تأملی در باب لیزینگ مسکن

عجب حکایتی دارد قیمت مسکن در ایران. ۳ سال راکد است اما ظرف ۶ ماه آنچنان قیمت ها رشد می یابد که نه تنها رکود ۳ سال گذشته را جبران می کند، بلکه برای چند سال آینده نیز سود سرشاری برای سازندگان مسکن به ارمغان می آورد.
رشد قیمت در بازار مسکن پلکانی است. برخلاف قیمت دیگر کالاها و شاخص تورم که به صورت پیوسته و با رشدی معلوم رو به افزایش است، قیمت ها در بازار مسکن ناگهان جهش می کند و بعد از مدتی، رکود طولانی گریبان آن را می گیرد. البته در ۲ دهه گذشته سیکل فراز و فرود قیمت کاهش یافته به طوری که از پایان جنگ تا سال ۷۳ قیمت مسکن راکد بود و بعد از آن در مدت ۱۸ ماه قیمت ها جهشی تند به سمت بالا داشت.
باز مجدداً از سال ۷۵ تا اوایل سال ۸۰ بازار مسکن باز هم در حالت رکودی بود و پس از آن تا سال ۸۲ قیمت ها رشدی افسار گسیخته داشت و حالا بعد از ۳ سال باز مجدداً از اوایل سال ۸۵ تا اواخر آن ناگهان قیمت ها سر به فلک کشیدند. همان طور که مشاهده می شود سیکل جهشی قیمت مسکن رو به کاهش است که این امر اصلاً برای بازار مسکن و بخصوص متقاضیان مسکن خبر خوبی نیست.
البته علت افزایش قیمت مسکن و کاهش دوران جهش قیمتی را هم، می توان به ساختار بازار مسکن نسبت داد و هم به سیاست هایی که از جانب مجریان اتخاذ می شود. از منظر ساختاری، بازار مسکن ایران تابع جمعیت آن است. از آنجایی که جمعیت ایران جوان است، متقاضی برای خانه نیز بسیار بالاست. هرچند طبق آمار مرکز آمار رشد جمعیت ۱‎/۶ درصد می باشد اما به استناد همین آمار رشد ازدواج که محرک اصلی تقاضا برای خانه دار شدن افراد است بیش از ۳‎/۶ درصد است. فقط در سال ۸۴ حدود ۷۱۹ هزار ازدواج ثبت شده که این امر خود دلالت بر رشد بالای تقاضای مسکن دارد. مضافاً این که هم اکنون فرهنگ جامعه ما به سمت زندگی مجردی و خانه های تک نفر می رود که همین موضوع نیز تقاضای مسکن را اضافه می کند. بر همین اساس است که به صورت بالفعل بیش از ۱‎/۷ میلیون خانه نیاز است تا عرضه و تقاضای خانه به حالت سربسر برسد و تعادلی در بازار ایجاد شود.
شاید همین یک مورد کفایت کند برای پاسخ به این که چرا سیکل جهشی قیمت در مسکن در حال کاهش است و جامعه در دوران کوتاه تری دچار شوک قیمتی می شود. با این حال مواردی چون انتظارات مردم و سرمایه ای بودن مسکن، سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانوار از دیگر دلایل ساختاری است که منجر به آشفتگی در بازار می شود.
با این حال سیاست های نادرست مسکن نیز بر این تنور رشد قیمت ها هر از چند گاهی می دمد و قیمت مسکن را ناگهان نزدیک به ۲ برابر افزایش می دهد. نمونه بارز آن وام های مسکن است که هر بار افزایش می یابد با یک وقفه زمانی بر قیمت مسکن اثر فزاینده می گذارد و موجب می شود که بهای مسکن به صورت افسارگسیخته رشد کند. رجوع به تجربیات گذشته و علت یابی دلایل رشد بهای مسکن بی تردید ما را به این نتیجه می رساند که افزایش وام مسکن از یک به ۲‎/۵ میلیون یا ۲‎/۵ به ۵ میلیون و حتی از ۷ به ۱۸ میلیون همگی با یک وقفه زمانی به رشد سرسام آور قیمت مسکن منجر شد. دلیل آن هم این است که چون تقاضای بالقوه مسکن در جامعه بشدت بالاست و هر تحریکی منجر به فعلیت آن تقاضا می شود لذا محرک وام مسکن عاملی اثرگذار در بالا بردن تقاضای مسکن می گردد و از آنجایی که بازار مسکن به صورت ساختاری با محدودیت های جدی برای عرضه انبوه مسکن مواجه است بنابراین تحرک تقاضا منجر به رشد قیمت ها می شود.
به عنوان مثال وام ۱۸ میلیونی مسکن است که پس از اعلام آن با یک وقفه یک ساله قیمت مسکن شروع به افزایش کرد. به طوری که قیمت های مسکن در تهران قبل و بعد از اعلام وام مسکن ۱۸ میلیون تومانی به طور متوسط ۴۱‎/۲ درصد افزایش یافت. بدین معنا که در سال ۸۳ میانگین قیمت مسکن ۵۸۹۶ هزار ریال بود که در پایان سال ۸۵ این رقم به ۸۳۱۴ هزار ریال رسید.
با این حال سیاستگذاران بخش مسکن از این تجربیات گویا درس نگرفتند و با طرح موضوعاتی که منجر به افزایش تقاضایی مسکن می شود باز به نفع عده ای معدود تصمیم گیری می کنند. طرح لیزینگ مسکن که هم اکنون مراحل آخر خود را برای اجرا می گذراند و عن قریب است به اجرا درآید از آن دسته طرح هایی است که رشد تقاضا را به همراه دارد. طرح لیزینگ مسکن که الگوبرداری از طرح لیزینگ خودرو است، در حالی در آستانه اجراست که به احتمال بسیار نتایج معکوس لیزینگ خودرو را به همراه دارد.
لیزینگ خودرو بدین خاطر در ایران موفق بود و مورد اقبال هم تولیدکنندگان و هم مصرف کنندگان واقع شد چون تولید انبوه خودرو آهسته آهسته داشت بحرانی برای خودروسازان ایجاد می کرد و خرید قسطی خودرو با شرایط مختلف عاملی شد تا با تحریک تقاضای جامعه عرضه فراوان خودرو را مهار کند و عملاً لیزینگ هم به نفع مصرف کننده شد و هم به نفع تولیدکننده. این در حالیست که در شرایط فعلی به واسطه ساختار بازار و تقاضای بسیار بالای مسکن هرگز تحریک تقاضا به صلاح نیست و چنین طرح هایی عاملی است در جهت افزایش مجدد قیمت مسکن.

سیدعلی امامی

منبع : روزنامه ایران