خانه هایی که ساخته نمی شوند

در شرایطی که طی سالهای برنامه پنج ساله سوم میزان تحقق برنامه پیش بینی شده برای ساخت مسکن بین ۹۵ درصد تا ۱۰۸ درصد در نوسان بود، در سومین سال رکود بازار مسکن در تهران و اولین سال رکود بازار مسکن در سایر شهرهای کشور، به اعتراف وزیر مسکن،امسال تولید مسکن تا این زمان ۱۶ درصد از برنامه پیش بینی شده عقب مانده است.
مهندس سعیدی کیا در یک گفت وگوی زنده تلویزیونی چندی پیش اعلام کرد در حال حاضر با کمبود ۵/۲ میلیون مسکن در کشور روبه رو هستیم و مطابق برنامه ریزی لازم است سالانه ۸۰۰ هزار تا یک میلیون مسکن در کشور طی برنامه چهارم ایجاد شود.
بدیهی است با توجه به دوره زمانی ساخت و ساز که با توجه به غیرصنعتی بودن تولید مسکن در کشور بین ۵/۱ تا ۳ سال ارزیابی می شود و افزایش قابل ملاحظه تقاضا در سالهای اواخر دهه ،۸۰در صورت عدم خروج بازار مسکن از وضعیت رکودی، کشور با بحران غیرقابل مهاری در این بخش مواجه خواهد شد. چنانکه آمارهای اعلام شده از سوی بانک مرکزی مؤید این مطلب است که آثار آغاز دوره رکود به تازگی در حال نمایان شدن است.
بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی که با بررسی وضعیت پروانه های ساختمانی در ۷۴ شهر کشور طی نیمه اول امسال تهیه شده است میزان پروانه های صادره نه تنها با افزایش همیشگی رو به رو نبوده، بلکه با کاهش ۶/۸ درصدی همراه بوده و میزان واحدهای مسکونی ایجاد شده حاصل از صدور این پروانه ها در مقایسه با مدت مشابه در سال قبل ۷/۱۳ درصد کاهش نشان می دهد،این در حالی است که این کاهش در تهران ۶/۱۸ درصد گزارش شده است.
●از کجا شروع شد
داستان از آنجا شروع شد که آیین نامه جدید فروش تراکم از سوی شهرداری ها با تعریف و پهنه بندی های جدید به اجرا گذاشته شد. این برنامه جدید هر چند منطقی و علمی به نظر می رسید و در آن زمان مورد حمایت همه جانبه مسئولان، دست اندرکاران ساخت و ساز، منتقدان دولت وقت و حتی نهادهای بین المللی قرار گرفت ،اما ضربه ای مهلک به رونق بازار مسکن وارد کرد،چرا که این برنامه که به نوعی برنامه باز دارنده و محدود کننده در زمینه ساخت و ساز بود با برنامه ای تشویقی که محدودیت های ایجاد شده را جبران کند همراه نشد و با افزایش چشمگیر قیمت زمین به ویژه در تهران سرمایه ها به سمت سایر شهرها به حرکت درآمد و پس از دو سال سرمایه گذاران روند خروج سرمایه خود را از بازار مسکن آغاز کردند.
عدم اطلاع از وضعیت آینده بازار مسکن موجب شد سرمایه گذاران و بسیاری از افرادی که با تبدیل پس اندازهای خود به ملک انتظار سودآوری داشتند با مشاهده وضعیت بازار (ثبات قیمت مسکن و افزایش سالانه ای بین صفر تا ۱۰ درصد)، آن هم در شرایطی که نرخ تورم رسمی بین ۱۵ تا ۲۰ درصد گزارش شده است، برای مستهلک نشدن سرمایه گذاری خود و از دست ندادن فرصت ،سرمایه های خود را به سمت و سویی دیگر روانه کنند.
