دوشنبه, ۱۹ آذر, ۱۴۰۳ / 9 December, 2024
مجله ویستا
جوانان همچنان به دنبال خانه ارزانند
به موجب اصل سی‌ویکم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، دولت موظف است زمینه‌های لازم برای تامین مسکن متناسب با نیاز هر فرد و خانواده ایرانی را با رعایت اولویت فراهم کند، اما زمینه‌های اجرای این قانون به دلایل مختلف فراهم نشده است. از آن جمله می‌توان به نرخ رشد بالای خانوارهای ساکن در کشور بویژه در مناطق شهری و همچنین مهاجرت روستاییان به شهرها اشاره کرد. بطوری که هم اینک بازار مسکن در کشور با چالش‌های فراوانی روبرو بوده و به رغم اعمال سیاست‌های کنترل جمعیت تا سال‌های ۱۳۸۹ و ۱۳۹۰ مساله تامین مسکن در کشور به یک چالش بزرگ مبدل خواهد شد. نکته‌یی که در اینجا باید به آن توجه شود، برنامه‌ریزی‌های کلان برای فراهم آوردن امکان اسکان شهروندان است.
به همین منظور مسئولان شهرسازی و نهادهای مربوطه باید به افزایش مقیاس تولید مسکن به گونه‌یی که متناسب با نرخ رشد خانوارها و حتی فراتر از آن رعایت شود، توجه کرده و آن را امری ضروری و مهم تلقی کنند. همچنین علاوه بر افزایش تولید مسکن، توجه به توان مالی خانوارهای متقاضی مسکن نیز امری ضروری است.
سیاست‌های اتخاذ شده در بخش مسکن و در طول ۸ سال گذشته بر پایه دو محور افزایش مقیاس تولید و ارتقای توان مالی متقاضیان مسکن شکل گرفته است. این سیاست‌ها از سال ۱۳۷۶ و با گذشت دومین سال از اجرای برنامه دوم توسعه اقتصادی، اجتماعی کشور، اعمال شد. در این زمان و پس از یک دوره دو ساله (سال‌های ۷۴ و ۷۵)، رونق بخش مسکن، در ساخت و ساز و بازار مسکن رکود ایجاد شد. بطوری که تولید مسکن شهری با ۱۰ درصد کاهش از ۳۴۱ هزار واحد مسکونی در سال ۱۳۷۵ به ۲۸۳ هزار واحد مسکونی در سال ۱۳۷۶ کاهش یافت. در شرایطی که هنوز سه سال از قانون برنامه دوم باقی مانده بود، فراهم کردن بستر قانونی برای اجرای سیاست‌های جدید وزارت مسکن مشکل به نظر می‌رسید. از سوی دیگر با گذشت پنج سال از پایان مهلت قانونی ماده ۹ قانون زمین شهری و به تبع آن سلب اختیار قانونی تملک اراضی بایر توسط وزارت مسکن در سال ۱۳۷۱ هیچ ماده قانونی جایگزین آن نشد.
● تبعات واگذاری زمین‌های شهری به صورت انفرادی
از مهمترین تبعات واگذاری زمین‌های شهری به صورت انفرادی می‌توان به گسترش بی‌رویه شهرهای بزرگ، فراهم نبودن شرایط برای ارایه تسهیلات و خدمات شهری، ساخت و ساز مسکن در زمین‌های دولتی بدون رعایت اصول فنی و مهندسی، عدم استفاده بهینه از زمین برای تامین مسکن اقشار کم درآمد اشاره کرد.واگذاری زمین‌های شهری به صورت انفرادی مصداق روشن وجود نابرابری در درآمدهای حاصل از زمین بود، زیرا بخش اندکی از جامعه از آن بهره می‌بردند.
یکی دیگر از ویژگی‌های بخش مسکن سال ۷۶ غلبه ساخت و سازهای انفرادی و غیرحرفه‌یی مسکن بود که عواقبی نظیر عدم رعایت صرفه‌جویی در مصرف انرژی، عدم استفاده بهینه از زمین، سرمایه، مصالح ساختمانی و نیروی انسانی را به عنوان عوامل تولید، به دنبال داشت. در این سال بیش از ۸۰ درصد تولید مسکن شهری به صورت انفرادی بوده و تنها ۲۰ درصد آن انبوه‌سازی بود.
در چنین شرایطی سیاست‌های جدید وزارت مسکن و شهرسازی در بخش مسکن با محوریت افزایش ساخت مسکن و تامین اعتبار برای سازندگان و خریداران مسکن شکل گرفت.
● افزایش صددرصدی تولید مسکن
طی سال‌های پس از انقلاب، تولید واحدهای مسکونی در مناطق شهری از ۱۵۰ هزار واحد مسکونی در سال ۵۷ به ۲۸۳ هزار واحد مسکونی در سال ۷۶ و به بیش از ۵۰۰ هزار واحد در سال ۸۳ افزایش یافت. به گفته کارشناسان متوسط نرخ رشد سالانه تولید واحدهای مسکونی همواره از نرخ رشد خانوارهای تازه تشکیل شده بالاتر بوده تا آنجا که شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی از ۷۲۳ در سال ۵۷ به ۷۱۲ در سال ۸۳ کاهش یافت که نزدیکی این شاخص‌ها به هم بیانگر بهبود وضعیت مسکن در کشور است.
در این سال‌ها و طی سه برنامه پنج ساله توسعه پس از جنگ تحمیلی، برنامه‌های افزایش تولید واحدهای مسکونی به ترتیب معادل ۷۴ درصد، ۹۲ درصد و ۱۰۴ درصد محقق شده است. به عبارت دیگر هدف تولید مسکن در برنامه سوم توسعه که سال ۸۳، آخرین سال اجرای آن بوده است بطور کامل و حتی اندکی فراتر محقق شده است.
● ترغیب و تشویق به انبوه‌سازی
محوری‌ترین سیاست برنامه سوم توسعه، اعمال سیاست‌های اجرایی تشویق و ترغیب سازندگان مسکن به تولید انبوه بود. همچنین در کنار آن می‌توان به سیاست کوچک‌سازی و عوامل اساسی تولید نظیر تسهیلات بانکی، واگذاری زمین‌های شهری، اصلاح قواعد شهرسازی، اصلاح قوانین و مقررات با سیاست افزایش تولید انبوه اشاره کرد که نقش مهمی در افزایش تولید مسکن طی سال‌های اخیر داشته است.
طی این سال‌ها لزوم پاسخگویی سریع به تقاضای انبوه برای مسکن در کنار محدودیت شدید تولید و عرضه زمین شهری، افزایش سطح استانداردها، بهره‌گیری از شیوه‌های ساختمانی نوین و حمایت از گروه‌های متوسط و کم درآمد جامعه از طریق جلب مشارکت سرمایه‌گذاران، انبوه‌سازی را به عنوان راهکارهای اجتناب ناپذیر مطرح می‌کند.
سهم تولید انبوه از آمار کل تولید مسکن از ۹/۵ درصد در سال ۵۷ به ۵/۱۹ درصد در سال ۷۶ و در سال ۸۳ با نرخ رشد بالاتری به ۵/۴۴ درصد افزایش یافت.
● تاسیس بانک‌های غیردولتی
به منظور ارتقای توان مالی متقاضیان مسکن، طی هشت سال گذشته، سقف تسهیلات اعطایی سیستم بانکی کشور سالانه بطور متوسط ۱۲ درصد افزایش داشته و از ۴۰ میلیون ریال به ۱۸۰ میلیون ریال رسیده است. چنانچه با اعطای وام تا سقف ۱۸۰ میلیون ریال، ۳۰ درصد بهای مسکن در تهران و ۵۰ تا ۶۰ درصد بهای مسکن در سایر شهرها را شامل میشود. به عبارت دیگر تسهیلات اعطایی سیستم بانکی کشور به بخش مسکن طی این سال‌ها، ۲/۹ برابر افزایش یافته و از ۴ هزار و ۵۵۰ میلیارد ریال در سال ۷۶ به ۴۱ هزار و ۸۴۸ میلیارد ریال در سال ۸۳ رسیده است.
نکته درخور توجه در ۸ سال گذشته راه‌اندازی موسسات بانکی غیردولتی نظیر اقتصاد نوین، کارآفرینان، پارسیان، سازمان اقتصاد و موسسه اعتباری توسعه به منظور ایجاد فضای رقابتی در درون سیستم بانکی کشور بوده است. یکی از ویژگی‌های خاص این‌گونه بانک‌ها نرخ سود تسهیلاتی است که توسط آنها تعیین میشود. نرخ سود این تسهیلات معمولاً بالاتر از نرخ سود بانک‌های دولتی بوده که خوشبختانه طی سال‌های ۸۱ تا ۸۳ از حدود ۳۰ درصد به ۲۶ درصد کاهش یافته است و در مقابل سقف وام اعطایی از سوی آنها از ۲۰۰ میلیون ریال به ۵۰۰ میلیون ریال افزایش یافته است.● تسهیلات دولت برای کمک به تامین مسکن قشر کم درآمد
طی سال‌های اخیر یکی از مسائل مهم و مورد توجه اکثر شهروندان، تامین مسکن مناسب بخصوص برای کارگران، کارمندان و قشر کم‌درآمد جامعه بوده است. این مساله نه تنها واکنش این قشر را به دنبال داشته است بلکه سبب شده که مسئولان دولت نیز در این باره ساکت ننشسته و به ارایه راهکار بپردازند و تسهیلاتی را برای تامین مسکن قشر کم درآمد جامعه در نظر بگیرند.
