گروه سیاست گذاری مسکن مرکزمطالعات تکنولوژی دانشگاه علم وصنعت ایران بررسی کرد بررسی منافع کاهش قیمت زمین و مسکن در اقتصاد کشور

سیاست گذاری مسکن

● مقدمه

مسکن یکی از ابتدایی‌ترین نیازهای اساسی خانوار است که سهم بالایی از تشکیل سرمایة ثابت کشور را به خود اختصاص داده است. این بخش دارای ضرایب بالای ارتباط پسین و پیشین با دیگر بخش‌های اقتصادی است، لذا در تحلیل‌های اقتصاد خرد و کلان از جایگاه ویژه‌ای برخوردار است. همچنین بخش مسکن یکی از مهمترین و ‌تأثیرگذارترین بخش‌های اقتصاد کشورها شناخته می‌شود که قابل تبدیل شدن به موتور محرک اقتصادهای ملی خصوصاً در دوران رکود اقتصادی است. لذا اقتصاددانان و کارشناسان حوزة مسکن همواره تغییرات شاخص‌های اقتصادی این بخش را دنبال می‌کنند.

از جمله مهمترین شاخص‌های اقتصادی بخش مسکن که ‌تأثیر مستقیم بر اقتصاد خانوار دارد، شاخص «قیمت مسکن» و نسبت آن به درآمد سالانة خانوار و به تبع آن «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» است که کاهش یا افزایش این شاخص می‌تواند ‌تأثیرات متعددی را بر ابعاد مختلف اقتصاد در پی داشته باشد.

تغییرات قیمت مسکن اعم از کاهش یا افزایش می‌تواند از علل و عوامل مختلفی نشأت گرفته باشد. بیش از چهار دهه است که بخش مسکن کشور ایران شاهد دوره‌های رکود و رونق تورمی به‌صورت متناوب است. در طول این چهار دهه، شاخص قیمت مسکن در طول دوره‌های رکود ساخت و ساز و تولید تقریباً ثابت و یا حداکثر با کاهشی جزئی مواجه بوده و در طول دوره‌های رونق ساخت و ساز و تولید این شاخص با افزایش همراه بوده است که از آن به عنوان رونق تورمی یاد می‌شود. عملاً در این چهار دهه، رکود قیمت در بخش مسکن با رکود ساخت و تولید و به تبع آن افزایش قیمت با رونق و افزایش ساخت و ساز و تولید همراه بوده است ولی تجربه برخی کشورهای موفق در حوزه‌ی سیاست‌گذاری بخش مسکن، نشان می‌دهد که کاهش قیمت مسکن لزوماً با رکود ساخت و ساز و تولید مقارن نبوده و می‌توان در شرایط کاهش قیمت مسکن، شاهد رونق ساخت و ساز و عرضه مسکن نیز بود. در چنین شرایطی دولت‌ها با اتخاذ سیاست‌های طرف عرضه و پرداخت تسهیلات ساخت مسکن به تولیدکنندگان اقدام به حمایت از ساخت و ساز مسکن کرده و همزمان با وضع و به کارگیری سیاست‌های کنترل‌کننده سوداگری در بازار مسکن عملاً قیمت زمین و به تبع آن قیمت مسکن را کاهش داده و تولید و عرضة مسکن را افزایش می‌دهند. کاهش قیمت در این شرایط همان‌گونه که بیان شد ناشی از اتخاذ دو سیاست حمایت از «افزایش ساخت و ساز و تولید» و «کنترل سوداگری» به‌صورت توأمان است.

این گزارش تحلیلی در ابتدا به‌صورت خلاصه به بیان علل بروز کاهش قیمت مسکن ایران در ماه‌های اخیر پرداخته و سپس به بررسی پیامدهای ناشی از کاهش قیمت و ‌تأثیرات آن بر حوزه‌های مختلف اقتصاد می‌پردازد. ‌تأثیرات کاهش قیمت مسکن را می‌توان به دو حوزه‌ی بخشی و فرابخشی تقسیم کرد. در حوزه بخشی ‌تأثیرات کاهش قیمت مسکن بر روی قسمت‌های مختلف بازار مسکن شامل تقاضا و عرضه مورد بررسی قرار گرفته و در حوزه فرابخشی نیز ‌تأثیرات کاهش قیمت مسکن بر مؤلفه‌های اقتصاد کلان شامل رشد اقتصادی، اشتغال و تورم کشور بررسی می‌شود.

● مفاهیم پایه

▪ شاخص قیمت مسکن(۱):

شاخصی است که تغییرات متوسط قیمت در معاملات متعدد را در مورد املاک مسکونی نشان می‌دهد(۲) .

▪ شاخص هزینه دسترسی مسکن(۳):

این شاخص برابر «نسبت میانگین قیمت مسکن در بازار آزاد به میانگین درآمد سالیانه خانوار» و یا «نسبت متوسط اجاره‌بهای سالانه به درآمد سالانة خانوار مستأجر» است. شاخص هزینه دسترسی مسکن بیان‌گر «میزان توانمندی خانوار در دسترسی به مسکن متناسب با نیاز» است. در واقع بر طبق این شاخص، میزان سال‌های انتظار برای تملک یک مسکن مناسب از طریق پس انداز تمامی درآمد سالیانه مشخص می‌شود. برای مثال اگر شاخص دسترسی در کشوری معادل ۴ باشد، به این معنی است که یک خانوار با درآمد متوسط در آن کشور می‌تواند با پس انداز کردن ۴ سال کل درآمد خود، هزینه خرید یک مسکن متوسط را بپردازد. این شاخص در منطقه آسیا معادل ۴/۸، در آفریقا ۹/۶ و در کشورهای صنعتی ۳/۴ است .(۴) این شاخص در ایران پس از تورم‌های اخیر بخش مسکن از عدد ۱۲ گذشته است.

▪ شاخص «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار»

این شاخص نیز همانند شاخص هزینة دسترسی مسکن جزء شاخص‌هایی است که ناظر به توانمندی خانوار در دستیابی به مسکن متناسب با نیاز است. نسبت هزینه ماهیانة مسکن به درآمد ماهیانه به منزلة شاخص هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار است. برای مثال اگر این شاخص معادل ۳۰ درصد باشد، به این معنا است که هر خانوار باید ماهیانه ۳۰ درصد از درآمد خود را برای پرداخت هزینه‌های مسکن، اعم از پرداخت اجاره‌بها یا اقساط خرید بپردازد. این شاخص در کشور ایران به‌طور میانگین معادل ۵/۳۱ درصد است؛ در حالی که در کشورهای موفق در حل معضل مسکن شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به کمتر ۲۰ درصد رسیده است. (۵)

▪ شاخص نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری:

شاخص نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری بیانگر این است که به ازای هر یک واحد (بر حسب میلیون تومان) سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، چند متر مربع زیربنا تولید خواهد شد. این شاخص در واقع بیانگر کارآمدی بازار در تبدیل سرمایه‌گذاری صورت گرفته به تولید و عرضة مسکن است. هرچه این شاخص بزرگتر باشد، با حجم ثابت سرمایه‌گذاری، حجم تولید و عرضه مسکن بیشتر خواهد شد.

● بررسی علل کاهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر (۶)

وجود دوره‌های رکود و رونق تورمی در بخش مسکن کشور ایران عامل افزایش دوره‌ای قیمت مسکن در چهار دهة اخیر بوده است. هرچند در سال‌های ۸۵ و ۸۶ قیمت مسکن در پی بروز رونق تورمی در بازار شاهد افزایش قابل توجهی بوده است، اما باید توجه داشت که این افزایش قیمت در دوره‌های رونق تورمی پیش از این نیز رخ داده است و در پی آن همواره با ثبات یا کاهش ناچیز قیمت در دوره‌های رکود همراه بوده است. اما برای نخستین بار طی ماه‌های اخیر، بخش مسکن کشور شاهد کاهش قیمت قابل توجهی در دوران پس از رونق تورمی بوده است که به طور متوسط ۲۵ درصد از قیمت مسکن در سطح کشور کاسته شده است.

مهمترین عامل کاهش قیمت در این دوره را می‌توان چرخش سیاست‌گذاری به سمت سیاست‌های حمایت از عرضه به همراه کنترل سوداگری به‌صورت توأمان دانست. بدین صورت که دولت با اجرای «طرح مسکن مهر» هزینه تولید مسکن را از طریق عرضه زمین ۱،۲۰۰،۰۰۰ واحد مسکونی با هزینه صفر به‌صورت حق بهره‌برداری از زمین (اجاره ۹۹ ساله) کاهش داد. دولت در این طرح با تأمین مالی ساخت از طریق اعطای وام آماده‌سازی زمین و نیز وام ساخت بر روی تولید واحدهای مسکونی طرح «مسکن مهر» شرایط را برای افزایش تولید و عرضه بهبود داده است. علاوه بر طرح مسکن مهر، دولت با تخصیص وام ساخت در سایر پروژه‌های تولید مانند مسکن اجاره‌ای و بافت فرسوده، اقدام به تشویق عرضه کرده است. به منظور جلوگیری از تحریک تقاضا نیز دولت اقدام به تبدیل کردن وام‌های خرید مسکن به وام‌های ساخت کرده است که منجر به کاهش اثرات تورمی منفی تحریک تقاضا شد. این سیاست همچنین فرآیند خرید واحدهای جدیدالاحداث را به دلیل تبدیل وام ساخت به فروش اقساطی برای متقاضیان تسهیل می‌کند. در مجموع سیاست‌های طرف عرضة دولت منجر به کاهش التهاب موجود در بازار مسکن شد.

به‌علاوه همانگونه که اشاره شد این سیاست‌ها در کنار وضع مالیات بر معاملات مکرر زمین و مسکن، مالیات بر اراضی بایر و مشمول قانون تعزیرات شدن خانه‌های خالی دوم و بیشتر افراد بوده است که منجر به کاهش تقاضاهای سوداگرانه و خروج تا حد زیاد سرمایه‌گذاری غیر مولد از بازار زمین و مسکن شد. اقدام مهم دیگر دولت در کاهش سوداگری را می‌توان تصمیم به ایجاد سامانه هوشمند ثبت معاملات املاک و تخصیص کد رهگیری به هر معامله عنوان کرد که این سیاست، بنگاه‌های معاملات املاک فاقد مجوز را از بازار مسکن و سوداگری خارج می‌سازد. در واقع اجرای توأمان سیاست‌های طرف عرضه و کنترل سوداگری را می‌توان عامل اصلی کاهش التهاب موجود در بازار مسکن دانست.

اصولاً در مواجهه با دوره‌های رکود و رونق تورمی دو سیاست کلی را می‌توان اتخاذ کرد. سیاست پذیرش اصل دوره‌های رکود و رونق تورمی و مدیریت این دوره‌ها و سیاست کاهش و حذف دوره‌های رکود و رونق و ایجاد رونق پایدار غیر تورمی. در واقع به منظور ایجاد انگیزة سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز مسکن می‌توان از دو روش استفاده کرد:

- تحریک تقاضا و افزایش قیمت زمین و به تبع آن ورود سرمایه ها به بخش مسکن به امید کسب سود در آینده در دوران رکود و ایجاد رونق تورمی؛ این روش منجر به ایجاد تورم زمین و به تبع آن مسکن می شود. در این سیاست امکان انحراف سرمایه گذاری وجود داشته و قسمتی از سرمایه های ورودی به بخش زمین و مسکن منجر به تولید و عرضة مسکن نشده و به سمت سوداگری در این بخش منحرف می شود. پی‌گیری این سیاست در سنوات گذشته باعث شده است شاخص هزینة دسترسی مسکن در ایران به بیش از ۱۲ برسد که دو برابر استاندار جهانی است.

- سیاست دیگر، سیاست های طرف عرضه و به طور ویژه، اعطای وام ساخت است که از این طریق هزینه‌های سرمایه گذاری کاهش یافته و سود سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز برای سرمایه‌گذار جذاب خواهد شد. این سیاست به گونه ای است که تمامی سرمایه های ورودی را به سمت ساخت و ساز و تولید مسکن هدایت می کند و امکان سوداگری را از سرمایه های ورودی به این بخش می گیرد و به دلیل افزایش تولید و عرضة مسکن، تورم در بخش زمین و مسکن افزایش نمی یابد.

بنابراین کاهش قیمت ناشی از سیاست‌های اجرایی دولت در دو زمینه مهم «کاهش سوداگری» و «افزایش عرضه» بوده است. ضروری است دولت برای اینکه رکود قیمت در بخش مسکن به رکود در تولید نینجامد، تأمین مالی ساخت مسکن را به‌صورت جدی در دستور کار قرار دهد. در این گزارش اثرات کاهش قیمت با توجه پیش‌فرض‌های بالا مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

● ‌تأثیرات بخشی کاهش قیمت مسکن

عرضه و تقاضا دو مولفه اصلی هر بازاری از جمله بازار مسکن هستند که از کاهش قیمت مسکن ‌تأثیر می‌پذیرند. در ادامه به تفکیک، هر یک از این مؤلفه‌ها مورد بررسی قرار خواهند گرفت.

▪ ‌تأثیرات کاهش قیمت مسکن بر تقاضا

تقاضا در بازار مسکن مانند سایر بازارها از مؤلفه‌های اصلی تشکیل دهندة بازار است. به منظور بررسی ‌تأثیرات کاهش قیمت بر تقاضا، در ابتدا ضروری است که طیف شناسی تقاضا در بازار مسکن مورد بررسی قرار گیرد. این تقاضا را می‌توان بر حسب نوع حضور در بازار به دو دسته کلی «تقاضای مصرفی» و «تقاضای سرمایه‌ای» تقسیم بندی کرد که در ادامه آورده شده است.

۱) ‌تأثیر کاهش قیمت مسکن بر تقاضای مصرفی

تقاضای مصرفی به بخشی از تقاضا گفته می‌شود که جهت تأمین نیاز خود و مصرف کالای مورد نظر (کالای مصرفی) یا خدمات مذکور، در بازار حضور پیدا کرده و نیاز خود را برطرف می‌کند. این تقاضاها در بخش مسکن به دو گروه تقسیم می‌شود: تقاضاهای مصرفی جدید ناشی از ازدواج و تقاضاهای مصرفی موجود. هر کدام از این دسته‌بندیها نیز با توجه به نوع مالکیت به زیرگروه‌های ملکی و استیجاری تقسیم می‌شوند.

الف) تقاضای مصرفی جدید ناشی از ازدواج:

بنابر اطلاعات و آمار، طی سال‌های اخیر سالیانه بیش از ۷۰۰ هزار ازدواج جدید در کشور به ثبت می رسد (۷) که به منزله تقاضای جدید برای مسکن شناخته می‌شوند. این آمار در سال ۱۳۸۶ به ۸۴۰،۰۰۰ فقره رسیده است و بنابر پیش‌بینی سازمان ملی جوانان در سال ۱۳۸۷ به رقم ۹۰۰ هزار ازدواج خواهد رسید. این در شرایطی است که بنابر هرم سنی جمعیت کشور، در حال حاضر استعداد قریب به ۵/۱ میلیون ازدواج سالانه در کشور وجود دارد (۸) که بسیاری به دلیل فراهم نبودن امکانات اقتصادی و به طور ویژه مسکن قادر به تشکیل خانواده نیستند. این تقاضای جدید بخش مهمی از کل تقاضای پاسخ داده نشده در بازار را به خود اختصاص می‌دهد که به طور مستقیم از کاهش قیمت مسکن ‌تأثیرپذیر است. شاخص هزینه دسترسی به مسکن در زوج‌های جوان که عمدتاً تازه جذب بازار کار شده‌اند و از نظر توان اقتصادی جزء دهک‌های پایین جامعه به شمار می‌آیند، بسیار بدتر از استاندار جهانی است(۹) و از این نظر کاهش قیمت مسکن، منجر به بهبود این شاخص شده و سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار را نیز برای این اقشار پایین می‌آورد.

برای مثال اگر درآمد یک خانوار جوان معادل ۵۰۰ هزار تومان در ماه باشد و قیمت خرید یک ملک ۷۵ متری برابر هر متر ۲ میلیون تومان باشد، شاخص هزینه دسترسی این خانوار معادل ۲۵ خواهد بود. در صورتی که با کاهش قیمت ۲۵ درصدی مواجه شویم، قیمت هر متر مربع از ۲ میلیون تومان به ۵/۱ میلیون تومان کاهش خواهد یافتکه در این‌صورت شاخص هزینه دسترسی این خانوار فرضی از ۲۵ به ۷۵/۱۸بهبود خواهد داشت.

- در نتیجه کاهش قیمت مسکن به نفع تقاضای مصرفی جدید ناشی از ازدواج در بازار مسکن ملکی است.

همچنین به دلیل تبعیت بازار استیجار از قیمت مسکن، کاهش قیمت مسکن بر کاهش اجاره‌بها نیز مؤثر است. در واقع قیمت رهن کامل یک ملک معادل ۵/۱ تا ۷/۱ قیمت ملک مورد نظر است و هر یک میلیون تومان رهن در بازار، به ۳۰ هزار تومان اجاره ماهیانه قابل تبدیل است. برای مثال اگر متوسط درآمد یک خانوار جوان معادل ۵۰۰ هزار تومان در ماه باشد و متوسط اجاره‌بهای یک واحد آپارتمان ۶۰ متری در یکی از مناطق متوسط شهری معادل ۴۰۰ هزار تومان، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه این خانوار جوان معادل ۸۰ درصد خواهد بود که در عمل، عمدة توان اقتصادی خانوار را خواهد گرفت. در صورتی که در پی کاهش قیمت مسکن و به تبع آن کاهش اجاره‌بها، میزان اجاره‌بها به ماهانه ۳۵۰ هزار تومان برسد، شاخص «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» معادل ۷۰ درصد خواهد بود که نسبت به حالت قبلی ۱۰ درصد بهبود داشته است.

- در نتیجه کاهش قیمت مسکن و به تبع آن کاهش اجاره‌بها به نفع تقاضای مصرفی جدید ناشی از ازدواج در بازار مسکن استیجاری است.

ب) تقاضای مصرفی موجود:

دسته‌ای دیگر از متقاضیان مصرفی مسکن، خانوارهایی هستند که قبلاً تشکیل خانواده داده و صاحب یک ملک بوده که از آن به منظور تأمین نیاز مسکن خود بهره می‌برند. به دلیل اینکه این دسته از تقاضاها عملاً به نیاز خود پاسخ داده‌اند و از مسکن ملکی بهره‌مند هستند، تغییرات قیمت مسکن ‌تأثیر ملموسی بر این دسته از تقاضاها نخواهد داشت. در واقع به دلیل اینکه مسکن کالایی غیر قابل جانشین است و هیچ کالای دیگری نمی‌تواند جایگزین آن در رفع نیاز خانوار شود؛ کاهش یا افزایش قیمت مسکن، ‌تأثیری بر توانمندی خانوار نخواهد داشت ولی خانوارها عموماً با گذشت زمان اقدام به بهبود شرایط زندگی خود و تبدیل به احسن کردن مسکن خود می‌کنند. در چنین شرایطی کاهش قیمت مسکن حتی منجر به توانمندتر شدن خانوار در تأمین مسکن مناسب‌تر و با کیفیت‌تر می‌شود.

برای مثال کسی که صاحب خانه‌ای با متراژ ۷۰ متر به ارزش ۷۰ میلیون تومان است و تصمیم به تبدیل کردن آن به خانه‌ای ۱۰۰ متری به ارزش ۱۰۰ میلیون تومان دارد، در شرایط معمول باید ۳۰ میلیون تومان بیشتر بپردازد تا بتواند صاحب ملک بهتر شود ولی اگر برای مثال بازار مسکن با کاهش ۲۰ درصدی قیمت مواجه شود، قیمت ملک فرد به ۵۶ میلیون تومان و ملک جدید به ۸۰ میلیون تومان تنزل پیدا خواهد کرد. در این شرایط هزینه خرید ملک جدید معادل ۲۴ میلیون تومان خواهد بود که نسبت به ۳۰ میلیون تومان پیشین، ۶ میلیون تومان کاهش داشته است. در صورتی که قیمت مسکن ۲۰ درصد افزایش داشته باشد نیز قیمت مسکن فعلی این فرد به ۸۴ میلیون تومان رسیده و قیمت مسکن جدیدی که فرد تقاضای خرید آن را دارد به ۱۲۰ میلیون خواهد رسید که در این شرایط، فرد ملزم به پرداخت ۳۶ میلیون تومان خواهد بود. این محاسبات به خوبی نشان می‌دهد که کاهش قیمت مسکن منجر به افزایش توانمندی خانوار و افزایش آن منجر به کاهش توانمندی خانوار در تبدیل به احسن کردن ملک مصرفی می‌شود. این شرایط در جدول (۱) نشان داده شده است.

- در نتیجه مشاهده می‌شود که کاهش قیمت مسکن به نفع تقاضاهای مصرفی موجود در بازار مسکن ملکی است و آنان را در بهبود شرایط ملک خود توانمندتر می‌سازد.

همچنین همانطور که بیان شد به دلیل تبعیت قیمت اجاره‌بها از قیمت مسکن، کاهش قیمت مسکن ‌تأثیر مستقیم بر روی کاهش اجاره‌بها داشته و منجر به توانمندی بیشتر خانوارهایی می‌شود که در مساکن استیجاری زندگی می‌کنند .(۱۰) از این جهت کاهش قیمت مسکن بر روی این دسته از تقاضا ‌تأثیر مثبت دارد و منجر به توانمندی هرچه بیشتر آنان خواهد شد.

- در نتیجه کاهش قیمت مسکن به نفع تقاضاهای مصرفی موجود در بازار مسکن استیجاری نیز خواهد بود.

۲) ‌تأثیر کاهش قیمت مسکن بر تقاضای سرمایه‌ای

تقاضای سرمایه‌ای، تقاضایی است که بدون در نظر گرفتن نوع کالای مربوطه (اعم از مصرفی، واسطه ‌ای و سرمایه‌ای) برای کسب سود هرچه بیشتر و درآمدزایی در بازار مربوطه حضور پیدا می‌کند. این تقاضا خود به دو دسته تقاضای سرمایه‌ای مولد و مخرب تقسیم‌بندی شده که در ادامه مورد بررسی قرار می‌گیرد.

الف) تقاضای سرمایه‌ای مولد:

تقاضاهای سرمایه‌ای مولد به آن دسته از تقاضاهای سرمایه‌ای اتلاق می‌شود که با هدف کسب سود ناشی از ساخت و ساز و تولید و عرضه واحدهای مسکونی در بازار حضور پیدا می‌کنند. کاهش قیمت مسکن از دو طریق منجر به ‌تأثیر بر روی تقاضاهای سرمایه‌ای مولد می‌شود:

ـ کاهش نرخ بازگشت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن

ـ نگرانی از عدم امکان فروش در بازار

کاهش نرخ بازگشت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، نخستین عامل ‌تأثیرگذار بر حضور تقاضاهای سرمایه‌ای مولد در بازار مسکن تلقی می‌شود. به منظور تحلیل اثر کاهش قیمت مسکن بر این دسته از تقاضاها، ابتدا با مثالی عینی تغییرات نرخ بازگشت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در شرایط مختلف بازار مورد بررسی قرار می‌گیرد.

ـ مثال عددی:

در این مثال مساحت قطعه زمین مورد نظر برای ساخت مسکن توسط تقاضای سرمایه‌ای مولد ۲۰۰ متر مربع و شرایط اقتصادی بازار مسکن نیز مطابق جدول (۲) است.

در این بخش تراکم مجاز برای ساخت و ساز معادل ۲۴۰ درصد یا ۴ طبقه در نظر گرفته شده است. برای ساده‌سازی، هزینه مربوط به تراکم در محاسبات لحاظ نشده است.

به‌طور کلی نرخ بازگشت سرمایه¬گذاری در بخش مسکن مطابق فرمول (۱) محاسبه می‌شود:

۱۰۰×( (هزینة خرید زمین و ساخت) / [(هزینة خرید زمین و ساخت) - قیمت فروش]) = نرخ بازگشت سرمایه‌گذاری

در واقع در فرمول شماره (۱) سود کسب شده (تفاضل هزینه از درآمد) بر میزان هزینه یا سرمایه‌گذاری صورت گرفته تقسیم شده و به‌صورت درصد بیان شده است.

به منظور محاسبه شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری» از فرمول زیر استفاده می‌شود:

[(هزینة خرید زمین و ساخت)] / مساحت زیربنای ساخته شده = نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری

که در واقع نسبت زیربنای تولید شده بر حسب متر مربع را به میزان سرمایه‌گذاری بر حسب میلیون تومان نشان می‌دهد.

در چنین شرایطی نرخ بازگشت سرمایه‌گذاری و شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری» در حالات مختلف محاسبه خواهد شد.

حالت ۱) تقاضاهای سرمایه‌ای، سرمایه‌گذاری خود را پیش از تورم انجام داده باشند و پیش از تورم نیز ملک خود را بفروشند: مطابق جدول، قیمت هر متر مربع زمین پیش از تورم معادل ۱ میلیون تومان و هزینه ساخت نیز معادل ۳/۰ میلیون تومان است. قیمت فروش ملک نیز معادل هر متر مربع آپارتمان ۱ میلیون تومان است. در اینصورت نرخ بازگشت سرمایه¬گذاری مطابق فرمول (۱) معادل ۴۰ درصد خواهد بود. شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری» نیز مطابق فرمول (۲) برابر ۳۹/۱ است. این عدد بیانگر این است که به ازای هر یک میلیون تومان سرمایه‌گذاری غیر دولتی در بخش مسکن در این شرایط، ۳۹/۱ متر مربع زیربنا عرضه خواهد شد.

حالت ۲) تقاضاهای سرمایه‌ای، سرمایه‌گذاری خود را پیش از تورم انجام داده باشند و در حین تورم ملک خود را به فروش برسانند: مطابق جدول، قیمت هر متر مربع زمین پیش از تورم معادل ۱ میلیون تومان و هزینه ساخت نیز معادل۳/۰ میلیون تومان است. قیمت فروش ملک در دوران تورم معادل ۳ میلیون تومان در هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. در اینصورت سود سرمایه‌گذاری مطابق محاسبات پیشین معادل ۳۱۹ درصد خواهد بود. شاخص نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری نیز در این شرایط معادل ۳۹/۱ است.

حالت ۳) تقاضاهای سرمایه‌ای، سرمایه‌گذاری خود را پیش از تورم انجام داده باشند و پس از کاهش قیمت مسکن، اقدام به فروش کنند: مطابق جدول، قیمت هر متر مربع زمین پیش از تورم معادل ۱ میلیون تومان و هزینه ساخت نیز معادل ۳/۰ میلیون تومان است. قیمت فروش ملک در دوران پس از کاهش قیمت‌ها معادل ۵/۱میلیون تومان به ازای هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. در اینصورت سود سرمایه‌گذاری مطابق محاسبات پیشین معادل ۱۰۹ درصد است. شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری» نیز در این شرایط معادل همان رقم ۳۹/۱است.

حالت ۴) تقاضاهای سرمایه‌ای، سرمایه‌گذاری خود را در حین تورم انجام داده باشند و در همان زمان نیز به فروش برسانند: در اینصورت هزینه خرید زمین معادل ۳ میلیون تومان برای هر متر مربع بوده و هزینه احداث نیز معادل ۴/۰ میلیون برای هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. قیمت فروش ملک نیز معادل ۳ میلیون تومان برای هر متر مربع است. در اینصورت سود سرمایه‌گذاری معادل ۸۲ درصد است. شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری» نیز در این شرایط با توجه به میزان سرمایه‌گذاری بیشتر صورت گرفته معادل ۶/۰است که نسبت به حالات پیش بدتر شده است.

حالت ۵) تقاضاهای سرمایه‌ای، سرمایه‌گذاری خود را در حین تورم انجام داده باشند و در دوران پس از کاهش قیمت، ملک خود را به فروش برسانند: در اینصورت هزینه خرید زمین معادل ۳ میلیون تومان برای هر متر مربع بوده و هزینه احداث نیز معادل ۴/۰میلیون برای هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. قیمت فروش ملک نیز معادل ۵/۱ میلیون برای هر متر مربع است. در اینصورت سود سرمایه‌گذاری معادل منفی ۹ درصد خواهد شد. شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری» در این شرایط مانند حالت قبل معادل ۶/۰ است.

حالت ۶) تقاضاهای سرمایه‌ای، سرمایه‌گذاری خود را پس از کاهش قیمت انجام داده باشند و در همان دوران نیز ملک خود را به فروش برسانند: در اینصورت هزینه خرید زمین معادل ۵/۱ میلیون تومان برای هر متر مربع بوده و هزینه احداث نیز معادل ۴/۰میلیون برای هر متر آپارتمان خواهد بود. قیمت فروش ملک نیز معادل۵/۱ میلیون برای هر متر است. در اینصورت سود سرمایه‌گذاری ۴۶ درصد خواهد شد. در این شرایط شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری» با توجه به سرمایه‌گذاری کمتر صورت گرفته معادل ۹۷/۰است. یعنی به ازای هر یک میلیون تومان سرمایه‌گذاری، ۹۷/۰ متر مربع زیربنای مسکن تولید می‌شود. این شاخص در مقایسه با حالت (۴) که در آن سرمایه‌گذاری در دوران تورم صورت گرفته و در همان دوران نیز ملک به فروش رسیده است، معادل ۶/۰است که نشان می‌دهد این شاخص بهبود یافته است؛ به عبارت دیگر با حجم سرمایه‌گذاری کمتر در مقایسه با حالت (۴)، میزان ساخت و ساز یکسانی انجام شده است. در شرایط جدید به ازای حجم سرمایه‌گذاری یکسان، میزان عرضه و ساخت و ساز جدید ناشی از سرمایه‌گذاری افزایش خواهد داشت. جدول (۳) شرایط مختلف سرمایه‌گذاری را مورد بررسی قرار داده است.

در این جدول مشاهده می‌شود که تنها در یک حالت (خرید پس از تورم و فروش پس از کاهش قیمت) تقاضای سرمایه‌ای با ضرر مواجه می‌شود و در مابقی حالات، سود بالای ۳۰ درصد (سود متعارف بازار) از حضور در بازار مسکن نصیب تقاضای سرمایه‌ای مولد خواهد شد.

پاورقی

۱- Housing Price Index

۲- www.wikipedia.org

۳- House Price to Income

۴- The Macroeconomics & second performance of housing policies in selected MENA countries: A Comparative analysis, Algeria, Egypt, Iran, Jordan, Lebanon, Morocco, Tunisia

۵- سیاست‌های اقتصادی مسکن بایدهای و نباید، مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، دفتر مطالعات زیربنایی، تیرماه ۱۳۸۵

۶- نیمه اول سال ۱۳۸۷

۷- بنابر اطلاعات موجود در سایت درگاه ملی آمار ( www.sci.org.ir ) در سال ۱۳۸۳ مجموع ازدواج‌های ثبت شده شهری و روستایی در کل کشور ۷۲۳۹۷۶ مورد بوده که این رقم در سال ۱۳۸۴ به عدد ۷۸۷۸۱۸ رسیده است. این آمار در آخرین سرشماری موجود در سال ۱۳۸۵ معادل ۷۷۸۰۲۳ بوده است.

۸- سخنان حجت الاسلام و المسلمین حاج علی اکبری در اولین نشست سراسری هم اندیشی ازدواج، خبرگزاری ایسنا، ۵/۸/۱۳۸۷

۹- بدین معنی که زمان انتظار برای خانه‌دار شدن طولانی‌تر خواهد بود.

۱۰- مانند مثال قبل در بخش تقاضای جدید ناشی از ازدواج

۱۱- Rate of Return

۱۲- سیاست‌های اقتصادی مسکن بایدهای و نباید، مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، دفتر مطالعات زیربنایی، تیرماه ۱۳۸۵

۱۳- CPI: Consumer Price Index

---