مالیات بر مسکن چاره تورم لجام گسیخته

امروزه بدون شک دغدغه، مسئله و بحث هر شهروند ایرانی مسکن و مسائل مربوط به آن می باشد (مسئله واقعی برای داشتن مسکن مناسب و مسئله کاذب برای کسب ثروت از طریق افزایش قیمت مسکن) که در روزهای اخیر فضای غیر عادی بر آن مترتب شده و حتی بوی فاجعه و نیز توطئه از آن به مشام می‌رسد و حاکمیت را در محک آزمایش جدی دیگری در صحنه داخلی قرار داده است. قیمت مسکن بدون هیچ ضابطه و متاثر از پارامترهای واقعی و کاذب همه را سردرگم نموده و عنان اختیار را از دست حاکمیت، نخبگان، خیراندیشان و عموم مردم خارج ساخته است. ناظر به همین اوضاع هر طرح، نظر و یا اقدامی که بتواند این دغه را رفع و یا تعدیل نماید از اقبال جدی برخوردار خواهد بود.
طرحهای پیش‌رو پاسخی است به دغدغه مذکور که امید می‌رود با تکمیل و رفع نقاط کور آن توسط صاحب‌نظران و خیراندیشان از کارآمدی و اثربخشی بالاتری برخوردار شود.
رفتارهای اقتصادی هر جامعه‌ای از قوانین، فرهنگ، تجارب قبلی، مقایسات منطقه‌ای و ملی و عوامل بسیار دیگری نشات می‌گیرند. در کشور ما نیز این موضوع مصداق داشته و به کرات شاهد تغییر رفتارهای اقتصادی مردم بوده‌ایم.
یکی از این موارد نقش خودرو در منظر اقتصادی مردم بوده است که تا چند سال پیش یک کالای سرمایه‌ای به حساب می‌آمد در حالیکه با ظهور شرایط جدید از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل شده است. ناشی از این تغییر رفتار، امروزه دیگر کسی از در اختیار داشتن خودرو انتظار کسب درآمد نمی‌کند و نگه داشتن خودرو در پارکینگ، به خودی خود نه تنها ایجاد ارزش نخواهد نمود بلکه به دلیل مستهلک شدن خودرو، اثر معکوس خواهد داشت. به عبارت دیگر یک رفتار غلط اقتصادی که طی آن افراد می‌توانستند بدون ایجاد ارزش افزوده، کسب درآمد نمایند، اصلاح شده است.
مسکن نیز از همین جنس بوده و افراد جامعه ضمن گرفتار واقعی و کاذب بودن در هرج و مرجهای مرتبط با قیمت مسکن، تملک مسکن را نه به عنوان یک مأمن و پناهگاه (که ماموریتMission و کارکرد اصلیFunction و نهایی مسکن می‌باشد)، بلکه به عنوان ابزار کسب درآمد و افزایش ثروت می‌بینند و بدون اینکه ارزش افزوده واقعی در جامعه ایجاد شود، ثروت افزایش پیدا می‌نماید که این نوع افزایش ثروت، ریشه اصلی تورم می‌باشد (افزایش ثروت بدون ایجاد ارزش افزوده). وجود یک میلیون مسکن خالی در تهران نیز ریشه در همین بحث دارد.
با توجه به موارد مذکور اگر بتوان شرایطی بوجود آورد که خرید و فروش مسکن و یا دراختیار داشتن صرف مسکن از کارکرد ایجاد و افزایش ثروت (بدون افزایش قدرت خرید مردم) خارج شود، کشور ما شاهد یک تحول جدی (حتی در تاریخ انقلاب) خواهد بود. در این ارتباط، طرح بنیادین زیر پیشنهاد میظشود. توجه اینکه سعی شده است از نظرات اقشار مختلف اعم از دانشگاهیان، مسئولان و قانونگذاران و عموم مردم در حد امکان استفاده شده و ابعاد مختلف موضوع مد نظر بوده باشد.
● اخذ مالیات تصاعدی از مسکن‌های مازاد بر نیاز شهروندان
امروزه اخذ مالیات از مسکن انجام می‌شود ولی روش آن به گونه‌ای است که صرفاً کارکرد کسب درآمد برای دولت پیدا می‌نماید (آن‌هم درصورت اجرای قانون) و از کارکرد هدایت رفتار اقتصادی مردم بازمانده است (فلسفه اصلی مالیات در اقتصاد امروزی و وجوهات در شرع مقدس اسلام). از سوی دیگر اتکاء صرف به تئوریهایی که بازار را قادر به ایجاد رفتار مثبت اقتصادی می‌دانند (نظیر تئوریهای کلاسیک و نئوکلاسک) نشان داده‌اند که به تنهایی نمی‌توانند از عهده مدیریت کلان اقتصادی کشور برآیند و لازم است که دولت مداخله‌های جدی نماید (اساسا پیدایش رشته‌های نظیر سیاستگذاری اقتصادی، سیاستگذاری عمومی و سیاستگذاری علم و تکنولوژی در همین راستا می‌باشد). در عمل نیز شاهد می‌باشیم که اکثر دولتها حتی آنهایی که مظهر اقتصاد بازار آزاد به حساب می‌ایند (نظیر امریکا، انگلیس و فرانسه) در امور مختلف مردم بویژه مسائل اقتصادی دخالت جدی می‌نمایند (در همین راستا در بعضی از کشورهای غربی و یا غربی مسلک، مالکیت منازل با مردم است و یا تا ۹۰% درآمد بالاتر از سقف معینی را، دولت به عنوان مالیات دریافت می‌کند).
در همین راستا پیشنهاد می‌شود که مجلس و دولت با تصویب و اجرای قانون اخذ مالیات بازدارنده بر مسکن مازاد شهروندان، رفتار اقتصادی مسکن را هدایت نموده و مسکن را از حوزه دغدغه‌های مردم خارج سازند که قطعا بزرگترین اتفاق اقتصادی و سیاسی تاریخ انقلاب خواهد بود. به عنوان مثال چنانچه فردی دو مسکن داشته باشد موظف باشد که سالی ۲۰% ارزش ملکی که مقیم آن نیست، مالیات بپردازد. اگر سه ملک داشته باشد برای ملک دوم همان ۲۰% و برای ملک سوم ۳۰% و...
● ابهامات ممکن و پاسخ آنها
به نظر می‌رسد طرح مذکور در نگاه اول از ابهامات و نارسائیهایی برخوردار باشد. در ادامه مطلب سعی شده است این موارد مطرح و پاسخ مربوطه نیز ارائه شود:
۱) افزایش اجاره بها به جای کاهش قیمت مسکن
▪ به جهت درشت بودن مالیات و اینکه ممکن نیست مبلغ مذکور را از مستأجر گرفت، عملاً نتیجه کاهش جدی قیمت مسکن پیش خواهد آمد. ضمناً وجود یک میلیون مسکن مازاد، عرضه زیادی را فراهم خواهد ساخت. ضمناً اگر با این طرح خانه‌های خالی به سمت اجاره دادن هدایت شوند، باز کارکرد مثبتی از خود به جای خواهند گذاشت.
▪ ضروری است که اگر مسکن مازاد اجاره داده شده باشد، مالیاتی کمتر از مسکن مازاد خالی پرداخت شود.
۲) مغفول واقع شدن قشر عظیم مستأجران و بیشتر گرفتار شدن آنها
▪ درصورت کاهش قیمت مسکن، تعداد مستأجران به شدت کم شده و اکثر افراد صاحب خانه می¬شوند. ضمناً با توجه به وامهای خرید و اجاره موجود (و در صورت نیاز افزایش آنها)، این مشکل قابل حل خواهد بود.
▪ طرحهای موجود دولت نظیر ساخت انبوه خانه های مسکونی توسط دولت نیز عامل بازدارنده بوده و نقش تکمیلی خوبی خواهد داشت.
۳) بلا تکلیف شدن سرمایه در اختیار مردم- جلوگیری از رونق اقتصادی
سرمایه‌های موجود در حالت منفی به سمت کالاهای مصرفی نظیر خرید موبایل و یا خودرو سوق داده خواهد شد که با توجه به شرایط موجود این وضعیت اتفاق نمی‌افتد. به نظر می‌رسد سرمایه مردم به سمت خرید سهام، تأسیس شرکت و یا سپرده‌گذاری در بانکها سوق پیدا کند که حالت مثبت است. خروج سرمایه از کشور نیز در صورت فراهم بودن موارد مثبت مذکور (که تا حدودی فراهم است) موضوعیت نخواهد داشت.
۴) ظالمانه بودن و مشروعیت نداشتن اجرای قانون- غیر معمول بودن در دنیا
این موضوع واقعی به نظر نمی‌رسد. موارد زیر موید این بحث می‌باشند:
▪ اخذ مالیات کلان بر درآمد در اکثر کشورهای دنیا
▪ مصداق فلسفه وجوهات در دین مبین اسلام که هر فرد مسلمانی را مکلف می‌کند تا ۲۰% دارائی خود را در سال (بسته به اینکه مشمول خمس یا زکات شود) از دارئی خود خارج نماید.
▪ مالکیت دولتی املاک در بعضی از کشورهای دنیا نظیر مالزی و انگلیس
▪ قرار نداشتن مسکن در سبد سرمایه‌گذاری و یا افزایش ثروت در دنیا
▪ با احتیاط می‌توان گفت که خرید مسکن مازاد به قصد منتفع شدن از افزایش قیمت آن بدون هرگونه کار اقتصادی از کارکردی مشابه ربا برخوردار است.
▪ نگاه داشتن مسکن به مثابه احتکار کالا نیز می‌تواند تلقی شود.
۵) طرح جایگزین طرح مذکور نظیر دولتی نمودن مالکیت املاک و سپس اجاره دادن آن به مردم نظیر مالزی و انگلیس
▪ با توجه به مسائل فرهنگی، سابقه تاریخی، اثرات منفی مترتب بر بزرگ شدن بدنه دولتی و... این موضوع در ایران عملی نمی‌باشد.
۶) ثبت و مستند نبودن املاک در اختیار مردم- عدم اطلاع از تعداد املاک در اختیار هر فرد
۱) الزام افراد، بنگاهها و دفاتر ثبت اسناد ثبت رسمی ملک در دفاتر مربوطه
۲) تعریف پروژه ملی مبتنی بر فناوری اطلاعات (که زمینه آن نیز فراهم است) و درج اطلاعات کلیه املاک در آن (شروع در چند شهر بزرگ)
۳) سراسری نمودن این سیستم (می‌تواند فاز نخست در چند شهر بزرگ باشد)
۴) با راه‌اندازی سیستم مذکور این موضوع منتفی خواهد بود.
۵) اخذ تأیید از افراد مبنی بر صحیح بودن ثبت کامپیوتری دارائیهای ملکی
۷) امکان رسیدن به وضعیت مطلوب با تولید بیشتر مسکن نظیر خودرو
▪ این کار زمان زیادی برده و معلوم نیست که با افزایش تولید توزیع مسکن نیز اصلاح شود.
▪ به خاطر تفاوت استهلاک مسکن با خودرو این امکان وجود دارد که فرد با عدم استفاده از مسکن و یا اجاره دادن آن از افزایش ثروت ناشی از تورم مسکن بهره مند شود.
▪ وجود یک میلیون مسکن خالی در تهران بیانگر این است که قانون عرضه و تقاضا در این حوزه کار نمی¬کند. به عبارت دیگر مسکن‌های تولید شده به بازار عرضه نمی‌شوند.
۸) ممکن نیست که افراد مبتلا به این قانون قابل توجه باشند.
