نقش کمرنگ

تعاونی، نهادی است قانونی و مردمی كه با مشاركت خودجوش اعضای یك گروه اجتماعی شكل می گیرد و زمینه های قانونی تأسیس، فعالیت و نظارت بر عملكرد آن به عهده وزارت تعاون است. به طور كلی تعاونی ها با شكل گیری تخصصی در عرصه تولیدی و صنعتی و... می توانند با شكل دهی به جریان اصلی تولید، توزیع و مصرف در توسعه كشور نقش اساسی ایفا كنند. این امر با سازماندهی مناسب و حمایت ویژه دولت از تعاونی ها به ویژه تعاونی های تولیدی و توزیعی در بخش كشاورزی و صنعتی به راحتی قابل تحقق است.
اما از نگاهی دیگر، تجارب كشورهای مختلف در مقوله تعاونی ها و شركت های غیرانتقاعی نشان می دهد كه اصولاً شركت های تعاونی به ویژه تعاونی های مسكن تابعی از شرایط اقتصادی و اجتماعی كشورها هستند؛ به طور مثال شركت های تعاونی در بخش مسكن با توجه به شرایط كشورها از جمله سهم دولت و بخش خصوصی در امر خانه سازی و ساخت و ساز مسكن، جایگاه اصلی خود را پیدا كرده و درصد تعامل خود را با دولت و بخش خصوصی معین می كنند. در شرایط نه چندان بحرانی كه بخش مسكن به یك تهدید جدی تبدیل نشده، كمك دولت در ایجاد تعاونی ها و دیگر شركت های غیرانتفاعی خانه سازی برای برطرف كردن نیاز خانوارهای كم درآمد، می تواند از نقش مستقیم دولت در خانه سازی بكاهد. اما در مواقع اضطراری كه بخش مسكن، عرصه سوداگری بخش خصوصی و سرمایه های سرگردان شده و این بخش را به بحران و تهدید تبدیل كرده، حضور یا عدم حضور و كارآیی در حل این بحران باید به صورت جدی مورد بررسی قرار گیرد كه در خلال بحث به آن اشاره خواهد شد.
●تعاونی های مسكن در ایران
قدیمی ترین تعاونی مسكن در ایران، تعاونی مسكن تهرانسر است كه از سال ۱۳۳۱ در چارچوب شركت ملی نفت ایران به وجود آمد و بعد از آن نیز تعاونی گلستان در همان چارچوب تشكیل شد.
تا اواخر دهه ۱۳۴۰ به علت عدم احساس كمبود در بخش مسكن به ویژه شهرسازی (تا اوایل دهه ۵۰ و تا پایان برنامه سوم عمرانی در كشور، گفتمان شهرسازی وجود نداشت)، تحول خاصی در این عرصه روی نداد، اما اجرای برنامه سوم عمرانی (سال ۴۶-۱۳۴۲) كه خط مشی جدیدی را از لحاظ شهرنشینی به اجرا درمی آورد، آرام آرام مسأله مسكن را در شهر تهران به صورت جدی مطرح كرد. اما به صورت كلی نقش محسوس تعاونی های مسكن به دوره بعد از انقلاب و ۲۵ سال اخیر برمی گردد. از سال ۱۳۵۸ و طبق قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران كه جایگاه تعاونی ها و نحوه تعامل آنها با دولت و بخش خصوصی (انتفاعی) را مشخص می كرد و نیز با توجه به بحران مسكن قبل از انقلاب و همچنین پیام حضرت امام(ره) درخصوص افتتاح حساب ۱۰۰ و تشكیل بنیاد مسكن، آرام آرام تعاونی های مسكن، فصل جدیدی از فعالیت های خود را در این بخش آغاز كردند.
در این برهه با حمایت دولت از تعاونی های مسكن از قبیل تخصیص ۲۵ درصد از زمین های واگذار شده توسط دولت به تعاونی ها، پرداخت حداقل ۲۵ درصد اعتبارات بانكی در قالب تسهیلات تكلیفی كه در قوانین بودجه نیز لحاظ شده بود، توزیع مصالح ساختمانی به صورت یارانه ای به تعاونی ها، تعاونی های مسكن دوران شكوفایی را پشت سر گذاشتند؛ اما با پایان جنگ تحمیلی و از آغاز دهه ،۷۰ با چرخش دیدگاه های كلان اقتصادی كه با اجرای نادرست مجموعه سیاست های تعدیل اقتصادی همراه بود و عواملی همچون سیستم اقتصاد بازار _ به معنای آزادسازی اقتصادی، برداشتن بخش قابل توجهی از یارانه ها، توجه ویژه به بخش خصوصی و.... _ تعاونی های موجود به خصوص تعاونی های مسكن را وارد مرحله جدیدی كرد و علاوه بر آن، رویكرد جدید دولت به بخش خصوصی در حوزه مسكن مانند توجه ویژه به انبوه سازان، قطع یارانه های مصالح ساختمانی و عدم واگذاری زمین، ادامه فعالیت شركت های تعاونی مسكن را دچار مشكلات جدی كرد.
●تعاونی های مسكن از نگاه آمار
تعداد تعاونی های مسكن تا سال ۱۳۸۳ طبق آخرین اطلاعات از سازمان های مربوطه به تعداد ۵۶۸۳ واحد رسیده و تعداد تعاونی های غیرفعال حدود ۳۱۲۷مورد اعلام شده است. از این تعداد۱۷۶۲، تعاونی كارگری، ۳۵۲۱تعاونی كارمندی و ۴۰۰تعاونی برای فرهنگیان تشكیل شده است.
تعداد واحدهای مسكونی كه توسط تعاونی های مسكن در كشور، در حال ساخت و یا نیمه تمام هستند، در حال حاضر بیش از ۱۵۰هزار واحد برآورد می شود كه با توجه به تعداد واحد در حال ساخت در كشور كه حدود ۷۰۰هزار واحد است، سهم قابل توجهی است. اما همانطور كه اشاره شد، با توجه به مشكلات عدیده ای كه تعاونی های مسكن در هنگام ساخت با آن روبه رو می شوند و با وجود بحران موجود در بخش مسكن، باید میزان كارآمدی آنها در این عرصه و دادن نقش دولت به تعاونی ها برای كنترل بازار عرضه و تقاضا، به طور جدی بررسی شود كه آیا تعاونی ها، به صورت فعلی و یا حتی در صورت تقویت و اصلاح ساختاری، كارایی و توان لازم را برای حل معضل كنونی مسكن - به ویژه مقابله با واسطه ها و سوداگری بخش خصوصی- می تواند داشته باشد یا خیر؟
●مشكلات و نارسایی های تعاونی های مسكن
▪ مشكلات مدیریتی
همانطور كه در آمارها اشاره شد، تعاونی های مسكن كشور؛ كارگری، كارمندی و متعلق به فرهنگیان هستند كه بالتبع با تشكیل تعاونی مسكن، هیأت مدیره و مدیران تعاونی از بین این افراد و از همین سنخ و سلسله مراتب اداری همان شغل انتخاب می شوند كه نه تجربه كاری در امر مسكن داشته و نه وقت كافی جهت پیگیری امور مربوط به تعاونی را دارند، البته فسادهای مربوط به هیأت مدیره كه منجر به از دست رفتن بسیاری از سرمایه های اعضای تعاونی شده را باید به این مشكلات اضافه نمود.
- طولانی شدن مدت ساخت
یكی از مهم ترین مشكلات در امر ساخت و ساز در كشور، طولانی شدن مدت ساخت است كه دلایل زیادی برای آن متصور است. از جمله این دلایل، می توان به نكات زیر اشاره كرد:
عدم برخورداری پروژه ها از یك پشتوانه تحقیقی درست، عدم استفاده از تكنولوژی های جدید ساخت، عدم وجود نقدینگی مناسب، بالا بودن ارزش مازاد زمین نسبت به ارزش افزوده حاصل از سود ساخت و...
علاوه بر موارد فوق، توان مالی غیرهمسان اعضا كه در سطوح مختلف درآمدی هستند و در عین حال باید در مقاطع معینی به نسبت یكسان پرداخت داشته باشند، پیشرفت كار را با مشكل روبه رو می كند و تأثیر مهمی بر قیمت تمام شده ساختمان دارد.
▪ عدم رعایت قوانین و مقررات فنی مهندسی
به علت تخصصی نبودن شركت های تعاونی مسكن و همچنین سعی در تمام كردن ارزانتر پروژه، عدم وجود تشكیلات حرفه ای، استفاده از مهندسان و متخصصان كم تجربه و كارگران ارزان قیمت و... همگی منجر به عدم رعایت قوانین و مقررات فنی مهندسی شده و در نتیجه، مجموعه های ساخته شده توسط تعاونی های مسكن، نه تنها از كیفیت و استحكام لازم برخوردار نبوده، بلكه از نظر معماری و شهرسازی نیز دچار مشكلات جدی اعم از بافت ناهمگون و عدم رعایت مسائل فرهنگی است كه در برخی موارد، به علت عدم رعایت استانداردها، خدمات رسانی شهری را نیز دچار مشكل كرده است. در كنار موارد فوق، نكته مهم دیگری نیز وجود دارد كه از آن می توان با عنوان تداخل مدیریت ها نام برد. یك شركت تعاونی مسكن با یك مدیریت واحد، همزمان مدیریت تقاضا، مدیریت منابع مالی، مدیریت فنی-مهندسی و مدیریت عرضه را برعهده دارد. این تداخل مدیریت ها كه هركدام تخصص ویژه خود را می طلبد، موجب عدم بهره وری مناسب از تعاونی های مسكن شده است. معضلات مختلف دیگری نیز وجود دارد كه در ذیل به اختصار به آ نها اشاره می شود:
▪كمبود یا نبود زمین برای واگذاری به تعاونی ها از سوی دولت و بالا بودن قیمت زمین در صورت خرید آزاد یا بدون یارانه از دولت.
▪ انگیزه های مختلف افراد جهت عضویت در تعاونی مسكن، مانند تأمین مسكن، ارتقای مسكن، سرمایه گذاری و كسب بازدهی و...
▪ اعمال سلیقه های فردی در جریان ساخت توسط هیأت مدیره غیرمتخصص.
▪ مشكلات سكونتی مانند تداخل مسائل كاری و اداری با حریم زندگی خصوصی افراد.
▪ عدم پرداخت ۲۵درصد تسهیلات بخش مسكن از سوی بانك
اگرچه تعاونی ها در عرصه های مختلف صنعت، كشاورزی و... و انواع تعاونی های تولید، توزیع و مصرف نمونه های موفقی در ارائه خدمات از خود نشان داده اند، اما با توجه به مشكلات ذكر شده و معضلات امروزی در بخش مسكن، لزوم نگرش ویژه به ماهیت وجودی تعاونی های مسكن و توجیه پذیر بودن حضور آنها در این بخش با وجود بحران فعلی اجتناب ناپذیر است. در این راستا با توجه به حجم بالای سرمایه گذاری بخش خصوصی در عرصه مسكن و عدم توانایی تعاونی های مسكن حتی با اصلاح ساختاری خود و با كمك و تقویت دولت، در رو در رویی با این بخش به ویژه بخش سوداگر غیردولتی(با توجه به خاستگاه شكل گیری آنها نمی تواند اصلاح جدی در آن صورت پذیرد) تعاونی های مسكن نمی توانند در عرضه مسكن مطلوب در جهت پایان بخشیدن به بحران كنونی مسكن سهم بسزایی داشته باشند.

مقداد همتی

منبع : روزنامه همشهری