ترس از حباب

ده سال بعد از شروع بحران مالی شرق آسیا، برخی تحلیلگران معتقدند این منطقه بار دیگر به سوی بحرانی جدید پیش می‌رود - بحرانی که ناشی از جریان یافتن نقدینگی فراوان و نرخ‌های بهره پایین به سوی بخش مسکن و بازار سهام و ایجاد حباب مصنوعی است. ترکیدن حباب مسکن در سال ۱۹۹۷، یکی از مهمترین دلایل بحران مالی و اقتصادی سال ۱۹۹۷ جنوب شرق آسیا بود. به همین دلیل، سال‌های ۱۹۹۷ تا ۲۰۰۳ قیمت خانه و املاک در بیشتر کشورهای این منطقه به طور متوسط بین ۲۰ تا ۵۰ درصد کاهش یافت. حتی بهای املاک در کشوری چون هنگ‌کنگ به دو سوم قیمت‌های قبلی تنزل یافت.
در آن زمان یعنی در سال‌های۱۹۹۷ و ۱۹۹۸، چین توانست از این بحران جان سالم به در برد، این در حالی است که امروزه اُفت شدید قیمت‌ها در بخش مسکن می‌تواند عواقب جبران‌ناپذیری برای اقتصاد چین به همراه داشته باشد-‌عواقبی که حتی از ترکیدن حباب بورس این کشور نیز وخیم‌تر خواهد بود. دلیل چنین شرایطی این است که۸۰ درصد مردم ساکن در مناطق شهری چین، صاحب خانه هستند(این نسبت در آمریکا ۶۹ درصد است)، اما تنها ۱۰ درصد مردم این کشور در بورس سهام دارند. خوشبختانه علیرغم نگرانی‌هایی که در مورد حباب مسکن در این کشور وجود دارد، اصولا با هر مقیاسی چنین چیزی اتفاق نخواهد افتاد.
قیمت مسکن در چین از سال ۲۰۰۲ تاکنون به طور متوسط ۳۰ درصد افزایش یافته است. البته رشد قیمت مسکن در چین از رشد ۴۶ درصدی مسکن در آمریکا طی این مدت کمتر است، اما در برخی استان‌های چین از جمله در شانگهای، قیمت‌ها تقریبا دو برابر شده‌اند. حتی در اوج داغ بودن بازار مسکن این کشور در سال ۲۰۰۴، قیمت خانه‌های لوکس در شانگهای به دو برابر افزایش یافت. در نهایت، دولت چین توانست با دریافت مالیات بر ارزش افزوده از خانه‌هایی که در کمتر از ۵ سال از زمان خرید، به فروش می‌رسیدند و یا با کنترل دستمزدها و حقوق‌ها، با موفقیت بازار مسکن را آرام کند. به طور کلی، در کشورهای پیشرفته رشد سالانه دو رقمی هر کالایی می‌تواند نشان‌دهنده ایجاد نوعی حباب باشد، اما این موضوع در مورد کشوری که رشد سالانه اقتصاد آن ۱۴ درصد است، صادق نیست.
تحقیقات انجام شده در سراسر جهان نشان که مهمترین عامل افزایش قیمت خانه در بلندمدت، افزایش میزان درآمدها و دستمزدها می‌باشد. ولی در حال حاضر نسبت قیمت خانه به درآمد در بسیاری از کشورهای توسعه یافته دنیا از جمله آمریکا، انگلیس و اسپانیا در حالت بحرانی قرار داشته و قیمت‌ها بیشتر از درآمدها افزایش یافته‌اند.
اما در چین، افزایش متوسط قیمت مسکن خیلی آهسته‌تر از سرعت رشد متوسط درآمد مردم این کشور بوده، به طوری که از سال ۱۹۹۹ بدین سو نسبت قیمت مسکن به درآمد ۲۵ درصد کاهش یافته است. تحقیقات مؤسسه کانادایی Bank Credit Analyst نشان می‌دهد که در مقایسه نسبت درآمد سرانه افراد به قیمت مسکن، چین یکی از ارزان‌ترین خانه‌های دنیا را دارد.
یکی دیگر از نشانه‌های اصولی ایجاد حباب، افزایش میزان تأمین مالی از طریق بازار بانکی - مالی رهن مسکن است. در واقع، اگرچه در سال‌های اخیر بازار رهن خانه‌ها در چین افزایش سریعی داشته، اما در مقایسه با سایر کشورها، این رشد بسیار پایین است. بسیاری از مردم چین در دهه ۱۹۹۰ و همزمان با خصوصی‌سازی بخش مسکن در این کشور، به خرید خانه با قیمت‌های پایین‌تر از بازار اقدام کردند. همین امر باعث شد تا تعداد زیادی از مردم این کشور صاحب منزل شخصی شوند. هم‌اکنون چینی‌ها به طور متوسط ۶۳ درصد قیمت یک خانه را از طریق بازار رهن تأمین مالی می‌کنند، در حالی که این نسبت در آمریکا گاه به ۱۰۰ درصد هم بالغ می‌شود.
در سال جاری، سنگاپور داغ‌ترین بازار مسکن را در جهان داشته است.
قیمت خانه در این کشور طی یکساله منتهی به ماه مارس سال جاری ۱۴ درصد افزایش یافته است. حتی این رشد قیمت برای خانه‌های لوکس ۳۰ تا ۴۰ درصد هم بوده است، هرچند در چهار سال اخیر، سنگاپور از جمله کشورهایی محسوب شده که کمترین میزان افزایش قیمت مسکن را در منطقه جنوب شرق آسیا تجربه کرده است. قیمت مسکن در کره جنوبی نیز طی سال گذشته ۱۲ درصد رشد داشته است. البته میزان رشد مسکن برای شهر سئول تا ۲۰ درصد هم رسیده بود. همین امر باعث شد تا دولت کُره با استفاده از ابزارهای مالیاتی و افزایش نرخ‌های بهره، بازار مسکن را کنترل کند. ‌
از سوی دیگر، در کشورهایی چون تایلند، تایوان و مالزی نیز قیمت مسکن نسبت به سال قبل کاهش یافته است. اما در آمریکا وضع به گونه دیگری است. سرعت افزایش قیمت مسکن در این کشور سه برابر افزایش دستمزدها و حقوق‌ها بوده است، در حالی که در کره جنوبی، تایوان، هنگ‌کنگ، سنگاپور و تایلند، خرید خانه نسبت به دهه ۹۰ حدود ۳۷ تا ۵۸ درصد آسان‌تر شده است.
● در بمبئی خانه نخرید
تنها کشور آسیایی که نوعی حباب در بازار مسکن آن وجود دارد، کشور هند است. در چهار سال اخیر، هر ساله قیمت خانه در این کشور به طور متوسط ۱۶ درصد افزایش یافته که این میزان رشد خیلی بیشتر از افزایش متوسط دستمزدها و درآمدهای مردم این کشور بوده است. جالب آن که هند تنها کشوری است که رشد قیمت‌ها در آن بیشتر از آمریکا بوده است. حتی در برخی مناطق این کشور مانند بنگلور و بمبئی، قیمت مسکن طی سال‌های ۲۰۰۵ تا ۲۰۰۶ دو برابر شده است. بر اساس تحقیقات انجام شده، قیمت یک باب آپارتمان در جنوب بمبئی، سه برابر آپارتمانی مشابه در شانگهای و برابر قیمت همین آپارتمان در توکیو می‌باشد. این در حالی است که درآمد سرانه هندی‌ها بسیار کمتر از چینی‌ها و ژاپنی‌ها است. در نهایت، می‌توان گفت قیمت‌ مسکن در سراسر جهان به شدت در حال افزایش است - و این روند تاکنون در تاریخ بی‌سابقه بوده است.

منبع : ماهنامه اقتصاد ایران