تفکیک معاملات ضرورت ثبت اسناد

در توصیف پدیده های مورد بحث شاید مطالبی بیان شود که نویسنده را در معرض اتهاماتی قرار دهد. اما در مسیر تکامل و تعالی نباید از چیزی ترسید و آسیب ها و ضعف ها را باید شناخت و در پی چاره برآمد و گرنه دنیا خواهد ماند و آب ما را خواهد برد و آخرالامر عبرت نسل های آینده خواهیم شد. چه بهتر که نسل های گذشته عبرت ما باشند.
در مقاله «امنیت اسناد با الزام ثبت رسمی گامی در توسعه قضایی» که به چاپ رسید اجرای مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت درخواست شد. با نگاهی اجمالی به مواد مذکور آشکار است از بین معاملات و روابط حقوقی طیف اندکی مشمول الزام ثبت رسمی می شوند. و با نگاهی به گستره فعالیت های بازرگانی و تنوع معاملات که هنوز توصیف مناسب برای آنها وجود ندارد و بعضاً اسامی سایر عقود معین بر آنها نهاده می شود که موجب وهم ذهن است. شاهد این موضوع در قراردادهای بانکی، پروژه های عمرانی و صنعتی، قراردادهای باشگاه های ورزشی بزرگ، پیمانهای دسته جمعی قانون کار، قراردادهای اداری بین موسسات عمومی غیردولتی با اشخاص حقیقی و حقوقی خصوصی و همچنین قرار دادهای غیر اداری این گونه موسسات است. و از سویی با عدم استفاده از ضمانت اجرایی قوای دولتی در معاملات تجاری که از تبعات آن عدم نظارت دولت بر جریانهای پولی مالی و اعتباری بالنتیجه عدم تحقق و پیش بینی درآمدهای مالیاتی دولت، اتکا بیشتر دولت به درآمد نفت و کاهش ضریب امنیت ملی، همگی رهنمونی است بر اینکه نظام ثبتی وارداتی هفتاد سال قبل از یک کشور بیگانه جوابگوی نیازهای جامعه امروزی ایران نیست. و اسف بارتر با تعیین متن قرارداد الزامی در برخی از معاملات عملاً قصد انشاء و خلاق نادیده گرفته می شود یا اینکه مشاهده می شود با تعریف نمونه قرارداد و الگوی ثبت قرارداد، در عرف ثبتی، قصد انشاء و خلاق مخدوش می شود. یا نمونه وکالتنامه هایی چون وکالت زوجه در طلاق که فاقد هرگونه ضمانت اجرایی و اثر حقوقی است و متأسفانه در عرف دفاتر اسناد رسمی رایج شده و الگوی ثبتی آن نیز موجود و رایج است و صدور اسنادی با نامهایی چون اقرار نامه، تعهدنامه که تنها آثاری که از آنها وجود ندارد اثر اقرار و تعهد است. اگر جامعه ثبتی به این منوال به حرکت خود ادامه دهد در آینده با سایر بخشهای کشور ناهماهنگ خواهد بود زیرا در حرکت عمومی کشور به ویژه با اجرای سیاست های اصل ۴۴ جایگاه ایران اسلامی درجامعه جهانی ممتاز خواهد شد و هرگونه وقفه و مانعی در این مسیر زیانبار و باید رفع شود. وگرنه مسئولیت آن متوجه آحاد ملت است چه می خواهد سردفتر اسناد رسمی باشد یا قاضی یا کارمند یا بازاری یا کارگر ساده شهرداری همگی به تناسب فهم و تواناییمان مسئول خواهیم بود. و با اهدافی که در قانون اساسی مقرر است و تضادی که قدرتمندان عالم با این نظام دارند هرگونه سستی عواقب وحشتناکی به دنبال خواهد داشت.
