رکود یا رونق

متاسفانه در کشور ما اعطای این گونه وام ها دچار معضلات جدی، حتی در اهداف و مبانی اولیه پرداخت وام شده است که باید مورد بررسی دقیق و کارشناسانه قرار گرفته و در مواردی در اعطای این وامها تجدیدنظر شده و مورد بازنگری جدی قرار گیرند.یکی از مشکلات مبنایی در اعطای وام، افزایش بی رویه و بدون در نظر گرفتن همه جانبه مسایل بخش مسکن است. در کشور ما و مخصوصا در چند سال اخیر، بخش مسکن دچار رکود نسبی شده است و این بخش با توجه به مشکلات جدی که _ به برخی از آنها در ذیل اشاره خواهد شد _ پیش رو داشته و دارد، بازار تقریبا راکدی را تجربه می کند.
متاسفانه مسئولان این بخش، برای حل این مشکل، بدون بررسی همه جانبه و دقیق مسئله وبه رغم مخالفت گسترده کارشناسان، سیاست افزایش وام را برای تحرک در بازار مسکن در پیش می گیرند، به این امید که افزایش وام، قدرت خرید مردم را _ هر چند به صورت تصنعی و کاذب _ بالا برده و آنان را به خرید مسکن مورد نیازشان ترغیب کند و این موضوع باعث رونق در بازار مسکن شده و آن را از رکود خارج سازد و این در حالی است که این بخش را خودآگاه یا ناخودآگاه در یک حلقه بسته رکود بی تورم و رونق تورمی گرفتار می سازند که عواقب ناگواری را برای این بخش و به تبع آن، اقتصاد ملی خواهد داشت.
در نوسانات بازار مسکن _ ناشی از سیاستهای نادرست اعمال شده که نمونه عینی آن افزایش مبلغ وام است _ به دلیل نگاه تک بعدی به بخش تقاضا و نبود ابزارهای نظارت و کنترل بر این بخش، بطور واضح و آشکار به علت افزایش قیمت در بازار پررونق، تقاضا کم می شود و دوباره بازار مسکن به سمت رکود پیش رفته و بخش مسکن را به صورت نمودار سینوسی فزاینده، به سمت بحرانی تر شدن هر چه بیشتر به پیش می برد.
به عبارت دیگر و در عین حال جزئی تر، افزایش اعتبارات خرید مسکن، قدرت خرید در اقشار عمدتا با درآمد متوسط را بالا برده و با توجه به تزریق حجم قابل ملاحظه ای از پول به جامعه، تقاضاهای موثر برای خرید مسکن افزایش یافته و به تبع آن افزایش اولیه قیمت مسکن را شاهد خواهیم بود.
با این افزایش _ بالا رفتن اولیه قیمت مسکن _ و بار روانی ناشی از آن، ورود هر چه بیشتر تقاضای سرمایه ای به ویژه سرمایه های سرگردان به این بخش، دور از انتظار نخواهد بود. ورود این بخش از سرمایه به بازار مسکن _ که بیشتر با هدف کسب سود است _ و ایجاد رونق نسبی در ساخت و سازها، بازار مسکن را به دلیل فقدان ابزارهای کنترلی و حضور کارآمد دولت، مجددا به سمت افزایش قیمت حرکت داده و در نتیجه، بالا رفتن قیمت مسکن و در نهایت تورم در این بخش و در اقتصاد ملی دیده خواهد شد.افزایش قیمت و تورم ناشی از آن، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار را بالا برده و تقاضای واقعی مسکن رو به کاهش خواهد گذاشت.
با کاهش تقاضاهای موثر مسکن و به تبع آن، خارج شدن سرمایه های سرگردان از این بخش، رکود، سنگین تر و بحرانی تر از قبل شده و به دلیل درگیر بودن بخشهای مختلف اقتصادی در این بخش، این رکود به اقتصاد ملی نیز سرایت کرده و در قسمت قابل توجهی از اقتصاد کشور، رکود را تجربه خواهیم کرد.
●آثار سوء تشکیل حلقه بسته رکود و رونق با تورم
به طور مختصر آثار سوء تشکیل این حلقه بسته را می توان در نکات زیر جست وجو کرد:
افزایش هزینه عوامل تولید مانند مصالح و دستمزد، بروز مشکل تامین مالی در بخش مسکن ، ورود غیرحرفه ای ها در دوران رونق و خروج در زمان رکود، عدم شکل گیری تولید صنعتی ، طولانی شدن فرایند ساخت.
در شرایط کنونی، بدون حضور کارآمد دولت در عرصه های حاکمیتی و مالکیتی بخش مسکن، هرگونه تحریک مالی نظیر اعطای تسهیلات مالی بیشتر از سوی بانکها، اگر چه ممکن است در کوتاه مدت تحرکی _ آن هم از نوع تورمی _ در بازار مسکن ایجاد کند، اما این حباب رونق، دوام چندانی نخواهد داشت و به سرعت خواهد ترکید و افزایش سقف وام از سوی دولت، نه تنها به گران شدن قیمت مسکن خواهد انجامید، بلکه خانوارهای مستضعف را برای تهیه مسکن مناسب در تنگنای بیشتری قرار خواهد داد.
اما نکته مهم و قابل تامل در این بخش، ادامه تکرار این حلقه بسته است. هر چقدر سیکل رکود و رونق تورمی تکرار شود، مبلغ وام نیز _ به عنوان یکی از عوامل برون رفت از رکود _ باید افزایش یابد، اما با توجه به محدود بودن منابع مالی بانکها و بازار سرمایه، شرایط موجود اقتصادی و طولانی شدن دوره رکود، افزایش مبلغ وام به حدی نخواهد بود که بتواند پتانسیل لازم را جهت برون رفت از رکود فراهم آورد؛ در نتیجه افزایش مبلغ وام، کارکرد خود را از دست داده و بخش مسکن با خطر «رکود تورمی» مواجه خواهد شد که عواقب به مراتب ناگوارتری را در پی دارد.
●تعهدات سنگین بازپرداخت؛ ایجاد مشکل جدید
نکته ای دیگر که در مورد وامهای با مبالغ بالا و افزایش آن وجود دارد، عدم توانایی بازپرداخت آن از سوی اقشار مستضعف و دهک های پایین درآمدی است. تعهدات بازپرداخت، آنقدر سنگین است که خود به مشکلی حاد و جدید تبدیل شده است و دلیل آن را می توان در بهره های بالا و نامتعارف نسبت به وام های دیگر کشورهای دنیا و همچنین مدت زمان کوتاه بازپرداختن نسبت به مبلغ وام و با توجه به درآمد سرانه خانوار جست وجو کرد. هم اکنون نرخ بهره وام مسکن در بانکهای خصوصی بدون سپرده گذاری ۲۶ درصد و در بانکهای دولتی، در صورت نداشتن سپرده ۱۶ درصد و با سپرده گذاری قبلی ۱۵ درصد است.
به طور مثال اگر یک متقاضی ۱۵ میلیون تومان از بانک خصوصی وام دریافت کند، باید برای مدت ۱۰ سال، ماهانه در حدود ۳۰۰ هزار تومان به بانک بپردازد.
در بانکهای دولتی همچون بانک مسکن نیز، به طور مثال بازپرداخت وامهای ۱۸ میلیون تومانی بدین صورت است که وام را به دو قسمت ۱۲ میلیون تومانی با سپرده و ۶ میلیون تومانی بدون سپرده تقسیم کرده اند که بازپرداخت وام با سپرده طی ۱۲ تا ۱۸ سال با سود ۱۵ درصد و اقساط ۱۵۹۷۰۰ تومانی و بازپرداخت وام بدون سپرده ۶ میلیون تومانی با بهره ۱۶ درصد و اقساط ۱۱۲۳۰۰ تومانی است، یعنی متقاضیان استفاده از وام ۱۸ میلیون تومانی باید در ماه بیش از ۲۷۰۰۰۰ تومان قسط به بانک بپردازند. اقساط پلکانی نیز تفاوت چندانی با قسط بندی معمولی ندارد و مجموع اقساط وام ها بالا خواهد بود.
مبالغ بازپرداخت اشاره شده، حدود ۵۰ تا ۷۰ درصد درآمد خانوارهای متوسط است که _ جدای از اقشار کم درآمد که توانایی سپرده گذاری و بازپرداخت وام را ندارند _ از سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار حکایت دارد. اتخاذ چنین تصمیماتی در بخش افزایش تسهیلات بانکی و شرایط بازپرداخت دشوار آن به دلیل عدم انطباق این وامها و بازپرداخت آن با واقعیتهای موجود _ نیز نمی توانند کارایی لازم را داشته و تاثیر چندانی در خانه دار کردن افراد متقاضی داشته باشند.
نکته قابل توجه به ویژه در بازپرداخت وام اخیر _ که تعهدات بازپرداخت آن را به نفع بانک و به زیان متقاضی سنگین تر کرده است _ دو قسمتی کردن وام ۱۸ میلیون تومانی به ۱۲ میلیون تومان با سپرده و ۶ میلیون تومان بدون سپرده است. چنانچه این وام به صورت کامل و ۱۸ میلیون تومانی پرداخت می شد، باید برای روش ساده ۱۸ ساله، ماهانه ۱۹۶ هزار تومان می پرداختند که در این صورت بازگشت سرمایه به بانک، پس از شش سال، حدود ۱۴ میلیون تومان می شد؛ در حالی که با دو قسمتی کردن وام و دریافت دو قسط جداگانه، بانک مسکن در طول شش سال، کل مبلغ ۱۸ میلیون تومان را از وام گیرنده دریافت کرده و ۱۲ سال بعد تنها برای دریافت بهره آن صرف می شود.
با توجه به نکاتی که در بالا اشاره شد، هرچند هدف پرداخت وام مسکن و افزایش میزان آن، راهکاری برای بالا بردن قدرت خرید مردم به ویژه اقشار مستضعف و کم درآمد، برای خرید خانه مطرح شده است، اما شواهد نشان می دهد که هیچ تناسبی میان افزایش بی رویه مسکن و افزایش تدریجی وام مسکن وجود ندارد و مسئولان بخش مسکن اهدافی دیگر در این زمینه دنبال کرده اند.
به اذعان مسئولان «هدف از اجرای این طرح، رونق بخشیدن به بازار خرید و فروش مسکن و خروج آن از وضعیت رکود فعلی است.» که افزایش مبلغ وام با این هدف، نگاه به بخش مسکن با دید تأمین مالی است و به همان حلقه بسته رکود و رونق تورمی منتهی خواهد شد.
البته دلایل دیگری نیز در افزایش مبلغ وام _ به خصوص وام اخیر _ ذکر شد که از جمله می توان به کاهش سپرده های مردمی در نزد بانک مسکن _ به علت انحصاری بودن پرداخت وام مسکن توسط این بانک اشاره کرد.به نظر می رسد آنچه برای مسئولان و تصمیم گیران مالی بخش مسکن به خصوص شورای پول و اعتبار و بانک مسکن مهم است، وضعیت نقدینگی سیستم بانکی و عملکرد نظام بانکی است. به طوری که وزارت مسکن نیز در مجموعه سیاستگذاری های کلان کشور، دارای قدرت کافی برای توجیه سایر دستگاه ها برای افزایش وام مسکن نیست.
●وام؛ نگرش به سمت تقاضا
با توجه به اینکه پرداخت وام، سیاست نگرش صرف به سمت تقاضاست، افزایش مبلغ آن بدون درنظر گرفتن قسمت عرضه، باعث ایجاد تورم خواهد شد. نگرش به سمت تقاضا زمانی پاسخگوی نیاز متقاضیان است که عرضه مسکن به اندازه ای باشد که تعادل عرضه و تقاضا را دچار نوسان نکند.
●شکست بازار
با نگاهی گذرا به وضع فعلی مسکن و سهم بخش خصوصی و نهادهای دولتی در این عرصه، طبق آمارهای موجود، حدود ۹۵ تا ۹۷ درصد عرصه مسکن به دست بخش خصوصی و ۳ تا ۵ درصد آن توسط بخش دولتی اداره می شود که این حکایت از غالب بودن بخش غیردولتی در معادلات عرصه مسکن دارد.
در اقتصاد بازار، عوامل اقتصادی عرضه و تقاضا، همواره رفتاری عقلایی دارند یعنی این رفتار باید به گونه ای رقم خورده شود تا به سمت تعادل این عوامل اقتصادی پیش رود. در موارد یا مقاطعی خاص از زمان، به دلایل مختلفی همچون نقص اطلاعات، کمبود دانش، تحلیل نادرست، شرایط نامساعد اقتصادی، فقدان قوانین شفاف و... این بازار به سمت عدم تعادل، سوق پیدا کرده و در نهایت به سوی بحران پیش می رود.
مقداد همتی

منبع : روزنامه همشهری