بازار جهانی مسکن در تنگنای قیمت ، کمبود و نابرابری

آرمان امروز : بحران مسکن در جهان دیگر صرفاً به کمبود سرپناه یا گسترش حاشیه‌نشینی محدود نیست؛ افزایش قیمت مسکن نسبت به درآمد، فشار هزینه اجاره، رشد سریع شهرنشینی و تشدید ریسک‌های اقلیمی، دسترسی به مسکن مناسب را به یکی از چالش‌های مهم اقتصادی شهرهای جهان تبدیل کرده است. گزارش «شهرهای جهان ۲۰۲۶» سازمان ملل متحد نشان می‌دهد در کنار این بحران، بخش مسکن و ساخت‌وساز یکی از موتورهای مهم تولید و اشتغال در اقتصاد جهانی است؛ موضوعی که سیاست‌گذاری مسکن را از یک مسئله صرفاً اجتماعی به یک مسئله اقتصادی تبدیل می‌کند.

بر اساس فصل نخست گزارش UN-Habitat، بسته به تعریف و دامنه محرومیت مسکونی، بیش از ۳.۴ میلیارد نفر در جهان با نوعی از ناکفایتی در دسترسی به مسکن مناسب مواجه‌اند. این برآورد دامنه گسترده‌ای از محرومیت‌ها، از جمله دسترسی نداشتن به خدمات پایه آب و بهداشت را نیز دربرمی‌گیرد. در تعریف محدودتر، بیش از ۱.۶ میلیارد نفر با یکی از اشکال محرومیت مسکونی مواجه‌اند و بیش از ۱.۱ میلیارد نفر نیز در سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای زندگی می‌کنند.

اگرچه سهم جمعیت شهری ساکن در سکونتگاه‌های غیررسمی از ۳۱.۲ درصد در سال ۲۰۰۰ به ۲۴.۸ درصد در سال ۲۰۲۲ کاهش یافته، تعداد مطلق این جمعیت همچنان افزایش پیدا کرده است. سه منطقه آسیای مرکزی و جنوبی، آسیای شرقی و جنوب شرقی و آفریقای جنوب صحرا به تنهایی بیش از ۸۵ درصد جمعیت ساکن در سکونتگاه‌های غیررسمی جهان را در خود جای داده‌اند.

در همین حال، بحران دسترسی به خدمات پایه نیز ابعاد گسترده‌ای دارد. تا سال ۲۰۲۴، حدود ۲.۲ میلیارد نفر در جهان به آب آشامیدنی مدیریت‌شده و ایمن دسترسی نداشتند و ۳.۴ میلیارد نفر نیز از خدمات بهداشتی مدیریت‌شده محروم بودند. این ارقام نشان می‌دهد مسئله مسکن مناسب، فراتر از داشتن یک واحد مسکونی و به کیفیت و زیرساخت‌های محل زندگی نیز وابسته است.

وقتی مسکن از درآمد خانوارها جلو می‌زند

یکی از مهم‌ترین ابعاد بحران مسکن، مسئله «مقرون‌به‌صرفگی» است. بر اساس گزارش، ۴۴ درصد خانوارهای مستأجر جهان بیش از ۳۰ درصد درآمد خود را صرف مسکن می‌کنند؛ سطحی که معمولاً به‌عنوان آستانه فشار هزینه‌ای مسکن در نظر گرفته می‌شود. این فشار در برخی مناطق شدیدتر است. در آفریقای جنوب صحرا، ۵۵ درصد خانوارهای مستأجر بیش از ۳۰ درصد درآمد خود را صرف مسکن می‌کنند. این نسبت در اروپا و آمریکای شمالی ۵۰ درصد و در آمریکای لاتین و کارائیب ۴۸ درصد است.

همزمان، قیمت مسکن نیز نسبت به درآمد خانوارها افزایش یافته است. نسبت جهانی قیمت مسکن به درآمد از ۹.۳ در سال ۲۰۱۰ به ۱۱.۲ در سال ۲۰۲۳ رسیده است. این شاخص در سال ۲۰۲۳ در آسیای مرکزی و جنوبی به ۱۶.۸ و در آسیای شرقی و جنوب شرقی به ۱۷.۵ رسیده بود.

به این ترتیب، مسئله مسکن تنها این نیست که آیا در یک شهر به اندازه کافی خانه ساخته می‌شود یا نه؛ بلکه این است که آیا درآمد خانوارها توان خرید یا اجاره این خانه‌ها را دارد یا خیر.

کمبود ۲۶۸.۸ میلیون واحد مسکونی

در کنار مسئله قیمت، شکاف میان عرضه و تقاضا نیز همچنان گسترده است. برآورد گزارش «شهرهای جهان ۲۰۲۶» نشان می‌دهد کمبود جهانی مسکن بیش از ۲۶۸.۸ میلیون واحد است. برآورد بانک جهانی برای ۶۴ کشور نوظهور نیز از کمبود حدود ۲۶۸ میلیون واحد مسکونی حکایت دارد؛ کسری‌ای که نیاز مسکونی حدود ۱.۲۶ میلیارد نفر را دربر می‌گیرد. در آفریقای جنوب صحرا نیز دست‌کم ۱۰۰ میلیون واحد مسکونی اضافی مورد نیاز است.

