رشد صد درصدی اجاره مسکن سیر صعودی اجاره بهای مسکن مهار می شود؟

مدت هاست که در بنگاه های معاملات ملکی به دنبال اجاره سرپناهی ۵۰، ۶۰ متری است که بتواند در حاشیه شهر تهران به مدت یکسال در آن زندگی آرام و راحتی داشته باشد.
استرس های جابه جایی، اثاث کشی و از همه مهمتر تورم لجام گسیخته و سرسام آور اجاره بهای مسکن از ۴ ، ۵ ماه قبل از پایان اجاره نامه به سراغش آمده، با حسابی سرانگشتی اضافه حقوق امسال و اضافه کاری هایش با قدرت پرداخت اجاره بها در سال جدید را مقایسه می کند و به این نتیجه می رسد که نه راه پس دارد و نه راه پیش! فقط تنها راهش توکل به خداوند مهربان است و برهمین اساس در به در به دنبال خانه ای کوچک با اجاره بهایی مناسب و صاحب خانه ای منصف می گردد.
اما در این میان پاسخ طلبکارانه بنگاه داران هم بر استرس های عصبی او می افزاید و هر روز ناامیدتر و افسرده تر می شود:
- این صاحب خونه فقط پول پیش می خواد، ۲۰ میلیون تومان رهن کامل!
- این صاحب خونه پول پیش نمی خواد، فقط ۵ میلیون تومان رهن می خواهد با ماهی سیصد و پنجاه هزار تومان!
- خونه با رهن زیر ۵ میلیون تومان نداریم!
- این صاحب خونه گفته به زن و شوهری که بچه دارن خونه اجاره نمی ده!
در این هنگام به چهره معصومانه همسر و فرزند خردسالش می نگرد و به خوبی گرد مظلومیت و محرومیت را در چهره آنها می بیند و چون خودش را درتهیه مسکن مناسب برای خانواده اش ناتوان می بیند هر روز بیشتر از روز قبل احساس شرمندگی می کند...
امروز حکایت اجاره بهای مسکن به یکی از تراژدی های غمناک خانواده های ایرانی مبدل شده و بدون اینکه حساب و کتابی منطقی، معقولانه و قانونمند در کار باشد، آشفته بازاری را دامن زده که هر روز قشر مستضعف و آسیب پذیر جامعه و خیل مستأجران را در ورطه گرداب مخوف و هلاکتی تأسف بار سوق می دهد.
در این سلسله گزارش به پای درد دل های گروهی از مردم مستأجری رفته ایم که در اوج بی پناهی و ناامیدی هر روز در بنگاه های معاملات ملکی به دنبال خانه ای اجاره ای می گردند و از بی قانونی و بی قاعدگی در این عرصه نالانند و نمی دانند به کجا شکایت برند.
جایگاه نظارتی در بنگاه ها
این روزها بنگاه های معاملات ملکی پررفت و آمد هستند، برخی ها هم معتقدند که نبض بازار مسکن خصوصاً اجاره بها در دست آنها می زند و اگر پایین و بالایی دارد، علت این موضوع را باید در بنگاه ها جست وجو کرد.
«هوشنگ بهشتی نیا» کارمند با ۱۰ سال سابقه کاری به دنبال اجاره مسکنی مناسب در اطراف حسن آباد است. در یکی از بنگاه های همان محله مخاطب سؤالم قرار می گیرد و می گوید: «به عقیده من عامل اصلی گرانی اجاره بها بنگاه های معاملات ملکی هستند و متأسفانه ازطرف اتحادیه مربوطه و یا هیچ دستگاه دیگری نظارتی بر کار آنها صورت نمی گیرد.»
از او می پرسم که به چه دلیل بنگاه داران را عامل اصلی گرانی می دانید، در پاسخ می گوید: «ببینید، این بنگاه داران به خاطر اینکه حق کمیسیون بیشتری بگیرند و هزار و یک دلال بازی دیگر قیمت اجاره بها را باب میل خودشان تعیین می کند، صاحب خانه ها هم که از اجاره بیشتر بدشان نمی آید، یعنی بنگاه دار در تعیین نرخ اجاره بها به دنبال منافع خودش می گردد.» فرد دیگری که به اتفاق این شخص به بنگاه مراجعه کرده در ادامه می گوید: «افزایش اجاره بها به نفع بنگاه داران است، چون مبلغ کرایه یکماه را به عنوان حق کمیسیون از دو طرف دریافت می کند و در واقع تعیین نرخ اجاره مسکن در دست بنگاه داران است.»
اما خانم رضایی، که خود و همسرش کارمند هستند از بی عدالتی و هرج و مرج در بازار اجاره خانه شکوه دارد و می گوید: «آقا شما را به خدا بنویسید که آقای احمدی نژاد اگر می خواهید عدالت را رعایت کنید سیستمی نظارتی را برای بنگاه های معاملات ملکی و نحوه اجاره مسکن تعریف کنید، الان اجاره ها صد درصد افزایش یافته و هیچکس هم پاسخگو نیست.» وی می گوید: «۶ ماه است فرزند پسرم که به تازگی عقد کرده به دنبال خانه ای اجاره ای می گردد تا زندگی مشترکش را آغاز کند اما توان اجاره خانه را ندارد.»
● افزایش رشد اجاره بهای مسکن
این روزها اجاره بهای مسکن به شکلی لجام گسیخته یکه تاز میدان تورم شده و در سایه نبود حتی کمترین روزنه نظارتی و به دست برخی از بنگاه داران هر روز نرخی تازه را بر پیشانی آپارتمان های کوچک و بزرگ می چسبانند و در این میان آنچه به جایی نرسد فریاد مستأجران درمانده و از همه جا رانده ای است که بی یار و یاور در این وادی سرگردانی رها شده اند.
گزارش های دریافتی از وضعیت اجاره بهای مسکن در قبل و بعد از عید نوروز حاکی است که در تمام نقاط کشور رشد صد درصدی را داشته است و حتی در برخی شهرها مثل شهر تهران و حاشیه آن به رشد بیش از صد درصد هم رسیده است.
«کریم محسن زاده» جوانی که به تازگی در یکی از دستگاه های دولتی استخدام شده درباره تفاوت قیمت های اجاره بها در تهران می گوید: «قبل از عید نوروز در افسریه تهران برای یک واحد ۶۰ متری آپارتمان ۵ میلیون رهن و ۱۲۰ هزار تومان اجاره یا ۹ میلیون تومان رهن کامل را باید پرداخت می کردید اما الان همان واحد ۶۰ متری به ۱۸ میلیون تومان رهن کامل رسیده، یعنی شاهد تورم صددرصدی در بخش اجاره بهای مسکن در آن منطقه بوده ایم.»
وی به نکته جالبی هم اشاره می کند و می گوید: «درست است که اجاره نامه ها اغلب یکساله هستند اما در واقع باید گفت که از ۳و۴ ماه قبل استرس های افزایش قیمت ها و چگونگی تهیه پول پیش و کرایه مسکن و نحوه جابجایی ها مثل موریانه اعصاب و روان انسان را از بین می برد .»
او می گوید: «تازه اگر خانه ای مناسب هم پیدا شود، حدود ۲۰۰ یا ۳۰۰ هزار تومان هم هزینه جابه جایی از قبیل پول کمیسیون بنگاه دار، کارگر، وانت بار و... بر دوش مستاجر است، آنهم اگر در این جابه جایی ها اسباب و اثاثیه ای شکسته نشود.»
«پارسا اصغری» که در یکی از ادارات دولتی مشغول به کار است از وضعیت اجاره بهای مسکن در اطراف میدان حر چنین می گوید: «سال گذشته در اطراف میدان حر خانه ۲۲۰ متری بازسازی شده ای را به مبلغ بیست وهفت ونیم میلیون تومان رهن کامل کردم اما امسال در همان محله ها خانه ای بازسازی شده با ۱۵۰ متر وسعت را به مبلغ ۴۰ میلیون تومان رهن کرده ام و فکر می کنم اجاره بها در طول یکسال اخیر رشدی بیش از صددرصد داشته است.» «محمد کمالی زاده» یکی از مستاجرانی که در شهر جدید اندیشه به دنبال خانه ای اجاره ای می گردد از وضعیت اجاره بها در حاشیه تهران چنین می گوید: «شهر جدید اندیشه که در نزدیکی شهریار و جزو حاشیه شهر تهران محسوب می شود، سال گذشته اجاره بهای آپارتمان ۸۰ متری یک میلیون تومان با ۸۰ تا ۱۰۰ هزار تومان بود اما امسال به ۸ تا ۱۰ میلیون تومان رهن کامل افزایش یافته است؛ یعنی صد تا صدوبیست درصد رشد داشته است و در این باره هم هیچ کس پاسخگو نیست.»
