گرانی مسکن حاصل سیاستهای ناکارآمد گذشته در بخش وام و زمین است

گروه سیاستگذاری مسكن مركز مطالعات تكنولوژی دانشگاه علم و صنعت سیاستهای ناكارآمد دولت گذشته در آزادسازی بازار زمین و افزایش وام را جرقه ای برای شعله ور شدن سالها انباشت تقاضا دانست كه تورم سرسام آوری را به بخش مسكن تحمیل كرد.
گروه سیاستگذار مسكن دانشگاه علم و صنعت نظرات خود را در نامه ای اعلام كرده است.در این نامه آمده است: در نامه منتشره از سوی ۵۷ اقتصاددان راجع به مسائل اقتصادی كشور مطالبی در خصوص بخش مسكن كشور مطرح شده است كه نكاتی چند درباره آن ضروری به نظر می رسد.
یكی از نقاط ضعف اساسی و محتوایی نامه تحلیلی مذكور این است كه اقتصاد كشور را بر اساس دو بازار سرمایه و كار تحلیل می كند و از بازار پایه و اساسی زمین غفلت كرده است؛ یكی از مشكلات اصلی اقتصاد كشور، عدم تدوین سیاست های كارآمد زمین در سال های گذشته است كه باعث معضلات بسیار و سوداگری های فراوان در این بخش و به تبع آن اقتصادكشور شده است.
در این رابطه، به طور مثال درصد بالایی از حجم سرمایه گذاری انجام شده در كشور طی سال های گذشته در بخش مسكن بوده است كه قسمت اعظم آن به علت نبود قوانین كنترلی و نظارتی در این بخش به صورت غیرمولد در بخش زمین جذب شده است.
در این نامه آمده است: علاوه بر عدم استفاده بهینه از این ثروت عظیم، در بسیاری از موارد این ثروت به صورت مخرب، مانع از ایجاد اشتغال و تولید شده است.نكته قابل ذكر آنكه بازار زمین مؤثرترین بازار بر ۴ بخش اصلی اقتصاد كشور یعنی مسكن و ساختمان، صنعت، كشاورزی و خدمات است.بنابراین قبل از پرداختن به سایر معضلات موجود ابتدا باید از پایه ای ترین بخش یعنی زمین و فقدان سیاست های مشخص در این باره سخن گفت و سپس به سایر مسائل پرداخت.گروه سیاستگذاری مسكن مركز مطالعات تكنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران اضافه كرد: یكی از كالاهایی كه در محاسبه نرخ تورم با هر روش علمی كه محاسبه شود با یك ضریب قابل ملاحظه در سبد كالاها منظور می شده كالای مسكن است. ضریب تورمی این كالای مصرفی بادوام آنچنان قابل ملاحظه شده است كه بسیاری از كارشناسان مسكن و نهاده اصلی تولید آن یعنی زمین را پایه تورمی كشور دانسته و برای بخش زمین و مسكن كه ۲۰ تا ۳۰ درصد سرمایه ثابت اقتصاد كشور را تشكیل می دهد در اقتصاد كشور اهمیت ویژه ای قائلند.بر این اساس همانطور كه ذكر شد قسمت قابل توجهی از میزان تورم ذكر شده در نامه مربوط به بخش مسكن و افزایش قیمت آن در سال گذشته است.
در این نامه تأكید شد: باتوجه به گذشت دو سال از عمر دولت نهم هرچند دولت در این دو سال نیز می توانست با سیاست های ضربتی و كارآمد در بخش مسكن از تورم به وجود آمده تا حد زیادی به صورت مسكن و مقطعی جلوگیری كند نمی توان این موضوع را مربوط به دولت فعلی دانست چرا كه به دلیل عدم توجه دولت های پیشین و سیاست های ناكارآمدی همچون آزادسازی بازار زمین، افزایش وام توسط وزیر سابق مسكن كه علیرغم هشدار كارشناسان بر بروز آثار تورمی آن پس ازیك سال از آخرین اقدامات روزهای دوره ۸ ساله وزارت ایشان به شمار می آید وفشار تقاضا به مثابه انبار باروتی كه سالها انباشت تقاضا در آن صورت پذیرفته بود با كوچكترین جرقه شعله ور شد و به بخش مسكن تورم سرسام آوری را تحمیل كرد.بنابراین گزارش، در دو قسمت از نامه مذكور به رابطه سیاست های انبساطی پولی و افزایش نقدینگی موجود در جامعه و افزایش قیمت در بخش مسكن اشاره شده است. در مورد اول افزایش ۵۰ درصدی قیمت زمین و مسكن ناشی از فشارهای اصلی سیاست های انبساطی پولی سال های ۸۴ و ۸۵ عنوان شده است و در مورد دوم دلیل تورم لجام گسیخته دربخش مسكن، تزریق بی سابقه درآمدهای نفتی دانسته شده است.
در این نامه آمده است: جدای از انتقاداتی كه ممكن است به سیاست های انبساطی دولت و افزایش نقدینگی در جامعه مترتب باشد باید گفت، آیا استدلال فوق برای سرازیر شدن نقدینگی به این بخش كافی است؟ آیا آماری در این باره وجود دارد؟ بر چه مبنایی و طبق كدام فرمول نقدینگی در این بخش افزایش یافته است؟ اصولاً معیار افزایش نقدینگی در این بخش چیست و چگونه محاسبه می شود؟ آیا تورم كاذب ناشی از التهاب بازار مسكن و انتظارات تورمی را می توان ناشی از بالارفتن نقدینگی دانست؟
اصولاً در یك بازار كه از یك سو عرضه كننده وجود دارد و از سویی دیگر تقاضا افزایش، نقدینگی یا باید از سوی عرضه باشد و یا تقاضا.
درسال گذشته اگر افزایش نقدینگی را از سوی عرضه كننده بدانیم باید:
۱) آمار معقولی از افزایش یك باره پروانه های ساخت به نسبت افزایش قیمت مسكن داشته باشیم.(افزایش ۱۰ درصدی اخذ پروانه ساخت در سال گذشته در مقابل افزایش بیش از ۴۰ درصدی قیمت مسكن)
۲) آمار قابل توجهی از داد و ستد و خرید و فروش زمین و املاك فرسوده(جهت تخریب و ساخت واحدهای مسكونی توسط انبوه سازان) در دو سال گذشته موجود باشد.
۳) سیاست افزایش تسهیلات مالی برای انبوه سازان اعم از وام ساخت توسط دولت صورت پذیرفته شده باشد.
و اگر افزایش نقدینگی از سوی تقاضا صورت گرفته باشد باید:
۱) افزایش درآمد (و یا اعطای تسهیلات مالی خرید) به تقاضاهای غیرمؤثر به اندازه ای صورت گرفته باشد كه تقاضای این افراد برای مسكن مؤثر شده و وارد بازار مسكن شده باشند.
۲) آمار قابل توجهی از خرید و فروش واحدهای نوساز و یا دست دوم صورت پذیرفته شده باشد (بدین معنا كه تقاضاهای غیرواقعی یا سوداگرانه به یكباره وارد این بخش شده باشند)
گروه سیاستگذاری مسكن مركز مطالعات تكنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران در ادامه پرسیده: كدام یك از مواردبالا اتفاق افتاده است؟ آیا صرف افزایش تورم به صورت ناگهانی در این بخش بدون در نظر گرفتن ماهیت نوع و دلایل بروز آن، افزایش نقدینگی ناشی از ورود دلارهای نفتی و بروز بیماری هلندی را نتیجه می دهد؟ آیا افزایش ۱۰ درصدی اخذ پروانه ساخت باید افزایش قیمت مسكن تا ۵۰ درصد را در پی داشته باشد؟ آیا صرف تحلیل بازارهای رقیب و عدم كاركرد صحیح و جذاب آنها برای ورود سرمایه گذاری هجوم نقدینگی به بازار مسكن را باید پذیرفت؟!
در این نامه تأكید شد: به نظر می رسد بخش مسكن بیشتر از آنكه به عوامل برون زایی همچون سیاست های انبساطی دولت ارتباط داشته باشد دچار مشكلات درونی ناشی از عملكرد ناكارآمد دولت های گذشته است. فشار تقاضا ناشی از كاهش بعد خانوار و رسیدن آن به عدد ۴ فراتر رفتن تعداد خانوارها از مرز ۱۷‎/۵ میلیون خانواده و ورود پیك هرم جمعیتی كشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نیازمندی به مسكن، حكایت از شكاف عمیق بین عرضه و تقاضا دارد این امر در كنار انتظارات تورمی به دلیل عدم عرضه مسكن و ترس از افزایش بیشتر قیمت مسكن از عوامل اصلی التهاب و افزایش حباب وار قیمت در بازار مسكن است.در ادامه این نامه آمده است: برای جبران كمبود مسكن ناشی از انباشت تقاضا در سال های گذشته و عدم پاسخ گویی مناسب به آن از سوی دولت های وقت و همچنین به وجود آمدن تقاضاهای جدید همچون آمار سازمان ثبت احوال مبنی بر ۸۰۰ هزار ازدواج در سال و لزوم احیای ۴۰ هزار هكتار، باید سالانه یك میلیون و۷۰۰ هزار واحد مسكونی ساخته شود. عزم دولت جدید در بخش مسكن و اعلام ساخت یك میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسكونی در سال جاری نشان از رویكرد صحیح آن و به اصطلاح نشانه گیری دقیق دولت در جهت اصلاح نقاط كور اقتصادی كشور است كه به تبع آن رشد بالای اقتصادی، اشتغالزایی بالا و مولد را به همراه خواهد داشت.
این بدان معناست كه با رویكرد مثبت دولت به بخش مسكن و تحقق آن بسیاری از نگرانی های موجود در نامه فوق تا حد زیادی قابل رفع است.در بخش پایانی این نامه آورده شده است: اتخاذ سیاست زمین صفر برای زمین های دولتی از سیاست های كارآمدی است كه برای نخستین بار در كشور جزو سیاست های عرضه مسكن قرار گرفته است این سیاست هزینه زمین را از نقدینگی اولیه برای ساخت مسكن حذف كرده و در عین حال مالكیت آن را واگذار نمی كند.
افزایش سرعت ساخت و ساز مؤثر كردن تقاضاهای غیرمؤثر در این بخش، افزایش درآمدهای مالیاتی دولت از دیگر مزایای این سیاست است كه امید می رود با اجرای كارآمد آن ایجاد رشد اقتصادی و اشتغالزایی را به صورت توأمان فراهم كند.‎

منبع : روزنامه ایران