در سود و زیان بحران مسکن

بی‌ثباتی در بازار مسکن -که سهم بسزایی در سبد مصرفی خانوارها دارد و کالایی بسیار ضروری می‌باشد- بر کاهش قدرت چانه زنی فقرا دامن زده و به ترویج انحصار طبقاتی کمک می‌کند. که این انحصار بر دارایی ثروتمندان افزوده و مکنت فقرا را تشدید می‌کند.
اهمیت هر مقوله ای در زندگی انسان با توجه به میزان نیاز به آن و همچنین ضرورت آن در برآوردن سایر نیازها، سنجیده می شود؛ به این ترتیب در مجموعه بی پایان نیازهای بشری، تامین برخی نیازها نظیر خوراک، پوشاک و مسکن از اولویت بیشتری برخوردار می گردد.
فارغ از تعاریف متنوعی که تاکنون از مسکن ارایه شده است، مقوله مسکن را در دو سطح مختلف می توان بررسی کرد. در سطح اول، مسکن به عنوان یک مکان فیزیکی و سرپناه برخی از نیازهای اولیه انسان نظیر حفاظت در برابر شرایط بیرونی را تامین می کند.
در سطح دوم مفهوم مسکن علاوه بر مکان فیزیکی، کل محیط مسکونی را نیز در بر می‌گیرد که شامل کلیه خدمات و تسهیلات ضروری مورد نیاز برای بهبود زندگی خانواده اعم از آموزش، بهداشت و آرامش روانی ساکنین است. اهمیت سطح دوم، بخصوص در ایران که با توجه به شرایط خاص اقتصادی و مسایل روحی، روانی و نیز برخی باورهای مردمی، میان مسکن مناسب و احساس آرامش افراد و نیز تشخص اجتماعی آنان ارتباط مستقیمی وجود دارد؛ دوچندان می شود.
● تشدید آشفتگی در بازار مسکن
با توجه به اینکه بخش مسکن بیشترین فشار هزینه‌ای را بر خانوارهای ایرانی وارد می‌کند و نیز از آنجا که تحمل این موضوع برای خانوارهای کم درآمد و اقشار ضعیف بیشتر قابل لمس است، دقت و حساسیت زیادی نسبت به وضعیت زمین و مسکن و تغییرات قیمت آن در جامعه به وجود آمده است.
این امر با شدت گرفتن روند افزایش قیمتها در بخش مسکن در چند سال گذشته، تشدید شده است و موج تازه‌ی افزایش قیمت زمین و مسکن در ماه‌های اخیر، باعث بروز نارضایتی در میان اقشار کم‌درآمد و حتی طبقات متوسط جامعه بوده است و حتی واکنش مراجع معظم تقلید را به دنبال داشته است.
هرچند که رییس جمهور در سخنان خود در قم این بحران را به مافیای اقتصادی نسبت داد ولی برخی کارشناسان معتقدند که سیاستهای دولت در این زمینه بی تأثیر نبوده است. بسته سیاستی جدید بانک مرکزی و کاهش اعطای وام به بخرید مسکن و گزارش سازمان بازرسی نیز که در هفته های گذشته منتشر شده است ، ارتباط میان افزایش نقدینگی ناشی از سیاستهای دولت و افزایش بهای مسکن را تأیید کرده اند.
رشد شدید نقدینگی و عدم جذب آن از سوی بازارهای رقیب به دلیل کاهش سود در این بخش‌ها و سرازیر شدن آن به بازار مسکن از یک‌سو و اعمال سیاست‌هایی نظیر افزایش سقف تسهیلات اعطایی بانک‌ها و موسسات اعتباری، شکاف بین نیاز مسکن و موجودی و عرضه آن (عدم تناسب عرضه و تقاضا) ، بازار مسکن را دچار نابسامانی و عدم ثبات نموده است. همچنین نداشتن نگاه کلان و بلندمدت سیاستگذاران اقتصادی در مواجهه با فشارهای آنی هزینه‌های جاری کشور و در اولویت قرار گرفتن برخی مسایل دیگر از جمله دلایل بحران در بخش مسکن بوده است.
● ویژگیهای خاص مسکن
برای تبیین بهتر مقوله مسکن لازم است که برخی از وی‍ژگی¬های خاص این نیاز گفته شود. مسکن به عنوان یک کالای بادوام و پرهزینه، از تنوع جایگزینی زیادی برخوردار نیست. همچنین مسکن ( بخصوص در ایران) نیازی مصرفی نیست بلکه کالایی سرمایه‌ای است و در حقیقت نوعی پس انداز به شمار می آید. بخصوص هنگام تورم و رشد قیمتها، احداث یا خرید مسکن تدبیری موثر برای تثبیت دارایی است و یک نوع سرمایه گذاری مطمئن برای خانوارها به حساب می‌آید.
