اضطراب خانه‌به‌دوشان؛ گزارش‌های میدانی از وضعیت هشدار‌دهنده بازار مسکن

شرق/در بازار مسکن ایران، گاهی یک شوک کوتاه‌مدت می‌تواند اثراتی ماندگارتر از سال‌ها سیاست‌گذاری بر جا بگذارد. جنگ ۱۲روزه، اگرچه از نظر زمانی محدود بود، اما ردپای آن هنوز در یکی از حساس‌ترین بازارهای اقتصاد کشور دیده می‌شود؛ بازاری که پیش از آن هم با تورم، رکود و کاهش قدرت خرید دست‌به‌گریبان بود و حالا وارد مرحله‌ای تازه از انتظار شده است.

در بازار مسکن ایران، گاهی یک شوک کوتاه‌مدت می‌تواند اثراتی ماندگارتر از سال‌ها سیاست‌گذاری بر جا بگذارد. جنگ ۱۲روزه، اگرچه از نظر زمانی محدود بود، اما ردپای آن هنوز در یکی از حساس‌ترین بازارهای اقتصاد کشور دیده می‌شود؛ بازاری که پیش از آن هم با تورم، رکود و کاهش قدرت خرید دست‌به‌گریبان بود و حالا وارد مرحله‌ای تازه از انتظار شده است.
مسکن پس از این جنگ، نه فرو ریخته و نه جان تازه‌ای گرفته؛ در وضعیتی معلق ایستاده که تصمیم‌گیری را برای همه بازیگرانش دشوار کرده است. نشانه‌های این تعلیق را می‌توان در سکوت معاملات دید.
خریدوفروش در بسیاری از مناطق به حداقل رسیده و فایل‌ها روی هم انباشته شده‌اند، بی‌آنکه به قرارداد ختم شوند. خریداران مصرفی، با تردید وارد بازار می‌شوند؛ تردیدی که ریشه در نااطمینانی سیاسی، کاهش استطاعت مالی و ترس از آینده‌ای نامعلوم دارد. فروشندگان نیز در دوراهی مانده‌اند: از یک‌ سو فشار نقدینگی و از سوی دیگر امید به بازگشت ثبات. حاصل این کشمکش، تثبیت قیمت‌ها در سطوح بالا و قفل‌شدن گردش بازار است؛ همان ترکیبی که اقتصاددانان از آن به ‌عنوان رکود تورمی یاد می‌کنند. در این میان، فشار اصلی به بخش اجاره منتقل شده است.

ناتوانی بخش بزرگی از خانوارها برای ورود به بازار خرید، تقاضا برای اجاره را افزایش داده و اجاره‌بها را به یکی از جدی‌ترین دغدغه‌های معیشتی طبقه متوسط و کم‌درآمد تبدیل کرده است. سهم مسکن از درآمد خانوارها بزرگ‌تر شده و جابه‌جایی‌های اجباری به واحدهای کوچک‌تر یا مناطق حاشیه‌ای، به واقعیتی روزمره بدل شده است. حتی نشانه‌هایی از خروج تدریجی بخشی از معاملات اجاره از چارچوب رسمی دیده می‌شود؛ روندی که ناامنی حقوقی را تشدید می‌کند. بازار مسکن البته یکدست واکنش نشان نداده است. در بخش واحدهای لوکس، نااطمینانی و رکود، برخی مالکان را به تعدیل قیمت واداشته؛ کاهش‌هایی مقطعی که بیشتر از سر نیاز به نقدینگی بوده تا تغییر بنیادین ارزش دارایی. در مقابل، بازار میان‌رده که مقصد اصلی تقاضای مصرفی است، به دلیل شکاف عمیق میان قیمت و درآمد، انعطاف کمتری نشان داده و در وضعیت انتظار باقی مانده است.
هم‌زمان، سازندگان و سرمایه‌گذاران نیز محتاط‌تر از همیشه عمل می‌کنند. افت سرمایه‌گذاری، کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی و توقف یا کندشدن پروژه‌های جدید، از سایه سنگین نااطمینانی بر سر بخش تولید مسکن حکایت دارد.
این احتیاط، اگرچه واکنشی طبیعی به شرایط فعلی است، اما می‌تواند بذر کمبود عرضه و تورم آینده را در دل بازار بکارد. آن هم در شرایطی که آمار رسمی حاکی از آن است که نزدیک به یک‌سوم جمعیت کشور فاقد مسکن و ساکن بافت فرسوده و حاشیه شهرها هستند و بیش از ۵۱ درصد جمعیت تهران مستأجر به شمار می‌آیند. همچنین سهم مسکن از سبد هزینه خانوار ایرانی تا ۷۰ درصد هم می‌رسد.

‌رکود خرید، رونق اجاره
در سایه این رکود، فشار اصلی به بازار اجاره منتقل شده است. کاهش قدرت خرید خانوارها و ناتوانی بخش بزرگی از متقاضیان در ورود به بازار خرید، تقاضا برای اجاره را افزایش داده و همین مسئله، اجاره‌بها و مبالغ رهن را در بسیاری از شهرها بالا برده است. برای بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد و حتی طبقه متوسط، مسکن حالا سهم بزرگ‌تری از درآمد ماهانه را می‌بلعد؛ سهمی که گاه تا مرز ناپایداری معیشت پیش می‌رود. افزایش اجاره‌بها، برخی خانواده‌ها را ناچار کرده به واحدهای کوچک‌تر یا مناطق حاشیه‌ای نقل مکان کنند. این جابه‌جایی‌های اجباری فقط یک تغییر مکانی نیست، بلکه نشانه‌ای روشن از تنگ‌ترشدن حلقه فشار اقتصادی بر مستأجران است. در همین حال، بخشی از معاملات اجاره به‌تدریج از بازار رسمی فاصله گرفته و به توافق‌های غیررسمی کشیده شده است؛ روندی که ریسک‌های حقوقی را افزایش و امنیت طرفین قرارداد را کاهش می‌دهد.

‌کوچ سرمایه و احتیاط سازندگان
رفتار سرمایه‌گذاران نیز پس از جنگ تغییر محسوسی کرده است. سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت در بازار مسکن به‌شدت کاهش یافته و بخشی از نقدینگی به سمت بازارهای موازی مانند ارز و طلا حرکت کرده است. برای سرمایه‌گذارانی که به‌دنبال سود سریع بودند، بازار مسکن دیگر جذابیت گذشته را ندارد. نوسان متغیرهای کلان اقتصادی، تورم بالا و نبود چشم‌انداز روشن، ریسک این بازار را افزایش داده است. بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، در فصل بهار امسال حدود ۲۰ هزار میلیارد تومان سرمایه از بازار مسکن خارج شده و فعالان صنعت ساخت‌وساز می‌گویند این روال در تابستان و پس از جنگ ۱۲روزه ایران و اسرائیل تشدید شده است. در حوزه ساخت‌وساز و پروژه‌های بزرگ نیز احتیاط بر تصمیم‌ها سایه انداخته است. بسیاری از سازندگان ترجیح داده‌اند پروژه‌های جدید را آغاز نکنند یا اجرای طرح‌های موجود را با سرعت کمتری پیش ببرند. 

‌تغییر آرام تقاضا و مفهوم امنیت
جنگ‌ فقط قیمت‌ها و حجم معاملات را تحت تأثیر قرار نداد، بلکه الگوی تقاضا را نیز به‌تدریج تغییر داد. بخشی از خانوارها، به‌ویژه در کلان‌شهرها، انتخاب محل سکونت خود را بیش از گذشته به مفهوم احساس امنیت گره زده‌اند. این تغییر، اگرچه در کوتاه‌مدت پراکنده و محدود به نظر می‌رسد، اما می‌تواند در بلندمدت بر مسیر سرمایه‌گذاری و حتی جغرافیای تقاضای مسکن اثرگذار باشد. در برخی مناطق کم‌ریسک‌تر یا خارج از کانون‌های پرتنش، تقاضا دیگر صرفا تابع قیمت نیست. نزدیکی به زیرساخت‌های پایدار، دسترسی بهتر و آرامش روانی، به متغیرهایی تبدیل شده‌اند که در تصمیم‌گیری خانوارها نقش پررنگ‌تری دارند. این جابه‌جایی آرام تقاضا، می‌تواند در آینده به تغییر الگوی ساخت‌وساز و تمرکز سرمایه در برخی مناطق خاص منجر شود.

‌وضعیتی نامعلوم برای بازار مسکن
چشم‌انداز بازار مسکن، بیش از هر چیز به مسیر تحولات سیاسی و اقتصادی وابسته است. در نگاه خوش‌بینانه، کاهش تنش‌ها و آغاز فرایند بازسازی می‌تواند به بازگشت تدریجی اعتماد کمک کند. تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام، افزایش مشارکت بخش خصوصی و بهبود فضای کلان اقتصادی، عواملی هستند که می‌توانند به تحرک آرام بازار بینجامند. در چنین فضایی، رشد قیمت‌ها به‌جای جهش‌های هیجانی، به‌صورت تدریجی و منطقی اتفاق می‌افتد و بازار، به‌ویژه در بخش واحدهای کوچک و میان‌رده، نشانه‌هایی از رونق نسبی نشان می‌دهد. در سناریوی بدبینانه، تداوم نااطمینانی و طولانی‌شدن فضای تنش، بازار مسکن را در رکود تورمی عمیق‌تری نگه می‌دارد. خروج سرمایه، توقف پروژه‌های جدید و کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری، از پیامدهای این مسیر خواهد بود. در این وضعیت، قیمت‌ها ممکن است در سطوح بالا باقی بمانند، اما معاملات واقعی همچنان محدود می‌ماند و فشار بر بازار اجاره تشدید می‌شود؛ فشاری که بیش از همه، متوجه خانوارهای کم‌درآمد و طبقه متوسط خواهد بود. بازار مسکن پس از جنگ، امروز بیش از هر زمان دیگری به بازاری تبدیل شده که تصمیم‌ها در آن بااحتیاط گرفته می‌شود. خریداران، فروشندگان و سرمایه‌گذاران، همگی چشم به آینده‌ای دوخته‌اند که هنوز نشانه‌های روشنی از ثبات در آن دیده نمی‌شود؛ آینده‌ای که می‌تواند میان بازسازی تدریجی و تداوم رکود، یکی از این دو مسیر را پررنگ‌تر کند، اما در هر حال، بازار را برای مدتی در وضعیت انتظار نگه خواهد داشت.

‌مسکن در تعلیق نااطمینانی
بازار مسکن ایران در مقطعی ایستاده که بیش از هر زمان دیگری، نشانه‌های دوگانه و متناقض از خود بروز می‌دهد. از یک‌ سو، آمارها از رکود سنگین معاملات، افت محسوس سرمایه‌گذاری و عقب‌نشینی سازندگان حکایت دارد و از سوی دیگر، قیمت‌ها چه به‌واسطه تورم نهاده‌ها و چه به دلیل انتظارات تورمی تمایلی به عقب‌نشینی نشان نمی‌دهند. نتیجه، بازاری است که نه فرومی‌ریزد و نه جان می‌گیرد؛ بازاری معلق میان کاهش قدرت خرید و افزایش مداوم هزینه‌های تولید. یکی از شاخص‌هایی که این وضعیت را به‌خوبی بازتاب می‌دهد، افت دلاری قیمت مسکن است. بازاری که سال‌ها با معیار دلاری حدود هزار‌و ۱۰۰ تا هزار‌و 200 دلار برای هر مترمربع سنجیده می‌شد، حالا به گفته فعالان و تحلیلگران، به محدوده ۸۰۰ دلار رسیده است. این افت، در نگاه نخست می‌تواند نشانه‌ای از ارزندگی تلقی شود، اما در بطن خود پرسشی جدی‌تر را طرح می‌کند: آیا کاهش دلاری قیمت مسکن، به معنای ایجاد فرصت خرید است یا صرفا بازتاب رکودی عمیق که توان ورود بخش بزرگی از جامعه به بازار را از میان برده است؟

این پرسش در شرایطی مطرح می‌شود که هم‌زمان، صدور پروانه‌های ساختمانی با افتی کم‌سابقه مواجه شده است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران در تابستان امسال نسبت به تابستان سال گذشته صدور پروانه‌های ساختمانی ۳۱.۸ درصد کاهش داشته است که یکی از شدیدترین افت‌ها در سال‌های اخیر محسوب می‌شود. همچنین بر اساس گزارش شاخص محیط کسب‌وکار اتاق ایران، بخش مسکن در تابستان امسال بدترین وضعیت را در هفت سال گذشته پشت سر گذاشته است. این در حالی است که تابستان فصل اوج ساخت‌وساز و عرضه مسکن به شمار می‌آید.

