یک سند ملی

آمارها نشان می دهد كه توده عظیمی از خانوارهای ایرانی در شرایط بد مسكنی ، تنگ مسكنی و بی مسكنی به سر می برند. این در حالی است كه در اصل سی ویكم قانون اساسی و اكثر برنامه های توسعه عمرانی كشور، بر لزوم دستیابی تمام خانوارها به مسكن تأكید شده است. در برنامه چهارم توسعه اقتصادی- اجتماعی كشور، وزارت مسكن و شهرسازی مكلف به تهیه طرح جامعه مسكن شده است. بررسی ها نشان می دهد كه در ایران سابقه برنامه ریزی با تعریف علمی آن برای مسكن به حداقل نیم قرن پیش بازمی گردد؛ یعنی زمانی كه اولین برنامه های عمرانی كشور تدوین گردید. از آن به بعد تاكنون در تمامی برنامه های قبل و بعد از انقلاب به بخش مسكن به عنوان یكی از بخش های برنامه پرداخته شده است. به عقیده كارشناسان در تمامی این برنامه ها دیدگاه سنتی و بخشی نگری و نداشتن یك نگاه هدفمند و منسجم، انتظارات این بخش را محقق ساخت تا اینكه بالاخره در برنامه چهارم توسعه بر لزوم تدوین یك طرح جامع با عنوان طرح جامع مسكن از سوی وزارت مسكن تأكید شد. با اطلاع از تأكید برنامه چهارم بر تهیه طرح جامع مسكن ، مطالعات این طرح از سال ۸۳ آغاز گردید.
اهمیت و ضرورت تدوین طرح جامع مسكن، نحوه مطالعات طرح و شناسایی و رسیدگی به گروه های هدف، جزو مواردی است كه در این گزارش به آن پرداخته ایم:
كامل نبودن اطلاعات محلی در برنامه ریزی های گذشته باعث شد تا برنامه های مسكن به صورت ملی و بخشی تدوین شوند. به این ترتیب به تفاوت های منطقه ای توجه نشده است. نتیجه اینكه برخی اهداف كلی و عمومی مدنظر قرار می گرفت. نمونه عینی این موضوع مشكلات اجرایی مسكن اجتماعی در برنامه دوم توسعه است كه به زعم كارشناسان ریشه در نبود یا كمبود اطلاعات محلی و منطقه ای داشت؛ این گوشه ای از مشكلات، عدم وجود اطلاعات دقیق از وضعیت واقعی جامعه است.
علی اكبر آقایی، رئیس كمیسیون عمران مجلس، با تأكید بر نقش طرح جامع مسكن در تعادل بخشی به عرضه و تقاضا می گوید: تهیه طرح جامع مسكن بایستی از طریق وزارت مسكن و شهرسازی در پایان سال۸۴ صورت می گرفت. با توجه به تأخیر ابلاغ آن به برنامه این موضوع به امسال موكول شده است. لذا باید تلاش شود تا تنظیم این طرح در اسرع وقت انجام شود. اهمیت قضیه در این است كه با توجه به نیازهای جامعه و پراكندگی آمار نمی توانیم اعلام كنیم كه از لحاظ مسكن در چه وضعیتی هستیم. طرح جامع است كه روشن خواهد كرد كه وضعیت عمومی مسكن در كشور چگونه است. با مشخص شدن گروه های هدف و نیازهای اساسی جامعه از لحاظ مسكن، تصمیم گیری های بعدی ما كاملاً حساب شده خواهد بود .
دكتر غلامرضا مصباحی مقدم، در مورد مدیریت بازار زمین می گوید: اگر دولت بتواند زمین هایی را كه در اختیار دارد یا مِی تواند در اختیار بگیرد به صورت وسیع به سازندگان واگذار نماید، هزینه مسكن كه بخش عمده ای از آن مربوط به بهای زمین است، كاهش خواهد یافت .
مهندس محسن بهرام غفاری، مدیر اجرایی شورای مركزی سازمان نظام مهندسی ساختمان، ضرورت تدوین این طرح را برآمده از نفس برنامه ریزی می داند: اقدامات و تصمیمات پراكنده و متفرق مثل بردارهای متنافر، اثرات همدیگر را خنثی می كنند، مگر اینكه در داخل یك مجموعه و منظومه واحدی دیده شود. این مجموعه واحد می تواند نام طرح جامع بگیرد.
●مطالعات و تدوین طرح
شاید یكی از مهم ترین ویژگی های بازار مسكن در ایران را بتوان فقدان بهره مندی عادلانه اقشار مختلف جامعه از نعمت مسكن دانست. به همین دلیل توجه به وضعیت مسكن اقشار كم درآمد، یك ضرورت در برنامه های آتی مسكن است.
مینو رفیعی، مدیر مطالعات طرح جامع مسكن در مورد كیفیت و نحوه مطالعات طرح مذكور و اهداف آن توضیح می دهد: طرح جامع مسكن آن طور كه در مقدمه آن آمده است، سندی است ملی كه چشم انداز بخش مسكن در سال های آینده را ترسیم می كند. در این چشم انداز هدف ها به معنای تغییرات مطلوب، قابل دستیابی و قابل سنجش در وضعیت مسكن خانوارهای ایرانی در دوره های ۵ ساله آینده تعیین می شود و راهبردها و راهكارهای دستیابی به این هدف ها تدوین می شود .
مهندس بهرام غفاری در مورد جامعیت طرح جامع می گوید: ما در گذشته عموماً برنامه مسكن داشته ایم ولی این طرح در مقایسه با چند برنامه قبل جامع تر است. همه اشخاصی كه روی این طرح كار كرده اند، دارای سوابق خوبی هستند، اقتصاد دان ها هم از كارشناسان مجرب هستند. مهم ترین ویژگی این طرح این است كه به طور وسیعی به نظرخواهی گذاشته شد كه قبلاً سابقه نداشت. تقریباً نظرات و آرای همه صاحبنظران با پیگیری گرفته شد و خلاصه طرحی است كه همه جانبه نگری آن بیش از برنامه های گذشته است . بعضاً گفته می شود كه طرح مذكور تمام مشكلات بخش مسكن را پاسخ خواهد گفت اما از توفیق یا عدم توفیق این طرح كه بگذریم باید توجه داشت كه اصولاً سیاست های این بخش به زودی نتیجه نمی دهد.
خانم رفیعی در این باره معتقد است كه طرح مورد بحث مشكلات بخش مسكن را به صورت مرحله ای و به ترتیب اولویت پاسخ می دهد: در طرح جامع مسكن ابتدا تمام مشكلات اساسی كه در بخش مسكن وجود دارد را شناسایی می كنیم و سعی می كنیم برای هر كدام از این مشكلات راه حلی پیدا كنیم. منتها هدف این است كه راه حل ها تا حد برنامه های عملی پیش برود. یعنی فقط به كلیات و اینكه چه راهكارهای اساسی یا سیاست های كلی وجود دارد، بسنده نمی كنیم.
رفیعی طرح جامع مسكن را دارای چهار مرحله می داند: سند اول آن كه اواسط سال ۸۴ تهیه شده، جمع بندی این مطالعات را دربرمی گیرد. این سند یك سند تحلیلی بوده است. سند بعدی كه در حال تهیه آن هستیم، سند راهبردی است. پس از این برنامه های عملیاتی(سند اجرایی) را خواهیم داشت. البته در سند راهبردی برنامه های عملیاتی وجود دارد، اما بعضی از آنها خیلی اجرایی نشده اند. دست آخر سند منطقه ای باید تهیه شود؛ یعنی تمامی برنامه ها و كارهای اشاره شده در مناطق مختلف كشور(هم به معنای استانهای مختلف و هم به معنای طبقه های مختلف شهری). البته به دلیل كمبود وقت سند راهبردی و اجرایی را با هم تهیه می كنیم.
امكان برآورده شدن شرایطی از جمله شناخت دقیق وضعیت مسكن، تحلیل بازار مسكن، نظارت در محل، فضای مشاركت در قالب اصل مشاركت و در نهایت برنامه مسكن یا پروژه های مسكن با سیاست ها و طرح های توسعه شهری در محل، نقاط قوت برنامه مسكن محلی محسوب می شوند.
دكتر مصباحی مقدم با تأكید بر نبود یك برنامه و سیاست در زمینه تولید مسكن، شرایط موجود را حاصل بی برنامگی می داند: می بینید كه در شرایط موجود با وجود نیاز بخش عظیمی از متقاضیان به مسكن، عده زیادی از سازندگان، واحدهای مسكونی خالی دارند كه متقاضیان قادر به خرید این واحدها نیستند. این نشان دهنده عدم وجود یك طرح و برنامه جامع است.
●شناسایی گروه های هدف
مدیر مطالعات طرح جامع مسكن در تشریح نحوه شناسایی گروه های هدف می گوید: تا حالا بخش اول كاری كه شده این بوده كه گروه های هدف را بشناسیم و اولویت بندی كنیم. طبق برآوردهای موجود بیش از ۱۰ میلیون خانوار شهری داریم كه تقریباً ۷ میلیون از آنها مالك هستند و حدود ۳ میلیون مستأجرند. مستأجران را بر حسب كیفیت مسكن، جنس و سن سرپرست خانوار، گروه درآمدی و وضعیت اشتغال تقسیم بندی كرده ایم و به یك رده بندی و اولویت بندی رسیده ایم. از حدود ۳ میلیون خانوار مستأجر، حدود ۵/۱ میلیون خانوار مستأجر كم درآمد هستند كه در فشار شدید تأمین مسكن قرار دارند یا در خانه های پرتراكم و غیرمقاوم زندگی می كنند. به این ترتیب گروه های هدف خود را با تعداد كاملاً شناسایی كرده ایم.
●توجه ویژه به دهكهای پایین
تصویب طرح های سه گانه اعطای تسهیلات خرید مسكن كوچك به كارگران و كارمندان كم درآمد، پرداخت قرض الحسنه به مستأجران كم درآمد و نیز احداث و عرضه مسكن اجاره ای، جهت گیری كلی سیاستگذاری دولت به سمت گروه های كم درآمد را در دوره چهار ماهه ابتدایی دولت جدید، نشان می دهد.
علی اكبر آقایی در زمینه اهمیت حمایت از اقشار كم درآمد می گوید: تمام سیاستگذاری های ما در چشم انداز و برنامه چهارم توسعه حول محور تأمین مسكن برای اقشار كم درآمد است. در خصوص اقشار با درآمد متوسط یا دهك های بالا ضرورتی نیست كه دولت از آنها حمایت كند، اگرچه تثبیت قیمت ها، توجه به انبوه سازی و به مشاركت كشاندن سرمایه گذاران برای افزایش تولید به نحوی تمامی اقشار جامعه را بهره مند می سازد. به هر حال اقدامات صورت گرفته(و جز برنامه) در خصوص بافت های فرسوده، افزایش وام های بانكی یارانه دار و الگوسازی مسكن متعارف(نه وسیع) همه در جهت حمایت از اقشار كم درآمد جامعه است.
مینو رفیعی در تشریح برنامه های دولت در طرح جامع پس از شناسایی گروه های هدف می گوید: برای گروه های كم درآمد ۱۰ برنامه داریم. ۵ برنامه دربرگیرنده ابزارهای دولت برای ورود به حوزه مسكن است. این ابزارها شامل اعتبار، زمین و قانون و مقررات است. پرداخت اعتبار برای نمونه شامل پرداخت وام برای خرید، وام برای ساخت، وام برای ساخت مسكن اجاره ای به بخش خصوصی و دولتی، وام برای ودیعه رهن، یارانه مستقیم برای پرداخت اجاره و... می باشد. پكیج های مختلف سیاستی در این زمینه تهیه كرده ایم تا به این گروه ها بسته به مورد و میزان درآمد پرداخت نماییم. ۵ برنامه دیگر نمادسازی است كه از همه مهم تر صندوق اعتبار ملی است كه البته اول با هدف تأمین گروه های كم درآمد است، ولی به سمت انجام طرح های مقاوم سازی گسترش خواهیم داد. در این مورد گروه های هدف مان مالكان هستند، اما در وضعیت سكونتی نامطلوب بسر می برند.
