مهار قیمت مسکن، راه حل های غیرعملی و راه عملی

افزایش بسیار شدید و کم سابقه قیمت و اجاره بهای مسکن در دو سال اخیر، خانواده های متوسط و کم درآمد و به ویژه مستاجران را تحت فشار معیشتی سخت و بعضا غیرقابل تحملی قرار داده و چاره جویی و سیاستگزاری فوری و موثر مسوولان را ضروری ساخته است.
افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ به حدی رسیده است که برای یک خانواده با درآمد متوسط در تهران (مثلا ۵۰۰ هزار تومان درماه) ، سیصد ماه معادل ۲۵ سال طول می کشد تا یک آپارتمان متوسط در منطقه متوسط این شهر (۷۵ متری از قرار متری ۲ میلیون تومان) خریداری کند. معیار جهانی این شاخص، ۵ سال است. افزایش شدید قیمت و اجاره مسکن از یکسو برخی خانواده های کم درآمد را تحت فشار شدید روانی - معیشتی قرار داده و چه بسا ازدواج های بسیاری را به تاخیر انداخته - است، و از سوی دیگر ، ثروت صاحبان املاک و بخصوص بورس بازان زمین و مسکن را به شدت افزایش داده و شکاف درآمدی و طبقاتی موجود را عمیق تر کرده است. برای شناخت و تحلیل علل بوجود آمدن این وضع در بازار مسکن و چاره جویی برای آن ، شناخت عوامل موثر بر عرضه و تقاضای مسکن ضروری است:
▪ بطور خلاصه، مهمترین عوامل موثر بر »افزایش» تقاضای مسکن در یکی دو سال اخیر و ماه های آینده را می توان چنین برشمرد:
۱) ابتلای اقتصاد ایران به بیماری هلندی و حرکت نقدینگی اضافی ایجاد شده بطرف کالاهای غیرقابل واردات به ویژه مسکن و تبدیل شدن زمین و واحدهای مسکونی به ابزار ذخیره و حفط ارزش پول
۲) تداوم وجود موانع متعدد ضد تولید و سرمایه گذاری، ایجاد بی ثباتی در اقتصاد، غیرقابل پیش بینی تر شدن اقتصاد ایران بر اثر تصمیم های ناگهانی دولت و افزایش ریسک سرمایه گذاری های تولیدی که به کم شدن (یا کم ماندن) نسبی بازدهی در تولید نسبت به بازدهی بورس بازی در املاک و مستغلات منجر شده است.
۳) ایجاد جو روانی و انتظار در بازار مسکن مبنی بر افزایش مداوم قیمتها که به جلو انداختن تقاضا از سوی متقاضیان خرید و همچنین ورود بیشتر نقدینگی سرگردان به بخش زمین و مسکن منجر شده است.
۴) اوج گیری تقاضای مسکن از سوی جوانان متولد شده در جهش جمعیتی سالهای ۱۳۵۸ تا ۱۳۶۸ که در این سالها به سن ازدواج رسیده و به عنوان متقاضی وارد بازار مسکن شده و می شوند.
۵) رکود و افت شاخص قیمت ها در بورس سهام به دلایل مختلف و ناتوانی این بازار در جذب نقدینگی اضافی ایجاد شده.
۶) انحراف بخشی از تسهیلات بانکی که به عنوان تسهیلات زود بازده اختصاص یافت ولی سر از بازار مسکن درآورد.
۷) تداوم جذابیت های نسبی زندگی در شهرهای بزرگ و تمایل به زندگی دایم در این شهرها از سوی دانشجوها، سربازان و گروه های مختلفی از هموطنان که به دلایل مختلف به شهرهای بزرگ می آیند و ماندگار می شوند.
۸) حمایت های بانکی از خریداران مسکن
▪ عوامل موثر بر عرضه مسکن در سالهای اخیر:
۱) مساله روانی و انتظارات تورمی موجود در بازار مسکن که به تعلل و تاخیر مالکان در عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار (به امید افزایش بیشتر قیمت در آینده) منجر شده است.
