افزایش ساخت و ساز به نفع تهران نیست

تمام خانه‌های جنوب تهران و شهرهای پیرامون متاثر از سوداگری در بازار مسكن طبقات بالای جامعه است.
● رونق شهرهای جدید در گرو كاهش ساخت و ساز در كلانشهرها است
اعظم خاتم، یكی از كارشناسان مطالعات طرح جامع تهران، در بیان دیدگاه‌های خود نسبت به مشكلات و مسائل پیرامون اجرای این طرح در پایتخت می‌گوید: اینكه گفته می‌شود تولید مسكن در تهران كمتر از نیاز است، یك اسطوره مخاطره‌آمیز است.
در رابطه با مساله مسكن تهران چند اسطوره ساخته شده و یك اسطوره ‌این بود كه ساخت‌و‌ساز ربطی به جمعیت ندارد. البته ما به همراه تعدادی از دوستان و كارشناسانی كه در طرح جامع كار كردیم، انرژی زیادی را صرف كردیم تا ثابت كنیم كه میان ساخت‌و‌ساز و جمعیت، ارتباط وجود دارد، به ‌این معنی كه ساخت‌و‌ساز تنها جایگزین برای مسكن تخریب شده نیست، تعداد ساخت‌و‌ساز مسكن‌، بسیار بیشتر از تعداد مسكن‌های تخریب شده است و باعث جذب جمعیت جدیدی می‌شود. همچنین ساخت‌و‌ساز تنها برای جابه‌جایی جمعیت در درون خانوار نبوده و این گونه نیست كه به طور مثال یك خانوار چهار نفره به دو خانوار دو نفره تبدیل شود، بلكه ساخت‌و‌ساز مسكن، جمعیت بیشتری را می‌آورد.
تجربه سرشماری سال ۷۵ به خوبی نشان داد كه ساخت‌و‌ساز تهران جمعیتی فراتر از روند افزایش جمعیت در۱۰ سال گذشته را آورد یعنی در فاصله سال‌های ۶۵ تا ۷۵ ، فقط ۷۰۰‌هزار نفر جمعیت به تهران اضافه شد. با توجه به‌اینكه این سال‌ها بعد از جنگ بود و ركود ناشی از آن طی شده بود، بنابراین طی سال‌های ۶۵ تا ۷۵ جمعیت ۶‌میلیونی تهران به ۶‌میلیون و هفتصد‌هزار نفر رسید، به‌این معنی كه سالانه ۷۰‌هزار نفر به جمعیت اضافه شد، در حالی كه در حال حاضر و در سال ۸۵ جمعیت تهران به ۸/۷‌میلیون رسید به‌این تعبیر كه یك‌میلیون و صد‌هزار نفر به جمعیت اضافه شده‌اند و این در حالی است كه رشد طبیعی جمعیت شهر پایین‌تر آمده است.
● تهران در حال جذب جمعیت از بیرون
سال‌های ۶۵ تا ۷۵، نرخ رشد جمعیت شهر ۱/۱ بود به‌این معنی كه تعدادی از جمعیت را به بیرون شهر می‌فرستاد، زیرا در آن زمان رشد طبیعی جمعیت حدود ۵/۱ بود اما در حال حاضر كه رشد طبیعی جمعیت تهران حدود ۲/۱ است مشاهده می‌كنیم كه رشد عملی جمعیت ۴/۱ شده است به‌این معنی كه تهران از بیرون در حال جذب جمعیت است.
● جمعیت۲/۹میلیون نفری تهران تا سال ۱۴۰۰
با توجه به رشد طبیعی جمعیت موجود در تهران، جمعیت شهر برای سال ۱۴۰۰ حدود ۲/۹‌میلیون نفر پیش‌بینی شده است. این كار مستقل از بخش‌های مسكن و توسط دكتر زنجانی انجام شده است.جمعیت ۲/۹‌میلیونی با جمعیت كنونی تهران یعنی ۸/۷ حدود یك‌میلیون و ۴۰۰‌هزار نفر اختلاف دارد، بررسی‌های ما در طرح جامع نشان داد جواز ساخت‌و‌سازی كه صادر شده - آنچه كه ساخته نشده، اما جوازش در دست مردم است و احداثش زمان می‌برد - به ۶/۸‌میلیون جمعیت ظرفیت سكونت می‌دهد، بنابراین برای حدود ۶۰۰‌هزار نفر باید واحد مسكونی جدید ساخته شود.