این روند با ادامه کارشکنی های سیاسی کشورهای غربی و تغییر دولت شدت گرفت و با توجه به علاقه دیرینه ایرانیان که به سرمایه گذاری در ملک و مسکن به نوعی عادت کرده اند روانه کشورهای حاشیه خلیج فارس شد. حجم این سرمایه ها به حدی بوده است که بازار املاک در کشور امارات طی سال ۲۰۰۵ میلادی با افزایش ۱۵ تا ۴۰ درصدی در مناطق مختلف گزارش شده که طی چند دهه اخیر در این کشور بی سابقه بوده است. این موضوعی است که مورد تایید اعضای کمیسیون صنایع مجلس نیز قرار گرفته و بر لزوم مقابله با ادامه این وضعیت تأکید شده است.
اما شاید این سرمایه ها فقط کمتر از ۵۰ درصد سرمایه گذاری در بخش مسکن را تشکیل دهند. بخش قابل توجهی از سرمایه گذاری در بخش مسکن متعلق به بانک ها، شرکت های سرمایه گذاری و شرکت های دولتی است. این نهادها نیز باید پاسخگوی سپرده گذاران و سهامداران خود باشند. طبیعی است در شرایطی که نرخ بهره به طور متوسط بالاتر از ۲۰ درصد بوده است و نرخ تورم را نیز اگر بین ۱۵ تا ۲۰ درصد در نظر بگیریم این نهادها در صورت ادامه سر مایه گذاری در بازار مسکن که توسط اینگونه نهادها طی سال های ۸۰ و ۸۱ شدت گرفته بود می بایست زیان حرا بین سهامداران و سپرده گذاران تقسیم می کردند، زیرا افزایش قیمت مسکن در بهترین شرایط طی دوره رکود ۱۰ درصد بوده است یعنی بسیار پایین تر از نرخ رسمی تورم و به عبارتی دیگر سرمایه گذاری در بخش مسکن طی این سه سال حداقل سالانه رقمی بین ۵ تا ۱۰ درصد زیان نصیب سرمایه گذار کرده است. بنابراین این نهادها نیز سرمایه گذاری های جدید را در بخش مسکن متوقف کردند. اینجا این سؤال پیش می آید که آیا ثبات قیمت در بازار مسکن و فرار سرمایه ها از این بخش امری مطلوب است.
●عواقب فرار سرمایه ها از بخش مسکن
برخی تصورات غلط هنوز نیز در این زمینه رایج است: «بساز بفروش ها و سرمایه گذاری های سودجویانه بازار مسکن را دچار مشکل کرده است.» در حالی که این سخن غلطی است. سرمایه گذاری به ویژه توسط بخش خصوصی موتور محرک صنعت ساختمان است و طبیعی است که سرمایه گذار از فعالیت خود انتظار سود متعارف دارد، یعنی سودی که شرایط تورمی و کاهش ارزش پول را جبران کند. باید در نظر داشت آنچه بازار مسکن را دچار نوسانات مضر و بحرانی می کند سیاستگذاری های اشتباه بوده است. صنعت ساختمان محرک اقتصاد کشور است و رکود آن تأثیر بسزایی در رونق اقتصاد کشور خواهد داشت. از سوی دیگر در صورت عدم حضور سرمایه گذاران در این بخش میزان تولید مسکن و عرضه به شرایط مطلوب نخواهد رسید و با کاهش عرضه در شرایطی که تقاضا با توجه به جمعیت جوان کشور تا سال ۹۲ روند صعودی تا سقف یک میلیون و ۲۰۰ هزار سکونتگاه در سال را ادامه خواهد داد کشور با بحرانی غیرقابل کنترل روبه رو خواهد شد.
برعکس تصورهای عامیانه آنچه موجب افزایش قیمت مسکن می شود بساز بفروش ها نیستند، بلکه ادامه رکود، خواب بیش از اندازه سرمایه، تولید غیرصنعتی، نرخ بالای بهره و تورم و پیشی گرفتن تقاضا بر عرضه است. ادامه شرایط رکودی به نوعی به چرخه ای معیوب دامن می زند. سرمایه گذار با طولانی شدن دوره سرمایه گذاری در حالی که انتظار کسب سود متعارف دارد انتظار پیشنهاد بالاتری برای فروش دارایی خود داشته و این در حالی است که سرمایه گذاری جدید نیز به میزان کافی اتفاق نمی افتد. این موضوع به افزایش شدید قیمت مسکن در پایان دوره رکود می انجامد.
