مسکن در‌ آیینه بیم و امید

دولت تمام تلاش خود را برای سامان دادن به بازار مسکن به کار بسته است چرا که محمود احمدی‌نژاد می‌داند یکی از جدی‌ترین چالش‌های اقتصادی پیش روی او وابسته به خانه‌دارشدن مردم خواهد بود و می‌تواند به پاشنه آشیل او در تحقق وعده‌های اقتصادی‌اش تبدیل شود.
او خود مستقیم وارد عمل شده تا بلکه بتواند آبی بر آتش بریزد. اما آیا سیاست‌های متفاوتی که در چند روز اخیر اعلام شد می‌تواند راهگشای گره مسکن شود؟ در شرایطی که دولت سیاست‌های خود را در آیینه بیم و امید می‌بیند، نگاه ناقص به فرآیند‌ تولید تا عرضه مسکن، چگونه می‌تواند راه را برای جلوگیری از انحراف‌های طبیعی باز کند.
پس از تدوین و نهایی شدن بسته سیاستی مسکن، در قالب بودجه سنواتی و نیز ابلاغ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به‌نظر می‌رسد بستر قانونی مورد نیاز دولت فراهم شده و در این وادی همه چیز بستگی به نحوه اجرای سیاست‌ها و برنامه‌ها‌ دارد و هرگونه انحراف یا کوتاهی، خود باعث شکاف در آینده خواهد شد.
از این‌رو دولت مـوظف شده است تا با حمایت‌های لازم از قبیل تامین زمین مناسب و کاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمام شده مسکن، تامین تسهیلات بانکی ارزان قیمت، اعمال معافیت‌های مالیاتی و تامین سایر نهاده‌های مورد نیاز بخش مسکن موجبات افزایش ظرفیت سرمایه‌گذاری در بخش تولید و عرضه مسکن را فراهم سازد‌ تا تامین مسکن برای متقاضیان (جهت هر خانوار یک بار)، البته با رعایت مقررات ملی ساختمان و الگوی مصرف مسکن و اصول شهرسازی و معماری مهیا شود.
نکته قابل تامل در بسته سیاستی مسکن ، قانون جدید و سیاست‌های حمایتی ناشی از آن، اولویت دادن به بخش‌های غیردولتی مانند بخش تعاونی و خصوصی است که درصورت نادیده گرفتن این مهم و در پیش گرفتن رویکرد دولت مسکن ساز، گریزی برای شکست در برنامه‌ریزی‌های بخش مسکن وجود نخواهد داشت ، در واقع دولت الزام قانونی دارد که حامی بخش خصوصی و تعاونی باشد. بر این اساس دخالت مستقیم و غیرمستقیم دولت در بخش عرضه مسکن، ابهام را بیشتر می‌کند.
یکی از جدی‌ترین نگرانی‌ها درخصوص سیاست‌های جدید، توجه به بخش عرضه –تولید و ساخت – و نادیده‌گرفتن و حتی سرکوب طرف تقاضا است که نماد آن توقف وام‌های خرید مسکن و اعطای وام ساخت است. این نگاه و جهت‌گیری هرچند در کوتاه‌مدت می‌تواند باعث توقف افزایش قیمت زمین و مسکن شود اما هیچ تضمینی برای آینده به همراه ندارد چرا که زنجیره ‌از تولید تا مصرف هر کالای اقتصادی به ویژه مسکن که قابل واردات هم نیست، به هم پیوسته است و رکود مصنوعی در خرید و فروش مسکن با ابزارهای پولی و فیزیکی دو پیامد حتمی خواهد داشت: نخست ایجاد ابهام نزد تولیدکنندگان برای فروش واحدهای مسکونی ناشی از رکود ایجاد شده و دوم جهش‌های قیمتی ناشی از فوران قیمت‌ها پس از خروج از شرایط رکود.
این پدیده وقتی ملموس‌تر خواهد شد که به‌دلیل کم بازده بودن فعالیت‌ها در سایر بخش‌های اقتصادی امکان انباشت سرمایه در بخش مسکن و بروز پدیده انتظار تورمی وجود دارد. در چنین شرایطی امکان احتکار مسکن و نگهداشت واحدهای ساخته شده وجود دارد. از این‌رو دولت باید در برنامه‌ریزی و سیاست گذاری خود به نحوی اقدام کند که تعادل در عرضه و تقاضا همراه با رونق منطقی و مناسب در خرید و فروش باشد و موانع ایجاد‌کننده رکود را از سر راه بردارد.
● نقدینگی ؛ از رسوب تا هدایت
دولت برای تامین منابع مالی لازم جهت رونق ساخت و ساز مسکن تمهیدات خاصی در نظر گرفته از جمله اینکه رقم تسهیلات ساخت مسکن را از ۱۰هزار میلیارد تومان به ۲۷ هزار میلیارد تومان افزایش داده و به بانک‌های مسکن و ملی نیز اجازه داده ۳۰ میلیارد ریال اوراق مشارکت جهت اعطای تسهیلات برای ساخت مسکن منتشر کنند. براساس مصوبه نمایندگان ویژه رئیس جمهور در مورد ساماندهی تولید و عرضه مسکن، بانک مرکزی موظف شد برای اجرای طرح‌های ساخت مسکن از طریق بانک‌های عامل در سال ۱۳۸۷ مبلغ ۱۷ هزار میلیارد تومان علاوه بر ۱۰ هزار میلیارد تومان بابت طرح‌های تعهد شده برای ساخت مسکن براساس بند « د» تبصره‌۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ کل کشور (مجموعا مبلغ ۲۷ هزار میلیارد تومان برای سال‌ها ۱۳۸۶ و ۱۳۸۷ ) تسهیلات بانکی پرداخت کند.
امکان تزریق این میزان نقدینگی از منابع بانک‌ها (بیش از ۳۰ میلیارد دلار) جای بررسی بیشتری دارد چرا که امکان رسوب نقدینگی درصورت رکود در ساخت‌وساز و خرید و فروش به ویژه در طرح‌هایی که متقاضی کمتری باشد، وجود دارد.از سوی دیگر باید در نظر داشت که بحران مسکن فقط به نقدینگی بر نمی‌گردد چرا که بخش قابل‌توجهی از نقدینگی سرگردان در جامعه در بخش مسکن جریان دارد. مهم، هدایت و مدیریت علمی و نه دستوری نقدینگی به سمت تولید است به نحوی که یارانه پرداختی به بخش مسکن در نهایت به مصرف‌کنندگان برسد وگرنه در نتیجه ناکارآمدی ساختار توزیع مسکن امکان دارد فعالیت‌ها سوداگرایانه بیشترین سود را ببرد.این نکته حایز اهمیت است که هم اینک بسیاری از واحدهای متوسط و بزرگ با کمبود منابع مالی و بحران نقدینگی مواجه هستند و مصلوب کردن حجم بالایی از منابع بانکی محدود‌شده در نتیجه سیاست‌های دستوری دولت برای بخش مسکن می‌تواند بحران‌های دیگری در بخش‌های تولیدی را به‌وجود آورد.
عمده چالش به این برمی‌گردد که تصمیم‌های دولت تا چه اندازه با سیاست‌های اقتصادی بازار همخوانی دارد و تا چه میزان برخاسته از اقتدارنمایی دولت برای سامان دادن به بازار مسکن است آیا‌ هرچه جهت سیاست‌ها به سمت نقش‌آفرینی و اقتدارگرایی دولت با رویکرد دستوری و فاقد نگاه جامع اقتصادی همراه باشد میزان توفیق و کامیابی بیشتر خواهد شد؟ مهم این است که آینده بخش مسکن قابل پیش‌بینی و برنامه پذیر بوده و در نتیجه تغییر دولت‌ها و چرخش سیاست‌ها اصل برنامه‌های عقیم نشود. خطری که به‌طور جدی برنامه‌های دولت را در بخش تولید مسکن تهدید می‌کند نادیده انگاشتن برنامه‌ریزی شهری و اصول مدیریتی آن است. آیا ارتباط منطقی با ساخت مسکن در حاشیه شهرهای بزرگ بدون در نظر گرفتن مشکلات شهری، حمل‌ونقل و... وجود دارد و برنامه‌های یادشده بر مبنای طرح جامع و تفصیلی شهرها صورت می‌گیرد؟
● شوک بی‌فایده است
بدون داشتن تصویری روشن از آینده و راهبردی کلان از وضعیت مسکن و مسائل پیرامون آن نمی‌توان امیدوار به تصمیم‌های شوک آور و هیجان‌برانگیز بود. خلأ اصلی سیاست‌های اعلام شده از سوی دولت از اخذ مالیات از سوداگران مسکن گرفته تا رونق ساخت و ساز و... این است که ترسیم اهداف بر مبنای چالش‌ها و نه نیازها و دگردیسی در ساختارها بدون تغییر در نگاه‌ها و نقش‌ها کم اثر و ثمر خواهد بود. تبدیل کلان شهرها و شهرهای بزرگ به کارگاهی ساختمانی با نگاه مهندسی با هدف خانه دار شدن بی‌تردید مشکل زا خواهد بود. شهر یک موجود زنده و پویا است نه مجموعه‌ای از آدم ها و ساختمان‌ها.
نگاه ما به مسکن باعث شده تا داروهای مسکن را ترجیح دهیم. اقتصاد مسکن در ایران نیازمند تعریف علمی و جامع با در نظر گرفتن نیازهای جمعیت شناختی و جامعه شناختی است و تعادل آماری در عرضه و تقاضا به معنای پاسخ دادن به نیاز مسکن شهروندان نخواهد بود. شاید لازم باشد اما کافی نیست. از این‌رو انتظار می‌رود مجلس هشتم با نظارت دقیق و اصلاح برنامه‌ها در جریان اجرا نسبت به خانه‌دارشدن حقیقی مردم، دولت را یاری رساند.

رضا کربلایی

منبع : روزنامه همشهری