معضلات مسکن و چند راهکار

مسکن گران‌ترین کالایی است که هر خانواده در طول عمر خود تهیه می‌کند. عدم توانمندی به این امر و کم‌توجهی به موضوع مسکن به راحتی می‌تواند ابعاد منفی خود را به نمایش گذارد. بخش مسکن نیز از جمله بخش‌هایی است که سیاست‌های اقتصادی دولت بر آن تاثیری بسزا داشته و این بخش را از یک موضوع کاملا عادی به معضل جدی بدل کرده است. تاثیرات قیمت مسکن در سبد خانوار به تهدیدی برای دولت بدل شده است.
هزینه‌ای که مسکن در قالب اجاره ‌بها یا خرید واحد مسکونی به خود اختصاص داده به ‌شدت بالا رفته و موجب شده است تا مسکن به تهدیدی برای دولت بدل شود، در عین حال که تهیه مسکن برای بسیاری از خانوارهای دهک پایین جامعه به آرزو بدل شده است. سیاست‌های اقتصادی دولت که منجر به افزایش نرخ تورم شده است اصلی‌ترین عاملی است که افزایش قیمت روزافزون مسکن را به دنبال داشته است و هر قدر این سیاست‌ها ادامه پیدا کند، افزایش نرخ تورم را تشدید کرده و آثار سوء آن در بخش مسکن بیشتر مشهود خواهد شد. یعنی اگر در آینده فکری برای بهبود وضعیت مسکن صورت نگیرد بنا به دلایلی چون جمعیت زیاد و نیز تقاضای موثر حاکم به‌عنوان تهدیدی برای دولت خواهدشد. ۵۰ درصد جمعیت جوان کشور زیر ۲۰ سال است و این جمعیت در اواسط دهه فعلی و دهه بعد بیشترین متقاضیان مسکن را تشکیل خواهند داد. با آنکه نقطه قوت دولت نهم در بخش مسکن توجه به مسکن کم‌درآمدهاست اما به دلیل عدم‌هماهنگی سیاست‌های اقتصادی دولت با تامین مسکن کم‌درآمدها دولت در تحقق این هدف موفق نبوده است. البته تامین مسکن کم‌درآمدها برای نخستین‌بار در قانون برنامه چهارم توسعه مورد اشاره قرار گرفت. در آن زمان وضعیت تا حد کنونی بحرانی نبود.
دولت‌های قبل هم که به تامین مسکن اقشار کم‌درآمد توجه داشتند، جهت‌گیری برنامه‌ای نداشتند و استارت این موضوع از برنامه چهارم خورده است و دولت نهم را می‌توان مجری رسمی این طرح تلقی کرد اما از آنجا که سیاست‌های اقتصادی دولت با این جهت‌گیری هماهنگ نشده و سیاست‌های اقتصادی دولت غالبا تورم‌زاست، خود تهدیدی برای اجرای سیاست‌های دولت محسوب می‌شود.
مسکن ۹۹ ساله نیز از طرح‌هایی است که دولت در بخش مسکن دنبال کرده و یکی از نقطه‌ضعف‌های دولت در این بخش است. بیشترین مسوولیت در تامین مسکن ۹۹ ساله را تعاونی‌های مسکن به دوش می‌کشند. اما تجربه تعاونی‌ها در سال‌های پس از انقلاب تجربه‌ای شکست‌خورده است به همین دلیل هم این طرح را نمی‌توان بدون اشکال و مفید پنداشت.
وزارت مسکن به دلیل فشارهایی که از سوی دولت وارد شده است، باید پاسخگوی طرح اعطای زمین‌های ۹۹ ساله باشد؛ در حالی که اکنون ابزار این کار در اختیار وزارت مسکن نیست. وزارت مسکن در راستای پاسخگویی به این نیاز لایحه‌ای تحت عنوان لایحه ساماندهی مسکن تدوین کرده است تا سازوکار لازم را در اختیار گیرد. براساس یکی از محورهای اصلی این طرح وزارتخانه‌ها و سازمان‌هایی که زمین در اختیار دارند، زمین‌های خود را در اختیار دولت قرار می‌دهند و اولویت استفاده از این زمین‌ها نیز با کارکنان آن دستگاه خواهد بود. ایراد وارد به این طرح تخصیص اولویت به کارکنان دستگاه‌های صاحب زمین است. قطعا اجرای این طرح باید با حضور یک دستگاه نظارتی توام باشد، اما این سیاست نشانگر آن است که دولت در شهرهای بزرگ اجازه مانور چندانی در محدوده شهرها نخواهد داشت. همان‌طور که اکنون در داخل شهر تهران مشکلات بسیاری وجود دارد. اعطای زمین‌های ۹۹ ساله ارتباطی با شهرداری‌ها ندارد و معلوم نیست سیاست‌های شهرسازی در کجا پیاده می‌شوند.
ممکن است این امر در استفاده‌های جزئی مشکل‌ساز نباشد اما در مورد تصمیم‌گیری‌های کلان مشکل‌آفرین است. شورای عالی شهرسازی در سال‌های قبل جلسات متعددی برای مطالعه مجموعه شهری تهران ترتیب داده است تا امکان نظارت کارشناسی وجود داشته باشد و دولت بتواند معضل بخش مسکن را حل‌وفصل کند. مسکن حتی در برخی از مواضع و مکان‌ها بیش از تقاضا و نیاز تولید می‌شود اما تولید مسکن تقاضای موثر را پاسخگو نیست و به سمت سرمایه‌گذاری می‌رود. اگرچه تقاضا در بخش مسکن زیاد است اما همه تقاضاهایی که وجود دارد به معنای نیاز افراد به مسکن نیست. طی ۱۰ الی ۱۵ سال گذشته مسکن تولیدشده در تهران بیش از نیاز است اما این تولید مسکن تقاضای موثر و تقاضای افراد کم‌درآمد را پاسخگو نبوده و صرفا تقاضای سرمایه‌گذاری را جوابگو بوده است. عمده‌ترین دلیل این امر فروش شهرسازی و چند برابر شدن تراکم است.
اکنون اگر به طرح مطالعه مجموعه شهری تهران طرحی که در سال ۸۲ به تصویب رسیده بود و در این طرح حتی راهکارهای انقباضی نیز برای تهران دیده شده است، نگاهی بیندازیم. افزایش تراکم موجب افزایش قیمت زمین در شهر می‌شود و گردش مالی به وجود می‌آورد. اکنون در تمام نقاط کشور امکان ساخت‌وساز وجود دارد بنابراین باید براساس مطالعات طرح جامع تهران تراکم فروخته شود. افزایش تراکم به وجود آمده موجب افزایش صدور پروانه شده است اما دلیل آن این است که تولید مسکن رونق گرفته است. آنچه مسلم است در افق ۱۴۰۰ جمعیت تهران افزایش خواهد یافت، بنابراین باید به فکر آینده باشیم.

پیروز حناچی

منبع : روزنامه کارگزاران