نگاهی به بازار مسکن در چند کشور آسیایی

۱۰ سال از بحران مالی كشورهای شرق آسیا می‌گذرد و اكنون اقتصاددانان دربارهء حركت این منطقه به سوی یك بحران دیگر كه از تركیدن حباب جدید در بخش مسكن حاصل می‌شود صحبت می‌كنند. زیرا حجمی عظیم از نقدینگی و نیز نرخ‌های پایین بهره، حباب‌هایی را در بخش مسكن و نیز بازار بورس به وجود آورده است.
در سال ۱۹۹۷ تركیدن حباب دارایی‌های ملكی نقشی بزرگ در افول اقتصادی و مالی منطقه داشت. بین سال‌های ۱۹۹۷ تا ۲۰۰۳ متوسط قیمت خانه در اكثر كشورهای این منطقه ۲۰ تا ۵۰ درصد كاهش یافت.
چین از این بحران مصون ماند. اما امروزه كاهش شدید قیمت مسكن در این كشور ممكن است پیامدهای بسیار جدی به همراه داشته باشد. پیامدهایی بدتر از سقوط بازار بورس. علت این است كه در حال حاضر ۸۰ درصد خانوارها در مناطق شهری چین مالك محل سكونت خود هستند در حالی كه در ایالات متحده این میزان ۶۹ درصد است و تنها ۱۰ درصد خانوار‌های چینی سهام دارند. البته طبق اكثر معیارها، حبابی در بازار مسكن چین وجود ندارد.
از سال ۲۰۰۲ تاكنون متوسط قیمت مسكن در چین ۳۰ درصد افزایش یافته كه نسبت به رشد ۴۶ درصدی قیمت مسكن در ایالات متحده بسیار پایین‌تر است. البته طی این مدت در شانگهای قیمت خانه دوبرابر شده است. در اوج رونق بازار مسكن در سال ۲۰۰۴، قیمت خانه‌های لوكس در این استان ۵۰ درصد رشد كرد اما دولت با اعمال مالیات بر رشد سرمایه بر خانه‌هایی كه طی پنج سال خرید و فروش می‌شدند، بازار را كنترل كرد. در یك اقتصاد توسعه یافته رشد دورقمی قیمت مسكن نشان‌دهندهء یك حباب است اما در چین كه تولید ناخالص داخلی آن رشد اسمی ۱۴ درصد دارد، این نوع رشد قیمت‌ها به معنای وجود یا تشكیل حباب نیست.
در سرتاسر جهان، تحقیقات نشان داده در بلندمدت مهم‌ترین عامل تغییر قیمت مسكن، درآمد است. در ایالات متحده، بریتانیا، اسپانیا و تعداد زیادی از دیگر كشورهای پیشرفته نسبت قیمت متوسط خانه به درآمد متوسط به حد بالا و نگران‌كننده‌ای رسیده است اما در چین متوسط قیمت مسكن بسیار كندتر از درآمدها رشد كرده است. از سال ۱۹۹۹ تاكنون نسبت قیمت مسكن به درآمد قابل پس‌انداز ۲۵ درصد كاهش یافته است. حتی در شانگهای نیز قیمت مسكن به ندرت از درآمدها پیشی گرفته است. تحقیقات صورت گرفته از سوی شركت مشاورهء مالی كانادا، بر مبنای رابطهء بلندمدت قیمت مسكن و سرانهء تولید ناخالص داخلی بیانگر این است كه بازار مسكن چین یكی از بازارهایی است كه قیمت مسكن در آن پایین‌تر از قیمت واقعی است. یكی از نشانه‌های وجود حباب رشد استقراض از بانك برای خرید خانه است. بدهی‌های سنگین صاحبان خانه، پیامدهای منفی هر گونه كاهش قیمت خانه را تشدید می‌كند. در چین،این نوع بدهی به سرعت رشد كرده اما حجم آن بسیار پایین است. قبل از سال ۱۹۹۷ وام‌های خرید مسكن در این كشور بسیار محدود بود و حتی حالا نیز این وام‌ها تنها ۱۰ درصد تولید ناخالص داخلی است در حالی كه در ایالات متحده و بریتانیا، میزان وام خرید مسكن ۷۰ تا ۸۰ درصد تولید ناخالص داخلی است. از اواخر دههء ۱۹۹۰ تاكنون كه خصوصی‌سازی مسكن در چین رخ داده، بیش از نیمی از صاحبان خانه، خانهء محل سكونت خود را با قیمت بسیار پایین‌تر از نرخ‌های بازار خریداری كردند. آپارتمان‌ها با قیمت بسیار پایین فروخته شد و چون خانوارها اندوختهء زیادی داشتند تنها نیمی از آن‌ها از وام خرید مسكن استفاده كردند. در سال ۲۰۰۵ در بین آن دسته از خانوارها كه از وام خرید مسكن استفاده كردند وام تنها ۶۳ درصد قیمت مسكن را تشكیل داده در حالی كه در آمریكا، خرید خانه با صد در صد وام بانكی بسیار شایع است.
در دیگر كشورهای آسیایی قیمت مسكن طی سال‌های اخیر به شدت افزایش یافته اما پس از اندكی قیمت‌ها به سرعت پایین آمده است. پس از كاهش شدید قیمت مسكن در سال‌ها آخر دههء ۱۹۹۰، مردم به گرفتن وام خرید خانه و بانك‌ها به دادن وام تمایل بسیار كمی نشان داده كه سال‌ها طول خواهد كشید تا این وضعیت معكوس شود. در سال‌جاری داغ‌ترین بازار، بازار مسكن سنگاپور است كه در آن طی ۱۲ ماه منتهی به ماه مارس قیمت مسكن ۱۴ درصد رشد كرد. قیمت خانه‌های مجلل نیز ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش یافته است. البته طی چند سال اخیر قیمت‌ها در سنگاپور رشد كمی داشته و هنوز هم ۲۵ درصد پایین‌تر از اوج قیمت‌ها در سال ۱۹۹۶ است. به طور مشابه، با وجود نگرانی شدید از رشد ۱۲ درصدی قیمت مسكن طی سال گذشته در كرهء‌جنوبی، قیمت مسكن طی چهار سال گذشته در این كشور كم‌تر از ۲۵ درصد رشد كرده است. البته در سئول پایتخت كرهء‌جنوبی سال گذشته قیمت مسكن ۲۰ درصد رشد كرد. برای كنترل بازار دولت نرخ‌های بهره را افزایش داد و مالیات‌هایی بر نقل و انتقال مسكن وضع كرد. در هنگ‌كنگ نیز طی سال‌های ۲۰۰۴ و ۲۰۰۵، قیمت مسكن ۴۰ درصد رشد كرد اما طی سال گذشته قیمت‌ها تغییر چشمگیری نداشت. طی سال گذشته مسكن در تایلند، تایوان و مالزی كاهش یافته است. در تحقیق اخیر از سوی صندوق بین‌المللی پول نشانه‌های اندكی از وجود حباب در بازار مسكن كشورهای آسیایی مشاهده شد. از سال ۱۹۹۹ تا ۲۰۰۶ در كرهء‌جنوبی، چین، تایلند و هنگ‌كنگ قیمت مسكن بسیار كند‌تر از درآمدها رشد كرده است.
اما در ایالات متحده رشد قیمت مسكن طی همین مدت سه برابر درآمدها بوده است. بانك استاندارد چارترد محاسبه كرده است كه از دههء ۱۹۹۰، در مقایسه با درآمدها، خرید خانه در كرهء جنوبی، تایوان، هنگ‌كنگ و سنگاپور بین ۳۷ تا ۵۸ درصد قابل انجام‌تر شده است. هند تنها كشور آسیایی است كه وضعیت بازار مسكن آن نگران‌كننده است. در این كشور متوسط قیمت مسكن طی چهار سال گذشته هر سال ۱۶ درصد رشد كرده است كه بسیار بالاتر از نرخ رشد درآمدهاست. هند تنها كشوری است كه در آن رشد قیمت مسكن بالاتر از رشد قیمت مسكن ایالات متحده است. در بمبئی و بنگلور قیمت مسكن طی سال‌های ۲۰۰۵ و ۲۰۰۶ دو برابر شد. تحقیقات نشان می‌دهد قیمت آپارتمان در جنوب بمبئی سه برابر بیش‌تر از آپارتمانی مشابه در شانگهای و معادل قیمت آپارتمانی در توكیو است و این در حالی است كه درآمدها در هند بسیار پایین‌تر از شانگهای و توكیو است. اكنون پرسشی كه اقتصاددانان مطرح می‌كنند این نیست كه آیا قیمت‌ها كاهش می‌یابند یا نه، بلكه این است كه این كاهش چه میزان خواهد بود؟
البته فعلا در آسیا و دیگر مناطق جهان قیمت مسكن در حال رشد است. بازار مسكن هرگز در گذشته تا این حد با رشد قیمت مواجه نبوده است. یكی از مهم‌ترین دلایل تداوم این روند حداقل در كوتاه‌مدت رشد درآمد سرانهء مردم در كشورهای شرق آسیاست. رونق اقتصادی اكثر كشورهای این قاره و نیز تغییر فعالیت‌های اقتصادی باعث رشد تقاضا برای مسكن و فضاهای اداری شده است. در آسیا روند شهرنشینی شدن روستاییان طی یك دههء گذشته بر رشد تقاضای مسكن موثر بوده است. در نهایت رشد جمعیت عامل سوم افزایش تقاضا و به تبع آن رشد قیمت‌هاست. البته تحلیل‌گران قیمت تمام شدهء واحدهای مسكونی را نیز یكی از عوامل موثر در این زمینه دانسته‌اند. در بسیاری از كشورهای این قاره سطح توقع مردم از مسكن مناسب بالا رفته و این امر تقاضا را برای واحدهای مسكونی استاندارد كه مسلما هزینهء ساخت بالاتری دارند افزایش داده است.

محمدعلی آذری‌نیا

منبع : روزنامه سرمایه