۲) گران شدن قیمت مواد اولیه تولید مسکن (آهن ، سیمان و. . . )
۳) تداوم استفاده از فناوری های قدیمی در تولید مسکن که سرعت ساخت را کند و هزینه تمام شده واحدهای مسکونی را بالا نگهداشته است.
۴) حمایت ها و تشویقی های دولتی و بانکی از عرضه کنندگان واحدهای مسکونی (روشن است که این مورد آخر نتوانسته عرضه مسکن را به اندازه رشد تقاضای مسکن رشد دهد و یا از تاثیر سه عامل دیگر در کاهش عرضه مسکن بکاهد)
نگاهی به عوامل موثر بر تقاضا وعرضه مسکن نشان می دهد مهمترین دلیل جهش اخیر در قیمت مسکن را باید افزایش بیش از حد نقدینگی و ابتلای اقتصاد ایران به بیماری هلندی دانست. موضوعی که قبل از ایجاد وضعیت تورمی موجود، بارها توسط اقتصاددانان دلسوز تذکر و هشدار داده شد اما نه تنها دولت، قبل از وقوع بحران موجود به این هشدارها توجهی نکرد ، بلکه اکنون نیز همچنان بر ادامه اشتباه خویش اصرار می ورزد و بجای کشیدن ترمز نقدینگی و توقف تصویب طرح های عمرانی جدید و اولویت دادن به مهار تورم و ایجاد ثبات در اقتصاد ایران. . . ، همچنان به تزریق دلارهای نفتی به چاه ویل طرح های عمرانی مشغول است.
نگاهی به عوامل موثر بر عرضه و تقاضای مسکن همچنین نشان می دهد که کاهش تقاضا و افزایش عرضه مسکن با هدف مهار قیمت واحدهای مسکونی در آینده نزدیک (مثلا با تاثیر در تابستان آتی وحتی زودتر) بجز یک عامل، تقریبا غیرممکن است و بجز عامل روانی، بقیه عوامل موثر بر عرضه و تقاضای مسکن را نمی توان به شکلی تحریک یا مهار کرد که در آینده نزدیک تاثیر آن در بازار قابل مشاهده باشد. وجود اطلاعات و اخبار پراکنده از هزاران واحد مسکونی خالی در تهران نشان می دهد عامل روانی و انتظارات تورمی در تحریک و تسریع تقاضای مسکن و همچنین تاخیر در عرضه واحدهای مسکونی خالی ( به امید گرانتر شدن در آینده)در تهران و شهرهای بزرگ نقش برجسته ای ایفا می کند و متاسفانه با انفعال و بی تفاوتی دولت در مواجهه با این پدیده، حباب قیمتی در بازار مسکن روز به روز بزرگتر شده و معیشت خانواده های کم درآمد را تحت فشار بیشتری قرار داده است. برای مقابله با این وضعیت ، راه حل های متعددی مطرح شده است:
یک راه حل غیرعلمی ، غیرمنطقی و خطرناک که متاسفانه در برخی محافل مطرح می شود، تعیین محدوده قیمتی مجاز برای مناطق و شهرهای مختلف و اجبار بنگاه های معاملات ملکی و دفاتر ثبت اسناد به ثبت قراردادهای فروش و اجاره در محدوده قیمتی مجاز تعیین شده است. سیاستی که اجرای آن، عرضه را عقب تر خواهد برد و بازار آشفته فعلی را غیر شفاف تر خواهد کرد. راه دیگر، وضع مالیات بر معاملات مکرر بر واحدهای مسکونی در مدتی کوتاه و یا وضع مالیات بر معاملات مکرر توسط یک فرد (یا اعضاء خانواده اش) در مدتی کوتاه است.
این پیشنهاد، و نیز پیشنهاد مشابه وضع مالیات از واحد های مسکونی خالی، اگر بانک اطلاعات جامع از معاملات املاک و مالکان زمین و واحدهای مسکونی در کشور وجود داشت، راه حلی موثر در بیرون کردن نقدینگی سرگردان از بازار مسکن و کاهش تقاضا در این بازار بود، اما متاسفانه با گذشت دهها سال از تاسیس سازمان ثبت و وزارت مسکن و در عصر شبکه های رایانه ای ، چنین بانک اطلاعاتی در کشور وجود ندارد. لذا چنین پیشنهادهایی چندان عملی نخواهد بود. در این میان ، یک راه حل عملی و موثر برای حذف عامل روانی و انتظارات تورمی از بازار مسکن، اخذ مالیات از آن دسته از واحدهای مسکونی نوساز است که بین تاریخ اخذ پایان کار و تاریخ اولین معامله ثبتی آنها ، فاصله زیادی می افتد (مثلا ۳ ماه یا حتی کمتر).
برای پیشگیری از فرار بورس بازان از پرداخت این مالیات و تاثیر کامل آن ، آن دسته از مالکان واحدهای نوساز که واحد خود را در مدت تعیین شده به اعضای خانوادشان نیز منتقل کنند ، باید مشمول این مالیات قرار گیرند. وضع این مالیات که نقش و هدف جهت دهنده و تنظیم کننده در بازار مسکن دارد ، هم به فوریت تقاضای مسکن را به عقب می راند (به دلیل معکوس یا متوقف کردن انتظارات تورمی و ترکاندن حباب قیمتی در بازار مسکن) هم به فوریت عرضه واحدهای مسکونی نوساز را به جلو می کشاند (به دلیل عجله مالکان واحدهای مسکونی نوساز خالی - که تعدادشان هم کم نیست - به فروش واحدهایشان و فرار از شمول مالیات جدید) شاید سوال شود که این راه حل صرفا بخشی از واحدهای مسکونی نوساز را که جدیدا پایان کار می گیرند، تحت تاثیر قرار می دهد نمی تواند در بازار ملتهب مسکن موثر باشد.
پاسخ این است که اولا می توان با تمهیدی، همه واحدهای نوساز که خالی مانده اند را مشمول این مالیات کرد (با این قید که واحدهای نوسازی که از زمان تصویب قانون جدید از زمان پایان کارشان بیش از سه ماه گذشته است، اگر تا ۳ ماه پس از تصویب این قانون در فرایند سازمان ثبت به فردی بجز خانواده درجه اول مالک منتقل نشوند، مشمول این مالیات خواهند بود). ثانیا این که هدف و ادعای این پیشنهاد، حل قطعی و بلندمدت همه مشکلات بخش مسکن نیست. این پیشنهاد، در صورت عملی شدن می تواند حداکثر حباب موجود در بازار مسکن را بترکاند و از تاخیر در عرضه واحدهای نوساز جلوگیری کند و تقاضای بورس بازانه را حداقل تا مدتی از این بازار دور کند.
بدیهی است ، مهار قطعی تورم شدید در بخش مسکن، در خشکاندن ریشه های اصلی آن است یعنی:
۱) درمان بیماری هلندی اقتصاد ایران با حذف برخی طرح های عمرانی جدید و قطع برداشت بی رویه از حساب ذخیره ارزی و تنظیم بودجه های دولت در حد توان و مقررات مالی و فنی کشور
۲) رفع موانع تولید و سرمایه گذاری پرهیز از تزریق التهاب و بی ثباتی به اقتصاد و سودآور کردن تولید و سرمایه گذاری در اقتصاد ایران با این هدف که نقدینگی سرگردان موجود، از بخش مسکن خارج و به طور سیستماتیک به بهترین جای ممکن (سرمایه گذاری تولیدی) روانه شوند

سیدامیر سیاح

منبع : روزنامه جوان