تصمیم‌گیری بر اساس اطلاعات غیرواقعی

با توجه به اینكه تا پایان برنامه سوم مقرر شده كه سهم دولت در تامین مسكن به‌طور مستقیم به صفر برسد، مولف مقاله با ارائه آمار و ارقام مختلف تلاش می‌نماید كه نارسایی‌های برنامه سوم در تهیه مسكن را مشخص نموده و اثبات كند كه بخش‌خصوصی قادر به تامین مسكن مورد نیاز در استان فارس تا پایان برنامه سوم توسعه نخواهد بود.
داشتن سرپناه مناسب و در شان انسان، حقی است كه قانون‌اساسی جمهوری اسلامی ایران برای هر ایرانی قائل شده است. بازار مسكن در ایران و تقریبا كلیه كشورهای جهان دارای ویژگی‌هایی است كه آن را از سایر كالاها متمایز می‌‌كند:
(۱) هزینه یك واحد مسكونی معمولا چند برابر درآمد سالانه خانوارها می‌باشد.
(۲) سهم هزینه‌های مسكن مثل اجاره در سبد مصرف خانوارهای شهری سهم بالایی است.
(۳) بخش مسكن به طور مستقیم و فعالیت‌های صنعتی و خدمات وابسته به آن به‌طور غیرمستقیم نقش مهمی در ایجاد و حفظ اشتغال موجود دارد.
بازار مسكن ایران به طور سنتی در اختیار بخش‌خصوصی بوده و سهم دولت در سرمایه‌گذاری این بخش قابل ملاحظه نمی‌باشد. دخالت دولت در بازار مسكن كشور در سال‌های دهه ۶۰ به صورت واگذاری زمین به افراد و شركت‌های تعاونی بوده و در دهه ۷۰ به‌صورت مشاركت در ساخت مسكن با الگوی مصوب مصرف مسكن بوده است. بر اساس برنامه سوم توسعه دخالت در بازار مسكن بسیار محدود بوده و مقرر شده كلیه فعالیت‌های مربوط به ساخت‌وساز مسكن توسط بخش‌خصوصی صورت گیرد.
عدم دخالت دولت در بازار مسكن هم دارای جنبه‌های مثبت و هم دارای جنبه‌های منفی است. از جنبه‌های مثبت می‌توان به كاهش اتلاف منابع ملی و از جنبه‌های منفی می‌توان به بروز طبقه‌ای از شهروندان بدون مسكن در چرخه زندگی‌شان اشاره نمود .
در این مقاله مبانی نظری برنامه‌ریزی مسكن به‌طور خلاصه مورد بحث قرار گرفته و بعد از ذكر ارزیابی عملكرد مسكن در برنامه‌ریزی مسكن و ذكر ارزیابی عملكرد مسكن در برنامه دوم توسعه به بررسی مختصر برنامه سوم توسعه در بخش مسكن و مقایسه ارقام و نتایج آن با برآوردهای انجام گرفته توسط سایرین پرداخته می‌شود. خلاصه، نتیجه‌گیری و پیشنهادها، بخش آخر نوشتار حاضر را تشكیل می‌دهند.
۱ ) مبانی نظری برنامه‌ریزی در بخش مسكن به‌ طور خلاصه
برنامه‌ریزی را می‌توان مجموعه‌ای از اقدامات یك ارگان مركزی در جهت هدایت و كنترل فعالیت‌های اقتصادی یك كشور به منظور نیل به اهداف اقتصادی جامعه دانست. هدایت و كنترل فعالیت‌های اقتصادی می‌تواند به طور غیر مستقیم از طریق تعیین شرایط و مقررات حاكم بر فعالیت‌های اقتصادی، به‌كار بردن ابزار سیاست‌های اقتصادی (سیاست‌های پولی، مالی و بازرگانی)‌ صورت گیرد و یا به طور مستقیم از طریق كنترل فعالیت‌های اقتصادی، واحدهای تولیدی مانند تعیین میزان كل سرمایه‌گذاری، تعیین تركیب سرمایه‌گذاری برحسب رشته‌های مختلف تولیدی، تعیین سطح قیمت‌ها، دستمزد و غیره اعمال شود.
برنامه‌ریزی در مفهوم متداول آن محدود به كنترل و هدایت واحدهای تولیدی كه منحصرا در مالكیت دولت باشند نمی‌شود، بلكه در نظام اقتصادی مختلط، فعالیت‌های بخش‌خصوصی نیز می‌تواند در چارچوب یك برنامه‌ریزی جامع برای كل اقتصاد كشور تنظیم شود.
برنامه‌ریزی در بخش مسكن نیز می‌تواند در هر دو قالب برنامه‌ریزی مستقیم و غیرمستقیم قرار گیرد. برای شروع كار باید وضع موجود مسكن شناسایی شده و با توجه به متغیرهای مختلفی از قبیل نرخ رشد اقتصادی كشور، نرخ رشد جمعیت، سلایق مصرف‌كنندگان در ارتباط با نوع مسكن و ... نیاز به مسكن در سال‌های مورد نظر برآورد شود. بعد از برآورد نیاز اگر دولت، خواهان فعالیت گسترده در بخش مسكن باشد به‌صورت مستقیم از طریق سرمایه‌گذاری وارد بازار مسكن می‌شود و اگر اعتقاد بر این باشد كه بخش‌خصوصی به تنهایی می‌تواند از عهده كار برآید، دولت به‌طور غیرمستقیم از طریق قوانین و مقررات، بازار مسكن را كنترل كرده و تحت تاثیر قرار می‌دهد.
در ایران، آلترناتیو برنامه‌ریزی به‌صورت غیرمستقیم مبنای كار واقع شده است و دولت در برنامه سوم توسعه سعی دارد با مهیا كردن بستر، زمینه فعالیت بخش‌خصوصی را گسترده‌تر سازد. اما از همین الان آثار نگران‌كننده این سیاست قابل ارزیابی است.
۲ ) بررسی برنامه دوم توسعه در بخش مسكن و ارزیابی مختصر آن
جهت‌گیری برنامه دوم توسعه به سمت واگذاری هر چه بیشتر ساخت‌وساز مسكن به بخش‌خصوصی و سیاست پاك (پس‌انداز، انبوه‌سازی و كوچك‌سازی) است. اهداف كمی برنامه دوم توسعه به صورت زیر بوده است:
▪ تولید ۱۳۰هزار واحد مسكونی توسط بخش دولتی: احداث ۲۲هزار واحد مسكونی از محل بودجه عمومی دولت و مابقی توسط شركت‌های دولتی.
▪ ساخت ۲۵۰هزار واحد مسكونی با متراژ ۵/۱۲میلیون مترمربع.
▪ ساخت ۸۲۷هزار واحد مسكونی آزاد در مناطق شهری.
▪ احداث و بهسازی ۴۷۶هزار واحد مسكونی در بافت‌های قدیم.
▪ ساخت ۱۰۰هزار واحد مسكونی به‌صورت استیجاری توسط بخش‌خصوصی و ... .
براساس ارقام منتشره از طرف بانك مركزی در طول سال‌های برنامه دوم توسعه به طور كلی ۸/۹۵۸ (۱) هزار واحد مسكونی با متراژ متوسط ۴/۱۳۰ مترمربع تولید شده است. درصد موفقیت برنامه در قالب ساخت و ساز در حدود ۵۴درصد می‌باشد. در همین دوره متراژ متوسط ساخت‌وساز واحدهای مسكونی از ۱۵۵ مترمربع در سال ۱۳۶۵ به ۴/۱۳۰ در پایان سال ۷۸ رسیده است.
بدین‌ترتیب در حدود ۴۶درصد از اهداف ساخت‌وساز برنامه دوم تحقق نیافته است. به نظر می‌رسد اثر این عملكرد ناقص در دهه ۸۰ خود را به شكل افزایش قیمت واحدهای مسكونی و اجاره‌بها نشان خواهد داد.
۳ ) مسكن در فارس
الف) كلیات
براساس برنامه سوم توسعه میزان دخالت دولت در تولید مسكن به صورت محدود و در قالب ساخت مسكن استیجاری می‌باشد كه قرار است میزان دخالت دولت در سال پایانی برنامه در ساخت‌وساز مسكن به صفر برسد و دولت بیشتر از طریق آماده نمودن بستر و زمینه فعالیت‌ بخش‌خصوصی در تولید مسكن به ایفای نقش می‌پردازد. از جمله مهمترین سیاست‌های راهبردی این برنامه می‌توان به چند نمونه از آن اشاره كرد:
۱ ) ایجاد امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسكن و جلب همكاری سایر قوا با قوه مجریه برای تضمین امنیت سرمایه‌گذاری مجاز.
۲ ) تدوین برنامه‌های هماهنگ برای استفاده از ابزار انتشار اوراق مشاركت در بخش مسكن.
۳ ) حركت به سوی كاهش قیمت تمام شده مسكن از طریق تشویق كوچك‌سازی، انبوه‌سازی و ...
۴ ) ایجاد هماهنگی بین برنامه‌ریزی شهری و برنامه‌های تامین مسكن در زمینه استفاده بهینه از زمین در سطح كلان و خرد (شهری و محلی).
۵ ) جذب سرمایه‌گذاری خارجی برای ورود تكنولوژی روز در تولید مسكن از طریق تهاتری.
۶ ) كاهش تصدی‌گری دولت و گسترش و توسعه اعمال حاكمیت از طریق كاهش فعالیت‌های اجرایی دستگاه‌های دولتی و ...
دولت در قالب ۸ راهكار اجرایی سعی در نظم بخشیدن و كنترل عملكرد بازار مسكن دارد كه می‌توان به تنظیم بازار مسكن، اصلاح ساختار بخش مسكن، تجهیز منابع بخش اعتباری، اصلاح نظام اطلاع‌رسانی، اصلاح بازار زمین‌شهری و ... اشاره نمود. آثار و نتایج این راهكارها در بلندمدت مشخص خواهد شد. بنابراین منطقی است كه به فكر كوتاه‌مدت و میان‌مدت نیز باشیم. چون گاهی اوقات سرعت تعدیل و اثرگذاری اصلاحات انجام گرفته ممكن است چنان كند باشد كه اهداف اولیه را هم برآورده نسازد.
ب) فرضیات محاسباتی برنامه
مقادیر برآورده شده در برنامه سوم توسعه بر مبنای فرض‌هایی صورت گرفته‌اند كه جای تامل دارند.
این فرض‌‌ها عبارتند از:
۱ ) تراكم خانوار در واحد مسكونی در هیچ یك از استان‌ها از آنچه هست فراتر نرود و در استان‌هایی كه تراكم بیش از میانگین كشوری است این تراكم با آهنگ سریع‌تری كاهش یابد.
۲ ) نرخ تخریب واحدهای مسكونی با توجه به سیاست‌های با دوام‌سازی، روندی كاهنده داشته باشد.
۳ ) كمبود مسكن در همه استان‌ها در یك دوره ۱۵ ساله برطرف گردد.
به نظر می‌رسد این فرض، یك فرض واقع‌بینانه نباشد. تراكم خانوار در واحد مسكونی تحت تاثیر عوامل مختلفی از جمله رشد جمعیت، رشد اقتصادی، در دسترس بودن زمین مناسب برای ساخت و ساز و فرهنگ بومی مناطق قرار داد.
رشد جمعیت: در مناطقی كه نرخ رشد جمعیت بالاست، مخصوصا مناطقی كه نسبت جمعیت جوان به كل جمعیت افزون است، تعداد خانوارهای شكل گرفته در هر سال ممكن است از تعداد واحدهای مسكونی احداث شده بیشتر باشد، در این صورت تراكم خانوار در واحد مسكونی به جای كاهش، ممكن است افزایش یابد.
رشد اقتصادی: یكی از عوامل موثر در تقاضای مسكن رشد درآمد واقعی خانوار است. در بعضی از مناطق كه تراكم خانوار در واحد مسكونی زیاد است شاهد رشد كمی در درآمد واقعی خانوارها هستیم و ... لذا فرض كاهش تراكم خانوار در واحد مسكونی به سطح میانگین ملی فرض درستی نمی‌باشد.
فرض دوم فرض مناسبی است، چون با تشكیل سازمان نظام مهندسی و سایر ارگان‌های مرتبط گرایش عمده در ساخت و سازها، مقاوم‌سازی است.
واقع‌بینانه نبودن فرض سوم را حداقل در مورد استان فارس می‌توان با نگاهی به وضعیت كمبود مسكن در استان فارس در سی سال گذشته ارزیابی كرد.
همان‌طور كه ملاحظه می‌شود كمبود مسكن در طول سی سال گذشته پیوسته در حال افزایش بوده است.
ج) برآورد نیاز مسكن در مناطق شهری استان فارس ۸۳-۱۳۷۹
برای برآورد نیاز مسكن در مناطق شهری استان فارس در برنامه سوم، مانند تمام مطالعات دیگر، از یك رابطه ساده نیز استفاده شده است.
NH(t)=AF(t)+DH(t)+SCD(t) (۱)
در رابطه شماره (۱)، NH نیاز به مسكن جدید، AF خانوارهای اضافه شده در سال، DH ساختمان‌های مستهلك شده و SCD سهم كمبود انباشته شده مسكن برای هر سال است.
برای محاسبه خانوارهای اضافه شده در هر سال، ابتدا جمعیت شهری استان برای سال‌های مختلف برآورد شده و تعداد خانوارهای هر سال براساس بعد خانوار مشخص می‌شود. از تفاضل تعداد خانوارها در دو دوره پیاپی، تعداد خانوارهای اضافه شده در هر سال مشخص می‌شود. در مورد نرخ رشد جمعیت و بعد خانوار، فرض شده وضعیت ۳۰ سال گذشته ادامه داشته باشد(۱).
در پایان سال ۷۸ و ابتدای سال ۷۹ در مناطق شهری استان شاهد كمبود ۶۸۱۲۹واحد مسكونی هستیم. فرض شده است (جای بحث دارد) این كمبود انباشته در ۱۵سال آینده برطرف شود.
حال اگر داده‌های جدول‌های ۴، ۵، ۶ را جمع كنیم، به رقم مربوط به نیاز به مسكن در مناطق شهری فارس در برنامه سوم توسعه می‌رسیم. در جدول ۷ این ارقام به همراه نیاز پیش‌بینی شده در برنامه سوم ارائه شده است.
همان‌طور كه در جدول ۷ ملاحظه می‌شود تفاوت برآورد نیاز به مسكن ۲۱۱۷۱واحد مسكونی است.
صرف‌نظر از تفاوت در برآوردها، سمت و سوی برنامه سوم نگران‌كننده است. براساس برنامه سوم دخالت دولت در بازار مسكن فقط ساخت محدود مسكن استیجاری می‌باشد كه این دخالت نیز در سال آخر برنامه به صفر می‌رسد. سوال اساسی این است كه آیا بخش خصوصی قادر است مسكن موردنیاز را در طول برنامه سوم تولید كند. براساس برآورد‌های صورت گرفته در مناطق شهری استان فارس به طور متوسط سالانه حداكثر ۱۳۵۰۰واحد مسكونی قابل ساخت است كه در طول ۵سال به ۶۷۵۰۰واحد مسكونی می‌رسد.
