نگاهی به طرح جامع مسکن

مسأله تأمین و عرضه متناسب مسكن به عنوان اساسی ترین و اصلی ترین نیاز جامعه در قالب طرح جامعه مسكن اهتمام جدی دولت ها بویژه دولت نهم است. طرح جامعه مسكن در حالی به عنوان راهبرد اصلی این بخش تلقی می شود كه براساس آمار منتشر شده از سوی وزارت مسكن و شهرسازی در حال حاضر ۲‎/۵ میلیون خانوار در سطح كشور مسكن ملكی ندارند. طرح جامع مسكن حاوی مسائل مختلفی است كه مسائل مالی اقشار نیازمند و فناوری جدید از جمله محورهای آن است. در این گزارش با نگاهی اجمالی به این طرح، ایرادات كاركردی آن مورد تحلیل قرار گرفته است.
مطابق اصل ۳۱ قانون اساسی، داشتن مسكن متناسب با نیاز هر شخصی، حق هر فرد ایرانی است. این اصل همچنین دولت را به فراهم كردن زمینه های تأمین مسكن با اولویت پرداختن به روستانشینان، كارگران و دیگر اقشار نیازمندمكلف كرده است. اصل ۴۳ قانون اساسی نیز بر مبنای تأمین نیازهای مسكن ، خوراك و پوشاك، بهداشت و درمان، آموزش و پرورش و امكانات لازم برای تشكیل خانواده به منظور تأمین استقلال اقتصادی، برآورد نیازهای انسان وحفظ آزادگی او برای همه استوار شده است. تجربیات و نتایج به دست آمده در دهه های گذشته در بخش مسكن و ساخت و سازهمواره حكایت از نوسان بازار مسكن دارد كه هر بار در پی مواجهه با تورم و ركود، بیشترین فشارها را بر اقشار كم درآمد جامعه وارد كرده است.
در نتیجه این معضل و به همراه مشكلاتی مانند ثابت نبودن قیمت مسكن، حاشیه نشینی و سكونت گاه های فرودست، گسترش بافت های فرسوده، بی نظمی در بازار زمین شهری، بی كیفیت بودن صنعت ساختمان و متمركز نبودن سیاست های تسهیلاتی و حمایتی و یا نبود تعامل بین بخشی در حوزه های اجرایی تهیه طرح جامع مسكن، در دستور كار دولت قرار گرفته است. براساس ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم، طرح جامع مسكن به عنوان سندی ملی، ترسیم كننده مسیر حركت دولت در دستیابی به هدف های مرتبط با تأمین مسكن و روشنگر چشم انداز بخش مسكن در سال های آینده خواهد بود.
● اولویت های طرح
طرح جامع مسكن شامل ۴ سند تحلیلی درباره مطالعات راهبردی و به صورت تلفیقی از اهداف، راهبردها و سیاست های اجرایی و اولویت بندی آنها و تعیین نهادهای مسئول و سازمان های اجراكننده و سند منطقه ای شامل شیوه های منطقه ای كردن اقدامات و فرایند اجرایی برنامه ها، نحوه نظارت و ارزیابی و بازنگری آنهاست. بخش عمده ای از مطالعات و اسناد فرادستی برای تهیه و تدوین طرح جامع مسكن از پیشینه ۵۰ ساله برنامه ریزی و توسعه در بخش مسكن استخراج شده است.
از جمله این اسناد می توان به سند چشم انداز جمهوری اسلامی ایران در افق ،۱۴۰۴ مصوبات مجمع تشخیص مصلحت نظام، قانون برنامه چهارم توسعه، برنامه آمایش سرزمین مصوب ۱۳۸۳ و سند توانمندی سازی اشاره كرد. طرح جامع مسكن قرار است در دو مقطع ۵ ساله و یك مقطع ۲۰ ساله اجرایی شود.
براساس تكلیف قانونی برنامه چهارم، مسئولان وزارت مسكن باید ظرف سال اول این برنامه، طرح جامع مسكن را در راستای كمك به اقشار نیازمند و كم درآمد برای خانه دار شدن این افراد تهیه و به دولت ارائه می كردند. این اقدام را چهره های گوناگونی كه به بررسی مشكلات بخش مسكن می پرداختند، تهیه كردند و سرانجام با ۳ ماه تأخیر (با تعیین این مدت زمانی در آئین نامه بند ب تبصره ۶ هیأت دولت) در خرداد ۸۵ به دولت ارائه شد و از سوی هیأت وزیران به تصویب رسید.
