پیشنهاد تشکیل بورس مسکن

مشكل مسكن گریبانگیر اكثر افراد جامعه می باشد تدوین قوانین و طرح هایی كه امكان هدایت و گردش سالم و آزاد سرمایه های هر چند اندك مردم را فراهم آورد باعث رونق ساخت و ساز و رسیدن قیمت مسكن به قیمت واقعی تقسیم سود عادلانه بین افراد سرمایه گذار جزء و سهولت امكان دسترسی تدریجی داوطلبانه سرمایه گذار به داشتن مسكن می گردد.
پرداخت تسهیلات از طرف بانك ها مخصوصا بانك مسكن در صورت عدم افزایش ساخت مسكن باعث افزایش قیمت ساخت خواهد شد همانگونه كه در ماه های اخیر شاهد آن بودیم.
قوانین ساخت و ساز فعلی ایران مناسب جمعیت ۲۰ الی ۳۰ میلیون است و جمعیت فعلی ایران ۷۰ میلیون و در ۲۵ سال آینده در صورت عدم كنترل رشد فعلی به ۱۵۰ میلیون خواهد رسید. در صورت ادامه سیاست و اجرای قوانین كنونی آیا می شود تصور كرد چه وضعیتی پیش خواهد آمد؟
در این مورد طرحی به نام بورس مسكن خصوصی ارائه می دهم البته من نه كارشناس هستم و نه سیاستمدار و هیچگونه ادعائی در مورد عملی بودن طرح خودم ندارم ولی امیدوارم بتوانم كمكی هر چند اندك به دولت خدمتگزار آقای دكتر احمدی نژاد رئیس جمهور محترم كه تحت رهنمودهای مقام معظم رهبری قصد خدمت به ملت ایران را دارند بنمایم.
● مزایای طرح:
۱) واگذاری كامل ساخت و ساز مسكن به بخش خصوصی و اجراء اصل ۴۴ قانون اساسی كه مورد تأكید مقام معظم رهبری می باشد.
۲) تبدیل بافت قدیمی شهرها به بافت مدرن.
۳) كاهش اثرات مخرب بلایای طبیعی نظیر زلزله.
۴) كم شدن نقش زمین در متراژ ساختمان و تخریب كمتر زمین های مزروعی.
۵) زیاد شدن فضای سبز شهرها.
۶) جلوگیری از اثرات گران شدن ساختمان توسط هزینه های شهرداری مخصوصا تراكم و دادن تدریجی تأمین هزینه های شهرداری به درآمدی دائمی و مشخص.
۷) هدایت سرمایه های هر چند اندك مردم به خرید و فروش آزاد و هدفمند مسكن.
۸) شناور شدن قیمت مسكن به صورت آزاد و واقعی.
۹) كم شدن هزینه های ادارات دولتی نظیر برق، گاز، آب و فاضلاب و مخابرات و شهرداری ها.
یكی از مشكلات و موانع ساخت زمین و ساختمان های فرسوده قدیمی عدم هماهنگی و به توافق نرسیدن مالكین و شركای یك ملك می باشد در اكثر مواقع یكی از مالكین با عدم موافقت درخواست مبلغ بیشتری نسبت به قیمت واقعی ملك خود و یا كمتر هزینه كردن جهت ساخت دارد كه این شانتاژ مانعی در راه تبدیل به احسن ملك و در نتیجه باعث تضییع حقوق نه تنها سایر مالكین بلكه كل جامعه را دارد با توجه به قانون اساسی جمهوری اسلامی كه آزادی تا حدی محترم است كه به آزادی دیگران لطمه وارد نكند می توان با تدوین قوانین و دستوراتی كه در ذیل ذكر می شود. این مشكلات را برطرف نمود كه در این حال از مالك سلب مالكیت نمی گردد فقط ملك مورد نظر تبدیل به احسن می شود توضیح اینكه این قوانین در مورد فروش كلی ساختمان قابل اجرا نمی باشد چون ممكن است یكی و یاچند نفر از مالكین با این بودجه نتوانند ملك دیگری تهیه نمایند.
این طرح شامل ساختمان هایی می شود كه ۷۰% بالای ۲۵- ۳۰ سال قدمت ساخت و ۵۱% مالكین راضی به ساخت باشند درصد بر مبنای متراژ ملك تعیین می گردد با پیشنهاد یك و یاچند از مالكین و توافق بین خود مالكین و یا راهنمایی از مشاوران محلی نظیر بنگاه های معاملات املاك منطقه و در صورت عدم توافق ارجاء پرونده به كمیسیون حل اختلاف كه شامل نماینده شهرداری و شورای حل اختلاف میسر می باشد توافق جهت ساخت حاصل می شود.
تهیه نقشه و گرفتن جواز و همكاری شركت سازنده: با توجه به اینكه یكی از علل اصلی گرانی و شاید بهانه گران شدن مسكن هزینه تراكم و دیگری محدودیت ساخت طبقات می باشد از طرفی هزینه های شهرداری واقعیتی انكارناپذیر است و در ضمن افزایش طبقات باعث كم شدن روشنایی همسایگان و ساختمان های مجاور طرح می شود می توان به صورت زیر طرح را اجرا كرد:
۱) زمین هایی با مساحت ۳۰۰ متر ۳ طبقه به اضافه یك طبقه پاركینگ و انباری.
۲) ۳۰۰ تا ۵۰۰ متر ۵ طبقه مسكونی و یا یك یا دو طبقه صورت انباری و پاركینگ.
۳) از ۵۰۰ متر به بالا بازاء هر ۱۰۰ متر اضافه شدن مساحت زمین یك طبقه اضافی.
۴) بالای پنج هزار متر تعداد طبقات نامحدود.
تأمین سرمایه، وارد شدن در بورس، بانك همكار: سازندگان در صورت نیاز مالی و داشتن تمایل می توانند كلیه واحدها و یا قسمتی از آنها را براساس هر متر یك سهم در بازار بورس عرضه نمایند.
توضیح اینكه دراین مرحله كلیه مشخصات ساختمان و مصالح مصرفی به صورت شناسنامه ای تهیه و پس از تصویب شهرداری و گرفتن جواز به اداره بورس عرضه می شود.بانك همكار: جهت سیر صحیح و سالم و مطمئن معاملات یكی از بانك های دولتی یا خصوصی نزدیك محل ساخت توسط مالك یا مالكین انتخاب و قرارداد همكاری با آن بانك با شرایطی كه در ذیل ذكر می گردد منعقد می باشد.
۱) مدارك اصلی ساختمان نظیر سند و جواز در بانك تا موقع انتقال سند به امانت گذاشته می شود.
۲) كلیه معاملات سهام این ساختمان در صورتی معتبر است كه دراین بانك معامله انجام گیرد.
۳) در تابلوی نصب شده جلوی ساختمان نام و آدرس بانك همكار درج شده باشد.
در صورت تخلف مالكین در هر مرحله ای سهامداران حق درخواست ضرر و زیان از سپرده موجود در بانك را با تأیید كمیسیون حل اختلاف كه متشكل از نماینده شهرداری و نماینده شورای حل اختلاف می باشد ر ادارند.
پایان كار و تنظیم سند: پس از گرفتن پایان كار از شهرداری كه به علت شرایط پیش بینی نشده تا ۳ ماه قبل تمدید می باشد مالك خاتمه كار را به بانك اعلام و جلسه مزایده از سهامداران و متقاضیان خرید تشكیل و سهام هر واحد به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته و بهای آن به حساب سهامداران مربوطه واریز می گردد. پس از تعیین مالك نهایی و پس از انتقال سند در محضر به نام وی بقیه ۲۰% سپرده با كسر ۱% كارمزد به حساب سازنده واریز می گردد.
● نتیجه نهایی:
ما برای گذر از بافت سنتی شهرها با جمعیت كم به بافت مدرن كه پذیرای سكونت جمعیت زیاد را باشد ناگزیر به بلند مرتبه سازی و در نهایت احتیاج به تجمیع زمین های كوچك به زمین های بزرگ برای پایین نگهداشتن هزینه ساخت ملزم به تغییر روش تأمین بودجه شهرداری ها هستیم.

محمدعلی قاسمی

منبع : روزنامه کیهان