● تفکیک معاملات و فلسفه وجودی سازمان ثبت
تفکیک، مقدمه طبقه بندی و با طبقه بندی و نظام مندی پدیده ها امکان پذیر است و تفکیک معاملات با این هدف واقع می شود. حال این پرسش مطرح است، که چگونه عباراتی چون قطعی، معامله بیع شرط در نظام ثبتی بدون اینکه از مرجعی معتبر تعریف شوند رایج شده است؟ آیا معیار مالی بودن اسناد ذکر مبلغ یا عین مال است؟ آیا تعهدات ناشی از قراردادها و عقود مال محسوب نمی شود؟ ماده ۲۶۵قانون مدنی یادآوری می شود. این شواهد دلالت بر این موضوع دارد که تفکیک معاملات در نظام ثبتی کشور ملاک متقن و استواری ندارد و هدفی که هماهنگ با برنامه توسعه کشور باشد را دنبال نمی کند با امعان نظر درمی یابیم این وضعیت ناشی از یک نظام ثبتی وارداتی بدون لحاظ مقتضیات کشور در هفتاد سال پیش است که جامعه ثبتی را دچار انفعال نموده است. همانگونه که الگوی توسعه وارداتی نتوانست پاسخگوی نیاز جامعه باشد. بنابراین وجود حرکت و تغییر به وضعیت فاعلی ضرورتی اجتناب ناپذیر است. پس می طلبد که تفکیک نوع معاملات و به تبع آن تعریف و تبیین و تقویم تعهدات ناشی از معاملات و ایجاد ضمانت اجرای متکی به قوای دولتی و نهایتا ایجاد حق نظارت عملی بر کلیه معاملات و مبادلات تجاری که تحقق این موضوع ثمرات بسیاری دارد و گامی مهم و بزرگ در توسعه قضایی برداشته خواهد شد.
اما زمینه و اصل برای تحول در نظام ثبتی، تقویت بعد حاکمیتی سازمان ثبت اسناد و اجزای آن به ویژه دفاتر اسناد رسمی است، زیرا توصیف و تنظیم یک قرارداد ثبتی رسمی در دفاتر اسناد رسمی به عمل می آید. و ضمانت اجرایی مستقیم به اقتدارات حکومتی و دولتی بستگی دارد و تعیین اقتدارات دولتی با فرآیند تشکیل حکومت ارتباط مستقیم دارد. بنابراین بدیهی است که تحول در نظام ثبتی باید هماهنگ با سایر بخشهای مملکتی باشد و تا امکانات نرم افزاری (شامل قوانین و مقررات کارآمد و به روز) و سخت افزاری (منابع انسانی و تجهیزات اداری) فراهم نیاید انجام این ماموریت نشدنی است که بحث در این زمینه را به زمانی مناسب خواهیم سپرد و در ادامه باید افزود که برای تعیین ملاک متقن و معیار دقیق برای تفکیک معاملات و تبیین تعهدات به تبع آن تعریف ضمانت اجرا در نظام ثبتی باید فلسفه وجودی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسناد رسمی را بیان نمود تا بر آن مبنا به هنگام ثبت رسمی امکان طبقه بندی میسر شود.
بنابراین با لحاظ ماهیت وجودی سازمان که جزیی از نهاد قوه قضاییه می باشد و وظایف ذاتی آن در قانون اساسی تبیین شده است و آثار وجودی آن به لحاظ اینکه این سازمان از نهادهای وارداتی و برگرفته از الگوی توسعه غربی می باشد که نهادی از دولتهای مدرن است و پس از مشروطیت وارد کشور شد و به تبع الگوی توسعه وارداتی، این سازمان شکل گرفته و بر این مبنا در تعامل با دیگر نهادهای جامعه ایرانی است که در راستای تحقق اهداف مقرر در قانون اساسی و برنامه های توسعه کشور، آثار وجودی سازمان ثبت اسناد و املاک باید با اهداف و فلسفه تاسیس قوه قضاییه منطبق شود. لازم به ذکر است بنا به قانون اساسی جمهوری اسلامی قوه قضاییه اقدامات و مجاری امور در قوه مجریه و قوه مقننه را تنفیذ می کند زیرا با توجه به اختیارات قوه قضاییه تنها مرجعی که می تواند تخلف رئیس جمهور را از وظایف قانونی تشخیص دهد در اختیار قوه قضاییه است و همین قوه قضاییه با نظارت بر اجرای قانون تنها مرجعی است که می تواند اقدامات خلاف قانون را تشخیص دهد. بنابراین واضح است که قوه قضاییه در نظام اجرایی و تقنینی تنفیذکننده مجاری امور کشور است و در این راستا است که سازمان ثبت اسناد و املاک جایگاه خویش را تعریف نماید و کارکرد و ماهیت دوگانه سازمان ثبت اسناد باید به گونه ای باشد که امکان اجرای این وظیفه قوه قضاییه را فراهم آورد. حال سؤال این است که آیا عملکرد سازمان ثبت اسناد و اجزای آن به خصوص در دفاتر رسمی در این راستا است؟ آیا به هنگام تنظیم و ثبت اسناد در دفاتر رسمی این هدف تامین می شود؟ پاسخ در حد و مسئولیت نگارنده نمی باشد اما می تواند به تناسب مسئولیت خود در جامعه اظهارنظر نماید، نظری که مبتنی بر منطق و شواهد عینی باشد. حال به بیان موارد و شواهدی می پردازیم. می دانیم که یکی از ابزارهای نظارت بر جریانهای مالی کنترل معاملات مردم است و این معاملات نیاز به بیان موارد و شواهدی می پردازیم. می دانیم که یکی از ابزارهای نظارت بر جریانهای مالی کنترل معاملات مردم است و این معاملات نیاز به ضمانت اجرایی دارند که تمام این ضمانت ها به طریقی به قوای دولتی ختم می شود، نمونه آن در استفاده از چک بارز است که چه عواقب سوئی بر نظام قضایی و اقتصادی کشور داشت در صورتی که اگر بتوانیم تمام معاملات را به سمت ثبت رسمی هدایت نماییم از جرائم سازمان یافته مانند پول شویی، فرار مالیاتی، معاملات غیرقانونی اموال دولتی و عمومی و اراضی دولتی و مواد مخدر جلوگیری نمود. جرائمی که در انجام آنها طبقه عامه مردم نقش ندارند بلکه اشخصاصی که در مراکز قدرت اقتصادی نفوذ دارند دست به این اعمال می زنند و ارزش اقتصادی، مالی و مبالغی که از این جرائم جابجا می شود شاید بیش از تمام جرائم کشور .
● نحوه تفکیک معاملات و ضرورت آن
مورد دیگر نحوه تفکیک معاملات است. می دانیم مواد ۱۲۳ و ۱۲۴ قانون ثبت، اسناد را به مالی و غیرمالی تفکیک نموده است اما ملاک این تفکیک را صراحتا مشخص ننموده است و با توجه به بخشنامه های مربوطه هرگاه سندی در آن مبلغ یا مالی که ارزش مبادلاتی دارد و تبدیل آن به وجه رایج، نزدیک و راحت است را مالی عنوان نموده در صورتی که تعهدات ناشی از معاملات نیز مال محسوب است که در هنگام تنظیم اسناد در عرف ثبتی امروزی دفاتر اسناد رسمی به این مهم توجه نمی شود. مورد بعدی عدم تعیین تعهدات و ضمانت اجرائی معامله است که باید در هنگام تعریف اوراق و دفاتر باید این مهم را در نظر داشت و نسبت به تفکیک اوراق و دفاتر که اسناد مالی و غیرمالی را در آن تنظیم و ثبت می نمایند اقدام نمود. که تسهیل نظارت را در پی دارد و در اوراق محلی نیز باید پیش بینی شود که تعهدات مشخص و تقویم شود. مسئله دیگری که قابل ذکر است تفکیک معاملات با ملاکهای مختلف است می توان معاملات را با لحاظ
۱) مصرفی یا سرمایه ای بودن کالا مورد مبادله
۲) به اعتبار نوع مسئولیت ناشی از تعهدات معامله، مانند خودرو که به دلیل مسئولیت مدنی و ریسک خطر استفاده این کالای مصرفی می بایست در دفاتر اسناد رسمی و مراجع انتظامی مالک و متصرف مشخص باشد
۳) تفکیک به اعتبار متعاملین که می توانند حقیقی و حقوقی باشند که این امر در نظارت و تنفیذ معاملات مالی که معمولا به واسطه شرکتهای تجاری یا دولتی یا نیمه دولتی یا موسسات عمومی غیردولتی است اعمال قوه قضائیه را عملی ساخت
۴) تفکیک به اعتبار عقود تعهدات مقرر در قانون مدنی
۵) تفکیک به اعتبار ضمانت اجرایی. این پیشنهادات می تواند بابی باشد برای ورود به مباحث عمیق و دقیقی که بتواند نحوه ثبت اسناد رسمی را به گونه ای تعریف نمایید که اهداف مقرر و انجام وظایف سازمان ثبت اسناد و قوه قضاییه را تامین نماید. در اینجا لازم است اشاره ای به آموزش نیروی انسانی در بخش دفاتر اسناد رسمی از طریق یک مرجع معتبر و واحد که متاثر از عرف و مشهورات نباشد، بنمایم.
اما بحث اصلی ما بیان ضرورت تفکیک معاملات است و شرایطی که این ضرورت را ایجاد می نماید را اشاره وار برشمردیم اگر خوانندگان محترم نیز که در جامعه قضایی و ثبتی کشور با این نظر موافق باشند باید به طرح موضوع و نقد و انتقاد آن بپردازند اما اگر این ضرورت درک نشود لاجرم تا مشکلات بیشتری پیش نیایند اقدامی صورت نمی گیرد که این همان وضعیت انفعالی است که جامعه ایرانی را ضربه پذیر کرده و نسل بعدی خسارت را متحمل می شود.

حمید تبرزن

منبع : روزنامه کیهان