وام اجاره

طبق آمار موجود هم اکنون یک میلیون و ۵۰۰ هزار خانوار در سطح کشور فاقد خانه هستند که با احتساب ساخت محدود واحدهای مسکونی به دلیل پیش بینی ساخت صرفا یک میلیون و ۳۰ هزار واحد مسکونی تا پایان برنامه چهارم، گرانی مصالح ساختمانی، افزایش نرخ تورم و به دنبال آن کاهش توان خرید متقاضیان، این میزان طی سال های آینده افزایش خواهد یافت. این در حالیست که علی عبدالعلی زاده وزیر پیشین وزارت مسکن و شهرسازی پیش از ترک صندلی ریاست خود به صراحت اعلام کرد که وزارت مسکن متولی ساخت واحدهای مسکونی نیست و تا پایان برنامه چهارم توسعه تمامی افراد صاحب خانه خواهند شد.
هر چند که دیدگاه سعیدی کیا وزیر جدید این وزارتخانه به واقعیت نزدیک تر است، چرا که به صراحت اعلام کرد در شرایط کنونی همگان نمی توانند صاحب خانه شوند، اما این دیدگاه واقعی نیز گره ای از حل مشکل مسکن بی خانمان ها را باز نخواهد کرد. اخیرا دولت در قالب آیین نامه هایی در صدد حل مشکل مسکن برآمده که به اعتقاد برخی کارشناسان تصویب آنها می تواند وضعیت بازار مسکن را تا حدی بهبود بخشد. هر چند که در مورد افزایش سقف وام مسکن نیز چنین امیدواری وجود داشت اما عملا طی ۳ سال اخیر بازار مسکن از رکود رنج می برد و افزایش سقف وام نیز نتوانسته است برای این بازارچندان مثمرثمر باشد.
در واقع عدم نیل به خواسته ها با افزایش سقف وام مسکن باعث شده است تا دولت به دنبال ارائه تسهیلات برای مسکن اجاره ای برود.
همین چند هفته گذشته بود که آیین نامه نحوه پرداخت تسهیلات قرض الحسنه به مستأجران کم درآمد شهری یا به عبارتی دیگر همان طرح اجاره به شرط تملیک به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی به هیأت دولت در قالب ۷ ماده مجزا ارسال شد و در کمیسیون اقتصادی دولت نیز با اصلاحاتی به تصویب رسید.
طبق ماده یکم این آیین نامه اجرایی مقرر شده است ۴۰ میلیارد تومان از منابع قرض الحسنه بانک مسکن و طی سال های ۱۳۸۵ تا ۱۳۸۸ همه ساله مبلغ ۸۰ میلیون تومان از منابع قرض الحسنه تمام بانک های کشور در اختیار بانک مسکن قرار گیرد تا توسط بانک مذکور و با رعایت آیین نامه به مستأجران کم درآمد شهری پرداخت شود.
●اجرای طرح فوق کمکی به خانه دار شدن افراد نمی کند
دبیر اجرایی شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی کشور در این خصوص معتقد است ساخت واحدهای اجاره به شرط تملیک از سوی دولت تنها برای ایجاد تقاضای مؤثر در بازار مسکن است و نقشی در خانه دار شدن اقشار کم درآمد ندارد.
مهندس محسن بهرام غفاری می گوید: در این طرح، اقسام وام ها تحت عنوان اجاره به بانک ها پرداخت می شود چرا که در واحدهای اجاره به شرط تملیک بانک ها تا پرداخت کل اقساط به عنوان مالک قلمداد می گردند.
وی می افزاید: این در حالیست که در مورد پرداخت وام مسکن واحدهای مسکونی تنها در رهن بانک تا تصفیه اقساط باقی می مانند و حتی سند به نام فرد خریدار امر تنظیم می گردد.
وی معتقد است: در روش اجاره به شرط تملیک اگر اقسام وام به موقع پرداخت نشوند بانک ها دچار مشکلات حقوقی فراوانی خواهند شد. در واقع غفاری می گوید: ارائه تسهیلات قرض الحسنه به مستأجران کم درآمد شهری همان طرح اجاره به شرط تملیک است که در برنامه توسعه اجرای آن آغاز شد و پروژه موفقی هم نبود.به عبارت دیگر فقط عنوان این طرح هم اکنون تغییر پیدا کرده است.
وی می گوید: اجرای این آیین نامه چیزی نیست جز اعطای وام با شرایط پیچیده تر به مردم.
●لزوم تحقیقات گسترده میانی در بخش مسکن
در عین حال دبیر اول سازمان نظام مهندسی کشور نیز نظر دیگری دارد. وی می گوید: وقتی وزارت مسکن بدون تحقیقات میدانی وارد طرح اجاره به شرط تملیک شد، طرحی که موفق نیز نبود مطلوب تر آن است تا در تدوین آیین نامه هایی چون اعطای تسهیلات قرض الحسنه به مستأجران کم درآمد بیشتر تحقیقات میدانی صورت گیرد.
به گفته مهندس بیات ماکو، اجرای این آیین نامه مستلزم اصلاحات گسترده است چرا که با توجه به بازار کار، مصالح و مسکن در کشور، این طرح می تواند راه مناسبی برای تأمین مسکن اقشار کم درآمد باشد.
گروه های هدف باید شناسایی شوند
همچنین رئیس کانون کاردان های فنی ساختمان در خصوص این آیین نامه معتقد است که هر چند نرخ کارمزد تسهیلات اعطایی مطابق مصوبات شورای پول و اعتبار معادل ۴ درصد با بازپرداخت ۵ ساله و به روش تقسیط تعیین شده است، اما هنوز مشخص نیست گروه های هدف براساس چه معیارهایی شناسایی و مشمول دریافت این تسهیلات خواهند شد.
به گفته مهدی مؤذن، برخی افراد به صورت پاره وقت در مرکزی شاغل هستند و حقوق چندان مکفی ندارند، اما در کنار شغل خود به فعالیتی دست می زنند که بسیار درآمد بالایی دارد که با توجه به زیرزمینی بودن این قبیل فعالیت ها اطلاع یافتن از آن چندان برای مسئولان مربوطه آسان نخواهد بود.
وی می گوید: در واقع یکی از مهم ترین مواردی که در صورت تصویب هر طرحی برای اجرایی شدن آن باید مد نظر قرار گیرد جلوگیری از رانت خواری است تا یک عمل درست، زمینه ساز حل مشکل متقاضیان گردد.
وی می افزاید: ارائه این قبیل تسهیلات می تواند تا حدی مشکل اجاره مسکن متقاضیان را که روزبه روز نیز در حال افزایش است حل کند، اما کمکی به صاحب خانه شدن افراد نخواهد کرد چرا که متقاضیان با توجه به سطح درآمدی خود قادر نخواهند بود اقدام به پس انداز قابل ملاحظه ای برای خرید خانه کنند.
وی اعطای یارانه وام مسکن به بانک مسکن را در حد ۴۵۰ میلیارد تومان در بودجه سال ۸۵ اقدامی مثبت ارزیابی می کند، اما در عین حال معتقد است: حل معضل بازار مسکن در گرو عوامل متعددی چون کاهش نرخ تورم، افزایش قدرت خرید و توزیع عادلانه درآمدها نیز هست و نباید تصور شود صرفا با تخصیص منابع به تنهایی می توانی مشکل این بازار را حل کرد چه بسا که اگر این امر شدنی بود با افزایش سقف وام مسکن از ۵ میلیون تومان به ۱۸ میلیون تومان وضعیت بازار فوق بهبود قابل توجهی می یافت.
●افزایش سهم هزینه خانوارها در تامین مسکن
ظاهراً فعلاً دولت مهم ترین اقدام در راستای بهبود بازار مسکن را تنظیم آیین نامه کمک به متقاضیان واحدهای استیجاری می داند چنانچه اخیراً دومین آیین نامه سه مرحله ای دولت برای رونق بازار مسکن با عنوان احداث و عرضه مسکن اجاره ای تهیه شده است. آیین نامه ای که با تصویب کمیسیون اقتصادی برای تصویب نهایی در دستور کار هیات دولت قرار خواهد گرفت.
براساس این آیین نامه مقرر شده است که ۱۲ میلیون تومان تسهیلات برای مسکن اجاره ای با کارمزد ۴درصد و بازپرداخت ۱۵ ساله پرداخت شود و در طول ۵ سال دوره اجاره نیز بهای زمین دریافت نشود.
به گفته یکی از دست اندرکاران در اتحادیه املاک هر چند این اقدام در صورت نهایی شدن کمکی به اقشار کم درآمد محسوب می گردد، اما با توجه به اینکه بخش خصوصی باید در این عرصه سرمایه گذاری کند، لذا حمایت از این بخش بسیار مهم است.
نکته قابل تامل آن است که تاکنون وام قول داده شده به انبوه سازانی که عمدتا بخش خصوصی به شمار می آیند پرداخت نشده است و شاید این امر خود باعث کاهش گرایش دست اندرکاران این بخش برای حضور در این بازار شود.
با توجه به نرخ مالکیت ۷/۶۶ درصدی مسکن طی دهه ۸۰ می توانیم، بگوییم حدود ۳۴ درصد از خانوارهای کشور صاحب خانه نیستند که از این میزان نیز ۳۰ درصد جزو دهک های اول و دوم درآمدی جامعه (زیر خط فقر) به سر می برند که عمدتا نیز در شهرها حضور دارند.
این در حالی است که سهم هزینه خانوارهای ایرانی در تامین مسکن هم اکنون افزایش یافته است. چنانچه در سال ۱۳۷۵ این سهم حدود ۳۳ درصد از درآمد خانوارها را به خود اختصاص می داد، اما رقم فوق طی سال جاری به حداقل ۵۰ درصد رسیده است. به عبارت دیگر مردم ناچارند حداقل نیمی از درآمد خود را صرف تامین مسکن کنند.
●کاهش گرایش بخش خصوصی به حضور در بازار مسکن
بخش خصوصی هم اکنون ۹۵ درصد ساخت وساز کشور را در اختیار دارد، اما ظاهرا اعمال سیاست های متناقض و گاهاً دست و پاگیر از سوی دولت باعث شده است تا حضور این بخش در عرصه ساخت وساز روزبه روز کم رنگ تر شود. هم اکنون به طور متوسط سالانه نیازمند احداث یک میلیون واحد مسکونی هستیم، حال آنکه تنها ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در سال در کشور ساخته می شود.
از طرف دیگر در کشورهای توسعه یافته دولت معمولاً ۷۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی را در قالب وام ارزان قیمت می پردازد و متقاضی خرید یک واحد تنها با پرداخت ۳۰درصد می تواند صاحب خانه شود.این در حالی است که در داخل متقاضیان ناچارند حداقل ۷۰ درصد قیمت بهای مسکن را خود بپردازند و وام مسکن با کارمزد ۵/۱۵ درصد دریافت کنند. اخذ وام از بانک های خصوصی نیز با کارمزد بالا عملاً نتوانسته است کمک حال قشرنیازمند به خرید واحدهای مسکونی باشد.
به عبارت دیگر دولت هنوز یک تصمیم درخصوص حل رکود بازار مسکن را به پایان نرسانده به سراغ تصمیم دیگری برای حل مشکل مستاجران می رود، هر چند که این تصمیم می تواند بخشی از مشکل بازار مسکن را حل کند، اما نیازمند دقت نظر بیشتر مسئولان است، چرا که دستورالعمل ها و قوانینی که به صورت کوتاه مدت و مقطعی تاکنون مطرح شده اند چندان راهگشای حل مشکل این بازار نبوده اند.
عده ای نبود منشور مسکن در این میان را از سالی که دچار رکود بازار مسکن شدیم (سال ۱۳۸۰) عامل این مسأله می دانند و عده ای دیگر وضع قوانین متعدد. در واقع تهیه آیین نامه ها و تصویب آنها فقط زمانی موثر خواهد افتاد که مشکل این بازار را از ریشه حل کند. مشکلی که بزرگ ترین دغدغه اذهان عمومی را به خود اختصاص داده است. باید دید با ارائه منشور مسکن تا پایان سال جاری، آیا تحولی در این بازار رخ خواهد داد؟
افروز پورهاشمی

منبع : روزنامه همشهری