از سوی دیگر در مطالعات ما پروانه‌های صادره تا سال ۸۳ بررسی شد و زمان تصویب طرح در سال ۸۵ درنظر گرفته شده بود. بنابراین اگر طرح در سال ۸۵ تصویب می‌شد و ساخت‌و‌ساز مسكونی كنترل می‌شد،باز هم طی ۲سال (از ۸۳ تا ۸۵) قبل از تصویب طرح، تعدادی پروانه صادر شده‌ بود، همچنین اگر تعداد پروانه‌های صادر شده طی این دو سال را ۱۰۰‌هزار واحد مسكونی در نظر بگیریم كه به ۴۰۰‌هزار نفر اجازه سكونت می‌دهد، بنابراین تا زمان تصویب طرح، عملا برای ظرفیت پیش‌بینی شده تهران در افق ۱۴۰۰، پروانه ساختمانی صادر شده است.
بدیهی است كه ساخت‌و‌ساز مسكونی در تهران را نمی‌توان متوقف كرد و كسی قصد توقف آن را ندارد. یعنی ساخت‌و‌ساز از ۸۵ تا ۱۴۰۰ قرار نیست صفر باشد، اما من تنها این ارقام را عنوان كردم تا نشان دهم ساخت‌و‌ساز باید بسیار كنترل شده و محدود باشد. لذا هر جواز و پروانه‌ای بیش از این صادر شود اضافه جمعیت تهران را بالاتر از پیش‌بینی رشد طبیعی‌اش می‌برد.
● افزایش رشد طبیعی به تبع رشد پایه جمعیتی
درباره نیاز جمعیتی شهر تهران باید به‌این‌ نكته توجه كرد كه در حال حاضر جمعیت شهر تهران ۸/۷‌میلیون نفر عنوان شده است. رشد طبیعی این جمعیت با رشد طبیعی آن در ده سال پیش كه ۳/۷‌میلیون نفر بود، متفاوت است، زیرا زاد و ولد ۳/۷‌میلیون نفر با زاد و ولد ۸/۷‌میلیون نفر فرق می‌كند.
بنابراین اگر منظور از «نیاز مسكن» در تهران، نیازی است كه مربوط به رشد طبیعی جمعیت است، رشد طبیعی بر اساس برآوردهای طرح جامع حدود ۲/۹‌میلیون نفر پیش‌بینی شده بود، اما اگر پایه جمعیتی اضافه شود، واضح است كه رشد طبیعی هم افزایش می‌یابد، بنابراین در این جا بحث پرمناقشه‌ای به وجود می‌آید.
● شكست محض شهر‌های جدید
به‌رغم آنكه ما به ساخت‌و‌ساز تجاری و اداری بسیار نیاز داریم و رونق بخش ساختمان در تهران باید رونق ساخت‌و‌ساز تجاری و اداری و خدماتی باشد، اما روشن است كه با ساخت‌و‌ساز بسیار محدود مسكونی می‌توانیم به نیاز مسكن در تهران پاسخ دهیم و حتی بخشی از این نیاز را به شهرهای پیرامون تهران هدایت كنیم.
گفته می‌شود مشكل شهرهای جدید در دنیا این است كه‌ درصد كمی از جمعیت را در خودشان جای می‌دهند، توجه‌ داشته باشید در انگلیس این شهرها اساسا برای جمعیت پایین برنامه‌ریزی شده‌اند، به‌این معنی كه شهرهایی با عنوان «باغ‌شهر» به‌وجود آمده و از ابتدا با سقف‌های جمعیتی ۱۰۰‌هزار نفر شروع به فعالیت كرده‌اند، اما در مقابل هم‌اكنون در تهران ما به آستانه‌های حداقل رسیده‌ایم، به‌این معنی كه ۲۵‌هزار نفر جمعیت برای میلیاردها سرمایه‌ای كه صرف هشتگرد یا پردیس شد، اساسا شكستی محض در شهرهای جدید به شمار می‌رود و با هیچ كشوری هم قابل قیاس نیست.
● افزایش ساخت‌و‌ساز در تهران، عامل كاهش ساخت‌و‌ساز در شهر‌های جدید
اگر توجه كنیم كه تنها بخشی از این دلایل به سیاست‌های در پیش گرفته شده در این شهرها بر می‌گردد، سیاست‌های واگذاری مسكن در شهرهای جدید، دنبال كردن سیاست‌هایی كه گروه‌های غیرمتشكل را در بر نمی‌گرفت، رویكرد ناگهانی به انبوه‌‌سازی و مساله حمل‌و‌نقل، تنها بخشی از دلائل شكست این شهر‌ها است، اما بخش مهم دلیل شكست شهر‌های جدید به سیاست‌های شهری برمی‌گردد. باید توجه كرد كه ‌این سیاست‌ها به هم پیوسته است، زیرا نمی‌توان همزمان در تهران و هشتگرد اوج ساخت‌و‌ساز را داشت. ما با یك نیاز واحد مواجه هستیم، اگر در جایی به‌این نیاز پاسخ داده شود، جای دیگر تخلیه می‌شود. این وضعیت به خوبی در مقایسه آمار ساخت‌و‌ساز مناطق شهری تهران با آمار ساخت‌و‌ساز شهر تهران دیده می‌شود.
مساله مهم دیگری كه در این ارتباط مورد بحث قرار می‌گیرد، مساله «سوداگری» در بازار مسكن است، البته در این باره كه سوداگری را مثبت بدانیم یا منفی، باید با توجه به معیارهایی بحث و گفت‌وگو كنیم.
به اعتقاد من اگر شاخص تورم كالایی بالاتر از میانگین شاخص تورم كالاهای دیگر كشور است، اگر در این كالا پدیده احتكار و دست به دست شدن را می‌بینید، یعنی واحدهای مسكونی‌ای كه قبل از اسكان سه بار دست به دست می‌شوند و بی‌آنكه ارزش استفاده از كالا تحقق یابد، سود سرشاری در این میان جابه‌جا می‌شود، در اینجا با پدیده سوداگری مواجه هستیم كه اثرات منفی زیادی بر روی كالاها دارد. اما فكر نمی‌كنم بازار شهر را به‌این معنا بتوان سوداگرانه دانست كه تمام یك‌‌میلیون واحدی كه اجازه‌ ساختش داده شده است وارد بازار سوداگری شود. بین ۷۰ تا ۸۰‌درصد پروانه‌های صادر شده، ساخته شده است. یعنی فاصله‌ای میان ساخت‌و‌ساز و صدور پروانه ۲۰‌درصد است، بنابراین ۸۰‌درصد پروانه‌های صادره ساخته شده‌اند، آن‌گاه‌این سوال مطرح می‌شود كه چه بخشی از آن در بازار سوداگری وارد می‌شود.
مبالغه‌هایی مبنی‌بر اینكه یك‌میلیون خانه خالی وجود دارد، تنها ناشی از این تصور است كه بازار سوداگرانه تنها زمانی شكل می‌گیرد كه كل مسكن جدید در بازار سوداگری وارد شود. كافی است كه صد‌هزار واحد مسكونی متعلق به طبقات بالاتر وارد پروسه دست به دست شدن شود و قیمت مسكن را در كل شهر تحت تاثیر خود قرار دهند، به عبارت دیگر تمام مسكن جنوب شهر تهران و شهرهای پیرامون، متاثر از بازار سوداگری مسكن است كه در مسكن‌های طبقه بالاتر ایجاد می‌شود. پیوستگی درونی بازار مسكن موجب می‌شود تا عملا با داشتن ۵۰ تا ۱۰۰هزار واحد خالی كه مدام دست به دست می‌شود، این بازار شكل گیرد. البته به‌رغم كوششی كه در طرح جامع، برای دستیابی به آمار دقیق تعداد مسكن حاضر در بازار سوداگری شد، اما این كار عملی نشد.
البته معتقدم سوداگری، اتفاقا از اثرگذاری خرده‌ بازارهای مسكن در درون یك بازار واحد سخن می‌گوید كه چگونه، بازار طبقات بالا عملا به‌ضرر طبقات پایین قیمت را بالا می‌برد.

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد