نهادهای عمومی با اتکا به دارایی‌های قانونی توسعه شهری را پیش می‌برند

به گزارش خبرنگار مهر، نوید خاصه باف مدیر عامل سازمان سرمایه گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران در نشست خبری با بیان اینکه نهادهای عمومی و حاکمیتی بر اساس قوانین بالادستی از دارایی‌ها و منابع متعددی برخوردارند، اظهار کرد: به عنوان نمونه در قانون مالیات بر ارزش افزوده، درصد مشخصی به عنوان سهم شهرداری‌ها تعیین شده که به عنوان منابع درآمدی پایدار مورد استفاده قرار می‌گیرد. همچنین برخی زمین‌ها و املاک به موجب قوانین خاص متعلق به شهرداری‌ها، برخی متعلق به ستاد اجرایی و برخی دیگر در زمره اراضی ملی قرار می‌گیرند.

وی افزود: این دارایی‌ها و منابع، پشتوانه مالی نهادهای عمومی محسوب می‌شوند و شهرداری‌ها نیز مانند سایر نهادهای حاکمیتی از درآمدهای پایدار برخوردارند. بخش قابل توجهی از این منابع نقدی صرف امور جاری شهر از جمله نگهداشت شهری، پرداخت حقوق و دستمزد، نظافت، جمع‌آوری پسماند و توسعه و نگهداشت فضای سبز می‌شود.

مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران با اشاره به نحوه هزینه‌کرد مازاد درآمدها تصریح کرد: عموماً منابع مازاد شهرداری‌ها در پروژه‌های عمرانی هزینه می‌شود تا شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها مسیر توسعه و پیشرفت را طی کنند. علاوه بر این، در شهرهای بزرگ از ابزارهای متنوع تأمین مالی نیز استفاده می‌شود که یکی از مهم‌ترین آن‌ها انتشار اوراق مالی و سایر ابزارهای نوین تأمین مالی است.

خاصه‌باف ادامه داد: دولت‌ها، نهادهای حاکمیتی و نهادهای عمومی علاوه بر منابع درآمدی جاری، دارای دارایی‌هایی هستند که می‌توانند از آن‌ها در مسیر توسعه و ارائه خدمات عمومی بهره‌برداری کنند. در همین راستا، حدود ۲۲ سال پیش در شهرداری تهران این نگاه شکل گرفت که می‌توان از ظرفیت بخش خصوصی برای اجرای پروژه‌ها استفاده کرد؛ هرچند این موضوع محدود به دو دهه اخیر نیست.

وی با اشاره به پیشینه تاریخی مشارکت بخش خصوصی در پروژه‌های عمومی گفت: بررسی‌های ما نشان می‌دهد که از دوره قاجار نیز نمونه‌هایی از مشارکت بخش خصوصی وجود داشته است. به عنوان مثال، نخستین پروژه مشارکتی راه‌آهن تهران – شهر ری با سرمایه‌گذاری بخش خصوصی اجرا شد. در آن مقطع، بلدیه تهران این امکان را فراهم کرد که سرمایه‌گذار علاوه بر اجرای پروژه، بهره‌برداری از آن را نیز بر عهده بگیرد و سرمایه خود را از محل درآمدهای پروژه بازگرداند، در حالی که خدمات آن به مردم ارائه می‌شد.

مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران با تأکید بر اینکه مشارکت عمومی-خصوصی یک الگوی رایج در دنیا است، خاطرنشان کرد: در بسیاری از کشورهای جهان، دولت‌ها و نهادهای عمومی با واگذاری بسترها و دارایی‌ها به بخش خصوصی، زمینه انعقاد قراردادهای مشارکتی و سرمایه‌گذاری را فراهم می‌کنند. این قراردادها دارای مدل‌ها و ابزارهای متنوعی هستند و بسته به ماهیت پروژه، شکل‌های مختلفی به خود می‌گیرند.

وی گفت: در برخی موارد پروژه‌ها به تنهایی توجیه‌پذیر نیستند و در چنین شرایطی از اموال عمومی و ظرفیت‌های قانونی استفاده می‌شود تا امکان اجرای پروژه‌ها فراهم شده و منافع عمومی تأمین شود.

سهم شهرداری از پروژه‌های مشارکت مدنی مشخص شد

مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران، با اشاره به تصویب قوانین مربوط به مشارکت‌های مدنی در سال ۹۸ توسط شورای اسلامی شهر تهران، گفت: این قوانین به اقتضای شرایط اقتصادی کشور هر چهار تا پنج سال نیازمند بازنگری است.

وی تأکید کرد که در سال‌های اخیر، سازمان سرمایه‌گذاری با استفاده از ابزارها و مدل‌های نوین، قراردادهای مشارکت مدنی را اجرایی کرده است.

وی درباره ماهیت قرارداد مشارکت مدنی توضیح داد: این قرارداد، همان مشارکت در ساخت است. به این شکل که فردی زمین یا ساختمان کلنگی خود را دارد و با همکاری یک سازنده، پروژه‌ای ساخته می‌شود. سهم طرفین از پروژه بر اساس آورده‌ها و عرف رایج تعیین می‌شود؛ برای مثال، در یک پروژه پنج واحدی، سه واحد ممکن است متعلق به مالک زمین و دو واحد متعلق به سازنده باشد یا بر اساس شرایط منطقه و اقتصادی سهم‌ها متفاوت باشند.

خاصه‌باف با بیان یک مثال عملی گفت: در سازمان سرمایه‌گذاری، شخصی زمین خود را آورده و عوارض شهرداری را نقداً پرداخت کرده بود. ما با تبدیل این عوارض به مشارکت مدنی، سهم شهرداری از پروژه را تعیین کردیم. به عنوان مثال، در پروژه‌ای فرضی، شهرداری زمینی به ارزش ۳۰۰ میلیارد تومان دارد و عوارض آن ۵۰ میلیارد تومان است. سرمایه‌گذار هزینه ساخت را حدود ۲۵۰ میلیارد تومان برآورد می‌کند و کل بهای تمام‌شده پروژه ۶۰۰ میلیارد تومان می‌شود. در این حالت، سهم شهرداری از پروژه ۳۵۰ تقسیم بر ۶۰۰ می‌شود که درصد مشخصی از مالکیت نهایی را تشکیل می‌دهد.

وی افزود: ضوابط مشارکت مدنی متفاوت است. در پروژه‌های جنرال، باید فراخوان عمومی گذاشته شود و بالاترین سوددهی را انتخاب کنیم. اما در پروژه‌هایی که زمین متعلق به فرد است و فقط عوارض شهرداری به عنوان آورده مطرح است، قرارداد بدون تشریفات مزایده بسته می‌شود. برای پروژه‌های خاص، مانند شهربازی یا مراکز خاص که از عهده هر کسی برنمی‌آید، سهم شهرداری و سازنده بر اساس توافق تعیین می‌شود؛ مثلاً ۵۸ درصد برای شهرداری و ۴۲ درصد برای سازنده.

خاصه‌باف گفت: ساز و کار مشارکت مدنی، علاوه بر ایجاد شفافیت در سهم طرفین، امکان استفاده بهینه از سرمایه‌های شهری و توسعه پروژه‌ها را فراهم می‌کند و از ابزارهای نوین سرمایه‌گذاری شهرداری تهران محسوب می‌شود.

سهم شهرداری از پروژه‌های مشارکتی ۵۸ درصد است و ارزش افزوده قابل توجهی ایجاد می‌کند

خاصه‌باف، به جزئیات پروژه‌های مشارکتی شهرداری و نحوه تقسیم املاک و ارزش افزوده ناشی از آن‌ها پرداخت.

وی تأکید کرد: پروژه‌ها اصول خط آسمان را رعایت می‌کنند، معارض ندارند و می‌توانند بدون مشکل به پیش روند.

خاصه‌باف توضیح داد: این پروژه‌ها، به ویژه پروژه‌هایی که زمین دارند، می‌توانند بر اساس ماده ۵ طرح جامع شهرداری تصویب شوند و حتی امتیازات بیشتری دریافت کنند، مشروط بر اینکه مسیر ضوابط رعایت شود. وی افزود که در پایان جلسه، پیرامون پروژه‌های هزار و یک شهر و دیگر پروژه‌هایی که با مشکل مواجه شده‌اند، مذاکرات شفاف و مفصل انجام شد تا مشکلات به‌سرعت حل شوند.

وی سپس به قراردادهای مشارکت مدنی اشاره کرد و گفت: فرض کنید پروژه‌ای با ۵ هزار متر مربع مسکونی یا تجاری تعریف کرده‌ایم. سهم شهرداری از این پروژه ۵۸ درصد است. بر این اساس، از ۵ هزار متر مربع، حدود ۲۹۰۰ متر مربع متعلق به شهرداری و ۲۱۰۰ متر مربع متعلق به شریک پروژه خواهد بود.

وی توضیح داد که در مرحله اول تقسیم به صورت مشاع انجام می‌شود و پس از اتمام پروژه، هر واحد به صورت جداگانه قیمت‌گذاری خواهد شد، زیرا قیمت واحدهای طبقات و موقعیت‌های مختلف متفاوت است.

خاصه‌باف افزود: اگر ارزش کل پروژه پس از ساخت به هزار میلیارد تومان برسد، سهم شهرداری ۵۸۰ میلیارد تومان خواهد بود. این ارزش بر اساس قیمت‌گذاری واحدها تعیین می‌شود و پس از آن، واحدها به شهرداری منتقل می‌شوند.

این مقام مسئول همچنین یادآور شد که عوارض شهرداری در زمان صدور پروانه، بسیار کمتر از ارزش واقعی پروژه بوده و در حال حاضر، به روز، حدود ۱۲۰ میلیارد تومان برآورد می‌شود، در حالی که سهم شهرداری از پروژه با ارزش افزوده کنونی بیش از ۵۰۰ میلیارد تومان است.

وی نتیجه‌گیری کرد که این مدل مشارکت، با ایجاد ارزش افزوده قابل توجه، نشان‌دهنده اهمیت و کارآمدی سرمایه‌گذاری سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری است و ارزش واقعی پروژه‌ها را به شکل چشمگیری افزایش می‌دهد.

سهم شهرداری از پروژه‌های مشارکت مدنی مشخص شد

مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران، با اشاره به تصویب قوانین مربوط به مشارکت‌های مدنی در سال ۹۸ توسط شورای اسلامی شهر تهران، گفت: این قوانین به اقتضای شرایط اقتصادی کشور هر چهار تا پنج سال نیازمند بازنگری است.

وی تأکید کرد که در سال‌های اخیر، سازمان سرمایه‌گذاری با استفاده از ابزارها و مدل‌های نوین، قراردادهای مشارکت مدنی را اجرایی کرده است.

وی درباره ماهیت قرارداد مشارکت مدنی توضیح داد: این قرارداد، همان مشارکت در ساخت است. به این شکل که فردی زمین یا ساختمان کلنگی خود را دارد و با همکاری یک سازنده، پروژه‌ای ساخته می‌شود. سهم طرفین از پروژه بر اساس آورده‌ها و عرف رایج تعیین می‌شود؛ برای مثال، در یک پروژه پنج واحدی، سه واحد ممکن است متعلق به مالک زمین و دو واحد متعلق به سازنده باشد یا بر اساس شرایط منطقه و اقتصادی سهم‌ها متفاوت باشند.

خاصه‌باف با بیان یک مثال عملی گفت: در سازمان سرمایه‌گذاری، شخصی زمین خود را آورده و عوارض شهرداری را نقداً پرداخت کرده بود. ما با تبدیل این عوارض به مشارکت مدنی، سهم شهرداری از پروژه را تعیین کردیم. به عنوان مثال، در پروژه‌ای فرضی، شهرداری زمینی به ارزش ۳۰۰ میلیارد تومان دارد و عوارض آن ۵۰ میلیارد تومان است. سرمایه‌گذار هزینه ساخت را حدود ۲۵۰ میلیارد تومان برآورد می‌کند و کل بهای تمام‌شده پروژه ۶۰۰ میلیارد تومان می‌شود. در این حالت، سهم شهرداری از پروژه ۳۵۰ تقسیم بر ۶۰۰ می‌شود که درصد مشخصی از مالکیت نهایی را تشکیل می‌دهد.

وی افزود: ضوابط مشارکت مدنی متفاوت است. در پروژه‌های جنرال، باید فراخوان عمومی گذاشته شود و بالاترین سوددهی را انتخاب کنیم. اما در پروژه‌هایی که زمین متعلق به فرد است و فقط عوارض شهرداری به عنوان آورده مطرح است، قرارداد بدون تشریفات مزایده بسته می‌شود. برای پروژه‌های خاص، مانند شهربازی یا مراکز خاص که از عهده هر کسی برنمی‌آید، سهم شهرداری و سازنده بر اساس توافق تعیین می‌شود؛ مثلاً ۵۸ درصد برای شهرداری و ۴۲ درصد برای سازنده.

خاصه‌باف گفت: ساز و کار مشارکت مدنی، علاوه بر ایجاد شفافیت در سهم طرفین، امکان استفاده بهینه از سرمایه‌های شهری و توسعه پروژه‌ها را فراهم می‌کند و از ابزارهای نوین سرمایه‌گذاری شهرداری تهران محسوب می‌شود.