۶ پیشنهاد برای کاهش قیمت مسکن

بازار مسکن، از التهاب چندماه پیش فاصله گرفته و از ولوله پیشین خبری نیست. قیمت‌ها اندکی از نقاط اوج اواخر سال گذشته و اوایل امسال، پایین‌تر آمده‌اند و نشانه‌های رکود در بخش مسکن آشکار شده است.
در فضای نسبتا آرام کنونی که شاید آبستن جهش‌های دیگر باشد، می‌توان درباره چرایی تحولات سال گذشته و علل بنیادین افزایش قیمت املاک سخن گفت: حالا می‌توان موضوع را با پاره‌ای آرزوها و امیدها این‌گونه مطرح کرد که چه خوب بود اگر نگاه‌ها به بخش مسکن واقع‌بینانه بود. چقدر مفید بود اگر شتابزده و مقطعی درباره مسکن عمل نمی‌شد. ای کاش این آگاهی‌ وجود داشت که مسکن به‌عنوان تکه‌ای از مجموعه کامل اقتصاد در کشور، متاثر از سایر بخش‌های اقتصاد است.متاسفانه در شرایطی که قیمت انواع املاک و مستغلات به اوج خود رسیده است، تصمیم‌سازان کوچک‌ترین توجهی به موارد فوق ندارند.مسکن به‌دنبال گرانی سال ۸۵، در سال ۸۶ نیز در صدر گران‌ترین کالاها قرار داشت. در نیمه اول پارسال قیمت مسکن رشدی بیش از دو برابر نرخ تورم را تجربه کرد که این افزایش قیمت در تاریخ کشور بی‌سابقه بوده است.
رشد ۸۰درصدی قیمت مسکن طی نیمسال را باید بیشتر از آنکه بحران مسکن درجامعه تلقی کرد آن را به بحران اقتصادی در کل کشور تشبیه کرد؛ چرا که متوسط نرخ ر شد قیمت مسکن در کل کشور در نیم سال ۸۶ رقمی معادل ۸۶ درصد گزارش شده است.
در ۳۰ استان کشور قیمت مسکن (قیمت معامله شده هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی) بیش از دو برابر نرخ تورم افزایش پیدا کرده است.
و در ۹ استان نیز این فاصله بیشتر از سه برابر گزارش شده است.
ثبت چنین رکوردی در بخش مسکن در شرایطی رخ داده است که کارشناسان و صاحبنظران اقتصاد مسکن معتقدند نمودار تورم و رشد قیمت مسکن همواره به‌دنبال هم بوده و در سال‌هایی از یکدیگر فاصله و در سال‌های بعد این فاصله را جبران می‌کنند.
اما آیا در سال‌های آینده نمودار تورم و رشد قیمت مسکن خواهند توانست فاصله چهاربرابری که اکنون بین آنها به وجود آمده (تورم عمومی درجامعه ۲۰درصد و رشد قیمت مسکن ۸۰درصد) را کم کنند؟ پاسخ به این پرسش این‌گونه می‌تواند باشد که یا تورم عمومی درجامعه باید در طول چند سال آینده جهش شدید کند یا قیمت مسکن در بازار افت شدید بیابد که البته حال و روز اقتصاد در کشور تحقق چنین پیش‌بینی را دور از ذهن می‌نمایاند.
به‌نظر می‌رسد وضعیت بازار مسکن ایران به‌دلیل عدم توجه مسوولان اقتصادی کشور به رابطه بین مسکن و بخش‌های مختلف اقتصاد به چنین روزی دچار شده است.مقام‌ها توقع ارزان شدن مسکن را دارند؛ درحالی‌که انگیزه برای سرمایه‌گذاری در این بخش فوق‌العاده زیاد است. این انگیزه نیز به‌دلیل بازدهی پایین سرمایه در سایر بازارها به وجود آمده است.
صاحبان سرمایه به‌دلیل پایین بودن نرخ بهره بانکی در مقایسه با نرخ تورم به دنبال محلی امن برای سرمایه‌گذاری هستند. بخش مسکن فعلا از نگاه صاحبان سرمایه تنها مامن برای سرمایه‌گذاری به حساب می‌آید.اگر بتوان مسکن را از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل کرد، غائله بحران مسکن برای همیشه از بین خواهد رفت. در غیر این‌صورت شاهد تشدید مشکلات در این بخش خواهیم بود.
مهم‌ترین مواردی که باید در این راه مدنظر قرار داد به شرح زیر است:
۱) نقدینگی و تلاش برای کاهش آن: نقدینگی مهم‌ترین تهدید برای بخش مسکن به حساب می‌آید؛ چرا که این حجم سرگردان هر روز در یک نقطه اقتصادی وارد می‌شود. دکتر حسن فرید اعلم، استاد دانشگاه صنعتی امیرکبیر در این باره معتقد است: بخش مسکن در حال حاضر به دلیل ورود سرمایه‌های سرگردان که قبلا صرف سرمایه‌گذاری در بازار ارز و طلا و حتی خرید اوراق مشارکت می‌شد، امکان امن و مناسبی برای سرمایه‌گذاری شده است. لذا بسیاری از سرمایه‌گذاران با خرید آپارتمان و زمین سرمایه‌های خود را تنها با گذشت مدت زمانی افزایش قابل ملاحظه‌ای می‌دهند. همه درباره تاثیر نقدینگی به قیمت مسکن متفق‌القول هستند. وزیر مسکن و شهرسازی معتقد است: نقدینگی، رکود دوره قبل و افزایش تقاضا سه عامل عمده افزایش و جهش قیمت مسکن است. سعیدی‌کیا در این باره می‌گوید: ورود نقدینگی به بخش مسکن به این دلیل است که این بخش بومی و زودبازده است و چون بورس در دو سال گذشته فعال نبود، بخش مسکن جذاب بوده و نقدینگی را جذب کرد. تحقیقاتی که مرکز پژوهش‌های مجلس درباره تاثیر نقدینگی بر رشد قیمت مسکن انجام داده نشان می‌دهد در فاصله سال‌های ۱۳۷۷ تا ۱۳۸۵ کمترین رشد در حجم نقدینگی در سال ۸۵ با رشدی معادل ۴/۳۹درصد بوده است. طی این سال‌ها نقدینگی به صورت مدام رشد پیدا کرده و همواره بالای ۱۹درصد بوده است. این رشد بالا در سال‌های ذکر شده منجر به افزایش تقاضای سودگرانه مسکن شده است. مکانیسم تاثیرگذاری نقدینگی بر تقاضای سوداگرانه مسکن که خود یکی از عوامل مهم در افزایش قیمت مسکن بوده به این صورت است که در ابتدا با افزایش تقاضای مسکن عرضه تا حدودی افزایش می‌یابد، اما از آنجا که در بخش مسکن در کوتاه مدت امکان افزایش متناسب عرضه با میزان تقاضا مقدور نیست، لذا این امر باعث ایجاد مازاد تقاضا برای مسکن شده و حباب قیمتی برای آن ایجاد کرده است.
یافته‌های مرکز پژوهش‌های مجلس حاکی است مسکن طی چند سال گذشته بخش عمده‌ای از نقدینگی موجود را در قالب کالای بادوام اقتصادی جذب کرده است که این امر در نهایت منجر به افزایش قیمت مسکن شده است.
اما به رغم آگاهی‌هایی که درباره رابطه نقدینگی و مسکن وجود دارد، تصمیمات موثر و کاربردی برای مهار اثرگذاری نقدینگی بر بازار مسکن تاکنون طراحی و به اجرا گذاشته نشده است.
بهترین طرح برای این منظور افزایش نرخ بهره بانکی با هدف جذب نقدینگی توسط بانک‌ها است؛ راهی که متاسفانه به دلیل ملاحظات سیاسی تاکنون محقق نشده است.
بانک‌ها می‌توانند با افزایش نرخ بهره پول‌های سرگردان را جذب کنند و از این طریق منابع لازم برای اعطای تسهیلات به ساخت مسکن را افزایش دهند.
۲) رونق دادن به بخش صنعت: بخش مسکن مدتی است ارتباط تنگاتنگی با بخش صنعت پیدا کرده است. برخی صاحبان صنعت راه کسب سود و تامین مالی برای طرح‌های توسعه و خرید مواد اولیه را در سرمایه‌گذاری در ملک و املاک جست‌وجو می‌کنند. فعالیت صنعتگران در این راه آنقدر زیاد شده که حتی چندی پیش رییس‌جمهوری نیز تلویحا به این موضوع اشاره کرد که «شخصی در یکی از شهرها از بانک برای کارخانه‌اش تسهیلات گرفته و آن را مستقیم به تهران آورده و در خرید ملک صرف کرده است».
ورود برخی صنعتگران به بازار مسکن عمدی نیست. آنها مجبورند برای روشن نگه داشتن چراغ کارخانه سرمایه مورد نیازشان را از طریقی که بازدهی سرمایه در آن بالا است، تامین کنند.
به بیان ساده‌تر کارخانه‌ها برای گذراندن امور بخش زیادی از پول حاصل از فروش محصولات تولیدیشان را در خرید ملک صرف می‌کنند تا در فاصله‌ای کوتاه و با فروش آن بتوانند سود کرده و مابه‌التفاوت آن را برای صنعت هزینه کنند.اخیرا اقدامات قابل توجهی از سوی مقامات صنعتی ایران برای تامین نقدینگی مورد نیاز بخش صنعت در نظر گرفته شده که البته کافی نیست.
۳) فعالیت بنگاه‌های مشاور املاک: تعداد بنگاه‌های مسکن روز به روز در حال افزایش است. تشخیص قانونی یا غیرقانونی بودن فعالیت این بنگاه‌ها نیز خود پرسش اساسی است. براساس قانون وزارت بازرگانی و اتحادیه مشاوران املاک، بنگاه‌ها موظفند پروانه تاسیس را جلوی چشمان مراجعه‌کنندگان قرار دهند، اما آیا مردم با مراجعه به بنگاه‌های املاک فرصتی برای رویت پروانه دارند؟
در هر خیابان و کوچه چندین بنگاه مشاور املاک تاسیس شده که فعالان آنها در رقابت با یکدیگر سعی می‌کنند مراجعه‌کننده را به مشتری تبدیل کنند و از این رهگذر سودی نصیب خود کنند.
گفته می‌شود برخی مشاوران املاک نقش قابل توجهی در تعیین قیمت در منطقه بر عهده دارند.
حال اثر تعداد این بنگاه‌ها ناچیز هم باشد، اما تاثیرگذاری آنها به مراتب بیشتر از تعداد آنها خواهد بود.
بنابراین لازم است برنامه‌ای هدفمند برای نحوه فعالیت بنگاه‌های املاک در سراسر کشور اجرا شود.
۴) بانک‌ها: بانک‌ها را باید به عنوان یک بنگاه اقتصادی در جامعه قبول کنیم. بانک صندوق خیریه نیست که از یک سو تسهیلات بدهد و از سوی دیگر نیازی به اخذ هزینه تامین تسهیلات اعطایی نداشته باشد.
بانک‌ها باید منابع مالی لازم برای اعطای وام را داشته باشد.
بخشی از این منابع از محل سپرده‌ها و بخشی دیگر از محل سود تسهیلات تامین می‌شود.
اما اگر سود تسهیلات براساس نرخ تورم منطقی نباشد و مردم انگیزه‌ای برای سپرده‌گذاری در بانک‌ها نداشته باشند، تکلیف چیست؟ بانک‌ها مجبور می‌شوند منابع مالی اندک را وارد بازار پرسودی چون مسکن کنند تا منابع مالی برای اعطای تسهیلات را تامین کنند و در نتیجه همین می‌شود که برخی بانک‌ها اینگونه عمل می‌کنند و به عنوان عامل تاثیرگذار بر گرانی مسکن معرفی می‌شوند.