این اعداد فقط یک شاخص آماری نیستند، بلکه هشداری جدی درباره وضعیت تولید مسکن به شمار می‌رود. صنعتی که سال‌ها یکی از موتورهای پیشران اقتصاد شهری محسوب می‌شد، حالا به نقطه‌ای رسیده که بسیاری از فعالان آن از ورشکستگی عملی سخن می‌گویند. در شرایطی که هزینه ساخت از قیمت‌های قابل تحقق در بازار پیشی گرفته، انگیزه برای آغاز پروژه‌های جدید به حداقل رسیده و سازندگان ترجیح می‌دهند دست نگه دارند. آنچه این وضعیت را پیچیده‌تر می‌کند، شکاف فزاینده میان تورم عمومی و تورم بخش مسکن است. در حالی که تورم عمومی اقتصاد در دی‌ماه حدود ۶۰ درصد اعلام شد، برآورد فعالان صنعت ساختمان نشان می‌دهد تورم نهاده‌های ساختمانی به محدوده ۸۰ درصد رسیده است.
افزایش قیمت مصالح، زمین، دستمزد و هزینه‌های جانبی ساخت، تولید مسکن را به فعالیتی پرریسک و کم‌سود تبدیل کرده؛ فعالیتی که دیگر جذابیت گذشته را برای سرمایه‌گذاران ندارد. در چنین فضایی، رکود معاملات نه نشانه کنترل تورم، بلکه حاصل ریزش تقاضای مؤثر است. بخش قابل‌ توجهی از خانوارها، به‌ویژه در دهک‌های میانی و پایین، عملا از بازار خرید مسکن حذف شده‌اند. قیمت‌ها به دلیل چسبندگی رو به بالا و فشار هزینه‌ها حاضر به عقب‌نشینی نیستند و نتیجه، بازاری است با فایل‌های فروش فراوان، بازدیدهای محدود و قراردادهایی که به‌ندرت نهایی می‌شوند. قفل‌شدگی بازار، بیش از آنکه محصول سیاست‌گذاری موفق یا ناموفق باشد، بازتاب کاهش استطاعت خرید است.

‌پیشامدهایی که بلای جان آینده شد!
سایه نااطمینانی سیاسی و منطقه‌ای نیز این وضعیت را تشدید کرده است. پس از تنش‌های اخیر، نوعی تردید و بدبینی نسبت به آینده شکل گرفته که خود را در رفتار محتاطانه خریداران، فروشندگان و حتی سازندگان نشان می‌دهد. این تردید، نه به تعدیل قیمت‌ها، بلکه به کاهش معاملات انجامیده و بازار را بیش از پیش در وضعیت انتظار فرو برده است. در چنین شرایطی، افت دلاری قیمت مسکن بیش از آنکه نشانه دسترس‌پذیری باشد، بیانگر کاهش شدید قدرت خرید است؛ چراکه درآمد خانوارها با سرعت تورم و قیمت دارایی‌ها همگام نشده است.
در کنار رکود فعلی، کاهش ساخت‌وساز زنگ خطری برای آینده بازار محسوب می‌شود.
رکود امروز در تولید، می‌تواند کمبود عرضه فردا را تشدید کند؛ کمبودی که در صورت بازگشت نسبی تقاضا، خود را در قالب جهش‌های قیمتی نشان خواهد داد. 

این تضاد، یکی از ویژگی‌های اصلی بازار مسکن در شرایط کنونی است: بازاری که هم‌زمان در رکود معاملاتی به سر می‌برد، اما بذر تورم آینده را در دل خود می‌کارد. تحلیل آینده بازار مسکن، بیش از هر زمان دیگری به سناریوهای کلان سیاسی و اقتصادی گره خورده است. کارشناسان معمولا سه سناریوی اصلی را پیش‌روی بازار ترسیم می‌کنند: وقوع جنگ، تداوم وضعیت نه جنگ و نه صلح و در نهایت، دستیابی به توافق در مذاکرات. در سناریوی نخست، یعنی شعله‌ورشدن دوباره جنگ، بازار مسکن با رکودی عمیق و نوعی جمود کامل مواجه خواهد شد.
معاملات تقریبا متوقف می‌شود، تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای عقب‌نشینی می‌کند و بازار در وضعیت انتظار مطلق فرو می‌رود. 

‌کاهش تقاضا، مانع رونق معاملات
در سناریوی دوم، یعنی تداوم وضعیت فعلی، بازار مسکن همان الگویی را ادامه می‌دهد که در ماه‌های اخیر تجربه کرده است: رکود تورمی. تورم بالا، هزینه‌های ساخت را بالا نگه می‌دارد و هم‌زمان، ضعف قدرت خرید خانوارها مانع از رونق معاملات می‌شود. قیمت‌ها بالا می‌مانند، اما بازار جان نمی‌گیرد و حرکت آن فرسایشی و کند خواهد بود. سناریوی سوم، یعنی دستیابی به توافق، تصویری متفاوت ترسیم می‌کند. در این تحلیل، توافق می‌تواند به کاهش محسوس قیمت ارز و طلا منجر شود و مسیر حرکت سرمایه‌ها را تغییر دهد. در شرایطی که جذابیت بازارهای موازی کاهش می‌یابد، بخشی از نقدینگی سرگردان می‌تواند به سمت بازار ملک بازگردد. از این منظر، توافق نه به معنای کاهش قیمت اسمی مسکن، بلکه می‌تواند به رونق قیمتی و افزایش معاملات بینجامد؛ فرایندی که برخی فعالان بازار را به این جمع‌بندی رسانده که سال ۱۴۰۵ می‌تواند سال مسکن باشد. بررسی‌های قیمتی نیز این نگاه را تقویت می‌کند. مسکن تهران در سال‌های اخیر از منظر دلاری افت محسوسی را تجربه کرده و همین افت، مبنای تحلیلی است که برخی کارشناسان را به پیش‌بینی رشد حدود ۵۰درصدی قیمت ریالی مسکن رسانده است. 

‌ایده‌ای که شاید کارساز باشد!
در این میان، سیاست‌گذاران شهری از طرح‌هایی مانند خانه‌ریز به ‌عنوان راهکاری نو برای مواجهه با این شرایط یاد می‌کنند. خانه‌ریز مدلی مشارکتی است که قرار است با جذب سرمایه‌های خرد، هم به تأمین مالی ساخت‌وساز کمک کند و هم مسیری تازه برای ورود مردم به بازار مسکن فراهم آورد. در این طرح، افراد به‌جای خرید یک واحد کامل، می‌توانند سهمی بسیار کوچک از یک پروژه مسکونی را خریداری کنند؛ سهمی که قابلیت انتقال دارد و به ‌عنوان دارایی قابل معامله تعریف می‌شود. حتی برای کاهش ریسک، تضمین خرید سهم توسط شهرداری در صورت نبود مشتری در نظر گرفته شده است. در کنار این طرح، بحث مسکن ۲۵متری نیز بار دیگر به فضای عمومی بازگشته؛ مفهومی که بیش از آنکه یک الگوی مستقل باشد، به‌گفته کارشناسان، ناشی از سوءتفاهم است. آنچه در عمل مطرح بوده، توسعه مسکن اقتصادی و کوچک‌متراژ در قالب مجتمع‌های اقامتی است؛ الگویی که چارچوب حقوقی آن تدوین و حتی از سوی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی بلامانع اعلام شده است. رشد خانوارهای تک‌نفره، افزایش سن ازدواج و افت قدرت خرید، تقاضا برای چنین واحدهایی را واقعی و غیرقابل انکار کرده است.

با این حال، پرسش اصلی بازار مسکن همچنان پابرجاست: در بازاری که بیش از ۳۵ درصد جمعیت در خوشه فقر مطلق قرار دارند و استطاعت خرید به‌شدت تضعیف شده، رشد اسمی قیمت‌ها حتی اگر از منظر تحلیلی قابل توجیه باشد، چه نسبتی با هدف بهبود دسترسی به مسکن دارد؟ کارشناسان تأکید می‌کنند بی‌توجهی به سمت تقاضای مصرفی، می‌تواند شکاف میان قیمت و درآمد را عمیق‌تر کند. به باور آنها، اگر از طریق سیاست‌های حمایتی، مالی و اعتباری بتوان حتی بخشی از تورم مسکن را مهار کرد، فشار معیشتی خانوارها کاهش خواهد یافت و بخشی از تعادل ازدست‌رفته بازار بازمی‌گردد.