بخش مسکن چه زمانی از رکود خارج می شود

بازار مسکن در موقعیتی خاص و پرابهام قرار گرفته است پس از جهش کم سابقه سال های ۸۵ و ۸۶ که طی آن قیمت هر متر مربع آپارتمان طی دو سال به بیش از دو برابر افزایش پیدا کرد, از اواسط بهار ۱۳۸۷, بازار مسکن وارد رکودی رمزآلود و سخت شده است

بازار مسکن در موقعیتی خاص و پرابهام قرار گرفته است.پس از جهش کم سابقه سال‏های ۸۵ و ۸۶ که طی آن قیمت هر متر مربع آپارتمان طی دو سال به بیش از دو برابر افزایش پیدا کرد، از اواسط بهار ۱۳۸۷، بازار مسکن وارد رکودی رمزآلود و سخت شده است.

یک مشاور املاک فعال در منطقه شمال شرق تهران درباره رکود فعلی در بازار املاک معتقد است یک آپارتمان نوساز در مناطق متوسط تهران که در تابستان ۸۶ حدود متری ۲ میلیون تومان قیمت داشت، در بهار ۱۳۸۷ به حد نهایت و بی‏سابقه خود یعنی حدود متری سه میلیون تومان رسید اما از خردادماه ۸۷ به تدریج آثار رکودی وسیع در بازار مسکن نمایان شد به طوری که همان آپارتمان نوعی دراواخر شهریورماه ۱۳۸۷ به حدود متری ۲.۵ میلیون تومان رسیده است.

● مسکن چرا و چگونه در سال‏های ۸۵ و ۸۶ گران شد

درباره دلایل افزایش قیمت مسن در دو سال اخیر دلایل فراوانی گفته شده است. کارشناسان اقتصادی مهمترین دلیل این جهش کم سابقه را، رشد کم سابقه نقدینگی طی سال‏های ۸۴ تا ۸۶ می‏دانند به طوری که طی شهریورماه ۸۴ تا شهریورماه ۸۶ حجم کل نقدینگی در اقتصاد ایران دو برابر شده است. تاریخ اقتصاد ایران چنین رشدی در نقدینگی را صرفاً در سال ۱۳۵۴ به یاد می‏آورد، زمانی که فوران درآمدهای نفتی، شاه مغرور را به دو برابر کردن بودجه‏های عمرانی کشاند و اقتصاد ایران را به «بیماری هلندی» دچار کرد.

به عقیده کارشناسان اقتصادی، جهش دو سال اخیر در بازار مسکن، دقیقاً از همین موضوع «بیماری هلندی» یعنی ورود ارزهای نفتی به کشور در اثر افزایش قیمت جهانی نفت و تبدیل دلارهای نفتی به ریال برای تأمین هزینه طرح‏های عمرانی رو به گسترش دولت ناشی شده است.

افزایش قیمت جهانی نفت و بیماری هلندی به دو شکل به اقتصادهای نفتی مثل ایران ضربه می‏زند از یک سو بازار کالاهای قابل واردات مانند لوازم خانگی را تحت تأثیر قرار می‏دهد چرا که دلارهای نفتی وارد کشور شده در داخل کشورهایی مانند ایران کاربردی ندارند و از آنجا که دولت به ریال ما به ازای آنها شدیداً نیاز دارد، به ناچار به واردکنندگان اجازه می‏دهد در ازای خرید دلارهای دولت کالای بیشتری وارد کنند. از سوی دیگر در مورد کالاهای غیرقابل واردات مانند مسکن، از آنجا که نقدینگی سرگردان ایجاد شده در اقتصادهای ضعیف نگهداشته شده‏ای مانند ایران جذب تولید و سرمایه‏گذاری مفید نمی‏شود، صاحبان نقدینگی، بهترین جا برای در امان ماندن از تورم رو به گسترش را بخش مسکن و خرید آپارتمان با هدف حفظ ارزش‏ پول خود می‏دانند.