این خاصیت مسکن نتیجه دیگری نیز دارد و آن اینکه مسکن بر خلاف بعضی کالاهای مصرفی مورد نیاز (که به دلیل عدم امکان نگهداری آن طی زمان طولانی، بین عرضه و تقاضا نوعی تعادل به وجود می آورد)، پس از تامین نیاز ضروری و اولیه، به صورت پس انداز تبدیل به سرمایه می شود که این امر سبب می شود که سطح بسیار وسیعی تقاضا ایجاد شود که تامین آن ماهیتی متفاوت با بحث مسکن به عنوان سرپناه دارد. به این خصوصیات می توان سهم مسکن در تولید ناخالص ملی، ایجاد اشتغال و پیوندهای پیشین و پسین آن با صنایع و خدمات گوناگون را اضافه کرد که هریک وجهی از وجوه متفاوت مسکن را باز می نمایانند.
● توجه به مسکن در قوانین رسمی کشور
علاوه بر آنچه که گفته شد در قوانین رسمی کشور نیز تامین مسکن و سرپناه مناسب ، برای آحاد جامعه و بخصوص اقشار نیازمند در قوانین رسمی کشور به کرات مورد توجه قرار گرفته است. علاوه بر اینکه در اصل چهل و سوم قانون اساسی برای تامین استقلال اقتصادی جامعه و ریشه کن کردن فقر و محرومیت و برآوردن نیازهای انسان در جریان رشد، یکی از نیازهای اساسی، تامین مسکن برای همگان دانسته شده است، اصل ۳۱ قانون اساسی نیز به طور کامل به این امر مهم اختصاص یافته است و بر حق هر فرد و خانوار ایرانی برای داشتن مسکن متناسب با نیاز، تاکید شده است.
از سوی دیگر در سند چشم انداز بیست ساله، یکی از ویژگی های جامعه آرمانی برخورداری آحاد جامعه از مسکن مناسب دانسته شده است و در سیاستهای کلی نظام و نیز قانون برنامه چهارم توسعه کشور استراتژی ها و برنامه هایی برای تامین مسکن نیازمندان پیش بینی شده است. به این موارد می توان بودجه های سالیانه و انواع مصوبات مجلس و دولت را اضافه کرد.
● آثار بی ثباتی بازار مسکن بر فقرا
فقر و مسکن دو مقوله‌ای هستند که متقابلاً برروی یکدیگر اثر می‌گذارند که به اختصار برخی موارد آن ذکر می گردد:
ـ حاشیه نشینی: در توزیع اراضی شهری، به علت محدودیت فضاهای شهری، نحوه استفاده از این اراضی به شکل مسأله «اشغال تدریجی فضاها» در می‌آید که به مانند پر شدن صندلی‌های یک تئاتر خالی می‌باشد، به این ترتیب با ورود افراد به ترتیب حق انتخاب نفرات بعدی کاهش می‌یابد به طوری که آخرین نفر، حق انتخاب ندارد.
اگر قرار باشد افرادی که وارد می‌شوند بر اساس قدرت خرید محل خود را انتخاب نمایند، آن وقت ثروتمندان امکان انتخاب بیشتری خواهند داشت در حالیکه افراد فقیر بناچار آنچه باقیمانده است را بر می‌گزینند. در کلان شهری همانند تهران که عرضه مسکن در تعادل با تقاضای موجود نمی‌باشد و زمین خواری یکی از راه‌های آسان به جیب زدن پول‌های کلان است. سطح مسکن و خدمات ارائه شده به دهک پایین درآمدی، بسیار نازل است و پدیده‌هایی از قبیل حاشیه‌نشینی و ... را به همراه دارد.
ـ افزایش فقر: بی‌ثباتی در بازار مسکن -که سهم بسزایی در سبد مصرفی خانوارها دارد و کالایی بسیار ضروری می‌باشد- بر کاهش قدرت چانه زنی فقرا دامن زده و به ترویج انحصار طبقاتی کمک می‌کند. که این انحصار بر دارایی ثروتمندان افزوده و مکنت فقرا را تشدید می‌کند. این دور باطل بجز دخالت مستقیم دولت و با در دست گرفتن تولید و عرضه مسکن برطرف نخواهد شد.
ـ کاهش قابلیتها و پایداری فقر: فقر مسکن – بخصوص هنگامی که به شکل کمبود سرانه فضای مسکونی ظهور می‌کند- باعث کاهش قابلیتهای فردی در آموزش و ارتقاء مهارت‌ها می‌شود و خانواده‌های دچار فقر مسکن را فقیر نگه می‌دارد. به این ترتیب، تولد در یک خانواده فقیر که دچار فقر مسکن هستند، امکان فرار از فقر را بسیار مشکل می‌کند. این امر لزوم سیاستگذاری مناسب برای این مساله آشکار می سازد.
ـ کیفیت پایین خدمات: در مناطق فقیر نشین برای جبران کمبود قدرت خرید فقرا ( بخصوص در زمینه مسکن )، کیفیت مسکن و کلیه خدمات خصوصی ( و تا حدی هم عمومی ) کاهش پیدا می کند تا قیمت ها برای افراد قابل پرداخت شود در نتیجه جمعیت زیاد می شود تا از این طریق هزینه سرانه مسکن کاهش یابد، اما در عوض کیفیت مسکن شهری و سرانه فضای سبز کاهش می یابد و تراکم رفت و آمدها ( برای دسترسی به محل های اشتغال در نقاط حاشیه ای و مرفه شهر) به علاوه تراکم جمعیت، موجب افزایش آلودگی هوا میشود که بر وضعیت فقر موثر می باشند.
ـ آسیبهای اجتماعی: از سوی دیگر تراکم جمعیت زمینه بروز جرایم و بزهکاری ها را در منطقه فقیر نشین افزایش می دهد. کمبود فضاهای تفریحی و فضای سبز ( عمومی و خصوصی ) و ناتوانی از پرداخت هزینه های تفریحی نیز یکی دیگر از عوامل افزایش فساد در این مناطق است.
ـ قطب بندی در شهر: مجموعه این عوامل دست به دست هم می دهند تا هر کس از استطاعت مالی مناسبی برخوردار باشد، محل سکونت خود و حتی در صورت امکان، محل کسب و کار خود را خارج از چنین منطقه ای تعیین کند. بدین ترتیب قطب بندی رفاهی مناطق پدید آمده و یا تشدید می شود. با تجمع فقرا در یک نقطه از شهر و جدایی آنها از ثروتمندان، توزیع متناسب جغرافیایی فرصتهای شغلی نیز بر هم می خورد.
محلهای مرفه نشین (بخاطر توان اقتصادی اغنیا و مصرف زیاد آنها بخصوص در زمینه مشاغل خدماتی) قابلیت اشتغال زایی بیشتری داشته و موجب جذب ساکنان مناطق فقیر نشین در ساعات کاری روز می شوند. هزینه رفت و آمد، زمان صرف شده و آلودگی زیست محیطی رفت و آمدها، عامل ثانویه و تشدید کننده‌ای است که بر دوش مردم مناطق فقیر نشین سنگینی کرده (و با توجه به کاستی های حمل و نقل عمومی) به مشکل فقر در مناطق فقیرنشین دامن می زند و چرخه باطل فقر را تقویت می‌کند.
● ملاحظاتی در باب ارتباط فقر و مسکن
برخی از نکاتی که در مورد فقر مسکن باید مورد توجه قرار گیرد را می توان به شرح زیر خلاصه کرد:
▪ با وجود مشکلات مسکن در ایران و به طور خاص تهران زاغه نشینی و محلات فقیر نشین به شکلی که در برخی کشورها قابل ملاحظه است دیده نمی شود. در واقع مشکل مسکن در تهران از زمین بیشتر متأثر است تا فقر مردم.
▪ سیاستهای نامناسب در نظارت بر بخش مسکن ممکن است فجایع ناگواری را در زمان بروز خطر به دنبال داشته باشد. در اینجا ارتباط میان فقر و فساد و مسکن نیز روشن می گردد. ناظرانی که چشم بر تخلفات صورت گرفته می پوشند ( فساد) به ساخته شدن مسکن بی کیفیت کمک می کنند.
▪ اصلاح شیوه ساخت وساز مسکن و کوتاه کردن زمان بهره برداری می تواند به کاهش بهای مسکن و بهبود مسکن فقرا کمک کند.
▪ آزاد شدن بخشی از درامد خانوار از سمت مسکن به سوی خوراک، آموزش و تفریحات سبب ارتقای کیفیت زندگی، ارتقای قابلیتها و جستن از خطر فقر، رونق اقتصادی در اثر تولید خوراک و ارایه خدمات آموزشی و تفریحی و افزایش اشتغال خواهد شد.

منبع : امید