تحقیقات دفتر اقتصاد مسکن سازمان ملی زمین و مسکن نشان می دهد معمولاً بازار مسکن در ایران با دوره های رونق دو ساله در رکودهای ۳ تا شش فصلی روبه رو بوده است.
همانطور که می دانیم آغاز دوره های رونق با افزایش چشمگیر قیمت روبه رو بوده اند و بدیهی است با طولانی تر شدن دوره رکودی اخیر که طی سه دهه اخیر بی سابقه بوده است افزایش قیمت نیز پس از پایان دوره رکودی بسیار شدید تر خواهد بود.
بنابراین در صورت عدم برون رفت سریع از وضعیت فعلی و با افزایش قابل ملاحظه قیمت مسکن ،اکثر نقشه های دولت برای حمایت از اقشار آسیب پذیر نیز نقش برآب خواهد شد.
اما آنچه گفته شد فقط بخشی از عواقب ادامه رکود در بخش مسکن است. از دیگر عوامل می توان به افزایش قابل ملاحظه اجاره بها نیز اشاره کرد که در برخی مناطق حتی به ۴۰ درصد نیز رسیده است. گسترش حاشیه نشینی نیز از دیگر عواقب ادامه شرایط رکودی و ناموزون بودن عرضه و تقاضا در بازار مسکن است که به خودی خود مشکلات بسیاری را اعم از اقتصادی و اجتماعی به همراه خواهد داشت.
نوسازی بافت های فرسوده نیز که از گره های کور به شمار می رود با ادامه این روند در وضعیت نامطلوب تری قرار خواهد گرفت. اما از همه این ها که بگذریم رکود صنعت ساختمان به رکود اقتصادی در کشور نیز دامن می زند. بررسی ها نشان می دهد صنعت ساختمان با ۱۷۰ شغل در ارتباط است و به گفته مدیر مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران،صنعت ساختمان دومین صنعت اشتغالزا در کشور است و تولید ۲/۱ میلیون مسکن در سال برای ۳/۲ میلیون نفر شغل ایجاد می کند. به عبارت دیگر رونق بسیاری از کارخانه ها، معادن و صنوف به رونق صنعت ساختمان بستگی دارد.
گرچه برنامه هایی که این روزها وزیر مسکن و شهرسازی برای اجرایی شدن آنها تلاش می کند نظیر اعطای وام ۱۰ میلیون تومانی به اقشار کم درآمدتر، ارایه وام ودیعه مسکن به اقشار آسیب پذیر و ارایه تسهیلات برای ساخت خانه های اجاره ای می تواند در خروج بازار مسکن از شرایط رکودی نقش داشته باشد، اما نباید از نظر دور داشت که اجرایی شدن این برنامه ها با توجه به لزوم هماهنگی بسیاری از نهادهای دیگر ممکن است در کوتاه مدت عملی نشود و از سوی دیگر مشکل اصلی که همان اطمینان دادن به سرمایه گذاران برای چرخاندن موتور صنعت ساختمان است هنوز پابرجاست.
بدیهی است اطمینان دادن به صورت کلامی و ظاهری راهگشا نیست. سرمایه گذاران باید عملا شاهد چراغ سبز مقامات دولتی از طریق ارایه مشوق های قانونی، مالی و ... باشند، به ویژه انبوه سازانی که فعالیت آنان صنعت ساختمان ایران را به صنعتی شدن و تولید انبوه مطابق الگوهای رایج در کشورهای توسعه یافته سوق می دهد، باید میدان عمل بیشتری مشاهده کنند تا همانطور که در بسیاری از رشته های صنعتی،کشور این روزها با پیشی گرفتن عرضه بر تقاضا و بازاری متعادل در زمینه محصولات تولیدی آنها روبه روست،در زمینه مسکن نیز چنین امری محقق شود.
کیا داود اسفندیاری

منبع : روزنامه همشهری