اهمیت تامین مسکن برای این قشر به حدی بود که هیات دولت در مصوبات خود، تسهیلاتی را در قالب اعطای وام خرید مسکن کوچک به کارگران و کارمندان کم درآمد، پرداخت وام قرض‌الحسنه به مستاجران کم‌درآمد و احداث و عرضه مسکن اجاره‌یی به تصویب رساند.
«غلامحسین الهام» سخنگوی دولت درباره این تسهیلات می‌گوید: این طرح شامل مسکن‌های نوساز و دست اول با مساحت و زیربنای تعریف شده الگوی مسکن است و شامل کارمندان، کارگران متاهل، یا سرپرست خانواده میشود. البته به شرطی که این افراد پیش از این زمین یا مسکنی از سوی دولت دریافت نکرده باشند و حقوق و مزایایشان از دو برابر حقوق و مزایای نظام هماهنگ و وزارت کار بیشتر نباشد.
وی درباره میزان وام پرداختی و چگونگی بازپرداخت آن، توضیح می‌دهد: «در سال اول این تسهیلات تا سقف حداکثر ۱۰ میلیون و در سال آتی متناسب با نرخ تورم افزایش پیدا می‌کند. مدت بازپرداخت این تسهیلات ۱۵ سال و روش آن پلکانی است. به تسهیلات پرداختی در شهرهای کوچک معادل ۶ درصد و شهرهای بزرگ ۴ درصد یارانه سود تسهیلات تعلق می‌گیرد. سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی نیز باید اعتبار لازم را برای پرداخت مابه التفاوت پیش‌بینی کند. در مرحله اول تا پایان خردادماه سال ۱۳۸۵، ۳۰ هزار واحد مسکونی مشمول این طرح می‌شوند و در سال‌های بعد این رقم تا ۵۰ هزار واحد مسکونی افزایش می‌یابد.»
یکی دیگر از تسهیلات دولت در این راستا، پرداخت وام قرض‌الحسنه به مستاجران کم درآمد است که به این منظور امسال، ۴۰۰ میلیارد ریال اعتبار در اختیار بانک مسکن قرار گرفت و سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۸۸ دو برابر این مبلغ یعنی ۸۰۰ میلیارد ریال در اختیار این بانک قرار می‌گیرد تا به مستاجران کم درآمد پرداخت شود.
متقاضیان این وام شامل افراد و خانواده‌های تحت پوشش امداد، بهزیستی، مستمری بگیران، خانواده‌های کم‌درآمد و افراد سرپرست خانواده میشود. براساس این مصوبه میزان حقوق و مزایای آنان نباید از یک و نیم برابر قانون کار بیشتر باشد. کسانی که درخواست چنین وام‌هایی را در شهرهای بزرگ دارند باید سابقه ۱۰ سال سکونت در آن شهر را داشته باشند و این امر باید مورد تایید نهادهای معرفی کننده باشد. بازپرداخت این وام ۵ ساله و به روش پلکانی خواهد بود.
سخنگوی دولت در مورد قسمت سوم این طرح یعنی احداث و عرضه مسکن اجاره‌یی برای قشرهای کم درآمد می‌گوید: «این امر طبق مصوبه مجلس در سال ۱۳۷۷ مشخص شده که ۵۰ هزار واحد مسکونی اجاره‌یی با استفاده از حمایت‌های دولتی احداث شود و به صورت ۵ ساله مورد استفاده قرار گیرد.
گروه‌های هدف جهت استفاده از این مسکن‌ها باید درآمدهای پایین داشته باشند. در طول این پنج سال بهای زمین دریافت نمی‌شود و اگر تمدید شود، امکان استفاده طی ۵ سال آینده وجود خواهد داشت.»
● افزایش وام مسکن، جلب رونق مقطعی بازار
افزایش وام مسکن معمولاص سبب افزایش میزان تقاضا و رونق بازار مسکن میشود. بطوری که در ماه‌های اخیر بحث افزایش سقف وام مسکن چندین بار سبب رونق بازار مسکن شد.
دکتر «جمشید پژویان» اقتصاددان با اشاره به مزایای نسبی مسکن نسبت به سایر سرمایه‌گذاری‌های انجام شده می‌گوید: «فریدمن (که از اقتصاددانان بزرگ در بخش مسکن است)، مسکن و بازار آن را به سه دلیل مهم برای سرمایه‌گذاران وسوسه‌انگیز می‌داند. اول اینکه مسکن کالایی خاص است و جزو دارایی‌های مردم محسوب میشود. مثل سهام، طلا، اوراق مشارکت و... دوم اینکه مسکن، کالایی خدماتی است. وقتی شما طلا یا فرش را به عنوان سرمایه‌یی اندوخته می‌خرید، این کالا کاربرد دیگری ندارد، اما شما می‌توانید مسکن را اجاره دهید و به اصطلاح دارای کاربری است و بالاخره سومین شاخصه مسکن در کشورهایی مانند ایران یا امریکا که تامین اجتماعی در آنها نقش کمرنگی دارد، مسکن جنبه یک صندوق پس‌انداز می‌یابد، اما در مقابل در کشورهایی که تامین اجتماعی از پایه‌های استوار و محکمی برخوردار است، مسکن بیشتر یک کالای خدماتی است.»
وی تصریح می‌کند: «در اقتصاد بسیاری از کشورها، ساخت مسکن به وام و حمایت‌های دولتی نیاز دارد، اما در کشور ما، ساخت و سازها فرآیند سرمایه‌گذاری ناشی از دارایی‌های مشخص است. در نتیجه سرمایه‌گذار در سایر کشورها مجبور است پس از ساخت، سریعاً ملک خود را بفروشد تا بتواند به تعهدات خود عمل کند. ولی در اینجا، مالک اگر ببیند بازار راکد است، می‌تواند دست نگه دارد تا بعد، آن را بفروشد.»
این پژوهشگر اقتصادی بخش مسکن درباره وام‌های اختصاص یافته و افزایش آن به عنوان یک راه‌حل می‌گوید: «اعطای وام باعث افزایش میزان تقاضا میشود. البته در این روند، ممکن است شاهد کمی تورم نیز باشیم که طبیعی است. از سوی دیگر افزایش سقف وام‌ها از ۹ میلیون به ۱۸ میلیون تومان مهم نیست، بلکه باید دید سقف کل وام‌های در نظر گرفته شده تا چه میزان افزایش می‌یابد. افزایش وام‌ها زمانی موثر است که سقف مثلاً ۲۰۰ میلیاردی وام در نظر گرفته شده به ۴۰۰ میلیارد افزایش پیدا کند، نه اینکه با همان ۲۰۰ میلیارد تومان وام‌ها به ۱۸ میلیون برسد.»
به اعتقاد دکتر «پژویان»، امروزه انبوه‌سازی، همان معماری‌سازی است. با همان کیفیت سازه‌ها و البته سودهای کلانی که در این میان برده‌اند. به عبارت دیگر این بخش بیشترین سود را در بازار به خود اختصاص داده است که در کمتر کشوری چنین رویه‌یی وجود دارد. امروزه این صنعت همانند گذشته سودآور نیست. چراکه انبوه‌سازان به همان سودهای کلان خو گرفته‌اند. در نتیجه به امید دست یافتن به همان سودهای کلان، وام گرفته‌اند تا بیشتر بسازند. غافل از اینکه دچار مشکلات عدیده‌یی خواهند شد.
فرمهر آریا
منبع : روزنامه اعتماد
ایران مسعود پزشکیان دولت چهاردهم پزشکیان مجلس شورای اسلامی محمدرضا عارف دولت مجلس کابینه دولت چهاردهم اسماعیل هنیه کابینه پزشکیان محمدجواد ظریف
پیاده روی اربعین تهران عراق پلیس تصادف هواشناسی شهرداری تهران سرقت بازنشستگان قتل آموزش و پرورش دستگیری
ایران خودرو خودرو وام قیمت طلا قیمت دلار قیمت خودرو بانک مرکزی برق بازار خودرو بورس بازار سرمایه قیمت سکه
میراث فرهنگی میدان آزادی سینما رهبر انقلاب بیتا فرهی وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی سینمای ایران تلویزیون کتاب تئاتر موسیقی
وزارت علوم تحقیقات و فناوری آزمون
رژیم صهیونیستی غزه روسیه حماس آمریکا فلسطین جنگ غزه اوکراین حزب الله لبنان دونالد ترامپ طوفان الاقصی ترکیه
پرسپولیس فوتبال ذوب آهن لیگ برتر استقلال لیگ برتر ایران المپیک المپیک 2024 پاریس رئال مادرید لیگ برتر فوتبال ایران مهدی تاج باشگاه پرسپولیس
هوش مصنوعی فناوری سامسونگ ایلان ماسک گوگل تلگرام گوشی ستار هاشمی مریخ روزنامه
فشار خون آلزایمر رژیم غذایی مغز دیابت چاقی افسردگی سلامت پوست