمت‌های زیر ۳‌میلیارد‌تومان ایجادشده و همین موضوع به تحرک معاملات از پاییز امسال دامن زده است، اما «تقاضای سرمایه‌ای» کم‌ترین سهم را از خرید مسکن به خود اختصاص داده‌است. بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاران، با توجه به بازدهی بالای بازارهای موازی به‌ویژه طلا، همچنان تمایلی به ورود به معاملات آپارتمان ندارند.

به گفته واسطه‌های ملکی، توقف ورود سرمایه در بازاری که نزدیک به دو سال ‌از ثبات نسبی برخوردار بوده، به‌معنای عقب‌ماندن از بازدهی بازارهای پرنوسانی همچون ارز، طلا و سهام است. در عین‌حال، تحرک معاملات در آذرماه در مناطق مختلف شهر با شدت‌های متفاوتی همراه بوده‌است. منطقه‌۵ بیشترین افزایش حجم معاملات را تجربه کرده؛ به‌طوری که به گفته یکی از واسطه‌های ملکی این منطقه، تعداد معاملات از زیر 10 فقره در شهریورماه به نزدیک ۳۰ معامله در آذرماه رسیده و برآوردها از تداوم این روند تا اواخر زمستان حکایت دارد. در مقابل، در مناطق جنوبی شهر، این تحرک کمتر به‌چشم می‌خورد و اگرچه معاملات پاییزی نسبت به تابستان افزایش‌یافته، اما در مقایسه با مناطق مرکزی، حجم معاملات پایین‌تر بوده و رکود در این مناطق همچنان محسوس است.