از وین تا سنگاپور؛ نسخه جهانی مهار بحران مسکن

اعتماد/متن پیش رو در اعتماد منتشر شده و بازنشرش در آخرین خبر به معنای تاییدش نیست

هاجر شادمانی| بحران مسکن در سال‌های اخیر، نه تنها چالشی اقتصادی، بلکه مساله‌ای اجتماعی و سیاسی برای بسیاری از کشورها بوده است. افزایش سریع جمعیت شهری، فشار بر بازار اجاره و ناتوانی بخش عمده‌ای از خانوارها در خرید مسکن شخصی، نیازمند راهبردی فراتر از اقدامات کوتاه‌مدت و پروژه‌های موقتی است. تجربه جهانی نشان می‌دهد کشورهایی که توانسته‌اند بحران مسکن را مهار کنند، نه به ‌واسطه سیاست‌های دستوری یا اعطای تسهیلات کوتاه‌مدت، بلکه از طریق ایجاد بخش مسکن استیجاری نهادمند، پایدار و قابل پیش‌بینی موفق شده‌اند. در دهه‌های اخیر، با افزایش فشارهای اقتصادی و رشد جمعیت شهری، مسکن استیجاری به یک ابزار کلیدی در سیاست‌های ملی مسکن تبدیل شده است. این ابزار، به‌ویژه در شرایطی که بازار خصوصی توان پاسخگویی به تقاضاهای اقشار متوسط و کم‌درآمد را ندارد، به عنوان نسخه‌ای عملی برای کنترل اجاره و دسترسی پایدار به مسکن مطرح شده است. کشورهای مختلف، از وین تا سنگاپور، نشان داده‌اند که ترکیب عرضه پایدار، چارچوب قانونی شفاف و سرمایه‌گذاری بلندمدت، کلید موفقیت سیاست مسکن استیجاری است.

سیر تاریخی شکل‌گیری  و تکامل مسکن استیجاری
ایده مسکن استیجاری به عنوان یک ابزار سیاست عمومی در پاسخ به بحران مسکن، ریشه در انقلاب صنعتی اروپا در قرن‌های ۱۸ و ۱۹ دارد. با صنعتی شدن اقتصاد و مهاجرت گسترده مردم به شهرها، کمبود مسکن ارزان و شرایط زندگی نامناسب کارگران صنعتی به یک مساله اجتماعی و اقتصادی جدی تبدیل شد. در این دوره، بسیاری از کارگران مجبور بودند در محله‌های فقیرنشین و خانه‌های با کیفیت پایین و بیش‌جمعیت زندگی کنند. این وضعیت، دولت‌ها و شهرداری‌ها را واداشت تا به مداخله مستقیم در بازار مسکن فکر کنند.

 مرحله نخست: شکل‌گیری مسکن اجتماعی در اروپا
اولین اقدامات جدی در حوزه مسکن استیجاری به اواخر قرن ۱۹ و اوایل قرن ۲۰ بازمی‌گردد، زمانی که کشورهایی مانند بریتانیا، آلمان و فرانسه شروع به ساخت واحدهای اجاره‌ای برای کارگران کردند. در بریتانیا، جنبش «Garden Cities» (شهرهای باغ) با هدف ارایه مسکن سالم و قابل ‌پرداخت برای کارگران شکل گرفت. این حرکت، ترکیبی از اجاره مقرون‌به‌صرفه، برنامه‌ریزی شهری و کیفیت ساخت را در اولویت قرار و پایه‌های سیاست مسکن استیجاری را شکل داد. در آلمان، برنامه‌های «مسکن عمومی» شهرداری‌ها با هدف کاهش فقر شهری و جلوگیری از ازدحام جمعیت در محله‌های فقیرنشین اجرا شد.