▪ پاسخ در آمار است ولی به نظر میظرسد افراد با بیش از یک مسکن قابل توجه هستند. آمار جدید یک میلیون مسکن خالی موید این مطلب است.
۹) ایجاد مشکل در زمان تعویض ملک
مستثنی نمودن در موقع تعویض ملک و دادن فرصت زمانی چند ماهه قبل و بعد از خرید یک ملک
۱۰) روآوردن مردم به راهکارهای بی‌اثر کردن نتیجه متصور نظیر: تغییر مالکیت (صوری یا واقعی) ملک و تخلف از قانون و درج ننمودن ملک در ثبت و اسناد
▪ جامع دیدن قانون نظیر:
ـ ممنوعیت به نام نمودن ملک برای افراد زیر ۱۵ سال
ـ ممنوعیت به نام نمودن ملک برای افراد مجرد زیر ۳۰ سال
ـ ممنوعیت به نام نمودن ملک به نام همسر
▪ اگر ملاک مسکن مازاد باشد و تفسیر آن نیز این باشد هرمسکنی که به مدت چند ماه توسط مالک آن استفاده نشود، مازاد تلقی می‌شود، اکثر شبهات فوق مرتفع می‌شوند.
▪ جریمه‌های سنگین برای افراد، بنگاهها و دفاتر ثبت اسنادی که تخلف نموه¬اند.
۱۱) مخالفت افراد ذی‌نفوذ با تصویب و اجرای قانون مذکور به دلیل به خطر افتادن منافع عظیم آنان
▪ عزم جدی مسئولین می‌تواند مانع تهدید فوق شود.
▪ رسانه‌ای نمودن طرح مذکور پس از بررسی‌ها و کارشناسی‌های لازم و داشتن پاسخ مستدل به اشکالات می‌تواند تهدید مذکور را کمرنگ نماید.
▪ درک این نکته توسط مسئولین که امروزه نظام و حاکمیت با افزایش مهارگسیخته قیمت مسکن به چالش کشیده شده و کارآمدی دولت نهم و مجلس هفتم به شدت زیر سئوال رفته است، می‌تواند بر موانع مذکور غلبه نماید.
▪ نگرانی قشر عظیم مردم از تبعات افزایش قیت مسکن و همراهی جدی آنها با هر طرحی که قیمت مسکن را پائین بیاورد، می‌تواند تکیه‌گاه محکمی برای پیگیری تصویب و اجرا باشد.
● راهکار تکمیلی
برای موثر و کارآمد نمودن طرح، راهکارهای تکمیلی زیر نیز لازم به نظر می‌رسند.
پاره‌ای از این راهکارها به شرح زیر می‌باشند. ضمناً بعضی از راهکارها حتی می‌توانند قبل از راهکار اصلی اجرا شده و کارکرد جدی داشته باشند:
در اختیار گرفتن یک زمین بایر در مجاورت شهرهای بزرگ و ساخت انبوه مسکن متناسب با نیازمندیهای مازاد از تعداد مسکن موجود
تعیین قیمت حداکثری (قیمت سقف) مسکن برای مناطق مختلف شهر و اخذ مالیاتهای کلان و جریمه‌های گوناگون از فروشنده، خریدار و بنگاه در صورت معامله با قیمت بیشتر از سقف معین شده
استفاده از ابزار رسانه نظیر همایش، مطبوعات، صدا و سیما و سایت‌های اینترنتی برای ایجاد آمادگی و افزایش اثربخشی طرح واگذار نمودن اعلام و پیگیری طرح از محافل دانشگاهی و غیر دولتی تشکیل یک کارگروه ملی و متشکل از حوزه‌های مختلف دانشگاهی، قانونگذاری، دولتی، قضائی و رسانه‌ای برای بررسی بیشتر و پیگیری اجرای طرح

جواد نوری
کارشناس ارشد مهندسی و مدیریت و دانشجوی دکترای سیاستگذاری علم و تکنولوژی

منبع : رجا نیوز