از رشد نقدینگی تا گرانی مسکن

از ابتدای امسال تاكنون بخش مسكن حداقل دو جهش قیمت را تجربه كرده و این موضوع شهروندان را با مشكلات عدیده‌ای مواجه ساخته و عملا قدرت برنامه‌ریزی آنها را حتی در كوتاه‌مدت سلب كرده است. این در حالی است كه از جمله سیاست‌های اعلامی دولت در ماه‌های اخیر كمك به تثبیت بازار مسكن و خانه‌دار شدن مردم كم‌درآمد بوده است.
اما نه تنها سیاست‌های دولت اعم از اعطای وام‌های جدید مسكن كمكی به حل مشكل مسكن نكرده، بلكه به اعتقاد برخی كارشناسان و دست‌اندركاران، نابسامانی بازار مسكن را نیز افزایش داده است. به طوری كه به دنبال افزایش ۲۰۰درصدی مصالح ساختمانی، بهای مسكن هم ۳۰درصد افزایش یافت. این روند با وجود تلاش دولت برای ساماندهی بازار مصالح ساختمانی، به دنبال سایر عوامل دخیل در این بازار باز هم ادامه یافت، به نحوی كه هم‌اكنون بهای مسكن معادل ۴۰درصد در قیاس با سال گذشته افزایش داشته است.
● خانه مردم در خانه ملت
در چنین شرایطی، مجلس شورای اسلامی از دولت و وزیر مسكن خواست تا آبی بر این آتش بریزد و این بحران را هر چه سریع‌تر حل كند.
دكتر حمیدرضا حاج‌بابایی نماینده مردم همدان در مجلس شورای اسلامی با اشاره به آخرین نشست تخصصی مركز پژوهش‌های مجلس برای بررسی بحران مسكن می‌گوید: در حال حاضر نیاز مسكن كشور بیش از ۵/۱میلیون واحد مسكونی در سال است، در حالی كه فقط حدود نیمی از این رقم در كشور ساخته می‌شود و به همین دلیل با ادامه روند كنونی تا پنج سال آینده حدود پنج میلیون واحد مسكونی مورد نیاز خواهد بود.
وی با اشاره به جو روانی ایجاد شده بر اثر واگذاری تسهیلات بانكی و یا تمدید آن تصریح می‌كند: این جو روانی باعث رشد قیمت مسكن و اجاره‌بها به ویژه در شهرهای بزرگ شده است، در حالی كه تسهیلات بانكی برای بخش مسكن باید توسط تمام بانك‌ها و به صورت مداوم جریان داشته باشد.
وی مصالح ساختمانی، نیروی انسانی و پول را به ترتیب از مهم‌ترین مشكلات بخش مسكن در كشور می‌داند و معتقد است كه افزایش نرخ خدمات شهرداری در حد نرخ تورم و ایجاد بازار بورس مسكن می‌تواند از جمله راهكارهای حفظ و كنترل قیمت مسكن باشد.
آقایی رییس كمیسیون عمران مجلس نیز در این مورد می‌گوید: در شرایط كنونی، افزایش ریسك اجتماعی را می‌توان مهم‌ترین عامل گرانی مسكن در سال جاری عنوان كرد. بازار مسكن اساسا باید به گونه‌ای باشد كه عرضه و تقاضا را معادل سازد و درآمد مردم را برای تولید جمع‌آوری كند، اما در شرایط كنونی با افزایش ریسك اجتماعی، سرمایه‌گذاری در بخش مسكن كم شده و در نتیجه عرضه آن كاهش یافته و طبیعی است كه شاهد گران‌ شدن قیمت مسكن باشیم.
وی معتقد است در شرایط فعلی باید برای حل معضل مسكن سه راهكار اساسی در نظر گرفت. یكی اینكه باید امكان سرمایه‌گذاری خارجی در بخش مسكن را فراهم كرد، دیگر آنكه دولت باید با اتخاذ سیاست‌های تشویقی و تولیدی، بازار مسكن را سروسامان دهد و طرح جامع مسكن را پیگیری كند. راه سوم نیز مشاركت فعال نهادهایی همچون بنیاد مسكن و شهرداری‌ها در تولید مسكن است. از سوی دیگر، در زمینه مسائل اجتماعی نیز باید فضای روانی جامع و اعتماد سرمایه‌گذاران را به سرمایه‌گذاری در بخش مسكن جلب كرد.
به گفته وی برای كاهش هزینه تمام‌شده تولید مسكن را كاهش داد و تا زمانی كه قیمت مصالح و دستمزد رو به افزایش است نباید انتظار كاهش قیمت مسكن را داشت.
وی در مورد نقش مجلس در حل معضل مسكن می‌گوید: درست است كه مجلس می‌تواند با تدوین قوانین مناسب به امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسكن كمك كند، اما بدون متعادل شدن رابطه میان درآمد سرانه و قیمت مسكن و متعادل شدن اوضاع كلی اقتصادی جامعه، نمی‌توان به تعادل تولید در بخش مسكن امید داشت. مجلس علاوه‌بر هماهنگی و همكاری با دولت در تدوین طرح جامع مسكن، هم‌اكنون طرح خاصی برای بخش مسكن ندارد، اما اگر دولت احساس كمبود كند، مجلس آماده هر گونه همكاری در این زمینه خواهد بود.
