چرخه‌ی معیوب رونق و رکود در بازار مسکن

اقتصاد ایران از نیمه‌ی دوم سال ۱۳۸۷ به‌تدریج به سمت وضعیت رکودی حرکت کرده است. شواهدپراکنده در ماه آغازین سال نیز حاکی از عمیق‌تر شدن این وضعیت رکودی است. بخش مسکن کشور نیز پس از تجربه‌ی رشدی حباب‌گونه تقریباً از اواخر تیرماه سال قبل وارد رکودی شده است که با گذشت زمان هر ماه بر دامنه‌ی آن افزوده می‌شود.
اینک انتظار می‌رود با واردشدن بازار به رکود، به‌تدریج دغدغه‌ی سیاست‌گذاران بخش مسکن از افزایش شدید قیمت به کاهش تولید تغییر جهت یابد.
اندک بررسی در سابقه‌ی چرخه‌های تجاری در بخش مسکن نشان می‌دهد که این مسئله پدیده‌ای تکرارشونده خواهد بود و آنچه می‌توان در حال حاضر به صورت قاطع پیش‌بینی کرد این است که افزایش فزاینده‌ی نیاز بالقوه‌ی جامعه به مسکن از یک سو و افت شدید تولید از سوی دیگر موجب آن می‌شود که در آینده‌ای نه چندان دور بازار مسکن بار دیگر با انفجار قیمتی مواجه شود و به تبع آن این دور تسلسل به حیات خود ادامه دهد.
واقیت آن است که ظهور چرخه‌های رونق و رکود در بازار مسکن ایران از دهه‌ی ۱۳۵۰ به بعد به عنوان عنصری ساختاری وارد اقتصاد ایران شده است. دهه‌ی نخست را می‌توان دورانی دانست که بازار اقتصادی مسکن به صورت مدرن آن در ایران پدید آمد. در این سال‌ها با رشد شهر نشینی، شیوه‌ی تولید مسکن به‌تدریج از کالایی ضروری که خانوارها به منظور استفاده‌ی شخصی تولید می‌کردند،به کالایی که کارگزاران اقتصادی به قصد انتفاع و سودآوری تولید می‌کنند، تغییر گرایش داده است. با شکل‌گیری تدریجی بازار و با توجه به سود آوری بالای بخش مسکن و مستغلات (نسبت به سایر بخش‌های اقتصادی) به‌تدریج بسیاری از خانوارهای با درآمد متوسط و بالا سعی کردند با ورود به بازار سودآور مستغلات (در کنار سرمایه‌گذاران و فعالان حرفه‌ای) از دارایی‌های خود کسب انتفاع کنند.
با توجه به آن‌که بازار مسغلات بازاری است که ورود و خروج در آن به‌سادگی امکان‌پذیر است، از این دوران به بعد بازار در برخی از سال‌ها با هجوم ناگهانی سرمایه‌ها و در برخی دیگر از سال‌ها با ترک ناگهانی سرمایه روبه‌رو می‌شده است.
فرایند فوق در واقع موجب ایجاد جریان گردش سرمایه و انباشت مازاد اقتصادی از طریق بخش مستغلات شده است. بخش مستغلات از این بابت در بسیاری از مواقع در رقابت با سایر بخش‌های اقتصادی قرار گرفته است. همچنین، فرایند انباشت سرمایه در بخش مستغلات در بسیاری از مواقع موجب تضعیف جریان انباشت در بخش‌هایی مانند صنعت بوده است. از همین رو، در بسیاری از سال‌های رونق نسبت نقدینگی فعال در بخش مسکن به کل ارزش سرمایه‌گذاری در مجموعه‌ی اقتصاد تا نسبت ۷۰ درصد نیز افزایش یافته است. نکته‌ی جالب آن که این شاخص در سال‌های رکود نیز تا حد ۴۰ درصد باقی مانده است. چنین ارقامی حاگی از «مکش» سرمایه از سایر بخش های اقتصادی به سمت بخش مستغلات است.
به این ترتیب، رونق و رکود بخش مسکن سال‌هاست که به صورت داستانی تکرارشونده در اقتصاد ادامه یافته است. در طول این دوران هرگاه گرایش‌های سیاست‌گذاران چه در عرصه‌ی اقتصاد کلان و جه در بخش مسکن به سمت آزادسازی و یا به عبارت بهتر رهاسازی بازار، حرکت کرده، دامنه و شدت نوسانات افزایش یافته است. در مقابل، هر گاه بازار با دخالت موثر و کارآمد دولت مواجه بودده، از شدت این نوسانات کاسته شده است.
به این ترتیب می‌توان گفت که بازار مسکن در ایران به شکل فعلی آن نمی‌تواند پاسخ‌گوی نیازهای اجتماعی کشور باشد و از این نظر سازوکار بازار مسکن در ایران دچار ناکارآمدی ساختاری است.
چنان که گفته شد، الگوی تقاضا در ایران بازار را به دوبخش مجزا تبدیل کرده است:
۱) بازار مسکن به عنوان دارایی؛ و
۲) بازار مسکن به عنوان نیاز مصرفی و حیاتی
تقاضای نوع اول عمدتاً توسط گروه‌های پردرآمد صورت می‌گیرد و تقاضای گروه‌های کم‌درآمد عمدتاً در قالب نیازمصرفی و حیاتی انجام می‌شود.
در این مسیر، مدیران اقتصادی کشور خواسته یا ناخواسته با تزریق درآمدهای نفتی به درون اقتصاد از طریق بودجه‌های سالانه، در مواقع رونق نفتی نسبت به تقویت تقاضا اقدام می‌کنند با توجه به این‌که الگوی توزیع این نقدینگی‌ها بنا به دلایل مختلف سیاسی و اقتصادی در وضعیتی به‌شدت نابرابر به سر می‌برد، انتظار می‌رود که سهم عمده‌ای از نقدینگی‌های تزریق‌شده نصیب گروه‌های پردرآمد و متوسط شود.
با توجه به غلبه‌ی تقاضای سرمایه‌ای مسکن در این گروه‌ها، می‌توان گفت که نتیجه‌ی طبیعی این زنجیره افزایش تقاضای سرمایه‌ای و وارد شدن بازار مسکن به دوره‌ی رونق و افزایش شدید قیمت‌ها است. در چنین شرایطی، افزایش قیمت موجب می‌شود که به‌تدریج تقاضای گروه‌های کم‌درآمد برای مسکن از دایره و حوزه‌ی عملکردی بازار حذف شود.
با توجه به آن‌که از سویی بازار مسکن بازاری غیرمتشکل از عرضه‌کنندگان و تقاضاکنندگان متعدد است و از سوی دیگر جریان اطلاعات در بخش مسکن بسیار غیرشفاف است، تولیدکنندگان و تقاضا کنندگان در بازار دچار انتظارات غیر عقلانی می‌شوند و همین امر موجب می‌شود که این عاملان نتوانند خطای پیش‌بینی خود را تصحیح کنند. به این ترتیب، در یک برهه‌ی زمانی حباب شکل گرفته از بین می‌رود و بازار به ورطه‌ی رکود می‌افتد. (در این فرایند، بدون تردید عواملی همچون کاهش درآمد نفتی دولت تاثیرات خود را بر جای می‌گذارد) متعاقب آن این‌بار تولید دچار کاهش معنی‌داری خواهد شد.
در چنین فرایندی تقاضای خانوارهای کم‌درآمد در زیر چرخه‌های بازار از بین رفته و نتیجه کنار گذاشتگی بیش‌تر گروه‌های کم‌درآمد از دایره‌ی عملکرد بازار می‌شود.
در چنین شرایط نابه‌هنجاری سیاست‌گذاری در بحش مسکن باید معطوف به دو هدف باشد:
▪ کاهش دامنه‌ی بی‌ثباتی و نوسان در بازار
▪ ارضای نیاز گروه‌های کم‌درآمد
بر این اساس، انتخاب هر الگوی رشد، بدون توجه به مسئله‌ی توزیع عادلانه‌ی منافع حاصل از رشد تولید مسکن، منجر به تقویت حباب قیمتی خواهد شد. در مقابل، هر سیاست مبتنی بر سرکوب بازار و یا سیاست‌های نابسامان مالی و پولی منجر به ادامه‌ی رکود در این بخش خواهد شد.
به نظر می رسد که مشکل بخش مسکن ایران نیز در مسئله‌ی انتخاب الگوی رشد مبتنی بر توزیع عادلانه منافع حاصل از رشد نهفته است. به عبارت بهتر، مقوله‌ی رشد پایدار بخش مسکن را باید در گرو پی‌گیری اهداف عدالت‌گرایانه در ساختار کلان الگوی توزیع درآمد و همچنین انتخاب شیوه‌های سازمان‌دهی بازار مسکن در راستای حصول به عدالت اجتماعی جهت بهره‌مندی عادلانه و برابر از منافع حاصل از رشد تولید جست‌وجو کرد.

فردین یزدانی

منبع : سایت تحلیلی البرز