۵) وام مسکن: خرید یا ساخت: اعطای وام خرید مسکن طی چند سال گذشته را می‌توان یکی دیگر از دلایل تشدید قیمت‌ها در این بازار عنوان کرد.
وام خرید مسکن در کشور ما به گونه‌ای طراحی و اجرا می‌شود که نه تنها کمک واقعی به خریدار نمی‌کند بلکه در مقابل قدرت خریدار را در برابر ارزش مسکن کاهش می‌دهد.
در بسیاری از کشورها معادل ۸۰درصد قیمت مسکن به مردم وام خرید داده می‌شود. اما در ایران ارزش وام حتی معادل نصف قیمت مسکن هم نیست. همین امر موجب می‌شود وام خرید تنها باعث افزایش قیمت مسکن شود.
اما نظام بانکی کشور بعد از چند سال که از اعطای وام خرید توسط بانک‌ها گذشته تازه امسال به این نتیجه رسیده که باید کلیه تسهیلات را برای ساخت مسکن در نظر بگیرد.
از امسال مقرر شده کلیه بانک‌های کشور تا سقف ۲۵میلیون تومان وام ساخت مسکن اعطا کنند و هر گونه وام خرید ممنوع است.
۶) برنامه‌های جدید: دولت همه توان فکری خود را در بخش مسکن به کار انداخته است. کار گروه ویژه مسکن متشکل از ۶وزیر و شورای‌عالی مسکن متشکل از ۱۳نفر از اعضای هیات‌دولت از ابتدای سال جاری با حکم رییس‌جمهور مامور تدوین سیاست‌های جدید برای ساماندهی بخش مسکن شدند.
مجموعه‌ای که تا به حال از عنوان تصمیم‌گیری‌های این دو ستاد تهیه و تدوین شده ماهیت کنترلی دارد.
دو طرح مالیاتی شامل مالیات بر معاملات مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین طرح کنترل معاملات مسکن از طریق کنترل مشاوران املاک مهم‌ترین برنامه‌هایی است که تاکنون توسط نمایندگان ویژه رییس‌جمهوری طراحی شده است. این برنامه‌ها قرار است از آذرماه امسال اجرا شود.
اما آیا اقدامات کنترلی و تعزیراتی می‌تواند بازار مسکن را ساماندهی کند؟
همان‌طور که در بالا هم اشاره شد مشکل بازار مسکن نبود قوانین کنترلی در این بازار نیست. مشکل عدم توجه به سایر بازارها است. ایران با توجه به نرخ رشد جمعیت و آمار ازدواج‌ها، سالانه به یک‌میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد، در حالی که ظرفیت ساخت در کشور حدود ۶۰۰ تا ۸۰۰هزار واحد است. این مشکل بازار مسکن است که اگر بتوان آن را حل کرد مابقی مشکلات حل خواهد شد.
چرا سودجویی و خرید و فروش‌های مکرر در بازار مسکن وجود دارد؟ چرا حجم تقاضای سرمایه‌ای بیشتر از تقاضای واقعی است؟ چون عرضه مسکن پایین است.
به نظر می‌رسد نمایندگان ویژه رییس‌جمهوری در شورای عالی مسکن و کارگروه مسکن به جای تمرکز بر حذف سودجویان از بازار از طریق طراحی ابزارهای کنترلی باید به دنبال راهی برای عرضه بیشتر باشند.
تجربه سایر کشورها نیز در موضوع مسکن نشان داده هرجا مسکن به قدر کافی وجود دارد مردم آن کشور قدرت کافی برای خرید را دارند.
دولت انگلیس اکنون از ترس سرایت بحران مسکن آمریکا طرحی تصویب کرده که به موجب آن واحدهای مسکونی انبوه‌سازان را به محض ساخت خریداری کند و با قیمت ارزان به نیازمندان واقعی بفروشد.

فرید قدیری

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد