حل مشکل مسکن

نوسان قیمت مسكن در ماه‌های اخیر به دلیل بعضی سیاست‌ها و برنامه‌ها، تأمین مسكن اقشار آسیب‌پذیر را با بن‌بست‌هایی روبه‌رو كرده‌است. بعضی، كارشناسی های غیرواقع بینانه را عامل این معضل می دانند و برخی نقش مشاوران مسكن را در ترسیم وضع موجود دخیل می دانند.
این موضوعات و مباحثی چون راه های برون رفت از معضل مسكن، عملكرد انبوه سازان، نقش دولت در تامین مسكن، جایگاه مشاوران املاك در چرخه خرید و فروش و اجاره بها، محورهای گفت وگو با مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاك تهران است.
او بر این باور است كه برنامه ریزی های غلط از عوامل تشدید بحران مسكن است. به عنوان نمونه در فردیس كرج ساخت وساز انجام می شود، در حالی كه اغلب واحدهای ساخته شده خالی مانده است، یعنی عرضه بدون تقاضا است.
●مشاوران املاك چه نقشی در تعیین اجاره بها و قیمت مسكن دارند؟
ما هیچ دخل و تصرفی در قیمت ها نداریم، چرا كه مالكیت محترم است و این مالك است كه قیمت ملك را تعیین می كند، اما سعی ما همواره بر این است كه قیمت را كاهش دهیم، زیرا اگر قیمت ها بالا برود معاملات ملكی دچار ركود شده و برای مشاوران املاك هم مشكل ساز می شود.
به همین دلیل برای این كه زودتر به نتیجه برسیم در هنگام مشاوره دادن از فروشنده كمترین قیمتی را كه مدنظر دارد جویا می شویم، همین طور به مشتری می گوییم حداكثر توان خرید او چه مقدار است تا معامله به سرانجام برسد، البته این اقتضای شغل ماست.
به عبارت دیگر، مشاوران املاك دلال هستند و دلال یعنی كسی كه بتواند با طرح دلایل منطقی میان دو نفر هر دوی آنها را مجاب كند. در معاملات ملكی، هم خریدار در توهم ارزان خریدن و هم فروشنده در توهم گران فروختن است، در این میان ایجاد تعادل به عهده دلال، یعنی مشاور املاك است.
●در ماه های اخیر شاهد نوسان قیمت مسكن بودیم، به نظر شما چه عواملی باعث بروز این نوسانات و افزایش قیمت مسكن می شود؟
عده ای كه در این میان منافعی دارند تلاش می كنند با طرح شایعات و جوسازی، بهای مسكن را افزایش دهند. مثلاً كسانی می گویند مشاوران مسكن عامل گران فروشی هستند، اما وقتی تحقیق می كنید درمی یابید كه این افراد بسازوبفروش هستند و در نتیجه جو را ناآرام و مغشوش می كنند.
از سوی دیگر، تصمیم گیری های غیركارشناسانه و زودرس به این جو دامن می زند.
برای نمونه یك بار اعلام می شود قرار است بنزین سهمیه بندی شود. طبیعی است اعلام این مطلب اثر خود را بر جای می گذارد، طرح این مطلب برای بار دوم، دوباره اثرگذار است، چرا كه جو روانی ایجاد می كند و فرد با خود می گوید اگر بنزین سهمیه بندی شود، حمل ونقل و به تبع آن همه چیز گران می شود، پس بهتر است فعلاً دست نگه دارم تا مبادا فردا مسكن گران شود، بار سوم وقتی مسئله به طور قطع اتفاق می افتد آن وقت هم اثر خود را دارد.
بنابراین باید جلوی شایعات و جوسازی ها گرفته شود. ضمن آن كه رسانه ها برای مصاحبه سراغ افرادی بروند كه واقعاً كارشناس و خبره هستند، نه این كه از هر فرد ناآگاهی یا غیرخبره ای نظرخواهی كنند، اینها مسلماً جو نادرستی ایجاد می كند كه نتیجه آن افزایش و گرانی بهای مسكن است.
●وام های مسكن به ویژه وام ۳ میلیون تومانی ودیعه، ۱۰ میلیون تومانی خرید مسكن برای قشرهای كم درآمد و تخصیص وام برای انبوه سازان چه نقشی در افزایش بهای مسكن داشته است؟
به طور كلی وام ها برای متقاضیان توهم ایجاد می كند. وام یك امتیاز است. بر این اساس ضروری است پیش از طرح مسئله وام، ساخت وساز صورت بگیرد، بعد درباره پرداخت آن تصمیم گیری شود تا بحران ایجاد نشود، اما بی توجهی به این مسائل باعث بروز بحران، گرانی مسكن و افزایش اجاره بها شده است.
در حالی كه اگر برای متقاضی و شخص استفاده كننده، تسهیلات بانكی مناسب فراهم شود بسیاری از مشكلات به خودی خود برطرف می شود. اما متاسفانه وضعیت به گونه دیگری است، یعنی تسهیلات برای استفاده كننده فراهم نمی شود؛ نتیجه آن كه بازار فروش امتیاز وام گرم است و این مشكل ایجاد می كند.
● یعنی معتقدید كه امتیاز وام نباید قابل فروش باشد؟
دقیقاً، چرا كه همین فروش امتیاز باعث افزایش قیمت می شود. درست است كه فردی با سپرده گذاری حقی برای او ایجاد می شود و می تواند از مزایای وام استفاده كند، اما با سیاستگذاری صحیح نباید اجازه داد این وام دستاویزی برای برخی افراد شود، كما این كه در حال حاضر خرید و فروش وام، به شغلی كاذب تبدیل شده كه دردسرساز و باعث گرانی مسكن است.
عملكرد انبوه سازان را چگونه ارزیابی می كنید؟ آیا نظارت كافی بر انبوه سازی وجود دارد؟ دولت و سایر نهادهای ذی ربط تا چه اندازه در نظارت بر انبوه سازی به وظیفه خود عمل كرده اند؟
من با سازندگی و انبوه سازی مخالف نیستم، اما واقعیت آن است كه ما با شیوه درست انبوه سازی بسیار فاصله داریم. به عبارت دیگر، آنچه امروز تحت عنوان انبوه سازی در كشور ما مطرح است با انبوه سازی در سایر كشورها تفاوت فراوانی دارد، چرا كه در كشور ما انبوه سازها تسهیلاتی از دولت دریافت می كنند، اما ملكشان را گرانتر می فروشند، در مواردی قراردادهای یك سویه می نویسند و متقاضیان را دچار دردسر می كنند.
برای نمونه، مجموعه ای با عنوان شفق اعلام می كند با واریز كردن ۳۰ هزار تومان به فلان حساب، در قرعه كشی ما شركت كنید، با این شرح كه اگر برنده شدید مبلغ واریزی محاسبه می شود در غیر این صورت این مبلغ عودت می گردد. مردم هم از روی ناچاری و به هر دلیلی تن به این كار می دهند، در حالی كه باید با وضع قوانین مانع از چنین كارهایی شد، چرا كه همین شیوه پول گرفتن ولو آن كه بعد از مدتی بازگردانده شود نوعی رانت خواری است.
●برخی شهروندان نظر مثبتی نسبت به مشاوران املاك ندارند و معتقدند این بنگاه های مسكن هستند كه باعث افزایش اجاره بها و قیمت مسكن می شوند. به نظر شما چه رفتاری سبب شكل گیری این تصور در ذهن جمعی از مردم شده است؟
من به شدت با طرح این مسئله مخالفم... .
بالاخره این نگاه وجود دارد و نمی توان آن را كتمان كرد... .
باید درصد بگیریم، ببینیم چند درصد از مردم این ذهنیت را دارند. ما در تهران ۲۵ هزار واحد صنفی مشاوران املاك داریم، مسلماً نمی توان ادعا كرد كه صددرصد این مشاوران انسان های خوب و متعالی هستند.
اگر این طور بود كه دیگر مدینه فاضله بود. هرچند هدف رسیدن به این نقطه مطلوب است، اما من معتقدم كه باید اطلاع رسانی به شیوه درست و خوب صورت بگیرد. اگر مردم آگاه باشند و برای خرید، اجاره یا عقد هرگونه قراردادی آگاهانه وارد دفاتر املاك شوند جلوی این مسائل گرفته می شود، زیرا بعضی افراد ناشایستی كه در این صنف هستند وقتی ببینند متعاملین آنها آگاه هستند سعی می كنند كمتر مرتكب خلاف شوند.
بر این اساس توصیه می شود شهروندان به ۴ نكته اصلی در هنگام عقد قرارداد توجه كنند: ۱- طمع نكنند ۲- نخوانده هیچ قراردادی را امضا نكنند۳- رودرواسی نكنند ۴- بدون مشاور متخصص نسبت به خرید اقدام نكنند. ضمن آن كه از مردم تقاضا داریم در صورت مشاهده هرگونه تخلفی فوراً مراتب را به اتحادیه اطلاع بدهند تا با متخلف برخورد شود.
● اتحادیه بر اساس چه قانونی و چگونه با مشاوران خاطی برخورد می كند؟
طبق ماده ۲۷ قانون نظام صنفی اگر شخصی پروانه نداشته باشد و تخلف كند به كمك نیروی انتظامی (اداره اماكن) مغازه او تعطیل می شود و بر اساس ماده ۲۸ همین قانون اگر شخص متخلف پروانه داشته باشد بعد از تذكر، خلاف او بررسی و اگر محرز شود كه عمداً دخل و تصرفی كرده كه باعث ضرر و زیان متعاملین خود شده مغازه اش تعطیل و پروانه اش باطل می شود.
●در یك سال اخیر با چه تعداد از مشاوران متخلف برخورد شده است؟
ظرف این یك سال، ۱۲۰۸ فقره پروانه مشاور املاك باطل شده، افزون بر آن اتحادیه با بررسی پرونده بنگاه های متخلف، طی شكایتی تعطیلی ۲۰۰۰ واحد فاقد پروانه را از مراجع ذی صلاح درخواست كرده است.
●در حال حاضر چه نظارتی بر نحوه كار مشاوران املاك وجود دارد؟
پنجاه بازرس به صورت مداوم در سطح شهر بر اعمال مشاوران املاك نظارت دارند. علاوه بر این مجمع امور صنفی، اماكن و وزارت بازرگانی نیز بر كار مشاوران نظارت دارند، اما از آن جایی كه برخی همكاران ما در بنگاه های املاك آگاهی درستی نسبت به قضیه ندارند، افراد سودجو تحت عنوان بازرس مشكلاتی ایجاد كرده اند، از این رو توصیه می شود مشاوران املاك تنها به كسانی پاسخگو باشند كه مدارك معتبر قانونی به همراه داشته باشند و چنانچه افراد تحت هر عنوان خود را بازرس معرفی كردند، ولی از ارائه مدرك معتبر سر باز زدند، مراتب را به اتحادیه اطلاع دهند تا از سوءاستفاده های احتمالی ممانعت شود.
●دولت و مسئولان تا چه اندازه در مقابله با جوسازی و شایعات موفق بوده اند؟
مسلماً مسئولان دلسوزند، اما باید توجه داشت كه مشكل مسكن مشكل همه دنیاست. تنها مشكل كشور ما نیست؛ یعنی هیچ كشوری نتوانسته این معضل را به طور كامل حل كند، ولی وزارت مسكن می تواند طبق الگوی جامع شهری مسائل را حل كند.
اگر امروز می بینیم در شهرهای بزرگ نیاز به بلندمرتبه سازی است، مثل همه كشورهای پیشرفته، بلند مرتبه سازی كنیم. از سوی دیگر سرمایه گذاران را جمع كنیم و با اطمینان دادن به آنها و تعریف درست از ساخت وساز، سود آنها را تضمین كنیم تا سرمایه ها از اوكراین و دبی سر در نیاورد.
چشم انداز آینده مسكن را چگونه می بینید؟ آیا قیمت مسكن در سال جاری افزایش می یابد؟
اگر افزایش قیمت تراكم، آهن، میل گرد و سیمان تا ۱۰ سال آینده در همین حد باقی بماند، مسلماً تورم در بخش مسكن مطابق با رشد تورم بانك مركزی یعنی ۱۰ الی ۱۵ درصد خواهد بود، در غیر این صورت تورم افزایش می یابد، ولی آنچه مسلم است امسال قیمت مسكن بالا نخواهد رفت.
اجاره هم تابع قیمت مسكن است؛ اما باید از هو و جنجال بپرهیزیم. اگر در صدا و سیما برنامه كم داریم موسیقی پخش كنیم نه این كه با یك نفر غیرمتخصص مصاحبه كنیم كه از روی ناآگاهی اعلام كند قیمت مسكن ۲۰ درصد افزایش یافته است. ما اگر مردم را به حال خودشان بگذاریم بهتر از جنجال و اطلاع رسانی غلط است.
●از دولت چه انتظاری دارید؟
انتظار داریم كه حتماً قانون دلالان را در اولویت مجلس قرار دهد و ترتیبی اتخاذ كند تا از قانون ۱۳۱۶ و ۱۳۱۷ كه دیگر منسوخ شده، استفاده نشود. ضمن آن كه هر ۳ یا ۵ سال، در قانون مالك و مستأجر تجدیدنظر شود؛ زیرا فقط مستأجر نیست كه خانه را تخلیه نمی كند، بلكه بارها اتفاق افتاده كه شهروندی خانه ای رهن كرده، اما هنگام تخلیه مالك نتوانسته است مبلغ رهن را بازگرداند. این موارد در قانون دیده نشده و نقصی است كه باید برطرف شود.

اسد الله افلاكی

منبع : روزنامه همشهری