در سال‏های ۱۳۸۵ و ۱۳۸۶ ضعف نظام مالیاتی برای جلوگیری و مهار خریدهای سوداگرانه مسکن و نیز تداوم سیاست‏ها و رویه‏های ضد تولیدی موجود، حجم بی‏سابقه‏ای از نقدینگی را به سمت بخش مسکن هدایت کرد و قیمت زمین و مسکن در شهرهای مختلف به شکل کم سابقه‏ای افزایش یافت.

● دلایل توقف رشد قیمت و آغاز رکود در بهار ۸۷

مواجهه دولت با افزایش قیمت مسکن ابتدا انکار و سپس مزاح و مطایبه بود. اما رشد شدید قیمت مسکن در سال ۸۵ به حدی بود که حتی صدای نزدیک‏ترین طرفداران رئیس جمهور را هم بلند کرد به طوری که سوای مخالفت‏های سیاسی منتقدان دولت فعلی، کار به اعتراض و تذکر پی‏درپی ائمه جمعه در خطبه‏های نمازجمعه هم کشید.

دولت فعلی که تا آن موقع به طرح‏های نسبتاً‌ دیربازده و بعضاً خوش خیالانه‏ای مانند واگذاری زمین‏های ۹۹ ساله دلخوش کرده بود، مجموعه‏ای از سیاست‏ها را پیش کشید که مهمترین آنها آغاز برنامه‏ای برای اخذ مالیات سنگین از خانه‏های خالی و نیز اخذ مالیات از معاملات مکرر زمین و مسکن بود. هرچند عملی شدن چنین طرح‏هایی به مقدمه‏چینی و بسترسازی گسترده نیاز دارد اما فقط طرح آن در بهار ۸۷ کافی بود تا سوداگران کلان زمین و مسکن احساس خطر کنند و به تدریج پول‏های خود را از این بازار خارج کنند.

علاوه بر این تا بهار ۱۳۸۷، طی دو سال قیمت مسکن به شکل سرسام‏آوری افزایش پیدا کرده بود و کارشناسان این بازار انتظار توقف روند افزایش قیمت و به اصطلاح ترکیدن این حباب را می‏کشیدند.

اتفاق دیگری که در بهار ۸۷ بخش مسکن را در رکود فرو برد، تغییر رئیس کل بانک مرکزی در زمستان ۸۶ و اتخاذ سیاست انقباضی و به اصطلاح آقای مظاهری، سه قفله‏کردن خزانه بانک‏ها بود. سیاستی که تزریق پول برای خرید مسکن را به شدت کاهش داد و بخش بزرگی از تقاضای بالفعل را از این بازار خارج کرد.

از سوی دیگر، شتاب کم سابقه دولت برای خصوصی‏سازی و فروش سهام شرکت‏های بزرگ دولتی، بورس سهام را از سال ۸۶ با رونق قابل ملاحظه‏ای روبه‏رو کرده بود و به این ترتیب در بهار ۸۷ که سرمایه‏های سرگردان آماده خروج از بازار مسکن می‏شدند، پناهگای در بورس سهام تهران برای خود یافتند.

چنین بود که از اواسط بهار ۸۷ به تدریج سرمایه‏های سرگردان از دلالی ملک خارج شد و طوفان تورمی که دو سال بخش مسکن ایران را درنوردیده بود، آرام گرفت.

● بخش مسکن کی از رکود خارج می‏شود؟

با رکود بخش مسکن هرچند التهاب تورمی، اقتصاد ایران را نگران نمی‏کند اما کارشناسان اقتصادی را از یک جهت سخت به فکر فرو برده است. چرا که بخش مسکن با صدها کسب و کار کوچک و بزرگ از ذوب آهن و سیمان گرفته تا تولید کلید و پریز و شیشه و شیرآلات و ... در ارتباط است و چنانچه بخش مسکن وارد رکود شود نه فقط هزاران کارگر روزمزد این بخش بیکار می‏شوند، بلکه هزاران کارخانه تأمین کننده این بخش نیز دچار مشکل فروش می‏شوند. اتفاق ناگواری که هم‏اکنون در اقتصاد ایران در حال وقوع است.

