دوشنبه, ۱۵ بهمن, ۱۴۰۳ / 3 February, 2025
خانه دار شدن در ایستگاه آخر
● روایت تلخ یك قصه شیرین
این روزها مهمترین سوژه قابل بحث خانواده‌های ایرانی تغییر خانه و پیدا كردن مسكن مناسب برای اجاره است. خانه‌یی كه با ودیعه رهن موجود، جور در بیاید و بتوان با پرداخت مقداری اجاره‌بها آن را قولنامه كرد.از این رو تلاش‌های شبانه‌روزی شهروندان آغاز می‌شود، اما بالارفتن هزینه زندگی، نبود ضابطه و وجود آشفتگی در بازار رهن و اجاره مسكن از یكسو و ضعف در نظارت و عدم پاسخگو بودن سازمانی یا تشكیلاتی مشخص بر كنترل اجاره‌بهای مسكن موجب شده تا نرخ اجاره‌بها و رهن مسكن از یك دهه گذشته، خصوصا دو، سه سال اخیر بشدت افزایش پیدا كند. بطوری كه متراژ خانه‌های استیجاری با ارقام ذكر شده برای اجاره از سوی مالكان هیچ تناسبی ندارد.
این عدم تناسب بیانگر آن است كه در اغلب مناطق تهران نرخ اجاره‌بها از افزایش ۴۰ درصدی برخوردار بوده و صاحب‌خانه‌ها در تعیین نرخ اجاره واحد مسكونی در مقایسه با پارسال بطور سلیقه‌یی عمل می‌كنند.
این در حالی است كه یكی از عوامل افزایش رهن و اجاره‌بها، بنگاه‌های معاملات ملكی تلقی می‌شوند. چه هر قدر ضریب خرید، فروش، كرایه و رهن افزایش پیدا كند، ضریب كسب سود بنگاه‌های معاملات ملكی نیز افزایش پیدا می‌كند. این نشان می‌دهد كه عزم جدی برای كنترل قیمت‌ها در بنگاه‌های معاملات ملكی و اجاره دهندگان وجود ندارد. هرچند طبق آمار اتحادیه املاك، در حال حاضر حدود ۸ هزار بنگاه معاملات ملكی ثبت شده و دارای مجوز وجود دارد اما در سطح شهر تهران ۳۰ هزار آژانس املاك به فعالیت مشغولند.
آنچه در این دفاتر املاك به وقوع می‌پیوندد خیلی ساده‌تر از آن است كه به نظر می‌رسد. روبروشدن مالك و مستاجر و كمی چانه‌زنی مستاجر و در آخر به توافق رسیدن بر سر یك قیمت نه چندان مناسب تمام این ماجرا است. بنگاه‌داران در این میان تنها كاری كه می‌كنند قلم به دست می‌نشینند تا صحبت‌ها به پایان برسد و آن‌گاه پس از نوشتن قرارداد اجاره، كمیسیون خود را دریافت كنند. البته آنچه روشن است اینكه وظیفه دیگری بر عهده آن نهاده نشده است. در واقع متولی امر مسكن وزارت مسكن و شهرسازی است اما این وزارتخانه نیز همانطور كه از برنامه‌ریزی برای تامین مسكن شهروندان ناتوان مانده از كنترل اجاره‌بها نیز عاجز است و به كرات این جمله از زبان متولیان امر مسكن در كشور، شنیده شده است.
اینكه هیچ مبنایی برای قیمت اجاره‌بها وجود ندارد و این قیمت‌ها به صورت سلیقه‌یی تعیین می‌شود، واقعیت امروز و فردای جامعه ایرانی است.
پس سوال این است: «چه ارگانی خواهد توانست این آشفته‌بازار را سامان دهد؟ صعود قیمت‌ها تا چه سقفی امكان‌پذیر است؟ و تاكنون چه اقدامات موثری برای بهبود این كار صورت گرفته است؟»
ما از پاسخگویی به این سوالات توسط هر ارگان مرتبط با امر مسكن استقبال می‌كنیم، شاید راهگشای پاره‌یی از ابهامات باشد.
● از زبان آمار
در این خصوص آمارهای رسمی اعلام شده از سوی بانك مركزی نشان می‌دهد كه میانگین شاخص اجاره مسكن مناطق شهری در سال ۸۳ در مقایسه با سال ۸۲، ۳/۱۸ درصد رشد داشته است.این روند در سال گذشته نیز ادامه پیدا كرد بطوری كه شاخص كرایه مسكن در مناطق شهری در سال ۸۴ در مقایسه با متوسط سال ۸۳ معادل ۴/۱۴ درصد رشد داشت. اغلب كارشناسان، رشد واقعی نرخ اجاره‌بها در سال‌های یادشده را بسیار بیشتر از آمارهای رسمی می‌دانند و این نرخ را در شهرهای بزرگ از جمله كلان‌شهر تهران، بیش از ۴۰ درصد برآورد می‌كنند. البته نرخ رشد اجاره‌مسكن در سال جاری نیز در شهر تهران براساس آمارهای غیررسمی بین ۲۰ تا ۴۰ درصد رشد داشته كه این رقم از سوی مراكز دولتی به دلیل عدم موجود بودن هیچگونه مستند آماری تایید نشده است.
● قصه تلخ خرید
نگرانی‌ها از ادامه ركود بازار ساخت و ساز مسكن كاملا جدی است. بطوری كه آمارها نمایانگر علایم هشداردهنده‌یی در مورد وقوع بحران در بازار مسكن بوده و ادامه طولانیترین ركود در بازار مسكن طی سه دهه اخیر در كشور روزبه‌روز اوضاع را بیش از پیش نگران‌كننده‌تر می‌كند.
مطالعات اقتصادسنجی و بررسی سوابق نوسانات تجاری در سه دهه گذشته نشان می‌دهد كه دوره‌های رونق ۲ ساله بوده و دوره‌های ركود بین سه تا شش فصل طول می‌كشد. به عنوان نمونه سال‌های ۷۸ تا ۸۱ طولانیترین دوره رونق تولید مسكن در كشور بوده است كه در آن تولید مسكن شهری بخش خصوصی از ۳۰۴ هزار واحد مسكونی (سال ۷۸) به ۴۵۶ هزار واحد مسكونی (سال ۸۱) رسیده است.
اما سال ۸۳، سال بازگشت تدریجی به وضعیت نسبی رونق تولید مسكن برای شهر تهران بود. هرچند تولید مسكن در تهران به روند بلندمدت تدریجی همراه با رشد آرام نزدیك می‌شود اما هنوز تقاضا از تحرك لازم برخوردار نیست.
آمار معاملات خرید و فروش و نیز اجاره مسكن در شهر تهران نشان می‌دهد كه حدود ۲۱۰ هزار واحد مسكونی از كل ۶۷۶ هزار واحد تولیدی سال‌های ۷۶ تا ۸۲ معامله شده و ۸۰ هزار واحد مسكونی نیز برای مصارف شخصی توسط سازنده بنا شده‌اند. برآوردها از تبدیل ۲۰ هزار واحد مسكونی به سایر كاربری‌های تجاری خبر می‌دهد.
حال چنانچه تعداد خانه‌های خالی را در آغاز این دوره (۸۲۷۶) بین ۲۰ تا ۳۰ هزار واحد مسكونی به شمار آوریم، تعداد خانه‌های خالی از سكنه در تهران حداكثر به ۲۰ هزار واحد مسكونی می‌رسد كه می‌تواند جمعیتی در حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار نفر را در خود جای دهد. اگر چه نرخ مالیات خانه‌های خالی در شهرهای بزرگ دنیا بین یك تا سه درصد است تا تعادل در بازار عرضه و تقاضا حفظ شود اما در تهران سازندگان و سرمایه‌گذاران، سرمایه‌های خود را (خانه‌های خالی) حفظ می‌كنند تا پس از گرانی مجدد مسكن به فروش برسانند.
در حال حاضر نزدیك به دو میلیون و ۵۰۰ هزار خانواده بدون مسكن در كشور وجود دارد كه اغلب این تعداد را اقشار كم درآمد و زیر خط فقر تشكیل می‌دهند وخرید خانه برای آنها بدون دریافت وام بانكی غیرممكن است.
اگرچه سقف وام اعلام شده از سوی بانك مسكن ۱۸ میلیون تومان است اما رسیدن به چنین اولویتی نیز مستلزم دارا بودن اندوخته‌یی چند میلیون تومانی در حساب بانكی است كه مطمئنا رسیدن به این میزان سپرده برای همگان محال است.
● طرح جامع مسكن
با نگاهی به طرح مسكن‌كه معاونت اقتصادی سازمان ملی زمین و مسكن آن را تهیه می‌كند متوجه خواهیم شد كه در این طرح یك میلیون و ۵۰۰ هزار خانوار فاقد مسكن بر اساس كیفیت مسكن، میزان درآمد، جنس سرپرست خانوار و سن و وضعیت اشتغال برای خانه‌دار شدن در اولویت قرار دارند. در شهر تهران اما از ۱۰ میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار شهری، هفت میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار مالك و سه میلیون خانوار مستاجر هستند و هر ساله به این تعداد ، ۵۰۰ هزار خانوار اضافه می‌شود كه با خانه‌دار شدن ۱۵۰ هزار خانوار از آن، ۳۵۰ هزار خانوار به جمع مستاجران تهرانی می‌پیوندند.
اگر چه این طرح كمی آمارگرایانه به نظر می‌رسد ولی تاخیر در اجرای آن علیرغم پیش‌بینی‌های گذشته از تبدیل آرمان به عمل جلوگیری خواهد كرد.
● ایستگاه آخر
واقعیات جامعه امروز ایران بیانگر این است كه صاحب خانه شدن یكی از دیرینه‌ترین آرزوهای شهروندان كشور بوده به گونه‌یی كه تحمل تمام سختی‌ها و مصیبت‌ها در قبال تحقق این امر قابل اغماض است.بنابراین زوج‌های جوان ایستگاه‌های خوش زندگی را به این امید سپری می‌كنند و در سال‌های میانی زندگی با اندكی سپرده و شانه دادن به زیر بار وام‌های چند میلیون تومانی با بازپرداخت چندین برابر تلاش می‌كنند تا خود را در ایستگاه آخر به آرامش برسانند؛ آرامشی كه خود مقدمه دغدغه و اضطراب است. اقساط چند صد هزار تومانی، خواب و آسایش را از جوانانی كه اكنون پدر و مادر یك تا دو فرزند شده‌اند می‌رباید و موجب می‌شود تا آنها آرامش خفته خویش را ترك كنند و در انتظار روزی باشند كه دیگر در خانه دفترچه قسطی را برای بازپرداخت اقساط وام مسكن نداشته باشند.
دانش پورشفیعی
ایران مسعود پزشکیان دولت چهاردهم پزشکیان مجلس شورای اسلامی محمدرضا عارف دولت مجلس کابینه دولت چهاردهم اسماعیل هنیه کابینه پزشکیان محمدجواد ظریف
پیاده روی اربعین تهران عراق پلیس تصادف هواشناسی شهرداری تهران سرقت بازنشستگان قتل آموزش و پرورش دستگیری
ایران خودرو خودرو وام قیمت طلا قیمت دلار قیمت خودرو بانک مرکزی برق بازار خودرو بورس بازار سرمایه قیمت سکه
میراث فرهنگی میدان آزادی سینما رهبر انقلاب بیتا فرهی وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی سینمای ایران تلویزیون کتاب تئاتر موسیقی
وزارت علوم تحقیقات و فناوری آزمون
رژیم صهیونیستی غزه روسیه حماس آمریکا فلسطین جنگ غزه اوکراین حزب الله لبنان دونالد ترامپ طوفان الاقصی ترکیه
پرسپولیس فوتبال ذوب آهن لیگ برتر استقلال لیگ برتر ایران المپیک المپیک 2024 پاریس رئال مادرید لیگ برتر فوتبال ایران مهدی تاج باشگاه پرسپولیس
هوش مصنوعی فناوری سامسونگ ایلان ماسک گوگل تلگرام گوشی ستار هاشمی مریخ روزنامه
فشار خون آلزایمر رژیم غذایی مغز دیابت چاقی افسردگی سلامت پوست