بخش مسكن در بوته نقد

شاید مشكل اصلی مسكن و شهرسازی در كشور زمانی آغاز شد كه مسئولین و مدیران كشور گمان بردند می توان كلیه بار مسئولیتهای بخش مسكن و شهرسازی اعم از خانه سازی, قیمت مسكن, مهاجرت و سرمایه گذاری را تنها در یك وزارتخانه حل و فصل نمود, حال آنكه این نگاه بخشی به موضوع مسكن نه تنها نتوانست گره ای از مشكلات بگشاید كه در طول سالیان گذشته مشكل مسكن را به معضلی فراگیر تبدیل نمود كه علاوه بر مبحث سرپناه, اشتغال, تولید ملی, صنایع وابسته و در نهایت درآمد ملی را تحت تأثیر خود قرار داد

در این مقطع زمانی كه به نوعی می توان آن را دوره انتقال مدیران نامید، بدیهی است كه آگاهی مدیران و مسئولین بخش مسكن و نه وزارت مسكن و شهرسازی از واقعیات این بخش آنگونه كه هست، می تواند در ارائه راهبردهای مناسب و اتخاذ استراتژی مطلوب مؤثر واقع شود. به خصوص كه به نظر می رسد برخی قصد دارند با دوری از افكار عمومی و محیط های كارشناسی و علمی و ارائه طرح هایی از قبیل كوپن اجاره، همچنان بداهه نوازی در بخش مسكن را در اولویت كاری خود قرار دهند.

وضع موجود

جمعیت شهرنشین كشور از ۶/۳۹ میلیون نفر در ۱۳۷۸ به ۹/۴۴ میلیون نفر در سال ۱۳۸۳ افزایش و ضریب شهرنشینی در این مدت از ۴/۶۳ به ۴/۶۶ درصد افزایش یافته است. مطابق همین پیش بینی جمعیت روستانشین كشور در حدود ۲۳ میلیون نفر تثبیت شده است. یكی از عمده ترین دلایل افزایش جمعیت شهرنشین و ضریب شهرنشینی در كشور، تبدیل شدن روستاها به شهر و پیدایش شهرهای جدید است. تعداد شهرهای كشور كه در ۱۳۷۵ شامل ۶۱۴ نقطه بوده، با افزایش ۳۶۷ نقطه شهری، در ۱۳۸۳ به ۹۸۱ نقطه رسیده است.البته آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسكن كشور در ،۱۳۷۵ نشان می دهد كه در سال های ۶۵-۱۳۷۵ معادل ۸۷۱۸۷۷۰ نفر در داخل كشور جابه جا شده اند. اغلب مهاجران را مردان و زنان جوان واقع در گروه سنی ۳۴-۲۰ ساله تشكیل می داده اند كه به قصد ادامه تحصیل یا جست وجوی كار جابه جا شده اند. ۷/۳۳ درصد مهاجران، بین استانهای كشور و بقیه در داخل استان محل اقامت خود جابه جا شده اند. بخش اعظم مهاجرت های بین استانی از استانهای غربی كشور به سمت استانهای مركزی كشور مثل تهران، اصفهان، قم، سمنان و یزد صورت گرفته است.این تحولات در حالی به وقوع پیوسته كه طی برنامه پنج ساله سوم توسعه ایران كه در سالهای ۲۰۰۰ تا ۲۰۰۴ میلادی به اجرا درآمد، مجموع ۲۱۶ هزار میلیارد ریال در بخش مسكن سرمایه گذاری شد كه سهم دولت از این رقم تنها ۱۲ میلیارد ریال بوده است. بخش غیر دولتی ایران طی ۵ سال گذشته ۲۰۴ هزار میلیارد ریال در بخش مسكن سرمایه گذاری كرده است كه ۹۵ درصد كل سرمایه گذاری در این بخش را شامل می شود. سهم بخش خصوصی از این رقم طی ۵ سال گذشته ۱۴۴ هزار میلیارد ریال بوده است كه به این ترتیب بیشترین سهم را بین دیگر گروه ها به خود اختصاص داده است. این در حالی است كه تعاونی ها نیز در برنامه سوم توسعه بخش قابل توجهی از سرمایه گذاری در بخش مسكن را به خود اختصاص داده و رقم ۴۰ هزار میلیارد ریال را ثبت كردند.

براساس این گزارش، بنیادهای عمومی از جمله بنیاد مسكن نیز توانست طی برنامه سوم توسعه بیش از۲۰ هزار میلیارد ریال در بخش مسكن سرمایه گذاری انجام دهد.

هزینه مسكن

ارزیابی نظام اعطای وام مسكن در ایران نشان می دهد كه با وام مسكنی كه تنها۳۰ درصد قیمت مسكن را تأمین می كند، نمی توان خانه دار شد.سهم هزینه های مصرفی خانوارهای ایرانی از تولید ناخالص داخلی ۴۳ درصد است كه بین ۱۸۶ كشور جهان، خانوارهای ایرانی در رتبه ششم كم مصرف ترین ها قرار دارند.سهم هزینه های مصرفی خانوارهای ایرانی از تولید ناخالص داخلی طی ۱۴ سال گذشته ۱۹ درصد كاهش یافته است. همچنین سهم هزینه های مصرفی خانوارهای ایرانی از تولید ناخالص داخلی در سال ۱۹۹۰ میلادی برابر ۶۲ درصد بوده است، این رقم در سال گذشته میلادی به ۴۲ درصد كاهش یافته است.

علیرغم كاهش سهم هزینه های مصرفی خانوارهای ایرانی در تولید ناخالص داخلی، سهم هزینه های مصرفی دولت ایران از تولید ناخالص داخلی از۱۱ درصد در سال ۱۹۹۰ میلادی به ۱۴ درصد در سال گذشته افزایش یافته است.سهم هزینه های مصرفی خانوارها در تولید ناخالص داخلی كشورهای بوتسوانا ۲۷ درصد، عربستان سعودی ۳۳ درصد، كنگو ۳۶ درصد، چین ۴۰ درصد و الجزایر۴۱ درصد می باشد و مابقی۱۸۰ كشور جهان سهم هزینه های مصرفی بالاتری دارند. براساس این گزارش، متوسط جهانی سهم هزینه های مصرفی خانوارها از تولید ناخالص داخلی ۶۲ درصد است و در خاورمیانه و شمال آفریقا نیز این رقم۵۰ درصد است كه در هر دو مورد بهتر از وضعیت ایران می باشد.

وضعیت مسكن در میان دهكهای درآمدی

دهك اول بالای درآمدی ایران كه ده درصد جمعیت ثروتمند كشور را شامل می شود، بیش از ۷/۳۳ درصد كل درآمد و مصرف را به خود اختصاص می دهند. این در حالی است كه اولین دهك پایین درآمدی ایران كه شامل ده درصد فقیرترین مردم كشور می شود، تنها ۲ درصد درآمد و مصرف را به خود اختصاص داده اند.

دو دهك پایین درآمدی ایران كه شامل ۲۰ درصد طبقه فقیر ایران می شود، نیز تنها ۸/۵ درصد درآمد و مصرف را كسب می كنند.دهكهای سوم و چهارم درآمدی ایران كه در وضعیت بهتری نسبت به دهكهای اول و دوم قرار دارند، ۴/۹ درصد كل درآمد و مصرف را در این كشور به خود اختصاص می دهند. این در حالی است كه دهكهای پنجم و ششم درآمدی كه قشر متوسط جامعه را شامل می شوند، ۱/۱۴ درصد كل درآمد و مصرف را كسب می كنند.

طرح های شكست خورده

با توجه به واقعیتهای مورد اشاره است كه می توان به بررسی موفقیت یا عدم موفقیت اجرای طرح های مسكن در كشور اشاره كرد.گزارش اقتصادی سال ۱۳۸۳ و نظارت بر عملكرد پنج ساله برنامه سوم به نقاط ضعف عملكرد دولت در بخش مسكن اشاره كرده و آورده است: در سال های برنامه سوم، زیربنای ساختمان های مسكونی از ۴۳ میلیون متر مربع در سال ۱۳۷۹ به ۱/۶۳ میلیون متر مربع در سال ۱۳۸۳ تغییر یافته است كه در قیاس با درصد رشد تعداد واحدهای مسكونی به مراتب بیشتر می باشد و به همین دلیل زیربنای واحدهای مسكونی طبق ارقام برنامه تحقق پیدا نكرده است. زیربنای واحدهای مسكونی در سالهای ۱۳۷۹ تا ۱۳۸۳ به ترتیب ۱۲ درصد، ۱۱ درصد، ۱۳ درصد، ۱۵ درصد و ۱۹ درصد عدم تحقق داشته است و نشان می دهد كه هر چه دولت به سالهای پایانی برنامه نزدیك گردیده از دسترسی به اهداف پیش بینی شده فاصله گرفته است.

واحدهای استیجاری وزارت مسكن

در خصوص واحدهای احداثی استیجاری نیز وزارت مسكن و شهرسازی كاملاً ناموفق عمل نموده و در سالهای برنامه به ترتیب ۳۱ درصد، ۳۵ درصد، ۳۷ درصد، صفر و ۲۰ درصد تحقق اهداف برنامه داشته است.

در این گزارش تصریح شده است: تعداد واحدهای مسكونی با مساحت ۱۰۰ متر مربع و كمتر كه معرف كوچك سازی است در ابتدای برنامه از وضعیت خوبی برخوردار بوده ولی درصد تحقق به تدریج در این سال ها كاهش یافته به طوری كه از ۹۶ درصد در سال ۱۳۷۹ به ۶۲ درصد در سال ۱۳۸۳ رسیده است.

در گزارش نظارت بر عملكرد پنج ساله برنامه سوم توسعه، وزارت مسكن و شهرسازی در دستیابی به اهداف كمی موفق اعلام شده و اضافه كرده است: بخش زیادی از این موفقیت مرهون افزایش رشد اقتصادی و رونق در بخش مسكن بوده است. همچنین فروش تراكم ساختمانی به وسیله شهرداریها در شهرهای بزرگ عامل مؤثر دیگری در رونق بخش مسكن بوده كه به ویژه در انبوه سازی و كوچك سازی نقش مهمی ایفا نموده است و با توقف فروش تراكم در تهران به سایر شهرها منتقل گردید.

بدنه ضعیف

ساختار و بدنه بسیار ضعیف وزارت مسكن و شهرسازی به خصوص در هشت سال گذشته به حدی مشهود بود كه این وزارتخانه حتی در دفاع از عملكرد قانونی خود نیز ناتوان بود و به ناچار مجبور به تن دادن به برخی از انحرافات در این بخش شد كه از آن جمله می توان به مقابله با پیش فروشهای غیرقانونی، انبوه سازی های بدون مجوز و انتقادات مطرح شده از سوی كارشناسان خارج از وزارتخانه نام برد. البته در این بین می توان به هدف گذاریهای نادرست اشاره كرد.شاید به دلیل نبود همان بدنه اندیشمند و توانمند در بسیاری از موارد هدفگذاریهای وزارت مسكن و شهرسازی با اهداف تعیین شده در برنامه سوم مغایرت جدی داشته و انتقادات چندی را متوجه شخص وزیر و وزارتخانه نموده است كه از آن جمله می توان به احداث گلخانه های هیدروپونیك، ساخت و سازهای بدون تناسب با درآمد مصرف كنندگان و عدم اجرای هیچ گونه طرح جدی برای اقشار كم درآمد.

مسكن روستایی

علیرغم فعالیت بنیاد مسكن در مناطق روستایی و زلزله زده سیاستهای قابل توجهی در خصوص رونق روستاها و با هدف جلوگیری از مهاجرت به شهرها از سوی وزارت مسكن و شهرسازی در سالهای اخیر ارائه نشد و اشتیاق روستاها برای تبدیل شدن به شهر تنها به دلیل بهره مندی از امتیازات زندگی شهری می باشد. بدیهی است روستاییان با اندك پس انداز خود همراه با استفاده از وام خرید مسكن می توانند در شهرها صاحب خانه شوند در حالی كه این امكان در روستاها فراهم نیست.

شهرهای جدید

براساس برآوردهای انجام شده جمعیت ساكن شهرهای جدید تا پایان سال ۸۳ كمتر از ۵۰۰ هزار نفر بوده است در حالی كه طبق افق پیشنهادی در زمان طراحی این شهرها تا پایان سال ۸۴ باید بالغ بر چهار میلیون نفر در این شهرها ساكن می شدند. مكان یابی شهرهای جدید چنان پر اشكال بود كه حتی برخی از آنها از جمله شهرهای لتیان و علوی هیچ گاه به مرحله اجرا درنیامد. دیگر شهرهای تأسیس شده نیز با مشكلات جدی در خصوص زیرساختهای شهری مواجه می باشند. نبود اشتغال در درون شهرهای جدید، فاصله بسیار زیاد برخی از این شهرها با مادرشهر و نبود امكانات نقل و انتقال مناسب از شهرهای جدید به شهرهای مادر از دلایلی است كه باعث شده اكثر این شهرها به جمعیت مورد نظر دست پیدا نكنند. با توجه به این كه برخی از خانه های احداث شده اكنون ۱۵ سال از زمان احداثشان می گذرد، تا چند سال دیگر برخی از این ساختمانها بدون آن كه كسی در آنها ساكن شده باشد به مرز تخریب می رسد. علاوه بر مكانیابی، زیرساختها و خدمات شهری نامناسب، توزیع زمینها و واحدهای احداث شده در این شهرها نیز به گونه ای نامناسب بوده كه خریداران معدود نیز تنها با انگیزه سرمایه ای و سودآوری اقدام به خرید زمین و ساختمان در این شهرها نمی نمایند.این در حالی است كه هدف جذب سرریز جمعیت شهرهای بزرگ نیز محقق نشده و همین جمعیت ساكن نیز غالبا از روستاها و شهرستانهای دیگر به سوی شهرهای جدید راهی شده اند، بدیهی است چنانچه هزینه های میلیاردی شهرهای جدید در روستاها هزینه می شد، حتی انتقال سرریز جمعیت به روستاها نیز امكانپذیر بود.

مسكن جوانان

به رغم همه سیاستها، برنامه ها و تدابیر اندیشیده شده و اجرا شده هنوز بسیاری از خانوارهای كم درآمد جوان، روستایی، كارگر و كارمند از مسكن مناسب برخوردار نیستند. كاهش توان مالی تأمین مسكن، در اثر افزایش قیمتها از یك سو و تورم دو رقمی مستمر كه قدرت خرید خانوارها را می كاهد، از سوی دیگر دستیابی به حق مسكن را برای گروه های ویژه مشكل می سازد. سالانه احداث ۸۰۰ هزار تا یك میلیون واحد مسكونی نیاز است. كه این رقم برای سال ۱۳۹۰ به احداث یك میلیون و یكصدهزار واحد مسكونی بالغ می شود كه ۳۰۰ هزار واحد آن باید به روستاها اختصاص یابد. از سال ۱۳۹۰ به بعد روند نیاز به مسكن شكلی نزولی به خود می گیرد به طوری كه در سال ۱۹۳۵ به یك میلیون واحد مسكونی نیاز است كه ۲۵۰ هزار واحد آن به مسكن روستایی متعلق است.این در حالی است كه در سال ۸۲ به ۲۸۰ هزار واحد مسكونی برای جوانان نیازمند بودیم در سال ۱۳۸۵ نیاز به مسكن جوانان به ۴۳۰ هزار واحد مسكونی خواهد رسید. نیاز مسكن كم درآمدها نیز در سال ۱۳۸۲ ، ۳۸۰ هزار واحد بود كه این رقم در سال ۱۳۸۵ به ۴۲۰ هزار واحد افزایش می یابد. بی تردید از یك میلیون واحد مسكونی كه به طور متوسط در سال های آتی تا سال ۱۳۹۵ مورد نیاز است، دست كم ۳۰ درصد آن باید با حمایت های اساسی و مؤثر دولت، چه به صورت كمك به تأمین عوامل تولید و چه به صورت كمك به تأمین مالی برای خرید با یارانه های هدفمند، احداث شود. در عین حال مانده حساب پس انداز مسكن جوانان نیز از ۷۷۱ میلیارد و ۷۰۰ میلیون ریال در پایان سال ۱۳۸۲ به ۹۱۱ میلیارد و ۴۰۰ میلیون ریال تیر ماه سالجاری رسیده كه با افزایشی معادل ۱۳۹ میلیارد و ۷۰۰ میلیون ریال ۱/۱۸ درصد رشد نشان می دهد.همچنین تعداد حساب های پس انداز مسكن جوانان طی ۴ ماه اول سال ۸۳ (آخرین آمار ارایه شده) با ۱۳ هزار و ۷۳۰ فقره افزایش به ۳۹۵ هزار و ۲۶۲ فقره رسید.

---