بازار مسکن در بحران اما قابل کنترل

بازار مسکن بازار رقابتی می‌باشد که قیمت تعادلی آن براساس برخورد منحنی عرضه و تقاضا به‌دست می‌آید. جهت کنترل افزایش کاذب قیمت آن یا باید منحنی عرضه را افزایش داد یا تقاضا را کاهش. از آنجایی‌که افزایش تولید در کوتاه مدت غیرممکن می‌باشد باید منحنی تقاضا دستخوش تغییر قرار گیرد و حتی المقدور واحدهای مسکونی اضافی را وادار به تقاضای مسکن تقاضای واحد نبوده بلکه بنا بر درخواست خرید به سه نوع تقاضا تقسیم می‌گردد که نحوه برخورد دولت با هریک متفاوت می‌باشد.
۱) تقاضای مصرفی
۲) تقاضا جهت درآمد زایی
۳) تقاضای سوداگرانه
▪ تقاضای مصرفی؛ از دیدگاه این متقاضیان که فاقد مسکن می‌باشند مسکن کالای مصرفی محسوب می‌شود.
با توجه به رکود چند ساله اخیر و آمار مستاجرین فاقد مسکن می‌توان اذعان نمود در حد کمی از تقاضای مسکن مصرفی می‌باشد که از دلایل آن عدم قدرت خرید متقاضیان را می‌توان بر شمرد و وظیفه دولت شناسایی و ساماندهی این بخش (که از بخش‌های آسیب‌پذیر هستند) می‌باشد دولت با پرداخت وام با بهره کم و همچنین معافیت از پرداخت مالیات می‌تواند سیاست‌های حمایتی اعمال نماید.
▪ تقاضا جهت درآمد زایی، این نوع تقاضا شامل خانواده‌هایی می‌باشد که دارای یک یا چند باب مسکن بوده ولی جهت افزایش درآمد حاصل از اجاره متقاضی خرید بیشتر می‌باشند. دولت می‌باید به جهت افزایش عرضه تا نقطه تعادلی قیمت در سطح پایین، این گروه را وادار به فروش مسکن اضافی خود نماید.«مالیاتپلکانی » که قابل انتقال نباشد مناسب‌ترین راه‌حل جهت کنترل اجاره‌بها و اجبار به فروش این واحدهاست.
▪ تقاضای سوداگرانه. این عده که دارای سرمایه زیاد می‌باشند جهت افزایش آن هرازگاهی به سمت بازاری با کشش قیمتی بالا هجوم می‌آورند، برای مدتی کوتاه آن بازار را تحت کنترل خود در می‌آورند بعد از اشباع بازار (یا عوامل خارج از بازار) بلافاصله بازار را ترک می‌نمایند که افزایش کاذب و ماندگار قیمت به همراه رکود ارمغان این گروه می‌باشد (رکود تورمی) آثار حرکت آنان قبل از بازار مسکن در بازار طلا قابل مشاهده می‌باشد. این متقاضیان مسکن درصد بالایی از تقاضا را به خود اختصاص می‌دهند. زیرا حرکت آنان باعث رونق غیرمتعارف در بازار مسکن شده است و بالا رفتن قیمت کاذب مسکن معلول این سوداگران مسکن می‌باشد.
وجود این سوداگران در کشورهای در حال توسعه یک امر عادی تلقی می‌شود که سرمایه‌های خود را با رانت‌خواری و راه‌های خارج از قانون به دست آورده‌اند. سه مشخصه زیر از ویژگی این سوداگران می‌باشد.
۱) عدم قدرت ریسک پذیری. به همین علت دست به کار تولیدی وخدماتی موثر در اقتصاد نمی‌زنند.
۲) هیچ‌گاه سرمایه‌گذاری بلند مدت انجام نمی‌دهند. به سراغ بازارهایی می‌روند که به سرعت بتوان آن را ترک نمود. (سرمایه را به وجه نقد تبدیل نمود.)
۳) به دنبال سود بالا می‌باشند.
دولت باید با روش و ابزارهای مالی و پولی خود این گروه که مخربین اقتصادی می‌باشند را مهار کند. از راه‌حل هایی که دولت می‌تواند به این مهم دست یابد می‌توان موارد زیر را برشمرد:
۱) با سیاست‌های مالیاتی، آنان را خلع سلاح نماید.
۲) ایجاد بازار کالایی کاذب، کالاهایی که سهم کمتری در سبد مصرفی خانوار دارند.
۳) رونق بازار بورس و سهام و هدایت این سرمایه‌ها به سمت بازار بورس.
۴) با توجه به حجم نقدینگی بالا، چاپ و فروش اوراق قرضه و کاهش نقدینگی (که هیچ‌گاه در این کشور تحقق نیافته است)
در انتها باید خاطرنشان کرد که مالیات تنها کسب درآمد برای دولت نبوده بلکه یک نوع سیاست جهت کنترل قیمت کالا و خدمات و از سیاست‌های مالی دولت محسوب می‌شود. به طور مثال مالیات بر مسکن که می باید مالیات مستقیم و غیرقابل انتقال باشد باعث دوری سوداگران شده و همچنین با معافیت خریداران واقعی مسکن که همان مصرف کنندگان می‌باشند نقش حمایتی دولت را ایجاد نموده در غیر این صورت رکود بلندمدت مسکن (که خود معضلی در تولید آن می‌باشد) به جهت افزایش کاذب قیمتی در راه است.

حسین خسرونیا

منبع : روزنامه رسالت