تحلیلی بر بحران مسکن

چندی پیش رئیس جمهور در ملاقات با مدیران بنیاد مسکن با گلایه از تورم بخش مسکن مستقیما وزیر مسکن را نشانه رفت و به او مهلت داد . شاید بهتر بود وزیر محجوب کابینه نهم در مقابل به سایر تصمیمهای اقتصادی , سیاسی و اجتماعی که اثرات خود را بر بخش مسکن میگذارند, صریحا" اشاره می نمود.
سعیدی کیا که بدلیل عملکرد درخشان در مسئولیتهای گذشته اعم از مسئولیت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی , باز سازی بم و ... در رای اعتماد دولت نهم از مجلس, بالاترین میزان رأی را بخود اختصاص داد , بدلیل بحران ناشی از مجموعه عوامل اثر گذار در امر مسکن شرایطی حساس را پیش رو خواهد داشت.او که همواره نگاه ساختاری و کلان را در پرونده مدیریتی خود بجا گذاشته , به راه حلهای موضعی که در نتیجه آن تب ملی فرو کش کند وادار میشود. راستی او چه خواهد کرد....؟
● حرفهایی از گذشته
از روزهایی صحبت را شروع میکنیم که دولت موقت مژده برخورداری هر ایرانی را از حد اقل امکانات زندگی به شرط حد اکثر ۵ سال صبر داد (۱).
هنوز نسل قدیم ما بخاطر دارد که در برنامه های قبل از انقلاب نقطه ای شاخص در مورد مسکن به چشم نمی خورد.اما پس ازاولین برنامه عمرانی ( ۱۳۲۴ تا ۱۳۲۷)مقوله های " برنامه ریزی فضایی شهری و منطقه ای , ترمیم بافت قدیمی و آماده سازی فضا برای روابط جدید اقتصادی و اجتماعی , آمایش سرزمین و طرح ریزی کالبدی ملی و منطقه ای" جدی گرفته شد.
سالهای پس از ۱۳۵۷ را بدون صحبتی پشت سر میگذاریم و با توجه به تحولات کم سابقه چند ساله اخیر , نگاه خود را بر این سالها متمرکزکرده و می بینینم که علیرغم موفقیتهایی در شعار محوری " پاک" ( پس انداز , انبوه سازی , کوچک سازی ) , سهم دولت در سرمایه گذاری بخش مسکن از ۴ درصد به ۲ درصد کاهش یافت و هزینه مسکن به تدریج از ۳۰ درصد هزینه هر خانواده (درشهرها) فراتر رفت و تامین مسکن برای خانواده های کم درآمد مشکل تر گردید.(۲)
دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن , سال ۱۳۷۹ را سالی آبرومند و موفق در ساخت پانصد هزار واحد مسکونی دانست , ضمن آنکه سرمایه گذاری در ساخت و سا ز به تنهایی توانست ۲۶ هزار فرصت شغلی ایجاد کند.
خبر خوشی که از زبان وزیر مسکن درباره تسهیلات بانکی بدون سپرده در قالب طرح اسکان ۸۰ اعلام گردید , با سیاست حمایت از انبوه سازان هم پیوند خورد . انبوه سازان و تعاونیهای مسکن محور تسهیلات طرح اسکان ۸۰ بودند تا آنجا که افزایش وام ۵ میلیون تومانی به خرید از انبوه سازان مشروط شد و ۷۰ درصد واگذاری زمین توسط وزارت مسکن برای ایجاد تعاونیهای مسکن و انبوه سازان در نظر گرفته شد .
● آن روی سکه
از آنسو اتفاقاتی رخ داد که یک بحران را تداعی میکرد:
▪ نگرانی مردم از قراردادهای یکطرفه و سازندگان بی هویت و طولانی شدن زمان ساخت و سازها توسط تعاونیها تمایل به خرید از انبوه سازان را کاهش داد و مسئولیت تعیین سرنوشت مسکن پایتخت با بسازو بفروشها پیوند خورد.
▪ تغییرات و تناقض قوانین مربوط به مسکن و جو روانی این بخش تا آنجا پیش رفت که با ممنوعیت جواز بیش از ۴ طبقه , قیمت فروش آپارتمان تا ۴۰ درصد افزایش یافت و با مجوز ۵ طبقه قیمت زمین بالا رفت.
▪ در حال و هوای افزایش قیمت مسکن , معیارهای فنی ساخت و ساز هم از جمله " ۳۰ سال عقب افتادگی در فن آوری ساختمان " و " وضعیت نابسامان و خرید و فروش برگه های نظارت , طراحی و تاسیسات و... " به نقد گذاشته شد.
▪ سیتم بانکی که مقرربود ۵۰ درصد تسهیلات طرح غدیر ( احداث ۱۱۰ هزار واحد مسکونی استیجاری )را تقبل کند ,به بیان وزیر وقت در عمل تنها ۱۰ درصد تسهیلات را پذیرفت و مجموعه فعالیتهای تنها بانک تخصصی مسکن کمتر از ۵ هزار واحد مسکونی در سال را پوشش میداد و نمیدانیم که چه اندازه از یک درصدی که از سپرده های قانونی بانکها نزد بانک مرکزی باید در اختیار بانک مسکن قرار میگرفت , محقق گردید؟
اینجا بود که لحن وزیر مسکن تغییر یافت :"شبکه بانکی پشتیبان مناسبی برای این بخش نیست . در ضعیف ترین کشورهای دنیا شبکه بانکی حد اقل ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت واحدهای مسکونی را بصورت تسهیلات تامین میکند" - "شایعه راه می اندازند تا خانه ها را گران کنند".
موضوع تا آنجا پیش رفت که درکلاف سردرگم مسکن ناشی از چندین مدیریت مستقل مرتبط بامسکن(والبته با اختیارات محدود), ارزیابی بحران مسکن در پاسخگویی وزیر مسکن جستجو شد .
در کنار چالشهای ملی , پایتخت را بگونه ای دیگر باید دید. گذشتن این شهر از تمام استانداردهای شهری باعث شده که تهران مقوله ای متمایز از شهرهای کشور و نیازمند گفتمانی ملی قلمداد شده وبحران مسکن در این کلان شهر بازتاب دو چندان داشته باشد و راه نجات آن با تمام هزینه ها و پیامدها به جابجایی پایتخت ختم گردد.
● شاکی یا متهم .....کدامیک
با صرف نظر از مشکلات داخل حوزه مسکن , امروز هم مشکلات و موانعی در حوزه های خارج از بخش مسکن دیده میشود :"افزایش نا متناسب جمعیت شهری"-" توزیع نامتعادل درآمد شهرها و استانهای مختلف" -" هماهنگ نبودن برنامه های بخش مسکن در سطح ملی و شهری "-"کمبود مشارکت عمومی در برنامه ریزی تولید مسکن "-"توزیع نامتناسب نرخ رشد صدور جوازهای ساختمانی "-" افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها "-" عدم درجه بندی مهارت فنی ساختمان و متناسب با آن درجه بندی دستمزد"-"آمار نامتناسب "(۳)"ناامنی اقتصادی در سایر حوزه ها و تبدیل مسکن به کالای تجاری امن", " سیاستهای مالی و ساختاری نا کارآمد " , " بالابردن سطح مطالبات ملی بجای مشارکت ملی "-" خلاء جایگاه شورای عالی مسکن برای هماهنگی متولیان بخش مسکن و شناسایی تناقضهای قانونی و موانع اجرایی"-" بالا بودن سطح سرمایه گذاری مسکن برای سکونت نسبت به سطح سرمایه گذاری برای خرید و فروش "-"برنامه ریزی درآمد شهرداریها از محل تراکم "-" ساختار متمرکز شهری بگونه ای که شهر نسبت به فضای پیرامون از قدرت و اهمیت بیشتری برخوردار میشود"-" عدم همسویی قوانین و سیاستهای جاری (۲)"عدم توجه به سیاستهای کارآمد سایر کشورها "-".................."
مرور ملاحظات سند چشم انداز ۲۰ ساله نظام جمهوری اسلامی از جمله اینکه در تهیه، تدوین و تصویب برنامه های توسعه و بودجه های سالیانه، شاخص های کمی کلان آنها از قبیل "نرخ سرمایه گذاری، درآمد سرانه، تولید ناخالص ملی، نرخ اشتغال و تورم، کاهش فاصله درآمد میان دهک های بالا و پایین جامعه، رشد فرهنگ و آموزش و پژوهش و تواناییهای دفاعی و امنیتی"، باید متناسب با سیاست های توسعه و اهداف و الزامات چشم انداز، تنظیم و تعیین گردد ,بیانگر این است که تحقق اهداف برنامه های بلندمدت مستلزم یکپارچگی تصمیمات وهماهنگی مجموعه سیاستها با اهداف چشم انداز میباشد تا همزمان با تغییر و تحول دولت‌ها، برنامه‌های عملیاتی و اجرایی دستخوش تغییرات عمیق نشود.
نگرش سنتی ما به مدیران سازمان (به عنوان فردی که دستور صادر میکند ,تصمیمات کلیدی میگیرد و در مواقع بحران در جلو می ایستد) باعث میشود که بجای تمرکز بر نیروهای سیستمی و توان جمعی , به تمرکز بر وقایع کوتاه مدت وجستجوی یک قهرمان بیندیشیم.
در رویکرد جدید به رهبران سازمان , آنها را طراح سازمان(دیدن ارتباطات بین موضوعات بجای دیدن موضوعات – دیدن فرآیندها بجای برداشتهای لحظه ای) ,معلم(کمک به همه افراد سازمان از جمله خودشان برای کسب بینش عمیق نسبت به واقعیت موجود ) و ناظر(نظارت بر اهداف و نظارت بر افراد) می دانند.ایفای چنین نقشی نیازمند مهارتهایی همچون" توانایی ایجاد چشم انداز مشترک وبیرون آوردن و به چالش کشیدن مدلهای ذهنی متداول وترویج روشهای فکری نظام مند" است.
نگارنده در این نوشتار بنا ندارد تصمیمات سیاسی و اقتصادی را به نقد بکشد اما در دنیایی که کوچکترین اتفاقات با سایر پارامترها گره میخورند, چطور میتوان دلایل بحران مسکن را به تنهایی در وزارت مسکن و شهر سازی جستجو کرد؟

مصطفی ارجمند
زیرنویسها:
(۱)مقدمه و بخش پایان برنامه اول انقلاب
(۲)سند برنامه سوم توسعه اقتصادی, اجتماعی وفرهنگی جمهوری اسلامی ایران
(۳)گزارش نظارت سال اول اجرای برنامه سوم توسعه (سازمان مدیریت و برنامه ریزی)

منبع : فردا