مسکن و عدالت اجتماعی

اقتصاد ایران به شدت از قیمت نفت متاثر بوده‌است. با نوسان قیمت نفت همواره شاهد نوسانات شدیدی در بازار مسکن بوده‌ایم. اما آیا واقعا قیمت نفت تاثیری بر افزایش یا کاهش مسکن داشته و آیا گروه‌های اجتماعی از این نوسانات به‌طوری برابر سود می‌برند؟ با توجه به جایگاه مهمی که بخش مسکن در افزایش درآمد و ثروت طبقات مرفه جامعه ایران داشته، این مقاله می‌کوشد ضمن روشن کردن تاثیر قیمت نفت بر این بخش در دوره‌های مختلف به معرفی علل و عواملی بپردازد که سبب شده در خلأ برنامه‌ریزی کارآمد ملی، حجم عظیمی ازثروت نفتی از طریق بخش مسکن تنها به صاحبان و دلالان زمین و ساختمان انتقال یابد. طبعا انجام کامل این مهم از عهده این مقاله خارج خواهد بود و نیاز به پژوهش‌های بیشتری است.
● مقدمه
در شهرهایی زندگی می‌کنیم که همه چیز آن بوی نفت می‌دهد؛ از صنایع و کسب و کارش گرفته تا مسکن و حمل‌ونقل آن. در این میان به نظر می‌رسد که بخش مسکن شهری بیش از همه نفتی باشد که باعث شده تصور کنیم این بخش در اقتصاد ایران همواره به‌دنبال چیزی فراتر از تامین ساده سرپناه بوده که در ادامه این مقاله به آن خواهیم پرداخت. در زمینه ارتباط قیمت نفت و متغیرهای کلان اقتصادی مطالعاتی صورت گرفته که می‌توان به «تاثیر شوک قیمت نفت بر اقتصاد ایران»اشاره کرد که ارتباط میان بالا رفتن قیمت نفت و افزایش تورم را نشان می‌دهد. همچنین برومن و سیلان(Berument and Ceylan,۲۰۰۵) نیز تاثیر شوک قیمت نفت بر تولید در برخی از کشورهای خاورمیانه را مورد بررسی قرار داده‌اند. در مورد ایران واکنش تولید به شوک قیمت نفت مثبت و قابل توجه بوده است. با این وجود پژوهشی که منحصرا به روابط نفت و مسکن بپردازد تاکنون صورت نگرفته است.
وجود ۱۰ درصد از ذخایر اثبات شده نفت جهان در ایران و مقام دومین تولید کننده نفت در گروه اوپک(بعد از عربستان) (OPEC, ۲۰۰۵)سبب شده تا ایران هم بر اقتصاد جهانی تاثیرگذار باشد و هم به شدت از آن تاثیرپذیر شود، به‌طوری‌که هم اکنون اقتصاد ایران به شدت وابسته به صادرات نفت خام بوده و حدود ۹۰ درصد عواید صادراتی و ۶۰ درصد سهم بودجه سالانه دولت را نفت تشکیل می‌دهد. (بانک مرکزی ایران، آمار آنلاین). در این شرایط هرگونه شوک در بازار جهانی نفت تاثیر شگرفی بر بودجه دولت و ساختار اقتصاد ایران وارد می‌کند. به‌رغم اینکه مشکل مسکن ماهیتی جهانی دارد اما بدیهی است که سیاست‌های دولت و استراتژی‌های برنامه‌ریزی، سطح توسعه اجتماعی-اقتصادی یک کشور، توزیع کلی درآمد و تشکیل سرمایه که خود ریشه در موقعیت جاری و گذشته کشور در سیستم اقتصادی- سیاسی جهانی دارند از عوامل مهم تولید، عرضه و قیمت مناسب مسکن به‌شمار ‌آید. براین‌اساس به نظر می‌رسد که کشورهای صنعتی یا نیمه صنعتی(آنهایی که کشورهای مرکز خوانده می‌شوند) و تا اندازه‌ای کشورهای نیمه‌حاشیه‌ای نسبتا قادر به حل مشکلات مسکن خویش هستند اما مشکلات مرتبط با تولید مسکن در دسترس و ارزان در کشورهای حاشیه‌ای چندگانه باشند.
(Konadu-Agyemang,۱۹۹۸; p:۲). در مورد ایران همچنان که این مقاله یادآور خواهد شد یکی از این جنبه‌هایی که کمتر به آن توجه شده است، مساله نگاه سوداگرانه به بخش مسکن است که از این دیدگاه بخش مسکن به‌ویژه مسکن شهری بیشتر به‌عنوان «بازاری بکر جهت انباشت سرمایه»و واسطه‌ای جهت تنفع بیشتر از ثروت نفتی عمل کرده است.
● قیمت نفت و مناطق شمال شهر تهران
آنچه به‌اصطلاح معمول «شمال شهر»خوانده می‌شود و منظور محلات اقشار مرفه جامعه است لزوما شمال جغرافیایی نیست؛ کما اینکه اینگونه محلات ممکن است در سایر شهرهای بزرگ در غرب، شرق یا حتی جنوب شهر باشند. اما به هر حال در مورد تهران «شمال جغرافیایی»و «شمال اجتماعی-اقتصادی»تقریبا با هم همخوانی داشته و منطقه باریکی از دامنه کوه‌های البرز را تشکیل می‌دهد که به شدت مورد اقبال اقشار ثروتمند جامعه قرار گرفته است. به‌طورکلی عواملی که در جامعه‌شناسی شهری تحت عنوان «اکولوژی اجتماعی»از آن بحث می‌شود نقش مهمی در جدایی‌گزینی اجتماعی این اقشار ایفا کرده است که از این میان آب و هوای مطبوع، دوری از مراکز شلوغ شهر و بالا بودن قیمت زمین (سد قیمتی) که مانع از استقرار گروه‌های کم درآمدتر در این بخش شهر می‌شود از جمله عواملی است که می‌توان برای چنین اقبالی برشمرد. مساحت این بخش از شهر که در این تحقیق مناطق ۱، ۲ و ۳ شهرداری تهران را دربرمی‌گیرد حدود ۱۱۴ کیلومتر مربع است. ساکنان این بخش شهر از تجار کوچک و بزرگ گرفته تا کارمندان رده بالای دولتی، قضایی، اساتید دانشگاه، کارخانه‌داران، بورس‌بازان، زمینداران و به‌طورکلی صاحبان مشاغل پردرآمد حتی برخی محلات متوسط و کم‌درآمد که به شکل غیررسمی گسترش یافته‌اند را دربرمی‌گیرد.
● قیمت نفت و تاثیر بر بخش مسکن
در حالی‌که بحران بزرگ مالی جهان از رکود در بازار مسکن در ایالات متحده آغاز شد و این رکود نیز خود ریشه در تورم جهانی داشت که مسبب آن «افزایش قیمت جهانی نفت»بوده اما این مکانیسم در مورد ایران و کشورهایی نظیر روسیه که درآمد هنگفتی از صادرات نفت خام دارند تاثیر معکوسی داشته است. برای مثال در مسکو افزایش قیمت مسکن آن‌را به گران‌ترین پایتخت جهان تبدیل کرده است. بررسی آمار مربوط به قیمت نفت و مقایسه آن با رشد قیمت مسکن در مناطق شمال شهر تهران بین سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۸۷ نشان می‌دهد که رابطه مثبت و بسیار قوی بین بالا رفتن قیمت نفت و افزایش قیمت املاک به‌ویژه در بخش‌های اعیان‌نشین شهر وجود دارد. همچنانکه نمودار فوق نشان می‌دهد، قیمت نفت به‌عنوان متغیری مستقل به‌ویژه در سال‌های اخیر تاثیر شدیدی بر قیمت مسکن به‌عنوان متغیری وابسته داشته است. این تاثیر در زمان‌های مختلف با توجه به سیاست‌هایی که دولت‌ها در پیش گرفته‌اند کم یا زیاد بوده به گونه‌ای که در بین سال‌های دهه ۷۰ اثر نفت چندان قابل توجه نیست به‌گونه‌ای که ضریب همبستگی بین این دو متغیر در فاصله این سال‌ها ۵۶/۰ به دست آمده است. رشد قیمت نفت و به تبع آن افزایش شدید سرمایه‌گذاری‌های دولتی در اقتصاد کشور به‌ویژه از آغاز دهه ۸۰ تاثیرگذاری نفت بر بخش مسکن را دوچندان ساخته به‌طوری‌که ضریب همبستگی آن ۹۶/۰ بوده که قیمت مسکن را به شدت بالا برده است.
از آنجا که ضریب همبستگی هر چه به یک نزدیک‌تر باشد از وجود رابطه‌ای مستقیم‌تر حکایت دارد پس در اینجا هرچه این ضریب بیشتر(به یک نزدیک‌تر) باشد حاکی از ضعف برنامه‌هاست که سبب شده پول نفت به شدت وارد بخش مسکن شود. از طرف دیگر این مدل ضعف اقتصاد در هر دوره را نشان می‌دهد که توانایی جذب نقدینگی در اقتصاد را نداشته و ثروت نفتی سر از مساکن شهری بویژه مناطق اعیان‌نشین درآورده است.
● جانبداری شهری و مشکل مسکن
مایکل لیپتون در کتاب «چرا فقرا، فقیر باقی می‌مانند؟ جانبداری شهری در کشورهای درحال توسعه»می‌نویسد «امروزه مهم‌ترین برخورد طبقاتی در کشورهای درحال توسعه میان کار و سرمایه نیست. همچنانکه میان منافع خارجی و ملی هم نیست بلکه میان طبقات‌شهری و طبقات‌روستایی است.... منابع محدود به جای آنکه صرف شیوه‌های آبیاری جهت کاشت برنج شود، در بزرگراه‌های شهری تباه می‌شوند. مهارت‌های کمیاب انسانی به جای آنکه به مدیریت چاه‌های روستا و خدمات گسترده کشاورزی بپردازند، جلب رقابت‌های شدید در عرصه‌های متظاهرانه جهانی می‌شوند(Lipton, ۱۹۷۷, p:۱).
ریشه‌ مشکلات مسکن در کشورهای در حال توسعه بسیارند اما شواهد نظری و عملی بسیاری علت آن را به فرآیند شهرنشینی مربوط می‌دانند که خود ناشی از عوامل بسیار پیچیده و درهم‌آمیخته‌ای است. بنابراین بدون تحلیلی جامع و مفصل از فرآیند شهرنشینی، هیچ بررسی مفیدی از وضعیت مسکن در کشورهای در حال توسعه نمی‌تواند انجام پذیرد. عرصه سکونتگاهی کشور مجموعه‌ای از روستاها و شهرهاست که جمعیت را درخود جای داده‌اند. جایگاه مهم نفت در اقتصاد ایران و هزینه غیرمنطقی دولت‌ها از این منبع باعث شده تا پخشایش جمعیت در عرصه سرزمینی از یک الگوی منطقی خارج شده و به شکل الگوی بسیار نامنظم کنونی درآید که در آن سهم برخی شهرها نظیر تهران بسیار بیشتر از بقیه نقاط است به‌گونه‌ای که ۳۳ درصد از جمعیت کشور تنها در ۷شهر بزرگ تمرکز یافته‌اند.
همچنانکه انتظار می‌رفت، ارتباط مستقیم و بسیار شدید بین بودجه‌های جاری و عمرانی دولت و قیمت مسکن نیز وجود دارد(ضریب همبستگی۹۵/۰ از سال ۱۳۷۰ تاکنون). به عبارت دیگر از آنجا که دولت قسمت اعظم پول نفت را در این دو بخش مصرف می‌کند همان تاثیری که قیمت نفت بر مسکن دارد توسط بودجه‌های جاری و عمرانی نیز پیگیری می‌شود. ناگفته پیداست که بودجه‌های مذکور به دلیل اینکه دولت ماهیتا ساکن شهر است؛ چه به‌صورت افزایش حقوق و مزایای کارمندان باشد و چه راه‌اندازی پروژه‌های کوچک و بزرگ در شهرها و حتی روستاها اولین تاثیر آن در اقتصاد شهرهای بزرگ نمودار می‌گردد. تمرکز ثروت در این شهرها، جمعیت را از نقاط پیرامون به سمت خود می‌کشد. افزایش تقاضایی که به شکلی غیرطبیعی و در عرض چند سال به‌وجود آمده و مهم‌تر از همه عدم‌توانایی سایر بخش‌ها در جذب ثروت نفتی، سبب افزایش قیمت مسکن می‌گردد.
● جمع بندی و نتیجه‌گیری
ارتباط مستقیم و بسیار شدید بین بخش مسکن شهری به‌ویژه در مناطق اعیان‌نشین شهرها با قیمت نفت و به تبع آن بودجه‌های جاری و عمرانی دولت، بیانگر آن است که باید در سیاست‌های مسکن بازنگری اساسی صورت پذیرد. به زبان ساده‌تر از آنجا که ثروت نفت متعلق به همه اقشار جامعه است، بنابراین نباید بخش مسکن را تنها به‌عنوان تامین‌کننده صرفا سرپناه که دولت نیز باید با وام‌ها و یارانه‌ها از آن حمایت کند، نگریست. در حالی‌که در هیچ‌یک از چهار هدف راهبردی مسکن، در «طرح جامع مسکن»(وزارت مسکن و شهرسازی، ۱۳۸۵) توجهی به این جنبه پنهان اما بسیار مهم مسکن نشده است؛ جنبه‌ای که در آن مسکن به‌عنوان بخشی جهت «انباشت سرمایه»عملکرده است که سرمایه‌گذاری‌های بیش از اندازه در بخش مسکن شهری به‌ویژه در شهرهای بزرگ موید این مساله می‌باشد، به‌گونه‌ای که پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال ۸۶ نشان از رشد(۸۳) درصدی در تهران، (۵۸) درصدی شهرهای بزرگ و(۳-) درصدی سایر مناطق شهری دارد(روزنامه ایران، ۱۳۸۷ص۱۷). بنابراین جای خالی سیاست‌هایی که بتوانند سود فراوان مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ و آن‌هم در محلات اعیان‌نشین را مهار سازد، کاملا مشهود است. با به‌کارگیری چنین سیاست‌هایی می‌توان امیدوار بود که سرمایه‌های مادی و انسانی که هم اکنون تمام هم و غم خود را متوجه سودهای نجومی بخش مسکن شهرهای بزرگ کرده، متوجه ساخت و ساز در سایر شهرهای کوچک‌تر شود و حتی وارد سایر بخش‌های اقتصادی نیز گردند. بنابراین پیشنهاداتی به شرح زیر می‌توان مطرح کرد:
۱ ) با توجه به سه برابر شدن هزینه‌های جاری و عمرانی دولت نسبت به سال ۸۳: اتخاذ سیاست‌های انقباضی به‌گونه‌ای که نقدینگی را مهار کرده و از سهم درآمد نفت در بودجه‌های جاری و عمرانی که فواید آن در حال حاضر بیشتر نصیب اقشار مرفه می‌گردد را بکاهند، آنچنان که این تحقیق نشان داد، بخش مسکن در این میان نقشی واسطه‌ای را ایفا کرده است.
۲) خارج ساختن بخش مسکن از کالایی سرمایه‌ای و تجاری به کالایی مصرفی، پیشنهاداتی که در این زمینه می‌توان مطرح کرد به‌طورکلی تلاش دارند تا مسکن را از کالایی تجاری و سرمایه‌ای به کالایی مصرفی تبدیل سازند، اقدامی که در اکثر نظام‌های سیاسی دنیا صورت گرفته است.
الف) مالیات کافی بر ارزش افزوده ساختمان‌های نوسازی که توسط انبوه‌سازان به‌ویژه در مناطق «شمال‌شهر»ساخته می‌شوند.
ب) اخذ مالیات کافی بر مساکن خالی، به‌ویژه در شهرهای بزرگ.
ج) جلوگیری از معاملات مکرر مساکن در دوره‌های زمانی محدود.

* کارشناس ارشد جغرافیا و برنامه‌ریزی
شهری دانشگاه شهید بهشتی

منبع : روزنامه اعتماد ملی