متأسفانه سیاست‏های اقتصادی سردرگم، ناگهانی و احساسی دولت هم شرکت‏های ساخت و ساز و سرمایه‏گذاران واقعی در بخش مسکن را هم دلسرد کرده است.

اما پاسخ این سوال که بخش مسکن کی از رکود خارج می‏شود بسیار پیچیده است و به شرایط و پارامترهای گوناگون بستگی دارد. در واقع پاسخ به این سوال به اما و اگرهای بسیاری بستگی دارد:

۱) آیا دولت به عادت خود در برداشت از حساب ذخیره ارزی و رشد بی‏ضابطه هزینه‏های عمرانی و نقدینگی ادامه خواهد داد؟ مجلس هشتم که چشم بسته به لایحه برداشت ۱۵ میلیارد دلاری از حساب ذخیره ارزی رأی داده است و اگر این لایحه به تصویب نهایی برسد و اجرایی شود باید در انتظار خیر تورمی جدیدی در بخش مسکن باشیم.

۲) آیا فضای سرمایه‏گذاری در تولید و کسب و کارهای رقیب مسکن همچنان سرد و پردافعه خواهد بود؟ ظاهراً که دولت به این موضوع توجهی ندارد و قصدی برای تحول واقعی در شرایط ضدتولیدی موجود ندارد به همین دلیل، سرمایه‏های خارج شده از بخش مسکن پناهگاه جذابی در بخش تولید نخواهد یافت و احتمالاً در آینده‏ای نه چندان دور مجدداً تاخت و تاز خود را در املاک از سر خواهند گرفت.

۳) آیا بورس اوراق بهادار روزهای پررونقی را در پیش رو دارد؟

پاسخ سوال فوق بلی است. حتی اگر پرونده هسته‏ای همین‏طور استخوان لای زخم باقی بماند، اجرای سیاست‏های کلی اصل ۴۴ و اشتهای دولت برای فروش سریع‏تر شرکت‏های دولتی در بورس، کورسوی امیدی برای جذب نقدینگی سرگردان به بازار سهام و اوراق بهادار را زنده و روشن نگه خواهد داشت. روزی که رونق نسبی موجود در بازار سهام به پایان برسد، باید در انتظار گرم‏شدن مجدد بازار مسکن بود.

۴) علاوه بر همه اینها، ماه‏های آینده در اقتصاد ایران تحولات بزرگ و غیرقابل پیش‏بینی رخ خواهد داد. اجرای طرح تحول اقتصادی می‏تواند شوک بزرگی به اقتصاد ایران وارد کند و این بدن بیمار را یا به کشتن دهد و یا شاید درمان کند. آنچه مسلم است اینکه ایجاد شوک در اقتصاد و ارایه اخبار غافلگیر کننده که بدبختانه دولت فعلی عاشق انجام آن است، هرگز به نفع بخش مسکن نیست چرا که ایجاد نااطمینانی در اقتصاد سرمایه‏های سرگردان را دوباره به بازار مسکن سوق خواهد داد.

خلاصه کلام اینکه بازار مسکن و ساخت و ساز وارد دوران رکودی عمیق و رازآلود شده است و خروج از این بحران به مسایل پیچیده و متعددی بستگی دارد.

با توجه به اینکه بخش مسکن اخیراً یک جهش بزرگ را تجربه کرده، خبرگان بخش مسکن، ایجاد رونق جدید دراین بخش را حداقل در کوتاه مدت منتفی می‏دانند

بنابراین با احتمال زیاد رکود فعلی در بازار مسکن حداقل تا پایان سال ۸۷ ادامه خواهد داشت و این شرایط برای کسانی که قصد خرید آپارتمان یا ملک دارند، شرایط دلپذیری است. فراموش نکنیم که در شرایط رکود، همه فروشنده‏اند و حاضر می‏شوند برای فروش ملک رو به سقوط‏شان شرایط خوبی برای خریدار نقدی در نظر بگیرند.