این شکاف در شرایطی ایجاد شده که شهرنشینی جهان همچنان با سرعت ادامه دارد. نرخ رشد سالانه جمعیت شهری در مناطق کمتر توسعه‌یافته طی سال‌های ۲۰۰۰ تا ۲۰۲۵ حدود ۱.۷ درصد بوده، در حالی که این نرخ در مناطق توسعه‌یافته تنها ۰.۳ درصد بوده است.

برآوردها نشان می‌دهد تا سال ۲۰۵۰ حدود ۱.۷ میلیارد نفر دیگر به جمعیت شهری جهان اضافه خواهند شد و جمعیت شهری جهان به حدود ۶.۵ میلیارد نفر خواهد رسید. بنابراین، فشار تقاضا بر بازار مسکن در دهه‌های آینده نیز ادامه خواهد داشت.

چرا مسکن گران‌تر شده است؟

گزارش UN-Habitat مجموعه‌ای از عوامل را در تشدید بحران مسکن مؤثر می‌داند؛ از رشد شهرنشینی و افزایش قیمت زمین گرفته تا افزایش نابرابری، مالی‌سازی بازار مسکن، هزینه ساخت‌وساز، ضعف نظام برنامه‌ریزی و آثار جنگ و تغییرات اقلیمی. در کشورهای توسعه‌یافته، افزایش قیمت زمین می‌تواند تا ۸۰ درصد افزایش قیمت مسکن از دهه ۱۹۵۰ تاکنون را توضیح دهد. در کنار زمین، افزایش تقاضا برای فضای مسکونی نیز بر قیمت‌ها فشار وارد کرده است.

برای نمونه، در آمریکا متوسط متراژ خانه از ۱۵۴ مترمربع در سال ۱۹۷۳ به ۲۵۰ مترمربع در سال ۲۰۱۵ افزایش یافته، در حالی که اندازه متوسط خانوار از ۳.۱ نفر به ۲.۵ نفر کاهش پیدا کرده است. به این ترتیب، سرانه فضای مسکونی تقریباً دو برابر شده است. در چین نیز سرانه فضای مسکونی شهری از ۵.۷ مترمربع در سال ۱۹۵۶ به ۳۸.۶ مترمربع در سال ۲۰۲۰ رسیده است؛ افزایشی بیش از شش برابر.

این در حالی است که هزینه ساخت هر فوت مربع در آمریکا، با تعدیل تورمی، بین سال‌های ۱۹۸۰ تا ۲۰۱۵ تقریباً ثابت مانده است؛ اما قیمت واقعی مسکن در سال ۲۰۲۳ نسبت به سال ۲۰۰۰ حدود ۶۵ درصد بالاتر بوده است. این تفاوت نشان می‌دهد افزایش قیمت مسکن را نمی‌توان صرفاً با افزایش هزینه ساخت توضیح داد و عواملی مانند زمین، تأمین مالی و شرایط بازار نیز نقش مهمی دارند.

مسکن؛ ۱۳ درصد اقتصاد جهان

با وجود ابعاد اجتماعی بحران، مسکن یکی از بخش‌های مهم اقتصاد جهانی نیز محسوب می‌شود. بر اساس گزارش UN-Habitat، بخش ساخت‌وساز حدود ۱۳ درصد GDP جهان را تشکیل می‌دهد و برای حدود ۷.۷ درصد جمعیت شاغل جهان، معادل حدود ۲۸۷ میلیون نفر، اشتغال ایجاد می‌کند. در آمریکا، مسکن به‌طور مستمر ۱۵ تا ۱۸ درصد GDP را تشکیل داده است. همچنین مطالعه‌ای در ۱۱ اقتصاد نوظهور نشان می‌دهد سهم ترکیبی سرمایه‌گذاری و خدمات مسکن از GDP این کشورها بین ۶.۹ تا ۱۸.۵ درصد و به‌طور متوسط ۱۳.۱ درصد بوده است.

بنابراین، مسکن تنها کالایی برای مصرف خانوار نیست. زمین، ساخت‌وساز، مصالح، خدمات مهندسی، حمل‌ونقل، خدمات مالی، اجاره و خریدوفروش، همگی در زنجیره اقتصادی مسکن قرار می‌گیرند.

هر دلار سرمایه‌گذاری در مسکن چقدر اقتصاد را تحریک می‌کند؟

اهمیت اقتصادی مسکن زمانی بیشتر مشخص می‌شود که به اثر ضریبی آن نگاه کنیم. بر اساس مطالعات مورد اشاره در گزارش، در آسیای جنوبی هر یک دلار سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌تواند تا پنج دلار درآمد ایجاد کند. در ۹ اقتصاد نوظهور نیز هر یک میلیون دلار خروجی ساخت‌وساز می‌تواند بین ۴۳ تا ۱۸۲ شغل مستقیم و غیرمستقیم ایجاد کند.