آقایی با اشاره به اینكه دولت سعی كرده با افزایش وام‌های مسكن به خریداران كمك كند تصریح می‌كند: البته باید توجه داشت بخش مسكن سیاست‌های خاص خود را دارد و اگر دولت در بخش تولید، اقداماتی انجام دهد كه با افزایش تورم همراه نشود، تاثیر مثبت بر بازار مسكن خواهد گذارد، اما اگر اقدامات دولت برای حل معضل مسكن به رشد تورم بینجامد، نهایتا وضع بدتر خواهد شد، چرا كه همه عوامل گرانی مسكن به بخش مسكن برنمی‌گردد و باید همه بخش‌ها یكنواخت جلو بروند تا این بخش هم یكنواخت پیش رود.
● بورس و مسكن
بنابر اعلام بانك مركزی جمهوری اسلامی، میزان نقدینگی در شهریورماه امسال با ۳۵درشد رشد نسبت به مدت سال قبل، به یك هزار و ۵۹تریلیون و ۹۶۶میلیارد و ۲۰۰میلیون ریال رسیده است.در حالی كه نقدینگی‌های سرگردان به سمت مسكن در حركت است و قیمت مسكن هم هر روز افزایش می‌یابد. گام بعدی كدام است؟ مقصد بعدی نقدینگی ناشی از اجرای سیاست‌های انبساطی و بیماری هلندی كجاست؟ در چنین شرایط دشواری كه سازمان خصوصی‌سازی نیز در راستای تحقق اصل ۴۴ قانون اساسی سهام شركت‌های بزرگ دولتی مانند مس و فولاد را در بورس عرضه می‌كند آیا امكان دارد این نقدینگی‌های سرگردان جذب بازار مالی بورس شوند؟
یاسری كارشناس اقتصادی در این باره می‌گوید : اگر گذشته چهل سال ایران و حتی كشورهای دیگر، مورد بررسی قرار گیرد، نكته مهمی آشكار می‌شود كه هر گاه برای چند سال پی‌در‌پی رشد نقدینگی به طور میانگین حدود ۳۴درصد یا بیشتر بوده متعاقبا كشور به وضعیت شدید تورمی و افزایش نارضایتی‌های عمومی دچار شده است. یاسری در عین حال بازار سهام و بورس را نیز نامطمئن می‌داند و تصریح می‌كند: باید دید سرمایه‌داران كلان آیا به آینده صنعتی ایران اطمینان دارند یا خیر؟ چون به طور مثال در چند سال اخیر، مهم‌ترین سهامی كه در بورس كشور مبادله شد سهام خودروسازها بود، اما با توجه به وضعیت كشورهای صنعتی همسایه و رقابتی بودن این محصول مشاهده گردید كه این سهام هم افت شدیدی پیدا كرد. از سوی دیگر، مهندس علیرضا سرحدی كارشناس مسكن با اشاره به اینكه ریشه‌ گرانی حداقل در حوزه زمین و مستغلات روشن است، می‌گوید: شاید در صورت عملی شدن احتمالی تهدیدهای مربوط به تحریم و كاهش درآمد نفت دولت، نقدینگی به سمت دلار و یورو حركت كند. وی می‌افزاید: اما اینجا وضع دیگر فرق می‌كند، زیرا هم بخش‌خصوصی و هم بخش عمومی عرضه كننده موثر زمین و مسكن‌اند، در حالی كه حتی ۲درصد عرضه ارز هم در دست نهادهای پولی، مردم و واسطه‌های معاملات نیست و هر تغییر مثبتی در قیمت ارز، به یكباره نقدینگی را به سمت خود خواهد كشید و قیمت‌های ارز كه حداقل ۱۰ سال تورم را پشت سر دارند با سرعت بسیار حركت خواهند كرد.
● سیاست‌های وزارت مسكن
مدیركل دفتر برنامه‌ریزی وزارت مسكن در مورد طرح جامع مسكن می‌گوید: مطابق برنامه چهارم قرار بود كه طرح جامع مسكن در سال اول برنامه تهیه و به دولت ارائه شود، لذا در این راستا مطالعات طرح از سال ۸۳ و در قالب ۲۴ گروه مطالعاتی آغاز شد و در اوایل سال‌جاری به دولت ارائه شد و هم اكنون كلیات طرح جامع در كمیسیون‌های مختلف در دولت در دست بررسی و تصویب است، اما با توجه به اهمیت برخی محورها، تعدادی از محورها تصویب و هم اكنون در حال اجرایی شدن است. وی تامین مسكن كم‌درآمد، مقاوم‌سازی ساختمان‌های موجود تامین مسكن روستایی، برنامه گسترش و بهبود نظام مالی، تامین مسكن، تنظیم بازار زمین شهری، ارتقای صنعت ساختمان،‌ نوسازی و بازسازی بافت فرسوده، حاشیه‌نشینی و سكونت‌گاه‌های فرودست و مدیریت بخش مسكن را ۹ محور اصلی طرح جامع مسكن اعلام كرد. جهانی، اعطای تسهیلات خرید مسكن كوچك، پرداخت وام ودیعه مستاجرین كم‌درآمد، احداث و عرضه مسكن اجاره‌ای و مسكن كوچك و واگذاری حق بهره‌برداری از زمین را از برنامه‌های طرح تامین مسكن اقشار كم‌درآمد دانست كه از این برنامه تاكنون ۵ محور نخست آن تصویب رسیده و از سال گذشته اجرایی شده است.

زهرا تالانی
منبع: اخبار اقتصادی و دارایی

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد