مسکن در آشفته ‌بازار سیاست‌های دولتی

● مقدمه:
بخش مسکن در اقتصاد کشور ما بعد از نفت رتبه دوم را در اقتصاد کشور از نظر حجم سرمایه و گستردگی آن دارد. برآوردهای اقتصادی نشان می‌دهد که اگرچه در سایر بخش‌های اقتصادی بیش از ۸۰ درصد اقتصاد کشور در اختیار دولت و نهادهای وابسته به آن است اما در مورد مسکن این نسبت معکوس است یعنی ۸۰ درصد ساخت و ساز مسکن در اختیار بخش خصوصی است. البته نباید از این نکته غافل شد که دولت خود یک مالک بزرگ املا‌ک و اراضی در سطح کشور است.
بدون تردید مشکل مسکن در کشور ما به یکی از مشکلا‌ت اساسی طبقه متوسط شهرنشین تبدیل شده است. این مشکل اکنون علا‌وه بر ایجاد معضلا‌ت اقتصادی، پیامدهای اجتماعی و فرهنگی نیز پدید آورده است. به گونه‌ای که در شرایط حاضر در شهرهای بزرگ حدود ۵۰ درصد از درآمد خانواده‌ها در ماه برای تهیه مسکن هزینه می‌شود و این موضوع موجبات نارضایتی گسترده مردم را فراهم کرده است.
واقعیت آن است که ریشه بحران مسکن قدمتی ۵۰ ساله دارد و دولت‌های مختلف قبل و بعد از انقلا‌ب هیچیک نتوانسته‌اند بر غول بی‌شاخ و دم مسکن فائق آیند. اگرچه نگارنده منکر اقدامات مختلف دولت‌ها نیست و اذعان دارد که تلا‌ش‌‌هایی انجام شده و یا می‌شود و این تلا‌ش‌ها هر یک تاثیری در کاهش و یا تخفیف این بحران داشته‌اند اما نگاه کوتاهی به بازار مسکن نشان می‌دهد که این اقدامات به هیچ وجه موجب حل این بحران نشده است. این نوشتار در پی آن است که با توجه به ارائه لا‌یحه‌ای از سوی دولت برای حمایت از تولید و عرضه مسکن، در حد حوصله یک مقاله روزنامه به بررسی نحوه مدیریت این بحران در اقتصاد کشور بپردازد.
● طرح مساله
مقایسه آمارهای اقتصادی منابع رسمی نشان می‌دهد که رشد قیمت مسکن در شهرهای کشور در طول ۲۰ سال گذشته بیش از دو برابر رشد قیمت سایر کالا‌ها بوده است. اگرچه واقعیت‌های ملموس کوچه و بازار آمار فوق را تشدید می‌کند.
تولید ساختمان مانند هر تولید دیگری از عوامل مستقیم و غیرمستقیم تشکیل شده است.
قیمت زمین یکی از عوامل اصلی رشد قیمت مسکن است و سهم آن در تولید مسکن به بیش از ۵۰ درصد ارزش ساختمان رسیده است. مقایسه قیمت زمین از سال ۱۳۶۷ تاکنون براساس آمارهای فوق‌الذکر نیز نشان می‌دهد که رشد قیمت این عامل در مقایسه با سایر کالا‌ها و خدمات بیش از ۳ برابر بوده است.
بررسی قیمت مصالح، نیروی انسانی، ماشین‌آلا‌ت و فناوری نشان می‌دهد که رشد قیمت این عوامل در طول سال‌های مورد بررسی در حدود رشد قیمت سایر کالا‌ها و خدمات بوده و افزایش معناداری را نشان نمی‌دهد و قیمت مجوزهای مختلف شامل مجوزهای شهرداری و انشعابات نشان می‌دهد که در طول سال‌های مورد بحث افزایش قابل توجهی داشته است.
▪ عوامل غیرمستقیم
۱) افزایش نقدینگی:
به اعتقاد بسیاری از کارشناسان افزایش نقدینگی در کشور باعث هجوم سرمایه به بخش مسکن می‌گردد زیرا اتفاقاتی که در سال‌های گذشته در بازار سرمایه رخ داده است؛ نظیر ورشکستگی یا کلا‌هبرداری شرکت‌های مضاربه‌ای، کاهش شاخص بورس، کاهش نرخ سود بانکی، افزایش بی‌رویه واردات کالا‌ و ورشکستگی بنگاه‌های تولیدی و نظایر آن موجب گردید تا سرمایه‌گذاران ایرانی به مسکن به عنوان یک کالا‌ی سرمایه‌ای و با دوام بنگرند و سرمایه خود را در این بخش از اقتصاد پس‌انداز نمایند.
نکته جالب توجه این است که دولت‌های مختلف اعم از اینکه رویکرد اقتصادی‌شان، اقتصاد آزاد یا بسته بوده است قیمت بسیاری از کالا‌ها را کنترل می‌کردند. در کشور ما در طول سالیان گذشته قیمت انرژی و سوخت، حمل و نقل، دستمزد کارگر، خودرو، مواد غذایی و سایر کالا‌ها با روش‌های مستقیم و یا غیرمستقیم کنترل شده است اما هیچگاه قیمت مسکن کنترل نشده است. طبیعی است در چنین شرایطی امنیت سرمایه‌گذاری در این بخش بیش از سایر بخش‌های اقتصادی است و علا‌وه بر هجوم نقدینگی مازاد، فرصت مناسبی را برای سودجویان فراهم آورده است و از این روست که قیمت مسکن بیش از سه برابر کالا‌های دیگر رشد کرده است.
۲) سیاست‌های دولت و شهرداری:
واگذاری زمین‌های دولتی در شهرها به صورت ارزان به مردم؛ یکی از سیاست‌های دولت در سال‌های گذشته بوده که پس از انتقال مالکیت زمین به اشخاص این املا‌ک وارد بورس مسکن در کشور شده و جابهجایی ثروت ناعادلا‌نه‌ای را ایجاد نموده است.
همچنین اعمال سیاست افزایش هزینه زندگی در شهرهای بزرگ برای جلوگیری از مهاجرت روستائیان به شهرهای بزرگ از دیگر سیاست‌های دولت و شهرداری تهران بود که به دنبال آن موضوع فروش تراکم در دستورکار شهرداری‌ها قرار گرفت. اگرچه نگارنده پرداخت هزینه استفاده از فضای شهر را به هیچ‌وجه غیرمنطقی نمی‌داند اما این رویکرد اقتصادی از سوی دولت و تبدیل شهرداری به بنگاهی برای چانه‌زنی و فروش تراکم به بهانه جلوگیری از رشد جمعیت، نتایج دهشتناک اقتصادی و اخلا‌قی برای جامعه به ارمغان آورده است که به دنبال آن مهار قیمت ساختمان ناممکن گردیده است. و از سوی دیگر؛ نتایج آمارگیری سال ۱۳۸۵ مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که اگرچه رشد جمعیت در فاصله سال‌های ۱۳۶۵ لغایت ۱۳۸۵ در محدوده قانونی شهر تهران کنترل شده است اما پدید‌ه‌ای به مراتب خطرناک‌تر اتفاق افتاده که بر اساس آن جمعیت ساکن در شعاع ۱۰۰ کیلومتری شهر تهران بالغ بر ۱۴ میلیون نفر است و بدین ترتیب در مجموعه شهری تهران شامل تهران، کرج، شهر ری، اسلا‌مشهر، پاکدشت و... جمعیتی بالغ بر ۲۲ میلیون نفر زندگی می‌کنند.
۴) ایجاد بورس مسکن:
زمین‌داران بزرگ به لطف افزایش قارچ‌گونه قیمت مسکن صاحب هزاران میلیارد ریال سرمایه در این بخش گردیده و به مدد این سرمایه هنگفت خود توان تاثیرگذاری بر بازار مسکن را در غیاب کنترل‌های دولت دارند. این سرمایه‌داران که تعداد آنها شاید به صد نفر هم نمی‌رسد با استفاده از ابزار احتکار مسکن و یا تاثیرگذاری بر سیاست‌های شهرداری به رشد قیمت مسکن در کشور کمک کردند. مصاحبه مدیر مرکز آمار ایران نشان داد که در کشور بیش از ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در سال ۱۳۸۵ وجود داشته است.
جالب این است که اخیرا بانک‌های خصوصی (یا بهتر بگوییم نیمه‌دولتی) نیز به جمع این سرمایه‌داران اضافه شده و با استفاده از سپرده‌های مردم و اعتبار اقتصادی ناشی از مجوز بانک مرکزی، به خرید ملک و بازسازی و فروش آن روی آورده و از این طریق سود هنگفتی را به جیب سهامداران خود روانه می‌سازند و مدیران آن در مجامع سالیانه مورد تشویق قرار می‌گیرند.
● مشکلا‌ت ناشی از افزایش قیمت مسکن
۱) فشار اقتصادی بر اقشار کم‌درآمد و متوسط شهری: آنچنان که گفته شد خانواده‌های شهری به طور متوسط ناگزیر از پرداخت نیمی از درآمد ماهیانه خود بابت اجاره مسکن هستند این موضوع حتی خانواده‌هایی که با زحمت فراوان مسکن کوچکی را خریده‌اند را شامل می‌شود زیرا ایشان نیز ناگزیر از پرداخت همین حدود برای بازپرداخت دیون خود هستند و به همین نسبت از سرمایه‌گذاری خانواده در زمینه بهداشت، آموزش، فرهنگ و رفاه کسر خواهد گردید.
۲) افزایش فاصله طبقات اجتماعی: قوانین در کشور ما به گونه‌ای است که مالکیت زمین در آن محترم است و این مالکیت نسل در نسل باقی می‌ماند و صاحبان آن بدون هیچ تلا‌شی چند برابر نرخ تورم از بهره مالکانه خود استفاده می‌کنند. افزایش قیمت مسکن به گونه‌ای است که در شهرهای بزرگ تهیه یک مسکن کوچک نیز به سرابی برای خانواده‌های کم‌درآمد تبدیل شده است و تنها یک شانس و اتفاق امکان صعود یک فرد از طبقه‌ای به طبقه دیگر را ایجاد خواهد کرد، طبیعی است به صورت تدریجی طبقه مالک و مستاجر فرهنگ و ارزش‌های خاص خود را پیدا خواهند نمود.
۳) فرار سرمایه از تولید: امروز پای درددل هر تولیدکننده کشاورزی یا صنعتی که می‌نشینیم پس از گلا‌یه‌های مختلف در آخر این عبارت نغز را می‌آورند که <اگر من با این همه زحمت و سرمایه‌گذاری، یک آپارتمان در فلا‌ن خیابان تهران خریده بودم امروز...> و متاسفانه این جمله حقیقت دارد. جالب این است که اتفاقاتی که در سال ۸۵ در بخش مسکن رخ داد باعث گردیده است که بسیاری از عرضه‌کنندگان خدمات و یا حتی تجار باسابقه نیز به حال بساز و بفروشان غبطه بخورند. طبیعی است در چنین شرایطی تلا‌ش دولت برای افزایش تولید داخلی و صادرات غیرنفتی نیز آب در هاون کوبیدن است.
۴) تاثیر قیمت مسکن در تورم: نمی‌توان انکار کرد که افزایش قیمت مسکن تاثیر قابل ملا‌حظه‌ای بر افزایش قیمت سایر کالا‌ها داشته است. علا‌وه بر افزایش هزینه‌های مستقیم خانواده‌های ایرانی، واحدهای تولیدی و خدماتی برای تولید و یا عرضه محصول خود نیاز به تهیه واحدهای اداری و تجاری دارند و افزایش سرقفلی این واحدها در شهرها موجب افزایش قیمت کالا‌ها شده است.
۵) عدم تمایل دولت به کنترل قیمت مسکن: حقیقت آن است که مسکن در مقایسه با سایر کالا‌ها از کنترل ضعیفی در کشور ما برخوردار است و این از دو عامل ناشی می‌شود؛ نخست آنکه دولت خود یک مالک بزرگ است و طبیعتا تمایلی به کاهش سرمایه رو به تزاید خود ندارد. فقط در شهر تهران بیش از ۲۵ درصد اراضی واقع در محدوده شهری در اختیار دولت است. اگر دولت در مساله مسکن مانند بنزین مجبور بود از جیب خود یارانه سنگینی را پرداخت نماید. طبیعتا بسیار زودتر و بیشتر در این موضوع دخالت می‌نمود.
دوم آنکه اگرچه حدود ۵ میلیون خانواده از مسکن استیجاری استفاده می‌کنند اما این نگرانی ناگفته در بین دولتمردان وجود دارد که در مقابل ۱۲ میلیون از خانواده‌های ایرانی حداقل مالک یک واحد مسکونی می‌باشند و لذا کنترل دولت در این موضوع باعث کاهش آرای جناح حاکم در انتخابات بعدی خواهد شد. اگرچه این نگرانی کوته‌بینانه به نظر می‌رسد اما به هر حال واقعیتی است که وجود دارد. ‌
● بررسی مدیریت بحران مسکن ‌
مدیریت دارای چهار وظیفه اصلی برنامه‌ریزی، سازماندهی، هدایت و کنترل است. حال ببینیم دولت در زمینه مسکن که بزرگ‌ترین بخش اقتصاد پس از نفت است، چگونه به وظایف خود عمل می‌کند. ‌
واقعیت این است که در طول بیست سال گذشته و در دولت‌های مختلف سیاست‌های دولت در بخش مسکن سیاست‌هایی منطبق بر الگوهای لیبرالیستی در اقتصاد بوده است. یعنی دولت‌ها از کنترل مستقیم قیمت مسکن پرهیز کرده و سعی نمودهاند با اعمال سیاست‌های مالی و پولی به افزایش عرضه برای پاسخگویی به تقاضا کمک نمایند. ‌
اعمال سیاست‌های مالی و پولی از طریق حمایت از انبوه‌سازان و تعاونی‌های مسکن و واگذاری زمین ارزان و همچنین پرداخت وام به اشخاص و انبوه‌سازان یکی از سیاست‌های ثابت دولت در سال‌های گذشته بوده است.
البته در سال‌های گذشته شرکت‌های دولتی نیز خود مستقیم به تولید و عرضه مسکن پرداخته‌اند. اگرچه حجم سرمایه‌گذاری دولت در این بخش نسبت به سرمایه‌گذاری بخش خصوصی زیاد نبوده است و گاهی دولت‌ها در شرایط بحرانی و با افزایش قیمت سیمان یا آهن و یا کمبود آن در بازار اقدام به واردات این کالا‌ها به صورت مقطعی نموده‌اند. ‌
بنابراین دولت‌ها با این رویکرد با بخش مسکن مواجه شده‌اند و سازماندهی و هدایت و کنترل آنها متناسب با این رویکرد بوده است. ‌
البته باید به روش‌های فوق مصاحبه‌های گاه و بیگاه روسای دولت‌ها و وزرای مسکن را اضافه نمود که با وعده‌هایی نظیر ساخت صدها هزار واحد مسکونی و هزاران میلیارد ریال وام سعی در کنترل بحران مسکن دارند که البته متهم ساختن برخی از بانک‌های خصوصی و افراد برای ایجاد بحران مسکن را نیز باید به مجموعه عوامل فوق افزود. این هم از عجایب مدیریت در کشور ماست که برخی دولتمردان به جای عمل به وظایف خود، حرف می‌زنند.