مرحله دوم: پس از جنگ جهانی دوم  و توسعه مقیاس‌پذیر
پس از جنگ جهانی دوم، بسیاری از کشورها با تخریب گسترده مسکن مواجه شدند و نیاز فوری به خانه برای بازسازی شهرها داشتند. این شرایط، زمینه رشد مسکن استیجاری دولتی و اجتماعی را فراهم کرد. کشورهایی مانند سوئد، اتریش و هلند برنامه‌های گسترده‌ای برای ساخت واحدهای اجاره‌ای راه‌اندازی کردند. سوئد، با برنامه «Million Programme» در دهه ۱۹۶۰، نمونه بارز یک استراتژی ملی برای تولید مسکن اجاره‌ای بود که بیش از یک میلیون واحد طی کمتر از ده سال ساخته شد. هدف این برنامه کاهش فشار تقاضا، کنترل اجاره و افزایش کیفیت زندگی بود.

در همین دوره، وین در اتریش شروع به توسعه گسترده مسکن اجتماعی کرد که امروز بیش از ۴۰ درصد واحدهای مسکونی شهر در قالب اجاره‌ای محدودالانتفاع عرضه می‌شوند. این تجربه نشان داد که سیاست‌های اجاره‌ای، وقتی با چارچوب قانونی و نهادهای اجرایی پایدار همراه شوند، می‌توانند به ابزار اصلی مهار بحران مسکن تبدیل شوند.

مرحله سوم: تنوع مدل‌ها  و نهادسازی در دهه‌های اخیر
از دهه ۱۹۸۰ به بعد، مدل مسکن استیجاری در کشورهای مختلف تنوع پیدا کرد. برخی کشورها مانند آلمان و هلند بر مدل تنظیم بازار و مشوق‌های مالیاتی برای بخش خصوصی تمرکز کردند، در حالی که برخی مانند سنگاپور و کره جنوبی مدل‌های دولتی با مالکیت محدود و اجاره بلندمدت را اجرا کردند. در سنگاپور، بیش از ۸۰ درصد جمعیت در واحدهای HDB سکونت دارند که ترکیبی از مالکیت و اجاره بلندمدت است و دولت با مدیریت زمین و کنترل قیمت‌ها فشار بازار را مهار می‌کند.

وین؛ نمونه شاخص اجرای استیجار عمومی
شهر وین در اتریش نمونه‌ای شاخص است. بیش از چهل درصد واحدهای مسکونی وین در قالب مسکن اجتماعی و اجاره‌ای محدودالانتفاع عرضه می‌شوند. این واحدها طیف وسیعی از درآمدها را پوشش می‌دهند و نه تنها اقشار کم‌درآمد، بلکه خانوارهای متوسط نیز از مزایای آن بهره‌مند می‌شوند. سیاست موفق وین بر اساس سه اصل شکل گرفته است: شهرداری زمین شهری را با قیمت غیررانتی در اختیار نهادهای غیرانتفاعی قرار می‌دهد، سرمایه‌گذاری بلندمدت برای ساخت و نگهداری واحدها تامین و اجاره‌ها بر اساس هزینه واقعی تعیین می‌شود. نتیجه این سیاست، ایجاد ثبات در بازار، کاهش فشار تقاضا و کنترل تورم اجاره است، در حالی که بخش خصوصی نیز فعال باقی می‌ماند و انگیزه سرمایه‌گذاری کاهش نمی‌یابد.

برنامه 10 ساله سوئد برای مسکن اجاره‌ای 
تجربه سوئد در دهه ۱۹۶۰ و اوایل دهه ۱۹۷۰ موسوم به «Million Programme» نشان داد که افزایش سریع و هدفمند عرضه مسکن استیجاری می‌تواند فشار تقاضا را کاهش دهد. در کمتر از یک دهه، بیش از یک میلیون واحد مسکونی ساخته شد که بخش عمده آنها اجاره‌ای بود. این برنامه فشار بازار را تعدیل کرد و امکان بازتنظیم قیمت‌ها و کیفیت ساخت را فراهم آورد، اما تجربه سوئد همچنین نشان داد که چنین پروژه‌هایی بدون نگهداری و بازآفرینی بلندمدت، کارایی خود را از دست می‌دهند.

تجارب موفق هلند و آلمان
هلند و آلمان نیز تجربه‌های موفقی در مدیریت بازار اجاره ارایه داده‌اند. در هلند، حدود ۲۹ درصد واحدهای مسکونی تحت پوشش مسکن اجتماعی قرار دارند که توانسته‌اند فشار بازار خصوصی را کاهش دهند. آلمان با تمرکز بر سیاست‌های تنظیم بازار، تامین زمین با قیمت مناسب و مشوق‌های مالیاتی برای مالکانی که در بخش اجاره فعالیت می‌کنند، موفق شده است بازار اجاره را پایدار نگه دارد و نشان دهد که نهادسازی و چارچوب قانونی شفاف به اندازه ساخت فیزیکی مسکن اهمیت دارد. تجربه بریتانیا نیز نشان می‌دهد سیاست‌های ترکیبی می‌تواند مفید باشد، اما بدون استمرار و نهادسازی، اثرگذاری بلندمدت محدود خواهد بود.

ستون ثبات در بازار مسکن سنگاپور
در آسیا، سنگاپور نمونه‌ای منحصر‌به‌فرد ارایه می‌دهد. بیش از ۸۰ درصد جمعیت این کشور در واحدهای مسکن دولتی HDB سکونت دارند که ترکیبی از اجاره و مالکیت با لیز ۹۹ ساله است. این ساختار با کنترل قیمت، مدیریت زمین و حمایت‌های مالی هدفمند توانسته است فشار تقاضا را کاهش دهد و امنیت مسکن را برای اقشار کم‌درآمد و متوسط تضمین کند. تجربه سنگاپور نشان می‌دهد که حتی در اقتصادهای کوچک و متمرکز، سیاست مسکن استیجاری می‌تواند ستون ثبات بازار باشد.

درس‌های کلیدی از تجربه جهانی استیجار
درس‌های کلیدی از تجربه جهانی روشن است: افزایش عرضه مسکن استیجاری، چارچوب قانونی روشن و قابل پیش‌بینی، نهادسازی بلندمدت و سرمایه‌گذاری پایدار و ترکیب بخش دولتی، غیرانتفاعی و خصوصی، عواملی هستند که می‌توانند بحران‌های مسکن را مهار و ثبات بازار را تضمین کنند. در ایران نیز وضعیت مشابه است. رشد سریع جمعیت شهری، افزایش قیمت مسکن و اجاره و کاهش توان خرید خانوارها، لزوم ایجاد بخش اجاره‌ای پایدار و نهادمند را به یک ضرورت ملی تبدیل کرده است. سیاست‌های کوتاه‌مدت مانند اعطای تسهیلات خرید یا وام‌های موقت نتوانسته‌اند تعادل بازار را برقرار کنند و شرایط اقتصاد کلان و به خصوص وضعیت بازارهای غیرمولد با نقدشوندگی بالا همچون طلا و ارز، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه مسکن را با ریسک مواجه کرده و انگیزه‌های سرمایه‌گذاری را کاهش داده است. کارشناسان معتقدند که توسعه نهادهای مسکن اجتماعی و استیجاری همراه با چارچوب قانونی شفاف، مشوق‌های مالیاتی و تسهیل دسترسی به زمین شهری می‌تواند فشار تورمی در بازار اجاره را کاهش دهد و امنیت مسکن را برای اقشار متوسط و کم‌درآمد افزایش دهد.

استیجار عمومی؛ ضرورت استراتژیک  برای ایران
با توجه به تجربه جهانی، ایجاد مسکن استیجاری در ایران نه تنها یک گزینه سیاستی، بلکه یک ضرورت استراتژیک است. این سیاست می‌تواند امنیت اجتماعی و ثبات اقتصادی را تقویت کند، فشار بر بازار اجاره را کاهش دهد و زمینه رشد پایدار بخش مسکن را فراهم آورد. برای اجرایی شدن این مدل، ترکیبی از سرمایه‌گذاری بلندمدت، چارچوب قانونی شفاف، مشوق‌های مالیاتی و استفاده از ظرفیت نهادهای غیرانتفاعی ضروری است. بدون اتخاذ چنین رویکردی، ایران همچنان در چرخه بحران‌های مکرر مسکن گرفتار خواهد بود و دسترسی به مسکن مناسب برای بخش بزرگی از جمعیت به خطر خواهد افتاد. اجرای سیاست مسکن استیجاری در ایران نیازمند یک رویکرد جامع و بلندمدت است که بتواند فشار بر بازار اجاره را کاهش دهد و امنیت مسکن را برای خانوارهای کم‌درآمد و متوسط فراهم کند. اولین گام در این مسیر، تدوین یک چارچوب قانونی روشن است که شامل قراردادهای اجاره بلندمدت پنج تا ده ساله با شرایط شفاف و امکان تعدیل اجاره بر اساس شاخص‌های تورمی می‌شود تا هم حقوق مستاجر و هم حقوق موجر تضمین شود. همزمان، ایجاد یک نهاد دولتی-غیرانتفاعی به عنوان هماهنگ‌کننده و مجری سیاست مسکن استیجاری، می‌تواند نقش اصلی را در ساخت، مدیریت و نگهداری واحدها ایفا و ارتباط میان بخش خصوصی، شهرداری‌ها و دولت مرکزی را تسهیل کند. تجارب جهانی نشان می‌دهد که موفقیت سیاست‌های اجاره‌ای بدون ترکیب هوشمند منابع دولتی، تسهیلات بخش خصوصی و مشارکت نهادهای غیرانتفاعی امکان‌پذیر نیست. در این راستا، دولت می‌تواند با تامین زمین، زیرساخت و سرمایه اولیه ساخت واحدها نقش مستقیم داشته باشد، در حالی که بخش خصوصی با بهره‌گیری از تسهیلات مالی و ضمانت‌های بازپرداخت سرمایه می‌تواند در ساخت و مدیریت واحدها مشارکت کند. همچنین نهادهای غیرانتفاعی با مدیریت حرفه‌ای واحدها و تعیین اجاره بر اساس هزینه واقعی بدون سود اضافی می‌توانند کیفیت و پایداری این بخش را تضمین کنند .

مدل کارشناسی برای اجرای مسکن استیجاری
اجرای سیاست مسکن استیجاری باید به شکل مرحله‌ای انجام شود تا اثرگذاری آن تضمین شود. در سال‌های نخست، تمرکز بر تدوین قوانین جامع، ایجاد نهاد اجرایی و طراحی مدل مالی خواهد بود. پس از آن، ساخت نخستین واحدهای پایلوت در کلانشهرها آغاز شده و واگذاری به مستاجران هدف انجام می‌گیرد. در مرحله بعدی، سیاست‌ها توسعه یافته و واحدها در سایر شهرها احداث می‌شوند، مشارکت بخش خصوصی و نهادهای غیرانتفاعی افزایش می‌یابد و مدل اجرایی براساس نتایج اولیه اصلاح می‌شود. در نهایت، مدیریت پایدار واحدها، تنظیم اجاره‌ها بر اساس شاخص‌های اقتصادی و تضمین تداوم سرمایه‌گذاری، تثبیت بازار مسکن استیجاری را ممکن می‌سازد.

چرا ایران نیازمند مسکن استیجاری است؟
اجرای موفق این سیاست، علاوه بر کاهش فشار بر بازار اجاره، امنیت اجتماعی و برنامه‌ریزی بلندمدت خانوارها را تضمین می‌کند، از مهاجرت‌های اجباری به حاشیه شهرها جلوگیری می‌کند و زمینه بهره‌برداری بهینه از زمین شهری و جذب سرمایه‌گذاری بخش خصوصی را فراهم می‌آورد. بررسی تجربیات جهانی و تحلیل شرایط داخلی ایران نشان می‌دهد که بدون این رویکرد نهادمند و بلندمدت، فشار بر بازار اجاره و ناتوانی بخش بزرگی از جمعیت در دسترسی به مسکن مناسب ادامه خواهد یافت و بحران‌های اقتصادی و اجتماعی تشدید خواهد شد. بنابراین توسعه مسکن استیجاری نه تنها یک گزینه سیاستی، بلکه یک ضرورت استراتژیک ملی است که می‌تواند ایران را از چرخه بحران‌های مکرر مسکن خارج کرده و به الگویی پایدار در منطقه تبدیل کند.