نگاه کارشناسی به ایده مالیات بر واحدهای مسکونی خالی

قیمت مسکن در طی سال های اخیر از افزایش قابل توجهی برخوردار بوده است. این افزایش قیمت بسیاری از اقشار جامعه را جهت خرید مسکن یا حتی اجاره آن با مشکلات متعددی مواجه کرده است، به همین منظور دولت تصمیم دارد طرحی را به منظور برون رفت از مشکل و کاهش التهاب در بازار مسکن تهیه و به مجلس تقدیم کند. بر اساس این طرح، دولت تصمیم دارد از مالکانی که مسکن آنها خالی بماند، مالیات های سنگین اخذ کند. به این ترتیب، هدف دولت آن است که مسکن و زمین را از بورس بازی خارج و قیمت های آن را به حد معقول کاهش دهد. همچنین فروشندگان مسکن و زمین نیز مشمول پرداخت مالیات بر ثروت خواهند شد. ازسوی دیگر دولت مطالعاتی را برای بررسی "لغو مالکیت خصوصی بر زمین" و دولتی کردن آن آغاز کرده است.
یکی از مهم ترین محورهایی که در طرح مذکور می توان به آن اشاره کرد مالیات بر واحدهای خالی است. دریافت مالیات از واحدهای خالی از سکنه، هر ازگاهی به دلیل تشدید معضل کمبود مسکن در صدر یکی از راه حل های اساسی برای رفع این بحران تجویز می شود.
البته مطرح شدن آن هم علت دارد، زیرا وقتی کارشناسان و حتی برخی از مسئولان به آمار نیم میلیون واحد مسکونی خالی توجه می کنند ناگزیر به این نتیجه می رسند که واحدهای خالی از سکنه می تواند بخشی از تقاضای بازار مسکن را پاسخ دهد؛ از همین رو به باور آنها دریافت مالیات به عنوان ابزار قهری می تواند تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن را کاهش دهد و در مجموع از افزایش بی رویه قیمت مسکن که بیشتر ناشی از تقاضای کاذب و برای سود بیشتر است جلوگیری کند. به اعتقاد آنان بخشی از معاملات مسکن صرفاً با انگیزه های سودجویانه و نه تامین مسکن انجام می شود که با اعمال مالیات می توان تا حدود زیادی این گونه معاملات را کاهش داد.
بنابراین به نظر می رسد ایده کسب مالیات از خانه های خالی از سکنه قابل توجیه باشد، زیرا در بسیاری از کشورهای دیگر مانند آمریکا، اسپانیا، فرانسه و... که با رشد بالای قیمت مسکن مواجه شده اند، ابزار بسیار مناسبی برای کنترل آن تلقی شده است، در زیر به سابقه قانونی مالیات بر مسکن های خالی و سپس به تبعات برقراری مالیات اشاره می شود.
● سابقه قانونی طرح مالیات بر مسکن خالی
موضوع مالیات بر مسکن خالی از ابتدای سال ۱۳۶۸ به مورد اجرا گذاشته شد. بنابر قانون مذکور هرگاه مستغلات مسکونی واقع در مراکز استان ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر آماده برای اجاره باشند و بدون داشتن موانع قانونی بیش از مدت شش ماه متوالی، خالی از سکنه نگه داشته شوند، نسبت به بعد از شش ماه مذکور تا یک سال معادل دو در هزار ارزش معاملاتی به ازای هرماه و در صورت تجاوز از یک سال معادل چهار در هزار ارزش معاملاتی به ازای هر ماه مازاد بر یک سال مذکور مشمول مالیات خواهد شد.
قانون مذکور که با هدف افزایش درآمدهای تصویب شده بود، به دلیل مشکلات اجرایی درعمل نتوانست نیاز قانونگذار را برطرف نماید به همین جهت در سال ۱۳۸۰ عملاً لغو گردید. دولت در جهت اجرایی کردن قانون مذکور و تحقق خواسته های قانونگذار، تصمیم دارد از مالکانی که مسکن آنها خالی بماند، مالیات های سنگین اخذ کند. به این ترتیب، هدف دولت آن است که مسکن و زمین را از بورس بازی خارج کند و قیمت آن را به حد معقول کاهش دهد که مشروط به فراهم نمودن بستر و ابزارهای لازم است. در این خصوص یکی از پیش شرط های لازم، وجود بانک اطلاعاتی جامع است.
شناسایی اماکن مسکونی خالی، مهم ترین گام در جهت اجرای طرح تلقی می شود که این امر به دلیل نبود بانک اطلاعاتی جامع از واحدهای مذکور و راه های متعددی برای فرار مشمولان، عملا اجرای طرح را متوقف می کند. بنابراین اجرای هر ماده قانونی نیازمند ابزار لازم و مؤثر است که در این راستا اطلاعات کامل و دقیق از سکنه های خالی جزو ملزومات اصلی قلمداد می گردد. وضع این مالیات نیز همانند سایر سیاست ها و تصمیمات، دارای اثراتی می باشد که ذکر نکات زیر ضروری است:
۱) به نظر می رسد مالیات بر واحدهای مسکونی، سرمایه گذاری در بخش مسکن را با کاهش و زمان سرمایه گذاری را در این بخش با وقفه همراه نماید. همچنین این احتمال نیز وجود دارد که سرمایه هایی که در این بخش طی دوره های گذشته صورت می گرفته است به بخش های دیگر اقتصادی یا به شکل فرار سرمایه به کشورهای مختلف گسیل شود که این امر به کاهش عرضه و درنتیجه افزایش قیمت با توجه به فشار تقاضا منجر خواهد شد.
زمانی مالیات بر واحدهای خالی توجیه پذیر می نماید که تعداد مسکن های خالی قابل توجه بوده اما صاحبان آنها به هر دلیلی این واحدها را برای اجاره یا فروش عرضه نمی کنند. در صورتیکه طبق سرشماری نفوس و مسکن سال ۸۵ تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه حدود ۴۶۶ هزار واحد در کل کشور و در تهران حدود ۵۹ هزار واحد اعلام شده است که با در نظر گرفتن ۲ میلیون واحد مسکونی در تهران، حدود ۲ درصد واحدهای موجود، خانه های خالی از سکنه است که این رقم با توجه به رقم ۳۵ درصدی مستاجرین ساکن تهران برای نقل و انتقالات برخی از خانوارها، طبیعی به نظر می رسد.
۲) اگر وضع مالیات بر واحدهای خالی جهت کسب درامد به منظور بازتوزیع مجدد بین اقشار کم درآمد باشد، باید گفت اخذ مالیات به لحاظ روانی موجب افزایش قیمت های مسکن و به تبع آن افزایش اجاره بها می شود. بنابراین اقدام دولت نه تنها کمکی به اقشار آسیب پذیر نمی کند، بلکه مشکلاتی را نیز برای افراد دیگر در زمینه اجاره کردن یا خرید مسکن بوجود می آورد. حالت دومی را نیز می توان متصور بود که هدف دولت افزایش درآمدهای مالیاتی نبوده است، بلکه سیاست دولت به منظور عرضه واحدهای خالی برای کاهش قیمت و تعادل نسبی در بازار است که این موضوع نیز با توجه به تعداد ناچیز خانه های خالی تاثیر چندانی نخواهد داشت.
با توجه به موارد مذکور، دریافت مالیات از خانه های خالی از سکنه، در منطق اقتصادی تولید و عرضه مسکن را با مشکل مواجه می کند و حتی مانع سرمایه گذاری در این بخش می شود ضمن اینکه در عمل مشکلات فراوانی مانند هزینه های شناسایی خانه های خالی از سکنه، به کارگیری روش های متقلبانه برای فرار از مالیات و ایجاد نگرانی برای تولیدکنندگان مسکن را نیز به همراه خواهد داشت. بنابراین ضرورت دارد دولت سیاست هایی را که منجر به افزایش عرضه با توجه به تقاضای مؤثر بخش مسکن می شود، با اولویت به کار گیرد.
همچنین برای جلوگیری از تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن باید تحریکات لازم را در بازارهای دیگر از جمله بازارهای مالی فراهم کرد. به عبارتی دیگر بکارگیری سیاست هایی که غیرمستقیم بر یک بخش اثر دارند می توانند نتایج چشمگیری را برای بخش های مختلف اقتصادی به همراه داشته باشند.

منبع : هفته نامه آتیه