در روزهای پایانی تیرماه امسال، وزیر مسكن و شهرسازی از آماده شدن ۵۵ برنامه به منظور دستیابی به ۵ هدف مشخص و مجزا خبر داد. این طرح در نشست مشترك دولت و استانداران تصویب شد. وزیر و مسئولان وزارت مسكن و شهرسازی، تأمین مسكن قشر كم درآمد و ارتقای صنعت ساخت و ساز را اساس برنامه های ۵ ساله آینده كشور و از محورهای اصلی طرح جامع مسكن عنوان كرده اند.
این طرح در چارچوب ۹ محور تهیه شده است كه برای هر محور نیز برنامه های كاربردی لحاظ شده است. در این طرح همه مسائل مرتبط با مسكن باید در سطح كلان دیده می شد. همان طور كه گفته شد، این طرح از ۵۵ برنامه اجرایی تشكیل شده است كه برخی از این برنامه ها به عنوان مصوبه دولت باید مصوب و ابلاغ شوند، برخی به تغییر سیاست ها در خود وزارت مسكن منجر می شوند كه باید در قالب دستورالعمل ارائه شوند و برخی در قالب لایحه به مجلس تقدیم می شوند.
در این طرح مشكل قشرهای كم درآمد برای صاحب خانه شدن به عنوان نكات برتر مورد توجه قرار گرفته است كه این موضوع خود شامل ۷ برنامه اجرایی می شود.
براساس طرح جامع به مقوله زمین شهری و كل سیاست های حاكم بر آن و بررسی سیاست هایی كه تا امروز بوده است توجه جدی شده تا برخی از این سیاست ها اصلاح شوند.
توجه به بافت های فرسوده، حاشیه نشینی، صنعت ساختمان و فناوری ها، مسكن روستایی و ابزارهای گوناگون مالی برای بخش مسكن نیز از محورهای دیگر مورد نظر دراین طرح هستند. از مجموع این محورها كه در قالب این سندتهیه شده اند، تا امروز ۹ برنامه اجرایی به دولت تقدیم و تصویب شده اند كه بخشی از آن در راستای ارتقای كیفیت صنعت ساختمان است.
این طرح پس از سال ها مطالعه برای نخستین بار برای تصویب به مجلس شورای اسلامی رفته است، اما هنوز ابهاماتی در زمینه نحوه مصوبات و چگونگی پاسخگو بودن آن در شرایط نگران كننده و اجرایی شدن آن وجود دارد.
● معایب ساختاری
در اینجا اگر بخواهیم، تحلیلی كلی بر مقولات مطرح شده در طرح جامع مسكن داشته باشیم، باید بگوییم كه در آن همه دهك های پائین درآمدی خانوارها در نظر گرفته شده است، اما متأسفانه به دلیل نبود اطلاع رسانی درست، به موقع و كافی از سوی نهادهای مربوط ، بسیاری از كارشناسان و صاحبنظران از مفادآن اطلاع ندارند و در نتیجه بسیاری از اظهارنظرها درباره این طرح غیركارشناسانه و غیرمنصفانه به نظر می رسد.
از سوی دیگر در این طرح نسبت اندك خرید وام های مسكن به قیمت مسكن لحاظ شده است. به طوری كه در تهران حدود ۳۰ درصد در شهرهای بزرگ ۳۸ درصد و در شهرهای بزرگ ۶۰ درصد است ولی در هیچ كجای این طرح پیش بینی نشده است كه اگر قیمت مسكن افزایش پیدا كند، این نسبت ها چه تغییری می كند و شاخص های كلیدی مسكن كه براساس این نسبت ها محاسبه می شوند، دستخوش چه تغییراتی خواهند شد.
همچنین در طرح جامع به برخی مشكلات مانند تشتت سیاستگذاری، تعدد در اجرا، شفاف نبودن و هدف گیری غیرمؤثر اشاره شده است. مقولاتی كه به نظر می رسد حل آن به تنهایی از اختیار وزارت مسكن و شهرسازی خارج بوده و نیازمند یك تعامل بزرگ بین دستگاه های مختلف است.
در قسمت برنامه اجرایی تأمین مسكن كم درآمدها، پرداخت ۵۰ هزار فقره وام به سازندگان پیش بینی شده است كه لازم است وزارت مسكن و شهرسازی تعریف درستی از انبوه ساز ارائه كند تا با پرداخت وام به انبوه ساز بتوان نقش مؤثر آنان درخانه دار كردن اقشار كم درآمد را تضمین كرد.
درباره مقوله تسهیلات در این طرح پیش پرداخت ۴۰ هزار وام برای گروه های درآمدی دو و سه، پیش بینی شده است كه به خوبی می توان دریافت كه بسیاری از این خانوارها، توانایی پرداخت اقساط این وام را ندارند و باید شرایط به گونه ای طراحی شود كه این وام ها بلاعوض باشد و یا حتی الامكان با نرخ بهره پائین تر و دوره بازپرداخت طولانی تر باشد.
همچنین در این طرح تشكیل صندوق اعتبار ملی و محلی به منظور تأمین یك صد هزار فقره وام از محل نظام بانكی پیش بینی شده است. در حالی كه باید گفت جمعیت گروه های درآمدی بدون مسكن بسیار بیشتر از این ارقام است و با در نظر گرفتن این شرایط وجود این صندوق لازم، ولی اعتبار آن ناكافی به نظر می رسد.
در بخش مقاوم سازی پیش بینی شده است كه سالانه ۳۰۰ هزار فقره وام ۵۰ میلیون ریالی برای كسانی كه داوطلبانه ساختمان های خود را مقاوم كنند، پرداخت شود. در شرایطی كه تعداد شركت هایی كه موفق به دریافت رتبه برای مقاوم سازی از سازمان مدیریت و برنامه ریزی شده اند بسیار محدود است و به نظر نمی رسد كه سالانه ۳۰۰ هزار واحد مسكونی از سوی این شركت های محدود كه اغلب هم درگیر مقاوم سازی مدارس و بیمارستان ها هستند، ساخته شود.
همچنین در این طرح هزینه یك واحد مسكونی برای مقاوم سازی، نحوه نظارت بر مقاوم سازی ساختمان ها و معرفی نهادهای مسئول مورد غفلت قرارگرفته است.
همچنین برنامه ساماندهی حاشیه نشینی در این طرح مناسب به نظر می رسد، ولی بایدگفت حل و كنترل آن به تنهایی از عهده وزارت مسكن و شهرسازی خارج است. درباره نحوه واگذاری زمین به صورت اجاره به سازندگان باید گفت برخی كارشناسان براین باورند كه این طرح، طرح جدیدی بوده و در هیچ جای دنیا تجربه نشده است و اجرای این طرح بر مبنای آزمون و خطا استوار است. همچنین در واگذاری اجاره ای زمین به تولیدكنندگان، انبوه سازان فقط به عنوان پیمانكاران دولت تلقی و واحدهای تولید شده همگی دولتی محسوب می شوند كه در این راستا دولت باید سیاست های خود را برای چگونگی واگذاری واحدهای مسكونی اعلام كند و با اجرای این طرح باید مشخص شود سهم انبوه سازان از این ساخت و سازها چیست؟
زیرا اگر دولت نخواهد سود مورد نظر انبوه سازان را تأمین كند، سازندگان نیز از ساخت این گونه واحدها استقبال نمی كنند و اگر دولت نیز بخواهد سودهای موردنظر آنها را تأمین كند باز قیمت واحدهای مسكونی افزایش می یابد و تأثیر لازم در بازار را نخواهدداشت، از این رو كاهش قیمت واحدهای مسكونی فقط به نحوه سیاستگذاری مسئولان در نحوه واگذاری مسكن و تأمین سود سازندگان دارد.
همچنین بایدگفت كشورهای پیشرفته ، تدوین طرح های جامع را كنار گذاشته اند واقدام به تدوین طرح های راهبردی و ساختاری می كنند كه این طرح ها براساس ایجاد شرایط مختلف در كشورها، قابلیت تغییر و تطبیق با شرایط جدید را داراست. در حالی كه در ایران متأسفانه حتی طرح های جامع نیز به هیچ وجه تغییرپذیر نیست و اجرای آن پس از چندی به دست فراموشی سپرده می شود و دوباره به تدوین طرح جدید اقدام می كنند كه زمانبر نیز هست.
● جمع بندی
طرح جامع مسكن همچنان در حال بررسی است، تأكیددولت بر طرح محورهای بنیادی و مصوب شدن آن مانند تأمین مسكن اقشاركم درآمد و ارتقای فناوری ساخت و ساز و همچنین پافشاری مجلس بر تهیه و ارائه طرحی در این زمینه از سوی دولت كه پاسخگوی نیازها باشد، ممكن است بخشی از مطالبات و حقوق محقق نشده قشر متوسط و كم درآمد را برآورده كند و زمینه رسیدن به جامعه ای عدالت محور را فراهم كند.

مهران صدری

منبع : روزنامه ایران