بررسی وضعیت انبوه سازی در ایران

ایران نیز همچون كشورهای دیگر از این قاعده مستثنی نبود. بعد از دهه ،۴۰ با اعمال سیاست هایی كه اولویت آن صنعتی كردن كشور بود و اعمال سیاست های اصلاحات ارضی، مهاجرت روستاییان به شهرها و به دنبال آن مهاجرت ساكنان شهرهای كوچك به شهرهای بزرگ به خصوص تهران برای تأمین معاش شدت یافت و به دنبال آن انبوه سازی در ایران رواج پیدا كرد.
●ضرورت انبوه سازی
ایران اكنون با كمبود ۶/۱ میلیون واحد مسكونی روبه رو است.(۱ ) براساس برآورد كارشناسان برای رسیدن به وضعیت قابل قبول در حال حاضر نیاز به ۳ میلیون واحد مسكونی است.(۲)
برای كنترل وضع موجود می بایست سالانه یك میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسكونی ساخته شود. آمار فوق به خوبی نشان از كمبود میلیونی واحد مسكونی دارد. براساس برآوردها، امسال، اتحادیه صنفی انبوه سازان، ۲۵۰ هزار خانه در شهرهای كشور می سازد.( ۳) طبق گزارش فعالیت های ساختمانی بخش خصوصی و مناطق شهری كشور، بانك مركزی ایران، در شش ماهه اول سال ۷۸ ، ۸۶ درصد ساختمان های مسكونی، تك واحدی و دو واحدی و ۸ درصد ۳ یا ۴ واحدی بوده و فقط ۶ درصدی ساختمان ها، ۵ واحد و بیشتر احداث شده است. در صورت تحقق ساخت ۲۵۰ هزار واحد مسكونی در سال ،۸۴ انبوه سازی رشد خوبی را نسبت به سال ۷۸ داشته، به طوری كه سهم خود را از ۶ درصد به ۳۰ درصد می رساند. براساس پیش بینی ها این تعداد می بایست در سال ۸۸ به ۶۰۰ هزار خانه در سال برسد كه در این صورت ۵۰ درصد خانه های مورد نیاز در سال را تأمین می كند.
●تولید انبوه به دو روش انجام می گیرد؛
۱- صنعتی ۲- غیرصنعتی
عموم مسكن های تولید انبوه ما غیرصنعتی است. این در حالی است كه به عقیده كارشناسان، یكی از راه حل های معضل مسكن به دلیل طولانی بودن فرایند تولید آن، ساخت سریع و مطمئن واحدهای مسكونی با تكنولوژی های جدید یعنی ساخت مسكن صنعتی است.در ساخت مسكن صنعتی به علت بهره وری بالای عوامل تولید و تكرار فرایند تولید، ساخت ارزان و اقتصادی مسكن امكان پذیر است. ساخت و تولید انبوه صنعتی مسكن نیازمند مدیریتی كارآمد است، تا از یك طرف، از فناوری های جدید موجود دنیا و از طرف دیگر از توانمندی های داخلی به خوبی استفاده شده و خانه هایی ارزان با استانداردهای زیستی و كیفی مطلوب تولید شود. ظرفیت اسمی صنعت پیش ساخته در ایران، حدود سالانه ۲۰ هزار واحد مسكونی با مساحت متوسط ۱۰۰ متر مربع زیربناست كه تنها ۸/۲ درصد از واحدهای مسكونی ساخته شده در سال گذشته را شامل می شود.
●زمین، مهمترین مانع پیش روی انبوه سازان
بالا بودن قیمت نهایی مسكن مورد نیاز متقاضیان، مشكل اصلی انبوه سازان است. سه عنصر؛ قیمت زمین، هزینه ساخت و سود حاصل از ساخت، قیمت نهایی مسكن را تشكیل می دهد. در كشور ما سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسكن ۴۰ تا۵۰ درصد است، در حالی كه این عدد در كشورهایی چون انگلستان در اوج بحران مسكن از ۴/۲۸ درصد فراتر نرفت. در نیمه دوم دهه ،۶۰ حمایت از الگوی تولید مسكن در مقیاس وسیع، با هدف توسعه و تشویق انبوه سازی، راهبرد اساسی بخش مسكن بوده است. در تكمیل این سیاست، دولت دخالت خود را در بازار زمین كاسته و از ساز وكار بازار عرضه و تقاضا در امر تأمین زمین و مسكن حمایت كرده كه در نتیجه فعالیت در بازار زمین از صرفه اقتصادی بیشتری نسبت به بازار مسكن برخوردار شد. به این ترتیب بسترهای مناسب برای توسعه انبوه سازی در كشور ایجاد نشد. وجود این شرایط، شركت های فعال در امر ساخت و ساز را به سمت استفاده از بازار زمین، در راستای كسب سود بیشتر ترغیب می كند. پیامد این امر كاهش سرعت گردش سرمایه در بازار تولید انبوه سازان مسكن می شود. برای روشن شدن مطلب بالا، روند تغییرات قیمت زمین نسبت به مسكن طی دهه های گذشته؛ بررسی و تأثیر آن بر انبوه سازی در ادامه گزارش می آید.
رشد قیمت زمین به صورت پلكانی بوده و هر ۳ الی ۴ سال و گاهی هر ۵ سال، قیمت آن ۲ الی ۴ برابر شده است. به عنوان مثال در سال ،۱۳۵۰ بهای یك متر مربع زمین در محله گیشا، هزار ریال بود كه در سالهای ۵۵ و ۵۶ قیمت املاك یاد شده با حدود هزار درصد افزایش به ۷۰ هزار ریال افزایش یافت.پس از جنگ و با شروع رونق اقتصادی افزایش قیمت زمین شتاب گرفته و در طول اولین دوره، رشد قیمت آن ۱/۳ برابر شد. در دومین دوره رشد، بهای زمین مجدداً با افزایش ۳۰۰ درصدی مواجه شد. طی سالهای ۶۸ تا ۸۰ نرخ رشد قیمت زمین تقریباً ۲ برابر نرخ رشد بهای آپارتمان در شهر تهران بوده به نحوی كه قیمت زمین طی این دوره ۵/۲۲ برابر و قیمت آپارتمان ۵/۱۱ برابر شده است.در خلال سالها ۱۳۶۳ تا ۶۵ در حالی كه مسكن با رشد قیمت ۱۶۶ درصدی مواجه بوده، زمین رشد ۷۱۴ درصدی داشته است. این اعداد و ارقام حكایت از بی ثباتی بازار زمین دارد و نشان می دهد كه، افزایش قیمت زمین در دوران رونق خیلی بیشتر از قیمت مسكن بوده كه خود این امر سرمایه های سرگردان و سرمایه های موجود در بخش های صنعتی دیگر و حتی سرمایه فعال در ساختمان سازی- به عنوان مثال انبوه سازان- را به سمت زمین سوق می دهد.
●تأثیرات افزایش بهای زمین بر مسكن
افزایش سهم بهای زمین در احداث ساختمان، باعث افزایش سرمایه گذاری اولیه برای احداث بنا و در نتیجه كاهش نقدینگی طی دوره ساخت می شود.با كنترل بازار زمین می توان از انبوه سازی حمایت كرد و این تنها با حضور مؤثر دولت محقق خواهد شد. به این دلیل كه بخش خصوصی منافع شخصی را در نظر گرفته و قاعدتاً به دنبال سود حداكثر است، ولی بخش دولتی برای تأمین منافع ملی حضور پیدا می كند. دولت می تواند با مداخله كارآمد در بازار زمین و یا به عبارت بهتر با مدیریت بازار زمین همانند بسیاری از كشورهای موفق در حل بحران مسكن، به عنوان یكی از ابزارهای مناسب برای توسعه انبوه سازی مسكن مؤثر باشد.
اما این كنترل چگونه تحقق پیدا می كند؟
یكی از راهكارهایی كه دولت می تواند توسط آن، بازار مسكن را كنترل كند، استفاده از زمین های خود در فرایند ساخت شهرهای جدید است. به این صورت كه با آماده سازی زمین های خود و تهیه و یا خرید زمین های مناسب اقدام به سفارش پروژه های ساخت مسكن به انبوه سازان بخش خصوصی كند كه در پی آن، نتایج زیر قابل حصول است:
- انبوه سازی از وضعیت فعلی خود كه علاوه بر حوزه مدیریت فنی- مهندسی، در مدیریت تقاضا، منابع مالی و مدیریت عرضه دخالت دارد، خارج شده و به جایگاه اصلی خود یعنی مدیریت فنی- تخصصی برمی گردد. بنابراین انبوه ساز كه تا قبل از این از ارزش مازاد زمین سود می برد، سود خود را از ارزش افزوده حاصل از ساخت بدست می آورد.
- انبوه ساز دغدغه تهیه منابع مالی را نخواهد داشت، بدین دلیل كه هزینه زمین در فرایند ساخت حذف شده و هزینه ساخت از طرف سفارش دهنده تامین خواهد شد. این امر خود باعث رشد و تسریع فرایند انبوه سازی می شود.
- با انجام این سیاست، عرضه مسكن افزایش خواهد یافت و انبوه ساز می تواند با منابع مالی كه عمدتاً بانك های موجود، قادر به پرداخت آن هستند، خانه هایی به مراتب با كیفیت بهتر و تنوع بیشتر تولید می كند.
- از آنجا كه با اجرای این سیاست، انبوه ساز تنها از ارزش افزوده ساخت منتفع خواهد شد، لذا سعی در كاهش هزینه ها و تسریع در روند ساخت و ساز خواهد كرد كه برای تحقق آن به دنبال به كارگیری تكنولوژی جدید در فرآیند ساخت می رود.
- عواملی مانند تثبیت قیمت زمین، كاهش ریسك پذیری در بخش ساختمان و وجود تقاضا در دهه های آینده، همگی شرایطی را فراهم می كنند كه تداوم ساخت و ساز، رونق و در نهایت ایجاد امنیت شغلی در این صنعت را به دنبال خواهد داشت. لذا می توان با تشكیل اتحادیه ها و صنف های كارگری و تأمین حداقل نیازهای اجتماعی آنها مانند بیمه، هزینه نیروی انسانی را در ساخت و ساز كاهش داد كه در نهایت باعث كاهش قیمت نهایی مسكن می شود.
- دولت می تواند با این سیاست با استفاده از متخصصان و مشاوران معمار و شهرساز به طراحی شهرهای جدید و یا توسعه شهرهای موجود بپردازد كه دارای بافتی همگون، مطلوب به لحاظ فضای خصوصی و عمومی و لحاظ كردن فضاهای آموزشی، فرهنگی، ورزشی و ...باشد و سفارش ساخت آن را به انبوه ساز بدهد.
- با این روش تأمین مالی ساخت پروژه های بزرگ دیگر دشوار نخواهد بود، چرا كه هزینه زمین از نقدینگی اولیه لازم برای ساخت مسكن كسر شده و مابقی هزینه ساخت و ساز نیز توسط خود مردم از طریق وام های بانكی موجود و آورده های شخصی، به راحتی تأمین می شود. در نتیجه بافت های شهری با هزینه بسیار كم و در شرایط مطلوب با استانداردهای شهرسازی ساخته می شود.
- از آنجایی كه هزینه اولیه هنگفت پرداخت قیمت زمین دیگر مطرح نیست، لذا طیف وسیعی از انبوه سازان می توانند به عنوان پیمانكار، پروژه های ساخت را تحویل بگیرند. لذا دولت می تواند با سازوكارهای مختلف و سیاست های تشویقی مناسب از انبوه سازانی كه از تكنولوژی و توان علمی مهندسی بالاتری برخوردار هستند، حمایت كرده و بدین ترتیب با رقابت بین سازندگان، رشد كمی و كیفی تولید انبوه در صنعت مسكن محقق خواهد شد.اگر دولت در عرصه مسكن و مدیریت زمین به نحوی وارد شود كه هزینه اولیه زمین را از فرایند ساخت به تعویق بیندازد، دیگر الزامی وجود ندارد كه انبوه ساز به جهت اقتصادی كردن پروژه ساخت وساز خود رو به بلندمرتبه سازی و ساختمان های متراكم و كوچك آورد. بنابراین می توان با اتخاذ سیاست های فوق خانه هایی كه مناسب فرهنگ بومی و دینی مردم است، ساخت و چالش های فرهنگی و اجتماعی آینده این شهرك ها را به فرصت تبدیل كرد و شهرهای پایداری تشكیل داد.
پاورقی
۱- سخنرانی وزیر مسكن سابق، آقای عبدالعلی زاده، دستاوردهای وزارت مسكن، ۱۳۸۴
۲- همان
۳- همان
میثم دهقان

منبع : روزنامه همشهری