برخورد نزدیک از نوع سوم

بافت‌های فرسوده در شهرهای ما با مسائل چندبعدی و چند انضباطی و بسیار پیچیده مواجهند.
با توجه به این كه عملاً حدود دوازده سال است وارد مداخله در بافت‌های فرسوده شهرهای كشور شده‌ایم، تاكنون دستاورد قابل قبولی به‌دست نیاورده‌ایم. باید كارهای زیادی در این مورد انجام دهیم. راه‌حل‌ها در زمینه‌های گوناگون باید همه‌جانبه، بومی شده و در عین حال متنوع باشد.
تسهیلات متنوع پیش‌بینی شده در تبصره ۶ قانون بودجه سال جاری كه تكامل یافته تبصره‌های مشابه در بودجه سال‌های قبل و در اجرای راهبردهای مصوب در اسناد برنامه‌های سوم و چهارم توسعه است، علی‌رغم عدم موفقیت مطلوب در این مهم، نشان دهنده توجه دولت و نظام به مسئله بهسازی، نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده شهرها است.
این باور كه هنوز كار جدی، قابل طرح و الگو از لحاظ مقیاس و عملكرد در این خصوص انجام نشده، یا حداقل ممكن است كارهای خوبی در مقیاس‌های كوچك در شهرهای مختلف انجام شده باشد، اما از جامعیتی به عنوان الگو، برای استفاده در همه شهرهای كشور برخوردار نیست.
یك واقعیت است در اواخر دهه هفتاد، شورای عالی شهرسازی و معماری مصوباتی را صادر كرد، كه با رویكرد احیای بافت‌های فرسوده شهری و بازسازی، نوسازی و بهسازی آنها، تاكید بر توسعه درونی شهرها داشت. چرا كه روند تحولات كالبدی اكثر شهرها بعد از انقلاب، در جهت گسترش افقی آنها و توجه به توسعه پیرامونی شهرها جهت پیدا كرده بود.
فرایند برخورد با بافت‌های فرسوده یك جریان صددرصد تحقیق در عملیات است. نه فقط می‌توانیم بیندیشم، مطالعه كنیم و طرح تهیه كنیم و نه فقط می‌توانیم بدون فكر و اندیشه عمل كنیم. پژوهش، تحقیق و مطالعه كارآمد و مؤثر در امر مداخله در بافت‌های فرسوده شهرها در میدان عمل به دست می‌آید. برخورد با این مسئله، فرمول از پیش تعیین شده‌ای ندارد!
بافت‌های فرسوده شهرهای ما در ابعاد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و.... كالبدی با بافت‌های فرسوده شهری كشورهای دیگر كاملاً متفاوت است. بدین ترتیب كاری را كه آنها انجام داده‌اند را نمی‌توان عیناً تكرار كرد ولی می‌توان از تجربه‌های آنها و همراه با بومی‌سازی استفاده كرد.
راهبردهای چشم‌انداز طرح جامع جدید تهران در مسئله بافت‌های فرسوده:
▪ حمایت و نظارت برنوسازی در بافت‌هایی كه نیازمند توان‌بخشی و مداخله محدود با اعمال سیاست‌های تشویقی است از طریق ایجاد و به‌كارگیری نهادهای مدیریتی مناسب و مورد نیاز.
▪ لزوم مداخله در بافت‌های فرسوده با تاكید بر توانمندسازی و سازماندهی تشكل‌های محله‌ای برای مشاركت به شیوه‌های امكان‌پذیر ضمن ایجاد مدیریت‌های واجد شرایط و نهادسازی برای این مداخلات با رویكرد حفظ و تداوم سكونت محله‌ای.
▪ تهیه طرح‌های ویژه توسعه یكپارچه برای محلات و بافت‌های فرسوده شهر (مصوب شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران) با رویكرد اقتصادی مؤثر و رعایت ملاحظات زیست‌محیطی، اجتماعی و فرهنگی و در شرایط تراز مالی صفر برای شهرداری تهران و با انجام مطالعات امكان‌سنجی مورد نیاز قبل از تهیه طرح مداخله با بهره‌برداری از عرصه‌های ذخیره نوسازی شهری به طور همزمان در قالب طراحی واحد.
▪ اعمال سیاست‌های تشویقی مؤثر برای تجمیع اراضی و ساماندهی به منظور بهسازی و نوسازی بافت‌ها و ابنیه فرسوده.
▪ اعمال سیاست‌های تشویقی برای بهسازی با مشاركت مردم در محدوده‌هایی كه نیازمند مقاوم‌سازی با حمایت، حفاظت، نگهداری، مراقبت، استحكام‌بخشی و تعمیر است.
▪ بازسازی بافت‌های فرسوده كه نیازمند مداخله مؤثر به ویژه تأمین خدمات و زیرساخت‌ها با تجهیز منابع مالی و سرمایه‌گذاری است.
● نحوه برخورد با بافت‌های فرسوده
در برخورد با بافت‌های فرسوده در جبهه‌های گوناگون و همزمان باید عمل كرد. به دلیل وسعت عظیم بافت‌های فرسوده در شهرهای كشور (فقط در شهر تهران به تعبیری ۱۴۰۰۰ هكتار و به تعبیر دیگری ۳۳۰۰ هكتار)، فرصت و زمان كافی نداریم. در این رابطه چند كار اصلی را باید توأمان و در عین سرعت و صحت انجام دهیم.
۱ ) توجه به قوانین و مقررات و فقدان آن
در این مقوله نیازمند به یك قانون جامع در نحوه مداخله در بافت‌های فرسوده شهرهای كشور هستیم، كه باید توسط وزارت مسكن و با همكاری دستگاه‌های دیگر بویژه شهرداری اقدام گردد. در این قانون حداقل باید به دوازده سرفصل پرداخته شود. قانون مذكور باید در درون خود منعطف باشد. همچنین در اجرای این قانون شورایی كه اختیار تغییر و اصلاح موارد را داشته باشد، باید شكل بگیرد و این موضوعات را تكامل دهد. این كاری است كه باید در همه جبهه‌ها همزمان روی آن كار شود.
این ۱۲ عنوان بدون در نظر گرفتن تقدم و تاخر، مواردی هستند كه می‌بایست برای تدوین قانون جامع نحوه مداخله در بافت‌های فرسوده مورد توجه قرار گرفته و برای هر كدام راه‌حل مناسب و اجرایی ارائه شود:
۱) ساختار مدیریت مداخله و روش‌های آن؛
۲ ) طراحی و برنامه‌ریزی فرایند؛
۳) منابع مالی و فاینانس (مدیریت منابع)؛
۴ ) نحوه تملك و فرآیند آن؛
۵ ) نحوه برخورد با تاسیسات زیربنایی و زیرساخت‌ها (وضع موجود قبل از مداخله، دوران مداخله و بعد از مداخله و بهره‌برداری جدید)
۶ ) نحوه و فرایند اجرا؛
۷ ) تجربه جهانی و بومی كردن؛
۸ ) مشاركت با تاكید بر نقش محوری مردم و شهرداری‌ها؛
۹ ) حفظ ارزش‌های میراث فرهنگی و تاریخی؛
۱۰) مسائل حقوقی – قضایی؛
۱۱ ) فرهنگ‌سازی و بسترسازی اجتماعی؛
۱۲) برنامه مالی – اقتصادی مداخله توأم با ایجاد انگیزه مشاركت و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و نگاه تراز صفر از نظر شهرداری؛
۲ ) ایجاد مدیریت ویژه در بطن
همانطوری كه عنوان شد، باید بپذیریم مداخله در بافت‌ها یك پدیده متنوع و از نوع تحقیق در عملیات است. باید سازمان و یا مدیریتی متناسب و كارآمد داشته باشیم كه در محل اردو زده و ابعاد گوناگون این فرایند را مدیریت كند.
ایجاد ساز و كار مدیریتی، برنامه‌ریزی، طراحی و هماهنگی به‌صورت تعاملی، جزء الزامات كار است. در این كار نیازمند مدیریت ویژه‌ای در بطن كار هستیم.
برای بافت‌های فرسوده قبل از تهیه طرح باید مدیریت ایجاد كرده تا طرح و نحوه مداخله، از درون مدیریت و از بطن بافت فرسوده و با توجه به ویژگی‌های خاص هر بافت و هر شهر علاوه بر ویژگی‌های عام، بیرون بیاید. در واقع طرح باید ابراز كار مدیریت و مداخله در بافت باشد نه این كه مدیریت ابزار و اجرای طرح باشد.
بنابراین اول، باید اراده مداخله را داشته باشیم، دوم، باید ساز و كار این مداخله را فراهم كرده مدیریت را مستقر كنیم. در این صورت از دل این نوع مدیریت است كه برنامه و طرح اجرایی، واقع‌گرا و كارآمد و درست بیرون می‌آید.
تقدم و تاخر این مطلب بسیار مهم است. تهیه كردن طرح بدون ایجاد ساز و كار مدیریتی مناسب برای مداخله در بافت‌های فرسوده، كاری عبث و بیهوده است.
۳ ) ضمانت اجرایی
ضمانت اجرایی علاوه بر سازماندهی مداخله، تعیین متولی امر مداخله و استقرار مدیریت مداخله با رویكرد تقدم مدیریت و سازماندهی بر طرح و اجرای كار، مدیریت جمعی و مشاركتی است. به دلیل این كه كار مقیاس محلی دارد از منظر تولی‌گری، شهرداری و مدیریت شهری باید نقش محوری و اصلی داشته باشند و سایر دستگاه‌ها و عوامل ذی‌مدخل نیز با توجه به تجارب، جایگاه‌ها و مسئولیت‌ها و به لحاظ توانمندسازی و ایجاد ابزارها و ساز و كارهای حمایتی حضور داشته باشند.
باید در واقع، محوریت و مدیریت كلان این كار با شهرداری و با مشاركت دستگاه‌ها و نهادهای ذی‌ربط اعم از دولتی (بویژه وزارت مسكن و شهرسازی، سازمان عمران و بهسازی شهری)، عمومی (حسب مورد نهادهای محلی خاص)، خصوصی وNGOها، انجام گیرد. امر بازسازی، بهسازی و نوسازی در بافت‌ها، مدیریت جمعی و مشاركتی(با تاكید بر مشاركت مردمی) را می‌طلبد و این همان ضمانت اجرا ‌است.
۴ ) مورد توجه قراردادن انواع مداخله
تنوع بافت‌ها به گونه‌ای است كه انواع مداخلات را طلب می‌كند، حتی در یك بافت واحد شاید لازم باشد انواع مداخله‌ها را انجام دهیم. در مداخلات قطعاً در جایی نیاز به مداخله مستقیم داریم. مداخله مستقیم یا بنیادی حتماً نیازمند منابع مالی، مدیریت واحد و كار جدی است.
مداخله مستقیم راه‌حل ساده‌ای نیست و باید سعی كرد مقیاس و حجم این نوع مداخلات به حداقل ممكن كاهش یابد. تخریب كامل یك بافت با رویكرد نوسازی كامل هیچ وقت موفقیت‌آمیز نبوده است، چرا كه نه توان كامل این نوع مداخله وجود دارد و نه می‌توان و صحیح است مردم را از محیط زندگی خود بیرون برانیم.
در عین حال اگر مداخله مستقیم در حد لازم انجام نشد عملاً بازسازی و نوسازی در بافت صورت نمی‌پذیرد. ولی این مداخله باید حداقل و در مقیاس بسیار محدود و با رویكرد تحریك توسعه و بسترسازی برای كار اصلی توسط مردم و كارگزاران و با توانمندی مالی، مدیریت و اجرایی كافی باشد.
۵ ) تملك
تجربه چندین ساله در امر مداخله در بافت‌های فرسوده نشان داده است كه بزرگترین اشتباه، تملك قبل طرح و برنامه است. در واقع، (اول) مدیریت و سازماندهی (دوم)، طرح و برنامه و بعد تملك. تملك باید همراه با برنامه‌های از پیش اندیشیده شده باشد. در غیر این صورت مداخله با شكست مواجه می‌شود.
یكی از دلایل عمده این امر (تملك‌های گسترده) در بافت‌های قبل از هر اقدامی، نمایش جذب اعتبار برای سازمان‌های متولی یا مسئول از یك‌سو و توجه به به‌دست آوردن ارزش افزوده ناشی از مداخله و افزایش قیمت زمین و املاك، توسط سازمان‌های مذكور از سوی دیگر است. در واقع چون نگران بردن این اضافه ارزش توسط مردم هستند، به جای برقراری یك نظام مؤثر دیگر، كوتاه‌ترین و ساده‌ترین راه از نظر آنها تملك املاك مردم است؟!
۶ ) جایگاه واژگان در امر مداخله
برای مداخله در بافت‌ها عناوین بهسازی، بازسازی و نوسازی با تعریفی كه شورای عالی شهرسازی و معماری مصوب كردند را نمی‌توانیم تعریف كامل و جامعی بدانیم. مداخله در بافت‌ها ابعاد مختلف اجتماعی، اقتصادی و... و از جمله كالبدی دارند كه رویكرد اصلی، توانمندسازی بافت شهری برای احیای زندگی پویا و بازگشت حیات شهری است كه به مرور زمان آن را از دست داده‌اند و توانایی توسعه درون‌زا ندارد. باید، در اینجا اصل بر مشاركت مردم و بر سپردن كار به دست مردم و ساكنین استوار باشد، مگر، ضرورت بر انجام مداخله مستقیم و در حداقل نیاز باشد.
هدف از مداخله مستقیم صرفاً باید بسترسازی برای تحریك توسعه به عنوان مقدمه‌ای برای توسعه درون‌زا توسط مردمی كه رأسا قادر به انجام این مهم نیستند، باشد. باید اصولی را تعیین كنیم كه چگونگی مداخله را در بافت‌های مختلف مشخص كند. این عنوان می‌تواند هر چیزی باشد. چرا كه بازسازی، نوسازی و بهسازی فقط به مقوله كالبدی خلاصه نمی‌شود، بلكه مسائل اجتماعی، فرهنگی و... اقتصادی را نیز باید مدنظر قرار داده و برای آن برنامه‌ریزی و چاره‌اندیشی كنیم.
واژه‌های تعیین شده، تعریف ناقصی دارند و رسا نیستند، باید به اصول كه همان توانمندسازی است، برگردیم. این كار ابزارهای خاص خود را می‌طلبد. می‌بایست با ایجاد انگیزه‌های اقتصادی و انگیزه زندگی دوباره در بافت‌ها باعث جلو رفتن خودبه‌خودی این اقدام شویم.
۷ ) بسترسازی
بسترسازی (تحریك توسعه) برای اینكه كار اصلی توسط خود مردم و به طرق مختلف انجام شود، نیز نیازمند مدیریتی ویژه و كارآمد می‌باشد و ایجاد ساز و كار آن الزاماً برعهده نهادهای عمومی نیست.
این كار می‌تواند توسط گروه‌های بخش خصوصی توانمندی كه هم قدرت ارتباط با مردم و تعاملات اجتماعی و هم توانایی مالی، فنی – مهندسی و اجرایی را داشته باشند، انجام شود.
در واقع نیازمند به ایجاد، توسعه و توانمندسازی بنگاه‌ها و مجموعه‌های چند انضباطی (Developer) ، و در اندازه‌های مختلف برای عملی شدن این اقدام هستیم كه البته نیازمند زمان و حوصله است.
۸ ) معجزه‌گری بخش خصوصی و مردمی
یكی از دلایل عملی نشدن این فكر تا به حال، موضوع عدم ساماندهی مناسب و ایجاد سازمان‌های مسئول با تعریف ماموریت مشخص است، كه در قبل به آن اشاره شد و دیگر این كه باور كنیم فقط بسترسازی با چنین رویكردی، حیطه توان‌بخشی عمومی و دولتی است و معجزه‌گر این اتفاق، بخش خصوصی است.
با انگیزه‌های مادی، معنوی و اجتماعی باید مداخله‌گران بخش خصوصی را تجهیز،‌ توانمند و تشویق كرده و به‌كارگیریم و بر كار آنها نظارت كنیم و در این فرایند، طرح مداخله را باید با مقتضیات توان مداخله و با مقتضیات ویژگی بافت تهیه كنیم چرا كه همانطوری‌كه گفته شد، یك طرح از پیش طراحی شده بدون ساز و كار مناسب برای مداخله نمی‌تواند جوابگو باشد.
بزرگترین اشتباه سازمان‌هایی كه مسئولیت امر مداخله در بافت‌های شهری را برعهده دارند، وارد شدن خود سازمان در امر مداخله است.
باز هم تاكید می‌كنم، در این موضوع، مسئله سازماندهی و مدیریت، مسئله مهمی در امر مداخله است، مدیریت شهری و متولیان این امر در شهرداری‌ها باید شناخت كامل از پدیده داشته باشند. هر كس، بدون تجربه مؤثر نمی‌تواند در این امر موفق باشد. این مهم دیگر تحمل سعی و خطا ندارد، سال‌هاست در بافت‌های شهری به اشتباه رفته‌ایم، دیگر كافی است؟!
۹ ) ایجاد جاذبه برای سرمایه‌گذاری و مشاركت بخش خصوصی
مداخله در بافت‌ها باید سودآور باشد. این سود در درجه اول برای Developer و در درجه دوم برای مردم (ساكنین) باید وجود داشته باشد تا انگیزه تحول و مداخله ایجاد شود.
مدیریت شهری و شهرداری‌ها، در بازتولید نوسازی بافت‌های فرسوده شهری نباید انتظار كسب درآمد از طریق ساخت و ساز در بافت‌ها را داشته باشند. مدیریت شهری، برد خود را در شهر، باید نوسازی و احیای بافت‌های فرسوده بداند (تراز صفر).
سوبسیدهای دولت یكی دیگر از ابزارهای مؤثری است كه می‌تواند در این زمینه تأثیرگذار باشد. در این رابطه مسئله مهم دیگر، به‌اصطلاح تراز صفر در فرایند مداخله در بافت‌ها است، از مداخله در بافت كه به عمران و بهسازی می‌انجام نباید انتظار درآمدی برای شهرداری داشت و لیكن با سوبسیدهایی كه به جریان مالی و نقدینگی مورد نیاز مداخله تزریق می‌شود باید سعی در حصول تراز صفر داشته باشیم، نه چیزی بگیریم و نه چیزی بدهیم.
باید اجازه به اجرا درآمدن طرح‌ها را در قالب چارچوب‌های تنظیم شده به Developer ها بدهیم، كه با رعایت اصول شهرسازی و ضوابط كلی تعیین شده، تراز مثبت معقول برای خود و تراز صفر برای مدیریت شهری ایجاد كنند.
این پدیده، نیازمند راه‌حل نو است و براساس رویه‌های شناخته شده مرسوم نمی‌توان با این پدیده مواجه شد.
۱۰ ) سخن پایانی
مجدداً می‌گویم، برای تكمیل و تدقیق سه معیار مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری نیازمند به شرح خدماتی هستیم كه با موضوع بافت‌ها به عنوان یك پدیده صرفاً كالبدی برخورد نكند، بلكه مداخله به جاری شدن زندگی دوباره در این بافت‌ها، با توجه به همه عوامل (اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و... از جمله كالبد) منجر شود.
اگر به ابعاد گوناگون قضیه نپردازیم، مداخله در بافت‌های فرسوده شهرها نه تنها ما را به هدف اصلی نمی‌رساند، بلكه منجر به ایجاد نوآبادها و گسترش حاشیه‌نشینی‌ها در اطراف شهر و جابه‌جایی و قشربندی اجتماعی جدید و مشكل‌ساز در شهرها به‌ویژه در كلان شهرها می‌شود.
در همین رابطه و به عنوان جمله آخر و یك هشدار عرض می‌كنم؛ امر مداخله همه جانبه در بافت‌های فرسوده شهر با ساخت و ساز انبوه مسكن در نقاط مختلف شهر و به‌نام طرح‌های بازسازی بافت‌های فرسوده و از محل اعتبارات آن، به بیراهه رفتن است، چرا كه ممكن است تعدادی مسكن بسازیم و عرضه كنیم، لیكن دردی از مسائل متعدد بافت‌های فرسوده دوا نخواهد كرد؟

مهندس جلیل حبیب‌اللهیان

منبع : روزنامه همشهری