مستحق‌للغیر بودن مبیع؛ خریدار جاهل چگونه غرامت کاهش ارزش ثمن را می‌گیرد؟

یکی از مهم‌ترین چالش‌های دعاوی معاملات املاک، زمانی است که پس از انجام معامله مشخص می‌شود مبیع «مستحق‌للغیر» بوده و بیع باطل است؛ به‌ویژه در فرضی که خریدار از این وضعیت آگاهی نداشته است. در چنین مواردی، صرف استرداد ثمن پاسخگوی زیان واقعی خریدار نیست و کاهش ارزش پول پرداختی در اثر تورم، خسارت قابل توجهی ایجاد می‌کند. آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور، به‌ویژه رأی شماره ۸۱۱، تکلیف دادگاه‌ها را در خصوص نحوه محاسبه و صدور حکم غرامت روشن کرده و حدود اختیار دادگاه، کارشناسی و اجرای احکام را مشخص نموده است.

پرسش یکی از مخاطبان وکیل آنلاین درخصوص امکان یا عدم امکان مطالبه غرامت توسط خریدار جاهل به مستحف للغیر بودن مبیع:

اولا، ً در فرض مستحق للغیر درآمدن مبیع و صدور حکم به بطلان معامله، آیا دادگاه صادر کننده رأی میتواند به طور کلی حکم به پرداخت غرامت موضوع رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۴/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور به نرخ روز صادر کند و بدون ذکر مبلغ در دادنامه، محاسبه را به اجرای احکام واگذار کند؟

ثانیا، ً چنانچه در فرض سؤال، دادگاه مبلغ مشخصی را در دادنامه ذکر کند؛ اما در زمان اجرای حکم این مبلغ با قیمت ملک تفاوت فاحشی داشته باشد، آیا میتوان با استفاده از ملاک تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱ یا به طریق دیگر از کارشناسی موضوع این ماده برای به روز کردن نظریه کارشناسی (قیمت روز مبیع در زمان اجرا) استفاده کرد؟

پاسخ وکیل آنلاین درخصوص نحوه دریافت غرامت توسط خریدار جاهل به مستحق للغیر بودن مبیع:

اولا، ً در آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵/۷/۱۳۹۳ و ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۴/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، خریدار جاهل به مستحق للغیر بودن مبیع (فساد بیع) مستحق دریافت غرامت ناشی از کاهش ارزش ثمن پرداختی است؛ دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات ناظر بر میزان خسارت در دیون پولی (دعاوی مسؤولیت مدنی) در صورت لزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین و در رأی خود به پرداخت آن حکم میکند و نمیتواند بدون تعیین غرامت،  تعیین آن را به زمان وصول موکول کند.

ثانیا، ً مقررات تبصره ذیل ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱ همانگونه که در متن آن آمده است، در مواردی قابل اعمال است که انجام معامله مستلزم تعیین قیمت عادلانه روز از طرف کارشناس رسمی است و نه در همه مواردی که کارشناسان اظهارنظر میکنند؛ اما چنانچه به استناد رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۴/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، به سبب مستحق للغیر درآمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، دادگاه نخستین میزان غرامت وارد بر خریدار را با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین کند؛ اما به دلیل طولانی شدن روند تجدید نظرخواهی، غرامت موضوع نظریه کارشناسی با افزایش فاحشی مواجه شود، دادگاه تجدید نظر میتواند با ارجاع امر به کارشناسی، میزان افزایش یافته را مورد لحوق حکم قرار دهد و این امر ارتباطی به حکم مقرر در تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱ ندارد و در اجرای رأی وحدت رویه یادشده است که تعیین جبران غرامت را بر اساس میزان افزایش قیمت اموال مشابه همان مبیع از نظر نوع و اوصاف.

ضروری دانسته است و در هر حال چنانچه دادگاه تجدیدنظر بدون ارجاع مجدد به کارشناسی، وجه معینی را مورد لحوق حکم قرار دهد، در مرحله اجرای حکم بنا به جهت یادشده موجبی برای اعمال تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱ نیست و رأی صادرشده از اعتبار امر مختوم برخوردار است و اجرای احکام جز اجرای رأی قطعی، اختیار و تکلیف دیگری ندارد.

ثالثا، ً عدم امکان ارجاع مجدد به کارشناسی در مرحله اجرای احکام به شرح پیشگفته، مانع از مراجعه ذینفع برای احقاق حق (جبران خسارت) نخواهد بود. همچنین خریدار میتواند در صورت فراهم بودن موجبات قانونی، با طرح دعوای مستقل، خسارت تأخیر تأدیه محکوم به موضوع رأی سابق الصدور را از تاریخ قطعیت حکم تا اجرای آن دادنامه مطالبه کند.