به هر روی برنامه دولت‌های مختلف و دولت‌فعلی در بیست سال گذشته اعم از اینکه معتقد به اقتصاد آزاد یا بسته بوده‌اند، اعمال سیاست‌های اقتصاد آزاد در بخش مسکن است. یعنی افزایش عرضه مسکن در پاسخگویی به تقاضای رو به رشد آن و کمترین دخالت و کنترل از سوی دولت.
این نگرش کمابیش در طول۲۰ سال گذشته فارغ از اینکه دولت‌ها چه رویکرد اقتصادی داشته‌اند، در بازار مسکن حاکم بلا‌منازع بوده است. ‌
حقیقت این است که روش‌های مبتنی بر اقتصاد آزاد با توجه به واقعیت‌های جامعه و دولت ما در بخش مسکن کاربرد خود را از دست داده است زیرا:
ـ اول، آنچنان که اهل فن می‌دانند در بسیاری از کشورهای لیبرالیستی نیز دولت‌ها علا‌وه بر آموزش، بهداشت و امنیت، مسکن را نیز در کنترل کامل خویش دارند، دلیل آن هم روشن است زیرا مسکن یکی از نیازهای اولیه افراد در جامعه است و به دلیل محدودیت زمین در مناطق شهری و استعداد بالقوه این کالا‌ برای بورس‌بازی راهی جز کنترل آن نیست. البته روش‌های کنترلی هر کشور بنا به مقتضیات فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی آن متفاوت است اما به هر روی در بسیاری از کشورهای دنیا مسکن به ساز و کار بازار آزاد سپرده نشده است. ‌
ـ دوم، در این نکته که بازار مسکن از روش‌های اقتصاد آزاد کلا‌سیک پیروی می‌کند تردیدهای جدی وجود دارد زیرا اولا‌ در روش عرضه و تقاضا، هرچقدر هم که عرضه زیاد شود، قیمت یک کالا‌ حداکثر تا قیمت تمام شده آن کاهش پیدا خواهد کرد و این در حالی است که معضل مسکن از بالا‌ بودن قیمت تمام شده آن ناشی می‌شود و زمین به عنوان یک عنصر بسیار مهم در قیمت مسکن یک کالا‌ی بدون جانشین است. زمین همچون گوشت و یا تلفن همراه نیست که در صورت کمبود و یا گرانی آن مردم از سویا و تلفن ثابت استفاده کنند. زمین محدود است.
ـ سوم، سیاست‌سپردن بازار مسکن به ساز و کار بازار آزاد متناسب با سیاست‌دولت در سایر بخش‌های اقتصادی نیست. دولت در کشور ما قیمت سوخت و انرژی، حملونقل، دستمزد، بهره بانکی، مواد غذایی، خودرو و حتی پوشش جوانان را کنترل می‌کند و تنها مسکن را به حال خود رها کرده است و طبیعی است در چنین فضایی مشکلا‌ت زیرپوستی اقتصاد کشور خود را در بخش مسکن می‌نمایاند و فشار مضاعفی را بر اقشار کم‌درآمد وارد می‌کند. ‌
ـ چهارم، تداوم این سیاست‌که موجب افزایش قیمت عوامل تولید مسکن شده است از دیگر سو باعث کاهش عرضه آن می‌گردد، زیرا سرمایه موجود در بازار مسکن با افزایش قیمت عوامل تولید تحلیل می‌رود؛ به زبان ساده‌تر اگر با یک واحد سرمایه‌گذاری در سال ۸۴ می‌توانستیم یک واحد مسکن تولید نماییم، در سال ۸۶ با همان یک واحد سرمایه‌گذاری قادر به تولید نیم‌واحد مسکن می‌باشیم. ‌
ـ پنجم، واقعا کارکرد دولت در چنین مواقعی با سوال جدی مواجه می‌شود. چگونه ممکن است دولتی با بیش از ۴ میلیون کارمند و مدیر و وکیل و وزیر در کشوری حضور داشته باشد و سالا‌نه ده‌ها هزار میلیارد بودجه کشور را مصرف کند؛ اما در طول کمتر از یک سال در مقابل چشم ایشان قیمت مسکن در پایتخت کشور دوبرابر شود و تنها چند سخنرانی و مصاحبه راه‌حل دولت برای کنترل این بحران باشد. در کشوری که مدیر کل بورس آن در مقابل افزایش بادکنکی سهام مامور به دخالت است و اگر چنین نکند، بازخواست می‌شود، چگونه رئیس دولت در مقابل افزایش حباب مسکن به چند سخنرانی بسنده می‌کند؟ آیا دولت نمی‌توانست با اولین نشانه‌های ایجاد این بحران با یک مصوبه از ۶۰۰۰ مصوبه خود، معامله مسکن را برای مدت کوتاهی متوقف کند؟ مجلس شورای اسلا‌می چه‌طور؟ چنین سکوتی با هیچ یک از معیارهای عدالت سازگار نیست.
● کنترل قیمت مسکن
در این نکته که با توجه به نیاز جامعه و خصوصا در سال‌های پیش رو باید تولید و عرضه مسکن افزایش پیدا کند، تردیدی نیست، اما رهاکردن بازار مسکن به حال خود نیز جز موجب افزایش مشکلا‌ت گذشته نتیجه‌ای به دنبال نخواهد داشت.
با توجه به مقتضیات جامعه ما، به‌نظر می‌رسد مناسب‌ترین گزینه عدم دخالت مستقیم دولت در تولید و عرضه مسکن و در مقابل کنترل هوشمندانه قیمت مسکن در شهرهای بزرگ می‌باشد.
کنترل قیمت مسکن با هدف جلوگیری از ایجاد بورس بازی، احتکار مسکن و کاهش قیمت آن تا یک قیمت منطقی متناسب با سایر کالا‌ها می‌باشد.
قیمت مسکن در مقایسه با سایر کالا‌ها از ابزار مناسب‌تری برای کنترل برخوردار است. خرید و فروش مسکن و اجاره آن طی مبایعه‌نامه‌های رسمی صورت می‌گیرد. دولت اگر انگیزه کافی برای این کار داشته باشد، می‌تواند با به‌روزرسانی طرح‌های کاداستر و به دنبال آن دفترچه‌های ارزش معاملا‌تی املا‌ک، قیمت مسکن را کنترل نماید.همچنین برای عادلا‌نه‌تر ‌کردن این بازار، اخذ مالیات ویژه از صاحبان املا‌ک بزرگ و یا املا‌ک متعدد از دیگر سیاست‌هایی است که به تعادل بازار مسکن کمک خواهد کرد.بدیهی است که اعمال سیاست‌های کنترلی در ابتدا موجب کاهش تولید مسکن خواهد شد و دولت باید آمادگی لا‌زم برای هدایت سرمایه‌های جدید به این بخش را داشته باشد، زیرا بلا‌فاصله بعد از ایجاد تعادل در بازار مسکن، سرمایه در یک روند منطقی به سوی آن باز خواهد گشت و با منطقی‌شدن قیمت زمین به‌عنوان عامل اصلی تولید مسکن، شاهد افزایش تولید خواهیم بود.
اگرچه رویکرد اصلی این مقاله نقد مدیریت دولت در بخش مسکن بود، اما واقعیت آن است که معضل مسکن ریشه‌دارتر از آن است که از عهده دولت به تنهایی برآید. برای حل این بحران که اکنون طلیعه‌های آن آشکار شده است، نیاز به همکاری نهادهای اجتماعی دیگری وجود دارد و مسوولیت ایشان در گذشته و آینده کمتر از دولت نبوده و نیست.
روشنگری افکار عمومی برای کاهش فشار نیروهای اجتماعی مقاوم، فراهم‌آوردن مقدمات فقهی و حقوقی و تبیین علمی اقتصاد مسکن از جمله اقداماتی است که باید توسط رسانه‌های عمومی، حوزه‌های علمیه و دانشگاه‌ها صورت پذیرد.

مهدی کاوه

منبع : روزنامه اعتماد ملی