مقایسه این رقم با برآورد‌های نیاز مسكن در جدول ۷ نشان می‌دهد كه كمبود مسكن در پنج سال آینده تشدید خواهد شد. به نظر می‌رسد ارگان برنامه‌ریزی به این مساله توجهی نداشته و یا مساله را قابل اغماض دانسته است. پیش‌بینی می‌شود كه كمبود واحد‌های مسكونی در مناطق شهری فارس در سال پایانی برنامه (سال ۸۳) به ۹۳۲۶۷ واحد مسكونی برسد .
یكی دیگر از اختلافات در برآورد‌ها، برآورد تراكم خانوار در واحد مسكونی است كه در جدول ۸ نشان داده شده است.
متراژ متوسط ساخت، از دیگر نارسایی‌های مربوط به برآورد‌های برنامه است. در برنامه سوم پیش‌بینی شده است متراژ متوسط ساخت در مناطق شهری فارس ۴/۱۱۶متر مربع باشد. براساس آمار‌های موجود متراژ متوسط ساخت در طول سال‌های ۷۷-۱۳۶۰ معادل ۴/۱۷۶متر مربع بوده است و انتظار نمی‌رود یك‌باره در طول ۵سال ۶۰متر مربع كاهش داشته باشد.
۴ ) خلاصه، نتیجه‌گیری، پیشنهاد‌ها
نظر دولت در بخش مسكن در برنامه دوم توسعه، دخالت در بازار مسكن به صورت جزیی در برنامه سوم توسعه، واگذاری كار‌های اجرایی و تصدیگری به بخش‌خصوصی می‌باشد. به نظر می‌رسد برنامه‌ریزان به نتایج برنامه دوم توسعه توجه جدی نداشته و فرض كرده‌اند، بخش‌خصوصی قادر است تمام مسكن موردنیاز را تولید نماید. در یك منبع نیز از شاخص ۱/۱خانوار در واحد مسكونی به عنوان شاخص مطلوب با توجه به شرایط فرهنگی-اجتماعی سخن به میان آمده است و كمبود مسكن براساس آن محاسبه شده است.
براساس یافته‌های نوشتار حاضر، كل نیاز به مسكن در طول برنامه سوم در مناطق شهری استان فارس ۱۴۰۷۷۶واحد مسكونی می‌باشد كه بخش‌خصوصی قادر است فقط ۶۷۵۰۰واحد مسكونی تولید كند و كمبود مسكن نیز در سال ۸۳ به ۹۳۲۶۷واحد مسكونی خواهد رسید و تراكم خانوار در واحد مسكونی در طول برنامه افزایش پیدا خواهد كرد.
با توجه به اینكه كمبود مسكن در ۵سال آینده در استان تشدید می‌شود دخالت نسبی دولت در بخش مسكن استان ضروری به نظر می‌رسد.
این نوشتار اولین اقدام در نقد آمار و ارقام برنامه سوم می‌باشد، پیشنهاد می‌شود محققان محترم با مطالعات دیگر نقایص موجود در این مطالعه را بررسی و ارائه طریق كنند.

علی عباسی
منابع
۱ - ذوالنور، سیدحسین، «روش‌های كمی در برنامه‌ریزی اقتصادی، جلد اول: الگو‌های خطی»، شیراز، ۱۳۶۰
۲ - خزاقی، سیدحسن، «نگاهی به برنامه سوم بخش مسكن»، فصلنامه اقتصاد مسكن، شماره ۲۹، زمستان ۱۳۷۸
۳ - گزارش‌های مختلف بانك مركزی
۴ - آمارنامه‌های استان فارس در سال‌های مختلف
۱)برای جلوگیری از طولانی شدن نوشتار از ذكر جزئیات خودداری شده است. در صورت درخواست، اصل محاسبات قابل ارائه است.
۲)برای محاسبه تعداد واحد مسكونی مستهلك شده ابتدا باید تعداد واحدهای مسكونی برآورد شوند.
برای این كار از یك الگوی اقتصادسنجی استفاده شده است كه برای پرهیز از طولانی شدن نوشتار از ذكر جزئیات مربوط به آن خودداری شده است. فرض شده است نرخ استهلاك واحدهای مسكونی ۲درصد باشد.

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد