خرید و فروش وام مسکن؛ قانونی یا غیرقانونی؟............

همزمان با افزایش بهای مسكن در كشور، بسیاری از دست‌اندركاران این بازار از عدم اعطای وامی مناسب از سوی سیستم بانكی برای خرید واحدهای مسكونی به مردم گلایه داشتند.
این افراد اعلام می‌كردند دراقصی نقاط جهان به ویژه در كشورهای پیشرفته وامی معادل ۸۰ درصد بهای ملك به متقاضیان خرید مسكن آن هم با بهره‌های پایین اعطا می‌شود حال آن‌كه این وام در ایران ابتدا تنها معادل یك میلیون و پانصدهزار تومان بود كه در قبال به رهن گذاشته شدن ملك در بانك عامل اعطای این وام (بانك مسكن) به متقاضیان پرداخت می‌شد.
به دنبال همین اظهار نظرها و عدم پاسخگویی این وام برای خرید واحدهای مسكونی بود كه به مرور سقف اعطای این وام‌ها افزایش یافت. در مرحله اولیه این افزایش‌ها از طریق روندی كاملا قانونی وام‌ها به متقاضیان اعطا می‌شدند.
سپرده‌گذاری اولیه متقاضیان در بانك مسكن، سپری شدن مدت انتظار و نهایتا دریافت وام.
از حدود چهارسال گذشته پدیده‌ای جدید به روند دلالی اقتصادی اضافه شد؛ پدیده خرید و فروش وام‌های مسكن. ابتدا این اقدام تنها از طریق برخی دفاتر مشاوران املاك صورت می‌گرفت اما با غیرقانونی اعلام شدن آن از سوی رییس اتحادیه املاك ایران هم‌اكنون در برخی دفاتر مشاوران املاك به شكل زیرزمینی و در تعداد محدودی به شكل كاملا آشكار خرید و فروش وام مسكن انجام می‌شود.
● انتشار آگهی در روزنامه‌ها
انتشار روزافزون آگهی‌های خرید و فروش وام‌ مسكن درصفحات نیازمندی‌های برخی رسانه‌ها، علاوه بر رونق بازار دلالان این‌گونه معاملات موجب برهم زدن سیستم اقتصاد مسكن شده است.
هر چند كه هدف پرداخت وام مسكن از سوی سیستم بانكی كشور، راهكاری برای بالا بردن قدرت خرید مردم عنوان شده اما شواهد نشان می‌دهد كه نه‌ تنها سیاست پرداخت وام مسكن نقش موثری در خانه‌دار شدن افراد جامعه نداشته بلكه در نهایت موجب ایجاد بازار دلالی خرید و فروش وام مسكن شده است.این درحالی است كه متاسفانه در بسیاری از موارد عدم شناخت و آگاهی خریدار از قوانین معامله موجب متضرر شدن و در نتیجه شكایت‌های بی‌‌شمار خریداران شده است.
در این باره مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاك استان تهران عدم انتقال سند وام بانكی به نام خریدار و بی‌‌اعتبار شدن وكالت نامه فروش بانكی در صورت فوت شخص فروشنده وام از سوی وارثین را از جمله مشكلات خرید و فروش وام مسكن اعلام كرده و به متقاضیان توصیه كرده است كه جدا از این اقدام خودداری كنند.
وی با اشاره به اعلام ممنوعیت خرید و فروش وام مسكن از سوی واحدهای صنفی این اتحادیه می‌گوید: علیرغم ذكر خرید و فروش وام مسكن در قانون ۱۰ مدنی با توجه به وجود مشكلات متعدد در راستای اجرای این امر اتحادیه مشاوران املاك خرید و فروش وام بانكی مسكن را از سوی واحدهای صنفی خود ممنوع اعلام كرده است.
● مجتبی بیگدلی، عضو هیئت مدیره انجمن
انبوه‌سازان مسكن كشور نیز با انتقاد از انبوه آگهی‌های خرید و فروش وام‌های سه تا ده میلیون تومانی در روزنامه‌های كثیر‌الانتشار می‌گوید: با توجه به متوسط قیمت سی میلیون تومان برای یك واحد مسكونی در كلان شهرها و مراكز استان‌ها، وام ده میلیون تومانی حتی پنچ درصد از متقاضیان را صاحبخانه نمی‌كند به‌طوری كه بخش اعظم این وام‌ها وارد بازار سیاه شده كه آثار تورمی بسیاری را نیز به همراه خواهد داشت.
وی با اشاره به این‌كه ۹۹ درصد از دریافت‌كنندگان وام ده میلیون تومانی مسكن نمی‌توانند با این وام خانه بخرند تاكید می‌كند كه طبعا بهترین راه برای استفاده از این وام، فروش این وام‌هاست به ‌طوری كه هم‌اكنون این وام‌ها حدود سه میلیون تومان خرید و فروش می‌شود.
● ركود در خرید و فروش وام مسكن
امتناع دارندگان واحدهای مسكونی از فروش ملك خود، دارندگان وام‌های ۱۸ میلیون تومانی را برای فروش وام در بنگاههای معاملات ملكی در نوبت نشانده است.
رشد ناگهانی قیمت مسكن كه كاهش قدرت خرید را در پی داشته است موجب شده تا دارندگان امتیاز وام مسكن برای فروش امتیاز وام خود به بنگاه‌های معاملات ملكی مراجعه كنند. پیش از این متقاضیان فروش وام مسكن تنها دو تا سه روز برای فروش وام خود انتظار می‌كشیدند اما هم‌اكنون مراجعه كنندگان فروشنده هستند و كسی اقدام به خرید وام مسكن نمی‌كند.
بنگاه‌داران معاملات ملكی می‌گویند: تقاضا برای خرید امتیاز وام، پیشتر رونق مناسبی داشت به طوری كه به طور متوسط ماهانه ده معامله صورت می گرفت اما اكنون شاید در ماه یك خریدار هم برای خرید وام مسكن مراجعه نكند. بنگاه‌داران سخت‌گیری بانك مسكن برای دادن امتیاز وام مسكن را نیز دلیل دیگری برای راكد شدن خرید وام مسكن عنوان می‌كنند.آنان عدم تقاضا برای خرید وام مسكن را نیز در كاهش قیمت وام ۱۸ میلیون تومانی مسكن موثر می‌دانند.
قیمت وام ۱۸ میلیون تومانی مسكن در حال حاضر در بنگاه‌های معاملات ملكی به طور متوسط سه میلیون تومان معامله می‌شود.
● تمایل مردم به خرید وام‌های مسكن
ظاهرا با وجود طولانی بودن مدت انتظار برای اخذ وام‌های مسكن، نبود نقدینگی مورد نیاز برای سپرده‌گذاری در زمان خاص و عدم آگاهی از روند جدید انتقال وام‌های مسكن از طریق خود بانك هنوز افرادی برای خرید این قبیل وام‌ها حتی با قیمت بالاتر ابراز تمایل می‌كنند.
یكی از متقضایان می‌گوید: تا چند ماه قبل پولی برای گذاشتن در بانك مسكن در اختیار نداشتم با گذشت زمان بالاخره موفق به فروش آپارتمان كوچكم شده‌ام با فروش خودرو و طلا هم به نقدینگی خود افزودم اما باز برای خرید آنچه می‌خواستم مبلغی كسر داشتم با خرید وام مسكن حتی با نرخ بالاتر می‌توانم آنچه می‌خواهم را بخرم و در مقابل واحد خریداری شده را برای رهن و یا رهن و اجاره واگذار كنم.
وی كوچكترین نگرانی هم نسبت به خرید واحد مسكونی ندارد و اظهار می‌كند: با اخذ وكالت‌نامه بلاعزل جای نگرانی وجود ندارد درضمن اگر این كار از نظر قانونی كاملا ممنوع بود با مسئولان دفاتر مشاوران املاك كه از طریق برخی از آنها وام‌های مسكن خرید و فروش می‌شوند به نحوی برخورد می‌شد كه دیگر هیچ متقاضی نمی‌توانست اقدام به خرید وام مسكن به این نحو كند.
● وجود تقاضا، افزایش قیمت
حدود چهار سال گذشته كه مسئولان ذیربط با بحران خرید و فروش مسكن در كشور مواجه شدند همواره علت اصلی این رویداد را به جز جو روانی و دخیل بون سایر عوامل اقتصادی به كمبود عرضه و تولید مسكن در كنار تقاضای روزافزون مسكن نسبت می‌دادند.
شاید به همین دلیل هم هست كه در برنامه چهارم توسعه سیاست دولت ساخت سالانه یك میلیون واحد مسكونی برای تامین نیاز مردم به‌ویژه قشر نیازمند جامعه است البته ناگفته پیداست كه تا زمان رسیدن به این حجم ساخت واحد مسكونی اگر تقاضا باشد قیمت خرید و فروش وام‌های مسكن هم مانند خود مسكن و اجاره بهای آن افزایش می‌یابد.
هم اكنون قیمت فروش وام پنج میلیون تومانی در برخی از دفاتر مشاوران املاك و دفاتری كه اقدام به این كار می‌كنند معادل پانصدهزار تومان است. این نرخ در اوایل سال جاری ۸۵۰ هزار تومان بوده است كه به دنبال كاهش تقاضا برای خرید این نوع وام در موقعیت كنونی كاهش یافته است.بهای فروش وام ۷ میلیون تومانی هم به یك میلیون و سیصدهزار تومان بالغ شده است و در این میان وام ده میلیون تومانی هم دو میلیون و دویست‌هزار تومان فروخته می‌شود. قیمت فروش وام ۱۲ میلیون تومانی سه میلیون و صدهزار تومان است و در این میان وام ۱۵ میلیون تومانی هم با قیمتی معادل سه میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در برخی دفاتر املاك به فروش می‌رسد. قیمت وام ۱۸ میلیون تومانی هم سه میلیون و ۶۰۰ هزار تومان است. قیمت این وام سه ماه پیش یعنی زمان اوج تقاضا چهارمیلیون و ۶۰۰ هزار تومان بوده است.یكی از فعالان در خرید و فروش وام مسكن می‌گوید: متقاضی خرید وام مسكن زمانی كه تقاضای خرید یك وام ۱۸ میلیون تومانی از بنگاه معاملات ملكی می‌كند با یك حساب سرانگشتی متوجه می‌شود كه تنها ۱۴ میلیون تومان این وام به او تعلق می‌گیرد چرا كه باید حداقل ۴ میلیون تومان برای خرید این وام هزینه كند. پس برای یك واحد آپارتمان ۴۰ متری كه حداقل باید ۳۰ میلیون تومان پرداخت كند متوجه می‌شود كه توانایی خرید وام و آپارتمان را ندارد.
سخت‌گیری بانك مسكن برای پرداخت وام نیز دلیل دیگری بر كاهش قیمت و حتی تقاضا برای معامله امتیاز وام مسكن شده است چرا كه بانك مسكن در حال حاضر برای گواهی درآمد ضامن درجه یك و ضامن معتبر برای پرداخت وام سختگیری‌های بیشتری می‌كند.
● موافقان و مخالفان
پیش از آن‌كه مسئولان بانك مسكن راهكار انتقال قانونی وام‌های مسكن را البته برای اقوام درجه اول به صراحت اعلام كنند عده‌ای از كارشناسان راه حل جلوگیری از ادامه روند غیرقانونی خرید و فروش وام‌های مسكن را در امكان انجام این كار در بورس جستجو می‌كردند به گفته آنان خرید و فروش وام‌های مسكن از طریق بورس منجر به قانونمند شدن این اقدام می‌شود.
واقعیت این است كه وام‌های مسكن دربازارهای معاملات مسكن خرید و فروش می‌شود و كسی هم نمی‌تواند جلوی این كار را بگیرد. از این رو بهتر است این وام‌ها در یك مجرای قانونی چون بورس داد و ستد شوند تا دربازارهای كاذب، این وام‌ها خرید و فروش نشوند و افراد سرمایه‌‌دار از این راه سود سرشاری به جیب نزنند. به این ترتیب قشر مستضعف در صورت نیاز به خرید این وام‌ها می‌توانند از طریق بورس، با یك روند سالم اقتصادی اقدام كنند.
به همین جهت و در پی ایجاد راه‌حل مناسب، صاحبنظران به فكر تبدیل وام مسكن به صورت اوراق مشاركت و یا سهام شدند.به عبارتی دیگر با ورود وام‌ مسكن به بازار بورس طی مكانیزمی امكان انتقال امتیاز به غیر از سوی سپرده‌گذار فراهم می‌شود و زمینه هرگونه تخلف از بین می‌رود.در موقعیت فعلی و در حالی كه ۸۰ درصد مقررات ورود وام مسكن به بورس تدوین شده است بازار مسكن دچار تغییر و تحولات است.
● ورود وام مسكن به بورس
وام مسكن در بورس و یا خارج از بورس تنها با دو مشكل اساسی مواجه است اول آن‌كه سقف این وام‌ها حداكثر تا ۳۰ درصد قیمت خانه را پرمی‌كند دوم آن‌كه اعطای وام مسكن به روز نیست و قیمت مسكن در بازه زمانی تقاضای آن تا دریافت آن حداقل ۱۰ درصد تغییر می‌كند كه این امر خود برآوردهای مالی متقاضیان خرید مسكن در طبقه متوسط را با مشكل مواجه می‌كند.
به نظر می‌رسد اگر ورود وام مسكن به بورس با مقررات سنجیده و اصولی امكان‌پذیر باشد و دریافت امتیاز وام مسكن در مدت كوتاه میسر شود صرف‌نظر از گرانی مقطعی قیمت مسكن به واسطه به روز شدن دسترسی به وام مسكن پیامدهای مثبتی از جمله جلوگیری از دخیل شدن واسطه‌گری و دلال‌بازی و ایجاد قیمت كاذب برای خرید و فروش مسكن را به همراه خواهد داشت.
● لزوم ساماندهی
با وجود ارائه طرح‌هایی كه از آنها نام برده شد هنوز هیچ اقدام عملی برای ساماندهی بازار خرید و فروش وام‌های مسكن انجام نگرفته است. از یك سو نیاز مردم به تهیه این قبیل وام‌ها را نمی‌توان نادیده گرفت و از سوی دیگر انجام این اقدام از سوی برخی دفاتر مشاوران املاك و سایر دفاتر قانونی نیست.این در حالی است كه عده‌ای هم از طریق داد و ستد این وام‌ها كسب درآمد می‌كنند كه شاید نبود زمینه‌ اشتغال درحد نیاز در كشور، زمینه‌ساز افزایش دلالی‌هایی این‌چنینی باشد. مسلما قرار گرفتن یك روند اقتصادی در مسیری درست می‌تواند از ادامه وارد آمدن خسارت به اشخاص به دنبال عدم آگاهی‌های لازم و سوء استفاده‌های احتمالی جلوگیری كرده و در عین حال اشخاص را به كسب سود معقول قانع كند.گفتنی است علیرغم درخواست‌های متعدد در مورد اظهارنظر در مورد قانونی و مشروع بودن خرید و فروش وام‌ مسكن تاكنون هیچ یك از نهادها و دستگاه‌های مرتبط پاسخی صریح در مورد مشروع بودن یا نبودن این گونه معاملات ارائه نكرده‌اند.به گفته كارشناسان، خرید و فروش وام مسكن خارج از اصول اقتصادی بوده و موجب برهم‌زدن سیستم اقتصاد بازار مسكن خواهد شد.
در پایان باید گفت اگر می‌شود، اعتبار در اختیار بانك‌ها را روزنامه‌ها و جراید تبلیغ كنند.

منبع : مجله خانواده سبز