واکاوی علل التهاب بازار مسکن

بازار مسكن و ساخت‌وساز آن، همواره از بازارهای مهم جذب سرمایه و سوددهی برای سرمایه‌گذاران به شمار می‌رفته و در كشورهایی چون ایران كه از اقتصادی بیمار رنج می‌برند، همواره با سیاستگذاری‌های چندپارچه و مقطعی یا فراز و فرودهایی روبه‌رو بوده است.
سیاست‌هایی چون واگذاری زمین به خانواده‌ها، تعاونی‌ها، ساخت شهرك‌ها و شهرهای كوچك در كنار ابرشهرهایی چون تهران، مشهد، اصفهان، انبوه‌سازی، فروش تراكم در مقطعی و قطع فروش آن در مقطعی دیگر و اختصاص تسهیلات بانكی به انبوه‌سازان و... در كنار واگذاری وام‌های مسكن به افراد در چندین سال در بخش مسكن ایران آزموده شده، اما تاكنون رهاورد راهگشایی برای جامعه ایران نداشته است. با توجه به این‌كه افراد جامعه ما بر حسب سنت از دیرباز در تلاش برای داشتن ملك شخصی بوده‌اند، حال پس از آزمودن این همه سیاست مسكن در ایران، این پرسش جدی با افزایش جمعیت ایران‌زمین، مطرح شده است كه چه سیاستی می‌تواند بازار مسكن را تعادل بخشد و چرا بسته‌های سیاستی تاكنون موفق نبوده است؟
برای پاسخ به این پرسش‌ها، چند نكته قابل توجه است:
۱) دولت جمهوری اسلامی ایران در راستای مقاوم‌سازی واحدهای مسكونی مناطق فرسوده، تسهیلات ویژه‌ای از جمله معافیت و یا تخفیف در عوارض شهرداری و عوارض ساخت و ساز و نیز مالیات پرداخت می‌كند. این سیاست خوبی است اما مشكل آنجاست كه این تسهیلات به افراد مصرف‌كننده و متقاضی مسكن نمی‌رسد و هرچند این تسهیلات هزینه تمام شده انبوه‌سازان را كاهش می‌دهد، ولی انبوه‌سازان در واگذاری و فروش واحدهای ساخته‌شده، قیمت روز را در نظر می‌گیرند، برای همین باید سیاستی در پیش گرفته شود تا تسهیلات به افراد متقاضی مسكن داده شود.
۲) پرداخت وام‌های خرید و به تازگی استجاره، تأثیر بسزایی در بازار مسكن امسال داشت. در راستای این سیاست مقطعی كه بدون ارزیابی توان دولت و تعداد احتمالی متقاضی گرفته شد، در آغاز اعلام شد به خانواده‌های متقاضی، وام‌های خرید و اجاره پرداخت می‌شود. پس از چند بار اعلام و گذشت زمان برای تعریف و برقراری مراحل انجام كار، ‌تعداد بسیاری از هموطنان ـ كه تعداد آنها اعلام نشد ـ ثبت‌نام كردند، اما آنچه مسلم بود و برای دولتمردان نیز آشكار شد! منطبق نبودن تعداد متقاضی با توان مالی دولت بود، به گونه‌ای كه دولت نمی‌توانست حتی به درصدی از تقاضاها پاسخ مثبت دهد. به این ترتیب، این سیاست مقطعی و غیركارشناسی در ابتدای اعلام، سبب شد تا قیمت مسكن و نیز اجاره به صورت چشمگیری افزایش یابد.
۳) فراز و نشیب در قیمت مصالح ساختمانی، تأثیر مستقیمی بر قیمت مسكن دارد. بودجه ۸۵ و خیز دولت برای انجام فعالیت‌های عمرانی، به ‌گونه‌ای بود كه عرضه كالاهایی چون سیمان و آهن را با شكل روبه‌رو كرد، تا جایی كه دولت برای تنظیم بازار، به سیاستگذاری برای این كالاها روی آورد و صادرات آن را آزاد كرده و تعرفه‌های گمركی آنها را نیز به شدت كاهش داد.
۴) در ایران به ویژه در كلان‌شهرها، عمده هزینه مسكن، به زمین تعلق دارد، حال آن كه زمین‌ها، به ویژه در اطراف شهر از سوی دولت در اختیار شركت‌های تعاونی و نیز انبوه‌سازان قرار می‌گیرد و یا این‌كه این زمین‌ها، كاربرد كشاورزی و یا دست‌كم غیرمسكونی دارند كه با تغییر كاربری آنها به مسكونی، قیمتشان به یك‌باره افزایش چشمگیری می‌یابد. در حالی كه دولت با ابزار حاكمیتی در دست، می‌تواند هزینه زمین را از هزینه مسكن كاهش داده و یا حذف كند، سیاستی كه در كشورهای موفق در بخش مسكن تجربه شده، پاسخ مثبت داده است.
۵) وجود واحدهای خالی از سكنه، پدیده‌ای است كه شهرهای بزرگ را رنج می‌دهد. صاحبان واحدها، به ویژه بساز و بفروش‌ها به امید فروش به قیمت بالاتر، واحدهای ساخته شده خود را واگذار نمی‌كنند و از آنجایی كه قصد دارند آنها را به عنوان نوساز به فروش رسانند، از اجاره دادن آنها نیز خودداری می‌كنند؛ با توجه به این كه استفاده نكردن از این واحدها، سرمایه‌های فراوانی را راكد گذاشته كه به نفع اقتصاد كشور نیست.
در پیش گرفتن سیاستی برای رفع این مشكل ضروری به نظر می‌رسد؛ بنابراین، برای رفع این معضل، می‌توان از واحدهای مسكونی خالی از سكنه با سیاست‌های دوچندان كمك گرفت.
اكنون كه در ماه‌های پایانی سال قرار داریم و چون سال‌های گذشته، قیمت مسكن رو به افزایش خواهد گذاشت باید توجه شود سیاست‌های مقطعی دیگر این بازار را بیش از اندازه ملتهب نسازد.
و از سوی دیگر، با توجه به طرح جامع مسكن كه در مجلس شورای اسلامی در دست بررسی است، باید توجه كرد تا این طرح، جامع‌الاطراف بوده و موانع و مشكلات این بخش را در نظر بگیرد و از سیاست‌های مقطعی جلوگیری كند.