●گردآوری نهادهای ذی ربط
یكی از مشكلات بنیادی در مسائل شهری، موازی كاری نهادها و سازمان های ذی ربط بدون هماهنگی برای حركت در یك سو و جهت مشخص است. حوزه مسكن نیز از این امر مستثنی نیست.
در جوار فعالیت های صورت گرفته، ستادی با نام ستاد توانمند سازی ملی هم تشكیل شده است. اعضای این ستاد، وزیر مسكن، وزیر رفاه، وزیر كشور، وزیر اقتصاد و دارایی و... هستند. به این ترتیب صندوق اعتبار ملی به این ستاد وصل می شود. پیشنهاد طرح جامع این است كه مسئولیت تأمین مسكن گروه های كم درآمد را به ستاد توانمندسازی بدهند. به این ترتیب نهادهای ذی ربط به این منظور در یك مجموعه گرد هم می آیند. علاوه بر اینها باید توجه داشت كه مسكن از جمله عناصر شهری است كه دارای وجوه متعدد اقتصادی، اجتماعی، كالبدی و زیست محیطی است. لذا نگاه به مسكن و برنامه ریزی برای آن نیز باید دارای دیدگاهی فراتر از یك بخش مجزا باشد.
●تعادل در سیاست های حمایتی دولت
متأسفانه وضعیت نابسامان بازار مسكن طی سالهای گذشته تا حدی ناشی از سیاست های ناكارآمد دولت در زمینه حمایت از عرضه كننده و متقاضی مسكن بوده است؛ گاهی سیاستی در راستای تحریك عرضه اتخاذ می شوند و گاه در جهت تحریك تقاضا. در واقع این سیاست ها به منزله مسكن بوده و خاصیت مقطعی دارند. هر چند طبق اطلاعات به دست آمده در پایان برنامه سوم توسعه، حدود ۴۶ درصد از واحدهای احداث شده در مناطق شهری توسط انبوه سازان، تولید و عرضه شده است یعنی نزدیك به ۵۰ درصد از ایجاد اشتغال و سرمایه ثابت در بخش، توسط گروه های حرفه ای، صورت گرفته است، اما ركود موجود در بازار و افزایش سرسام آور قیمت ها بیانگر ناتوانی تقاضای موثر جامعه به خرید مسكن است. ركود مورد بحث علاوه بر امكان عدم تحقق برنامه از حیث كمی، از دریچه اقتصاد ملی و تأثیر آن بر شاخص های كلان، همچون تشكیل سرمایه ثابت و ایجاد اشتغال نیز اثر سوء دارد. آمار و ارقام همچنین نشان می دهد كه بخش مسكن، علاوه بر توان اشتغال زایی بالا، با جذب حدود ۳۰ درصد از تسهیلات بانكی و سهم ۵ درصدی از تولید ناخالص ملی و ۲۰ درصدی تشكیل سرمایه ثابت، بخش كلیدی اقتصادی كشور، حساب می آید. اینها همه نشان دهنده ضرورت توجه ویژه و اساسی دولت به این بخش و اجتناب از ادامه روند نسنجیده و نوسانی پیشین است. مسلماً ماهیت نوسانی بازار مسكن ایجاب می كند كه طرح جامع مسكن برای برقراری تعادل مطلوب دارای قابلیت انعطاف، بازنگری و تصحیح مسیر باشد كه به زعم تدوین كنندگان آن به این ویژگی توجه شده است.

محمد مهدوی

منبع : روزنامه همشهری