● تعیین کننده اجاره بهای مسکن کیست؟
یکی از سوالات اساسی در حوزه اجاره بهای مسکن که سال های سال است بی پاساخ مانده این است که به راستی تعیین کننده اصلی اجاره بهای مسکن کیست؟ و چرا تاکنون دولتمردان نظارتی بر نحوه اجاره مسکن نداشته و ندارند و پاسخگوی سرگردانی خیل مستاجران چه کسی است؟
به یکی از بنگاه های معاملات ملکی در فاز چهار شهر جدید اندیشه می روم تا دیدگاه بنگاه داران را درباره سوژه گزارشم جویا شوم.
«محمدرضا رحمتی» یکی از همین بنگاه داران در پاسخ به این سوال که مردم می گویند عامل اصلی گرانی اجاره بهای مسکن بنگاه داران هستند، شما چه پاسخی دارید، می گوید: «افزایش اجاره بهای مسکن را باید از چند زاویه مختلف ببینید، امروز بنگاه هایی دایر شده که هیچگونه مجوزی از اتحادیه و مراجع ذیصلاح ندارند، بلکه مغازه ای را اجاره کرده و به این کار مشغولند و اغلب این ها به دنبال کلاه برداری به انحاء مختلف هستند، از زاویه دیگر اگر به این وضعیت بنگرید خواهید دید که هیچگونه نظارتی بر کار بنگاه های دارای پروانه کسب و حتی غیرمجوز هم وجود ندارد، یعنی حتی خود اتحادیه هم بر روند قیمت ها نظارت و دخالتی ندارد، حال در این میان می ماند صاحب خانه و بنگاه دار که حرف اول و آخر را در تعیین اجاره مسکن می زنند.»
وی در ادامه می گوید: «صاحب ملک به دنبال بالا بردن هرچه بیشتر ملک خود است و بنگاه داران هم به دنبال گرفتن حق کمیسیون هستند، یعنی می توان گفت که قیمت اجاره بها بستگی به توافق میان صاحب خانه ومستاجر دارد و معمولا هم صاحب خانه ها هر قیمتی که دوست داشته باشند می توانند برای ملک خود تعیین کنند و بعضا هم هیچ سیستم نظارتی برای کنترل این موضوع در کشورمان وجود ندارد.»
اما بنگاه دار دیگری در فاز یک اندیشه مسائل دیگری را مطرح می کند و گناه گرانی اجاره بها را به گردن صاحبان ملک می اندازد و می گوید: «اگر اجاره بهای مسکن بالا باشد قطعا تعداد مراجعین ما کمتر می شود، اما اگر اجاره ها پایین باشد حداقل در روز ۳ الی ۴ اجاره نامه می نویسیم و کمیسیون آن را دریافت می کنیم.»
محمد اشک پور در ادامه می گوید: در حال حاضر قیمت اجاره بها به شکل غیرمنتظره ای بالا رفته و تعرفه یا دستورالعملی برای قانونمند نمودن آن وجود ندارد.»
از او می پرسم که از پارسال تاکنون در شهرک اندیشه رشد اجاره بهای مسکن چقدر بوده است، می گوید: «در حدود صددرصد رشد داشته است!»
مسئولان بی پاسخ ومردم درمانده باتوجه به وضعیت تاسف بار اجاره بهای مسکن در تهران و حاشیه آن، ای کاش مسئولان و در راس آنها وزیر مسکن و شهرسازی به طور شفاف و صریح به خیل مستاجران پاسخ دهد که چرا نظارتی قانونمند بر روند افزایش قیمت های اجاره مسکن وجود ندارد و این اسب چموش افسارگسیخته کی می خواهد رام شود و چه کسی مسئول رام کردن آن است.
«مجید عسگری» کارشناس اقتصادی و استاد دانشگاه به گزارش روز کیهان می گوید: « یک واقعیت انکارناپذیر وجود دارد و آن این است که دولت نظارتی بر افزایش اجاره بهای مسکن ندارد و تمامی بنگاه های معاملات ملکی به حال خود رها شده اند و اتحادیه مربوطه نیز حتی در جهت برخورد با بنگاه های غیرمجاز هم اقدامی انجام نمی دهد و اگر وقت کرده باشید خواهید دید که اغلب بنگاه ها در شهرهای حاشیه ای تهران بدون مجوز و پروانه کسب به فعالیت و دلالی مشغولند و بدون هیچگونه حساب و کتابی قانونمند وارد چرخه ای شده اند که شاهرگ حیاتی خانواده ها را نشانه رفته است.»
این استاد دانشگاه می گوید: «اگر دولت بر بنگاه های معاملات ملکی اعمال نظارتی دقیق و همه جانبه داشته باشد بدون شک هم می تواند مالیات و دارایی لازم را از آنها اخذ کند، هم می تواند حق کمیسیون ها را کنترل نماید و هم اجاره بهای مسکن را در مسیر قانونمند هدایت و نظارت نماید، اما با کمال تاسف امروز واقعیت غیر از این است و هرج ومرج و آشفته بازاری در این عرصه وجود دارد.»
اگر صفحات حوادث روزنامه ها و نشریات را ورق بزنید خواهید دید که اغلب کلاه برداری های کلان در مراکزی صورت گرفته که نام بنگاه معاملات ملکی را بر پیشانی خود داشته، اما متاسفانه افراد مراجعه کننده بدون آگاهی از غیرمجاز بودن این مکان به راحتی فریب بنگاه دار را خورده اند. از این رو هوشیاری و بیداری مردم و مراجعه کنندگان در این زمینه بیش از پیش اهمیت دارد، از طرفی هم اتحادیه صنف املاک هم باید در این زمینه اقدامات موثر و کارسازی داشته باشد و قاطعانه با بنگاه های بدون پروانه کسب برخورد نماید.
وضعیت اجاره بهای مسکن از بازار آشفته، نابسامان و تاسف برانگیزی برخوردار است، چرا که این مهم تابع هیچگونه قانون و مقرراتی نیست و مالک و بنگاه دار در واقع نقش تعیین کننده و نهایی را در قیمت اجاره بها ایفا می کنند. اگر به بنگاه های معاملات ملکی مراجعه کنید خانواده هایی را می بینید که در عین عجز و ناتوانی در تهیه یک مسکن مناسب و به دلیل نداشتن پول رهن یا عدم توانایی در پرداخت اجاره های سنگین، هر روز افسرده تر از روز قبل در آرزوی داشتن خانه ای ایده آل هستند.
نکته قابل تامل در این باره نبود قاعده و قانونی مشخص و معین در تعیین اجاره منازل مسکونی است، یعنی در این زمینه هیچگونه تعرفه، قانون یا معیار رسمی وجود ندارد و صاحبان املاک نیز برابر نظریه معروف «چهار دیواری و اختیاری» هر مبلغی را به عنوان ودیعه و اجاره بهای ملک خویش تعیین می کنند، مستاجر بیچاره درمانده نه می تواند اعتراض کند و نه مرکزی قانونی در پاسخگویی و رسیدگی به شکوه و شکایت او درباره افزایش بی رویه اجاره مسکن وجود دارد.
با این حال دولتمردان و خصوصا وزارت مسکن و شهرسازی به عنوان متولی اصلی این موضوع باید به یاری مستاجرانی بشتابند که درگیرودار افزایش بی رویه و لجام گسیخته اجاره مسکن گرفتار آمده اند.
● افزایش اجاره مسکن در سایه نبود قانون
یکی از قوانین میان مالک و مستاجر مشتمل بر دو فصل و سیزده ماده و سه تبصره در بیست وششم مردادماه سال ۱۳۷۶ توسط مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید و پس از تایید شورای نگهبان لازم الاجرا گردید اما متاسفانه قوانین محکم و بازدارنده ای در کنترل افزایش اجاره مسکن وجود ندارد و در قوانین جاری فقط به روابط میان موجر و مستاجر اشاره شده است. در ماده ۴ از قوانین مالک و مستاجر بخوانید: «در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین قرض الحسنه و یا سند تعهدآور مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپرده آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی ثابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و پا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواه دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.»
در میان دو فصل، ۱۳ ماده و ۳ تبصره قوانین مالک و مستاجر، تنها ماده ای که در آن وجود ندارد و بدان پرداخته نشده، نحوه تعیین اجاره بهای مسکن است!
یک کارشناس حقوق در این باره می گوید: «افزایش اجاره بهای مسکن تابع نرخ رشد تورم در کشور است، یعنی اگر به عنوان مثال رشد تورم ۲۰ درصد باشد به همان اندازه اجاره های مسکن، مغازه و کلیه املاک افزایش می یابد، اما متاسفانه باید اذعان داشت که این مسئله به خوبی رعایت نمی شود و سیستم نظارتی خاصی هم برای این امر مهم وجود ندارد.»
«سعید حقی» به ماده پنجم از قانون میان مالک و مستاجر اشاره می کند و می گوید: «در ماده پنجم آمده است که چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حق و حقوقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود. اما نکته حائز اهمیت این است که در ماده فوق و قوانین مربوط به مالک و مستاجر هنوز این مسئله به درستی مشخص نشده که آیا مستاجر می تواند درباره افزایش بی رویه کرایه مسکن از جانب مالک به دادگاه شکایت کند و اگر چنین شکایتی هم صورت بگیرد قاضی براساس کدام ماده قانونی حکم خواهد کرد و آیا اصولا چنین شکایتی در دادگاه ها و محاکم قضایی ما قابل دادرسی هست یا خیر.»
● احداث ۵ هزار واحد مسکونی اجاره ای
یکی از برنامه های خوب دولت برای کنترل و کاهش اجاره بهای مسکن، احداث واحدهای مسکونی اجاره ای در کشور است.
«جواد حق شناس» معاون امور مسکن شهری بنیاد مسکن در این باره به فارس می گوید: «برای احداث ۵ هزار واحد مسکونی اجاره ای در کشور ۲۰ شهر مشخص شده اند و طبق تعهدی که میان وزارت مسکن و شهرسازی و بنیاد مسکن منعقد شده بود قرار بر این بود تا ۵ هزار واحد مسکونی اجاره ای مختص کم درآمدها در مناطق شهری احداث شود که پس از انجام مراحل آغازی تامین محل و زمین، ساخت ۳ هزار واحد مسکونی آن با متوسط زیربنای ۵۰ متر مربع آغاز شد.»
معاون امور مسکن شهر بنیاد مسکن می گوید: «برای احداث این ۵ هزار واحد مسکونی ۲۰ شهر کشور از استان های فارس، اصفهان، ایلام، آذربایجان شرقی و غربی، مازندران، بوشهر و هرمزگان پیشنهاد شده اند.»
این مقام مسئول با بیان اینکه برای واحدهای مسکونی اجاره ای دولت برای هر واحد مسکونی ۱۳ میلیون و پانصدهزار تومان تسهیلات در نظر گرفته است، می گوید: «۵ هزار واحد مسکونی مورد اشاره پس از ساخت به مدت ۵ سال به افراد واجد شرایط اجاره داده خواهد شد.»
به گفته معاون امور مسکن بنیاد مسکن، کار احداث ۲ هزار واحد مسکونی اجاره ای باقیمانده قرار است امسال آغاز شود.
وی می گوید: «برنامه بنیاد مسکن در بخش مسکن کم درآمدها در مناطق شهری در سال گذشته این بود که ۸۶ هزار واحد مسکونی احداث شود که ۳۰ هزار واحد مسکونی آن اجرا شد و برای شهرهای زیر ۱۲ هزار نفر در قالب مسکن نیز این برنامه در حال انجام است.»
بنابر اعلام وزارت مسکن و شهرسازی، برای احداث ۵ هزار واحد مسکونی اجاره ای در کشور قرارداد و توافقات صورت گرفته میان سرمایه گذاران با وزارت مسکن و شهرسازی این گونه خواهد بود که این وزارتخانه به تامین زمین به اضافه تامین تسهیلات دارای یارانه اقدام خواهد کرد و مابقی موارد و هزینه ها برعهده سرمایه گذار و آورنده سرمایه خواهد بود.
- در اتوبان شهید محلاتی، خیابان شهید ارجمندی و در یک خیابان ۳۰۰ متری ده بنگاه معاملات ملکی باز شده، صدور مجوز به آنها تابع چه مقرراتی است؟
- به آقای احمدی نژاد بگویید به جای بنگاه های معاملات ملکی چرا بانک اطلاعاتی مسکن دایر نمی کنند.
- در نازی آباد از ته خط تا چهار راه دخانیات بیش از ۲۰ بنگاه معاملات ملکی باز شده، وجود این همه بنگاه چه دردی را درمان می کند؟
- در منطقه مختاری از چهار راه وحدت اسلامی تا میدان محمدیه و تا چهار راه خانی آباد خصوصاً در ضلع شمالی آن بیش از ۵۰۰ خانه خالی از سکنه وجود دارد.
- در سال های گذشته مثلاً دو مغازه قصابی یا نانوایی را در فاصله کمتر از ۴۰۰ متری مجوز نمی دادند و در محله ما- نصیرآباد شهریار- حدود ۸۰، ۹۰ بنگاه معاملات ملکی که اغلب کنار هم هستند دایر شده، چرا نظارتی بر تعداد آنها و عملکردشان صورت نمی گیرد.
- در میدان شهدا و اطراف خیابان شکوفه خانه ۵۰ متری پارسال ده میلیون تومان رهن کامل بود امسال به ۲۰ میلیون تومان افزایش یافته، این افزایش رهن و اجاره مسکن تابع چه قانونی است؟
- اگر دولت بنگاه ها را جمع کند و خودش مستقیم به تشکیل بانک اطلاعاتی بپردازد بهتر است...
- باید دولت قیمت اجاره مسکن در هر محله ای را مشخص کند و با متخلف هم برخورد کند...
بخش های گزینش شده از اظهارات مردمی را خواندید که در روزهای اخیر و در پی چاپ قسمت اول این سلسله گزارش ها درباره اجاره مسکن با سرویس گزارش روز کیهان در میان گذاشته اند.
به هر حال باید اذعان داشت که بازار بی سروسامان اجاره مسکن به دستان یاری گر دولتمردان به شدت نیازمند است چرا که در این وادی مستأجران به دست دلالان عرصه مسکن گرفتار آمده اند.
● بازار اجاره مسکن تابع چه مقرراتی است؟
گزارش های دریافتی از بنگاه ها در نقاط مختلف تهران و برخی شهرهای کشورمان حکایت از آن دارد که اجاره بهای مسکن پیرو هیچ گونه قاعده و قانونی نیست و مبلغ اجاره ها نیز براساس نظر مالک و بنگاه دار تعیین می شود و مستأجران هم در این میان مورد ظلم مضاعف قرار گرفته اند.
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سؤال که بازار اجاره بهای مسکن تابع چه قانون و مقرراتی است، می گوید: «بازار اجاره مسکن تابع قیمت مسکن است، یعنی اگر در سال جاری قیمت مسکن افزایش یابد بهای اجاره مسکن نیز به همان مقدار رشد خواهد داشت.»
رئیس مشاوران املاک در پاسخ به اینکه طبق گفته شما قیمت زمین در تهران طی ماه های گذشته رشد زیادی داشته و احتمالاً قیمت مسکن نیز در ماه های جاری افزایش خواهد داشت، می گوید: «رشد قیمت زمین در تهران بستگی به رشد قیمت مسکن و آپارتمان دارد و بر همین اساس به نظر نمی رسد قیمت زمین در ماه های اخیر رشد بیشتری نسبت به قیمت مسکن و آپارتمان داشته باشد، قیمت آپارتمان نوساز با قیمت زمین در همان منطقه برابری می کند، پس باید ساخت و ساز را جدی گرفت.»
مصطفی قلی خسروی با بیان اینکه مشاوران املاک موافق پایین آمدن قیمت مسکن هستند، می گوید: «مشاوران املاک موافق کاهش قیمت مسکن بوده و هستند و همواره سعی می کنند از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کنند، چرا که اگر قیمت ها افزایش یابد خرید و فروش صورت نمی گیرد.»
۶۶۸ بنگاه معاملات ملکی تعطیل شدند
یکی از موارد مهمی که مردم باید بیش از پیش بدان توجه و دقت داشته باشند این است که در خرید، فروش و یا اجاره منازل مسکونی، تجاری یا مغازه مواظب باشند در بنگاه هایی این معامله را انجام دهند که دارای مجوز رسمی و پروانه کسب از مراجع ذیصلاح باشند، چرا که امروز بسیاری از بنگاه های معاملات ملکی بدون هیچگونه مجوزی به فعالیت مشغولند و بعضاً نظارتی هم بر روند کارکرد آنها وجود ندارد.
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاورین املاک کشور درباره برخورد با بنگاه های معاملات ملکی متخلف می گوید: «از ابتدای فروردین تا ۲۷ اسفند ماه سال گذشته براساس قانون نظام صنفی حدود ۶۶۸ بنگاه مسکن متخلف تعطیل شدند.»
به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک، طبق ماده ۲۷، مشاورین املاکی که بدون پروانه کسب فعالیت داشتند، توسط نیروی انتظامی پلمب شده اند که ۲۶۹ فقره آن مشاورین املاکی بودند که با وجود دارا بودن مجوز کسب تخلف کرده بودند.»
● نحوه محاسبه حق الزحمه مشاورین املاک
امروزه نحوه محاسبه کمیسیون یا حق الزحمه مشاورین املاک به معضلی برای خریداران، فروشندگان و مستأجران مبدل شده و چون تابع مقررات خاصی نیست و نظارت درستی هم بر کار آنها صورت نمی گیرد، از این رو برخی بنگاهها مبلغی را از طرفین طلب می کنند.
اما رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور در این باره می گوید: «در حال حاضر نرخ حق الزحمه مشاورین املاک تا ۳۰ میلیون تومان معادل نیم درصد، از ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان معادل ۷۵ صدم درصد و از ۵۰ تا یکصد میلیون تومان معادل نیم درصد از صد میلیون تومان به بالا معادل یک چهارم درصد قیمت معامله است.»
وی می گوید: «حق الزحمه مسکن مورد معامله ای که قیمت آن بیش از ۲۰۰ میلیون تومان باشد برای صد میلیون تومان اول آن ۵۵۰ هزار تومان و برای ۱۰۰ میلیون تومان دوم آن ۲۵۰ هزار تومان دریافت خواهد شد.»
اما واقعیت غیر از آن چیزی است که مصطفی قلی خسروی، ریاست اتحادیه مشاورین املاک اعلام می کند.
یک کارشناس مسائل شهری در این باره می گوید: «در برخی از بنگاه ها اعلامیه ای را بر دیوار چسبانده اند دال بر اینکه مشاورین املاک باید از کل معامله یک درصد دریافت کنند اما بنگاه داران حتی از گرفتن یک درصد از هر طرف هم راضی نمی شوند و در عین حالی که خود در نقش دلال اصلی ظاهر می شوند، می خواهند مبلغ بیشتری را از طرفین دریافت نمایند و متأسفانه از سوی اتحادیه مربوطه یا مراجع ذیصلاح نیز نظارت دقیقی بر عملکرد آنها صورت نمی گیرد، مثلاً یک قانون من درآوردی را خود بنگاه داران تصویب کرده اند! و می گویند از هر یک میلیون تومان ۳۰ هزار تومان سهم حق کمیسیون بنگاه است.»
این کارشناس امور شهری در ادامه می گوید: «اتحادیه مشاورین املاک اگر به راستی نظارتی بر بنگاه ها دارند، پس چرا اینهمه بنگاه بدون مجوز در مغازه های اجاره ای فعال هستند و پاسخگوی کلاهبرداری ها و دلال بازی های آنها که بدون مجوز دست به هر کاری می زنند، کیست؟»
از یکی از بنگاه داران فاز چهار شهر جدید اندیشه می پرسم که آیا اتحادیه مشاورین املاک نظارتی بر عملکرد شما دارند، می گوید: «از طرف اتحادیه هیچگونه نظارتی بر فعالیت بنگاه های معاملات ملکی اعمال نمی شود فقط اتحادیه سالی یک بار آن هم زمان پایان تاریخ اعتبار جواز کسب و برای تجدید مجوز یک تماس تلفنی با ما می گیرند! و این تماس هم صرفا برای تجدید مجوز و پرداخت مبلغی برای همین موضوع به حساب اتحادیه است! این بنگاه دار که نخواست نامش فاش شود می گوید: «اگر اتحادیه یا هر مرجع قانونی دیگر بر عملکرد و نحوه فعالیت بنگاه ها نظارت می کردند قطعا شاهد تعدد بیش از حد بنگاه در هر کوچه و محله ای نبودیم، همین بنگاه های فاقد مجوز امروز خود به دلالانی اقتصادی در زمینه ملک و املاک مردم تبدیل شده اند و مستقیما در نحوه تعیین قیمت املاک دخالت دارند و بعضا هیچگونه نظارتی هم بر فعالیت آنها وجود ندارد.»
● ۳۵ درصد مردم تهران مستاجرند
بخش مسکن با معضل افزایش هزینه تولید، شکاف طبقاتی و عدم تناسب بین قیمت مسکن و درآمد خانوار روبروست و در حال حاضر نیز تمام اقلام مرتبط با این بخش اعم از آهن و سیمان و... افزایش چشمگیری داشته است.
در سرشماری عمومی نفوس و مسکن در حال حاضر بالغ بر ۱۶ میلیون واحد مسکونی در کل کشور وجود دارد، تعداد واحدهای خالی از سکنه در کل کشور نیز معادل ۵۰۰ هزار واحد اعلام شده است.
در سال گذشته میزان کل خانه های خالی از سکنه در تهران حدود ۵۹ هزار واحد اعلام شد که با توجه به وجود ۲ میلیون واحد مسکونی در تهران، حدود ۲ درصد واحدهای موجود خانه های خالی از سکنه است که این رقم طبیعی است، اما دکتر قالیباف شهردار تهران چندی پیش از خالی بودن ۲۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کلان شهر تهران خبر داد و قرار شد براساس کار کارشناسی شده از این واحدها عوارض بیشتری دریافت شود. اما بر اساس آمار موجود و با توجه به این که ۳۵ درصد ساکنین تهران مستاجر هستند باید به طور طبیعی تعدادی از واحدهای مسکونی برای نقل و انتقالات برخی از خانوارها خالی از سکنه باشد.
با این حال شهرداری تهران مصمم است که از خانه های خالی از سکنه عوارض بیشتری دریافت کند اما از طرفی هم برخی از صاحب نظران بر این باورند از آنجایی که اخذ مالیات سیاستی ضدتشویقی برای سرمایه گذاری است این امر صورت نگیرد بهتر است.
● برای تهیه وام فردا دیر است!
بر روی شیشه برخی از بنگاه های معاملات ملکی عبارت «برای تهیه وام فردا دیر است!» جلب توجه می کند، برای اطلاع از جزییات این موضوع از یکی از همین بنگاه داران که جمله فوق را در مغازه اش نصب کرده می پرسم که علی رغم انتشار خبر ممنوعیت اعطای تسهیلات خرید مسکن از سوی بانک های خصوصی جریان این شعار شما چیست؟ می گوید: «در حال حاضر این موضوع در حد خبر در روزنامه ها بوده و هنوز ابلاغیه یا دستورالعملی به بانک های خصوصی اعلام نشده است، از همین رو به مشتریان خود توصیه می کنیم اگر متقاضی وام مسکن هستند تا قبل از ابلاغ چنین بخشنامه ای اقدام کنند!»
این فعال بخش مسکن با اشاره به این که به راحتی می تواند از بانک های خصوصی وام خرید مسکن تهیه کند، به جزییات بیشتر این موضوع می پردازد و می گوید: «فعلا به حدود ۷۰ درصد ارزش کارشناسی املاک از جانب بانک های خصوصی وام خرید مسکن پرداخت می شود، ضمنا هزینه تهیه وام خرید مسکن از بانک های خصوصی برای متقاضیان ۶ تا ۷ درصد خواهد بود، یعنی کارمزد تهیه این وام از سوی بنگاه های مسکن بسته به میزان واحد حدود ۴ میلیون تا ۶ میلیون تومان است، اقساط ماهانه وام مسکن نیز بابت هر ده میلیون تومان، دویست هزار تومان می باشد.»
لازم به ذکر است که وام خصوصی مسکن به املاک زیر ۱۲ سال ساخت و تا سقف ۷۰ درصد ارزش ملک پرداخت می شود.
ابلاغ بسته سیاستی، نظارتی شبکه بانکی سال جاری از سوی بانک مرکزی طی هفته اخیر موجب واکنش بسیاری از کارشناسان اقتصادی و حتی بازار مسکن شد که در این واکنش ها برخی موافق و برخی مخالف بودند، اما کارشناسان بخش مسکن معتقدند که بنا بر اعلام این ابلاغیه دستورالعمل فوق بازار مسکن را دچار رکود می کند. اما از طرفی هم بنگاه داران می گویند که هنوز بخشنامه ای در این باره به بانک های خصوصی ابلاغ نشده است و تا زمان اجرایی شدن این ابلاغیه بنگاه ها می توانند به تهیه وام مسکن از بانک های خصوصی بپردازند، اما قیمت این وام احتمالا پس از اجرایی شدن دستورالعمل بانک مرکزی افزایش خواهد یافت.
برخی دیگر از کارشناسان بسته سیاستی بانک مرکزی را انقلابی در صنعت ساخت و ساز می دانند، مجتبی بیگدلی، رئیس انجمن انبوه سازان مسکن ایران می گوید: «بسته سیاستی بانک مرکزی موجب انقلابی در صنعت ساختمان سازی می شود و بازار مسکن را آرام و از افزایش کاذب قیمت مسکن جلوگیری می کند و در کنار این موارد به ایجاد اشتغال وتولید نیز منجر خواهد شد.»
صنعت ساخت و ساز در کشورمان می تواند ۱۲۰۰ گروه شغلی را فعال کند، که این صنعت در کنار سایر صنایع کشور بیشترین آمار اشتغال و تولید را به خود اختصاص می دهد.
رئیس انبوه سازان مسکن می گوید: «این که دولت در بسته سیاستی خود اعلام می کند تا ۷۰ درصد هزینه ساخت وام پرداخت می کند حاکی از این است که در بخش مسکن و ساخت و ساز قرار است یک انقلاب و یک کار استثنایی انجام شود.»

ایرج نظافتی

منبع : روزنامه کیهان