بازار مسکن در مسیر تعدیل

هرچند صندوق داران در مغازه ها و تجارت خانه ها با گذاشتن چند وزنه کوچک و بزرگ بر ترازو و دو کفه آن را برابر می کنند اما مسئولان و صاحبان رأی در بخش مسکن در طول سالهای اخیر با توجه به رشد جمعیت هرگز موفق به برابر کردن کفه عرضه و تقاضا در این بخش نشده اند و همواره سنگینی کفه تقاضا بر میزان عرضه، تعادل را که چون آرمانی دست نیافتنی بر معادله مسکن نقش بسته برهم زده است. با این وجود میزان تولید مسکن در فاصله سال های ۸۴ و ۸۵ مطابق برنامه چهارم توسعه و با رشدی معادل ۱۱۰ درصد همراه بوده به طوری که در هر سال به ترتیب ۵۸۱ و ۶۳۸ هزار واحد مسکونی احداث شده این در حالی است که براساس برنامه چهارم توسعه باید ۵۳۰ و ۵۸۰ هزار واحد مسکونی در این سال ها ساخته می شد، از این رو می توان گفت عدم تعادل کفه عرضه و تقاضا ناشی از رشد جمعیت بوده نه بی برنامگی دولت.
براساس مطالعات صورت گرفته نیاز به مسکن در سال جاری از یک میلیون و ۱۵۰ هزار واحد شروع و در سال ۹۱ به یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد می رسد به همین منظور دولت در برنامه خود احداث سالانه یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی را در دستور کار قرار داد تا ضمن پاسخگویی به نیاز مسکن در پنج سال آینده تقاضای ناشی از کمبود فعلی را پاسخ داده ضمن این که جایگزینی برای خانه های مسکونی فرسوده فراهم کند. اما تحقق این اعداد که ۵۰ درصد بیشتر از آمار ارائه شده در برنامه چهارم توسعه است سؤال بزرگی است که پیش روی فعالان بازار مسکن قرار گرفته!
تمام این شواهد در حالی است که مطابق اطلاعات سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال ۸۵ بالغ بر ۱۷ میلیون و ۳۶۵ هزار خانوار در ۱۵ میلیون و ۹۷۴ هزار واحد مسکونی ساکن بودند این امر بدین معناست که به ازای هر ۱۰۹ خانوار ۱۰۰ واحد مسکونی در کشور وجود دارد.
به زعم کارشناسان کاهش این شاخص در اقتصادی که مسکن اصلی ترین کالای موجود در سبد خانوارش است می تواند امیدوارکننده باشد البته مشروط بر اجرایی شدن تمام برنامه ها در زمان مقرر.
● احداث ۹ خانه به ازای هر هزار نفر
قدرت بازار مسکن در جذب نقدینگی به نظر یکی از مهمترین عوامل در تولید انبوه مسکن است به طوری که به گفته کارشناسان، بازار مسکن شهری در ایران پرقدرت و توانا در جذب سرمایه ها محسوب می شود.
براساس بررسی های صورت گرفته در حالی که در کشورهای کم درآمد جهان به ازای هر هزار نفر جمعیت شهری کمتر از پنج و در کشورهای ثروتمند حدود هفت مسکن تولید می شود در ایران بیش از ۹ مسکن به ازای هر هزار نفر جمعیت شهری احداث می شود این مهم نشأت گرفته از اقبال سرمایه گذاران نسبت به سرمایه گذاری در مسکن شهری بوده به طوری که بین ۳۰ تا ۵۰ درصد از کل حجم سرمایه گذاری انجام شده در کشور به طرف ساخت و ساز گسیل شده است.
● کاهش تورم در نیمه نخست سال جاری
با وجود آمارهای موجود مبنی بر سرعت گرفتن احداث مسکن، نوسان قیمت در فصول مختلف همچنان بر قوت سابق باقی است اما مهمترین نکته مهار تورم موجود در بخش مسکن از ۲۸ درصد در سال ۸۵ به پنج درصد در نیمه نخست سال ۸۶ است.
همچنین بررسی هایی که از متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در فاصله سال های ۷۰ تا۸۵ به عمل آمده نشان می دهد که در مدت سال های ۷۰ تا ۷۳ قیمت مسکن روند ملایمی را دنبال کرده اما در سال ۷۴ قیمت مسکن رشد بالایی را - افزون بر ۶۰ درصد- تجربه کرده است. این رشد فزاینده در سال ۸۵ با نرخ ۶۷ درصد ادامه یافته و در مجموع در دو سال ۷۴ و ۷۵ قیمت مسکن بیش از سه برابر رشد کرده اما از آنجا که به زعم تحلیلگران قیمت مسکن چون ضربان قلب نوسانی پیوسته دارد در فاصله سال های ۷۶ و ۷۷ ثبات قیمت بر بازار مسکن حاکم بود اما خواب زمستانی قیمت ها در این بخش چندان نپایید و از سال ۷۸ زمزمه افزایش قیمت دوباره نجوا شد و در سال ۸۲ به اوج خود رسید.
بنابر بررسی های صورت گرفته در این دوره زمانی به طور میانگین قیمت مسکن تا چهار برابر افزایش یافت.
سال های ۸۲ تا ۸۴ بازار مسکن در فصل بهار قیمت ها بود، در این مدت نه توفان بی محابا قیمت ها را به اوج برد و نه اخبار ضد و نقیض بازار را به قهقرا کشاند.
اما توفانی که بازار مسکن را در تورم گرانی فرو برد با به صدا درآمدن توپ تحویل سال ۸۵ وزیدن گرفت و قیمت ها با شتاب غیرقابل پیش بینی رشد ۲۸ درصدی را تجربه کردند.
به عبارت دیگر در ۱۶ سال اخیر سه نوسان کامل را در بخش مسکن شاهدیم.
نخستین نوسان در فاصله سال های ۷۱ تا ۷۶ با رونق معاملات و افزایش ۶۱ و ۶۷ درصدی قیمت همراه بود اما در سیکل دوم که از سال ۷۷ آغاز و تا سال ۸۲ به پایان رسید، نرخ رشد مسکن بین ۲۵ تا ۵۰ درصد در نوسان بود.
در دوره سوم که در فاصله سال های ۸۳ تا ۸۶ اتفاق افتاد قیمت مسکن به ترتیب ۲‎/۶ ، ۱۱‎/۲ ، ۲۸ و ۵ درصد رشد کرد به این ترتیب ملاحظه می شود تورم حاکم بر بخش مسکن در یکسال اخیر ۲۳ درصد کاهش یافته است.
به این ترتیب می توان ملاحظه کرد افزایش قیمت در دوره اخیر هم به لحاظ دامنه رشد محدودتر و هم به لحاظ طول دوره بسیار کوتاه تر از دوره های قبل بوده است.
● عوامل ساختار ی گرانی مسکن
در بررسی عوامل مؤثر بر افزایش قیمت مسکن در سال ۸۵ به عاملی با عنوان فشار تقاضا ناشی از رشد تعداد ازدواج ها اشاره می شود.
طبق اطلاعات موجود در سال های اخیر تعداد ازدواج ها از مرز ۸۰۰ هزار عبور کرده و عدم پاسخگویی به این حجم تقاضا در سال های رکود ساخت و ساز بخش مسکن را با تقاضای انباشته ای مواجه کرده که به مثابه عامل مؤثری بر افزایش قیمت ها می توان به آن اشاره کرد.
عوامل دیگر چون رکود بازار سرمایه ، رها شدن نقدینگی در بخش مسکن، طولانی شدن و تعمیق دوره رکود، عقب ماندن شاخص های مسکن از شاخص تورم، عدم جذب نقدینگی مازاد در سایر بخش ها از جمله طلا، سکه، ارز و افزایش قیمت مصالح از دیگر عواملی است که با عنوان مشکلات ساختاری اقتصاد می توان در لیست دلایل مؤثر بر رشد قیمت مسکن بدان اشاره کرد.
همچنین رشد ۳۰ درصدی نقدینگی در فاصله سال های ۸۰ تا ۸۴ و وابستگی درآمدی برخی از دستگاه های اجرایی به ساخت و سازهای مسکونی از سایر عوامل مؤثر بر اوج قیمت مسکن هستند.
نکته حائز اهمیت و قابل توجه در بررسی دلایل مؤثر بر افزایش قیمت مسکن نامساوی بودن رشد قیمت در تمام مناطق پایتخت است به طوری که مناطق پنج، سه، چهار و یک به ترتیب شاهد رشد ۴۵ ، ۴۳ ، ۴۲ و ۳۸ درصدی قیمت بوده اند در حالی که در مناطق دو، هشت و ۱۰ افزایش قیمت مسکن کمتر از ۱۵ درصد بوده است.
● مسکن مهر برای متقاضیان
به زعم کارشناسان برخی از اقدامات دولت در این بخش بعد از یکسال سکوت وزیر مسکن در پاسخ به دلایل گرانی چون آبی بود برآتش التهابات قیمت. ساخت مسکن در قالب مسکن اجاره ای و اجاره ۹۹ ساله یکی از اقدامات مهم دولت در سال ۸۶ بود که بر این اساس به استعداد ساخت ۱‎/۵ میلیون واحد مسکونی برای ساخت مسکن، زمین واگذار می شود.
این طرح که با عنوان مسکن مهر نام گرفت چون قرص مسکنی بود برای متقاضیان واقعی مسکن.
● نقدینگی؛ عضو ثابت دلایل گرانی
باتوجه به این که همواره نقدینگی عضو ثابت دلایل گرانی مسکن بوده و هست دولت با ارائه راهکارهایی از جمله ایجاد بازار ثانویه رهن، تأسیس صندوق های اعتباری مسکن، ایجاد شرکت های سرمایه گذاری تأمین مسکن و ایجاد زمینه برای فعالیت شرکت های لیزینگ در بخش اجاره و اجاره به شرط تملیک در بازار مسکن نسبت به اخراج نقدینگی اقدام کرد، ثباتی که امروز بازار مسکن و بیش از آن صاحبان ملک را خشنود کرده مدیون همین اقدامات و یا حداقل نغمه های امیدوار کننده ای است که دولت در بخش مسکن سرایید.
جذب سرمایه گذاری خارجی به منظور استفاده از فناوری های نوین، تعریف طرح های بزرگ و انبوه، تأمین نهادها و عوامل تولید مسکن، ارائه لایحه پیش فروش ساختمان، ارائه لایحه بیمه کیفیت ساختمان و لایحه ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن از دیگر اقداماتی بود که دولت در راستای خاموش کردن تورم گرانی انجام داد.
ارتقای تولید و ظرفیت ساخت و ساز در کشور مهم ترین نتیجه ای است که این اقدامات به دنبال خود آورد و تأثیر آن تا حدی بود که تولید مسکن از پیش بینی ها در برنامه چهارم پیشی گرفت و امید می رود با مرتفع شدن نیاز به مسکن تا سال ۹۱ دیگر با بحرانی به نام تقاضای بالفعل در این بخش مواجه نباشیم.

الهام علاقه بندان

منبع : روزنامه ایران