موجر و مستأجر رو در روی هم

دانه‌های درشت برف وقتی به زمین می‌رسید به سرعت آب می‌شد. یک شب سرد زمستانی بود، مثل خیلی از شب‌ها.
همراه دانه‌های برف، وقتی که در آهنی کوچه باز شد، مردی عصازنان به درون آمد. وقتی به روشنایی رسید، پیربودنش هم نمایان شد. حاجی، خیلی پیر بود. یک کت و شلوار خاکستری تیره پوشیده بود با جلیقه و یک کلاه شاپو هم سرش بود. با عصا به داخل آمد.
پسرش او را همراهی می‌کرد. جوانی مودب و خوش صحبت بود. توی حیاط با مرد صاحبخانه حرف می‌زدند، حاجی خیلی بلندحرف می‌زد، تند و خشن. اما مرد صاحبخانه گویا اهمیتی نمی‌داد.
شاید از این‌جور آدم‌ها زیاد دیده بود. توی حیاط قدم زدند، به زیرزمین رفتند که آب انبار بود و به نظر بچه‌ها تاریک و ترسناک. پسرحاجی گفت‌وگو را هدایت می‌کرد. بعد از ساعت‌ها ایستادن توی حیاط که گویا حاجی اصلا میل نداشت به داخل اتاق بیاید، به توافق رسیدند. قرار و مدارها را گذاشتند و رفتند. چند روز بعد بناها آمدند و مغازه‌ای را که گوشه حیاط بود، بزرگتر کردند و دیگر اثری از آب انبار و پله‌های سیمانی‌اش نماند تا امروز؛ امروز که بحث برسر پس گرفتن همان مغازه دوباره به راه افتاده که ۴۰ سال پیش سرقفلی‌اش به حاجی فروخته شده‌ بود.
سرقفلی که امروز به صورت یک حق قانونی و شرعی با ارزش، در جامعه ما رواج پیدا کرده است، در هیچ یک از قوانین قبلی تعریف نشده است. به نظر می‌رسد این لغت از زبان فرانسه وارد حقوق ایران شده باشد. چه، اکثر قوانین ما بعد از مشروطیت از کشورهای اروپایی و به خصوص فرانسه گرفته شده است. اما ادبا و اساتید تعاریف مختلفی از سرقفلی کرده‌اند. ازجمله در فرهنگ دهخدا آمده است سرقفلی چیزی است که از کرایه‌دار سرای یا دکان بگیرند و آن مزد گشودن قفل است که داخل در کرایه نیست.
در فرهنگ معین، سرقفلی حقی است که بازرگان و کاسب نسبت به محل پیدا می‌کند و جهت تقدم در اجاره و شهرت جمع‌آوری مشتری و غیره دارد.
در فرهنگ عمید، سرقفلی، پولی است که کسی به کس دیگر بدهد تا خانه یا دکانی را که در اجاره اوست واگذار نماید.
البته این تعاریف در زمان فعلی نمی‌تواند کامل و جامع باشد. زیرا ممکن است با حق کسب و پیشه، یکی تصور شود چه آن که در واقع حق کسب و پیشه، یک امر اکتسابی است و کاسب در محل و اماکن تجاری با تلاشی که جهت کسب و رونق محل کسب می‌کند، برای خود ایجاد حق کند. لکن آنچه از مفهوم اولیه سرقفلی هویدا می‌شود این است که هنگام اجاره محل تجاری، از طرف مالک یا موجری از مستأجر گرفته می‌شود و کلید به او واگذار می‌شود. این حق از طرف مستأجر قابل انتقال به غیر است مگر اینکه در اجاره‌نامه تصریح شده باشد که مستأجر حق انتقال به غیر را ندارد.
برای بیان مصداق اختلافات موجر و مستأجر در مورد سرقفلی، می‌توان به نمونه‌های متنوعی اشاره داشت. مواردی که موجر و مستأجر را رودروی هم قرار می‌دهد و طولانی شدن زمان دادرسی در دادگاه‌ها نیز افراد را کلافه و سردرگم می‌کند.
ـ حسین آقا در سال ۱۳۴۰ مغازه خود را به شخصی اجاره داده است که در اجاره‌نامه قید شده این ملک جهت خشک‌شویی مورد استفاده قرار گیرد. مستأجر تا سال ۱۳۵۶ که در قید حیات بود به همان شغل، اشتغال داشت. بعد از فوت وی با وجود چند نفر ورثه، پسر بزرگ او که وکیل سایر ورثه بود بدون اذن موجر، خشک‌شویی را به فروشگاه لوازم یدکی اتومبیل تبدیل کرد که موجب اختلاف بین موجر و ورثه مستأجر شد. با شکایت موجر و احراز تخلف ورثه مستأجر، دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره بدون پرداخت سرقفلی داد.
ـ مغازه میوه‌فروشی که سال‌ها در اجاره محمدآقا و پسرانش بود بعد از چند سال با گرفتن پروانه جهت نوسازی ساختمان از طرف موجر، تعطیل شد و کار به دادگاه کشید.موجر جهت نوسازی ساختمان تقاضای تخلیه مورد اجاره را کرد که در دادگاه رسیدگی شد و با وارد دانستن ادعای موجر و تعیین کارشناس، میزان سرقفلی تعیین و حکم علیه مستأجر به تخلیه با دریافت سرقفلی به قیمت روز داده شد.
□□□
بر خلاف متداول بودن سرقفلی در جامعه، قانونگذار چه در موقع تصویب قانون مالک ومستأجر مصوب سال ۱۳۳۹ و چه در موقع تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ نامی از سرقفلی نبرده و تنها به داشتن حق کسب و پیشه برای مستأجر اشاره کرده است.
اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و در ماده ۶ آن آمده است: هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می‌تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و در تبصره ۲ از ماده مذکور آمده چنانچه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل کند هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را خواهد داشت.
ـ طالب‌خان سال ها بود که مغازه آرایشگاهی در یکی از خیابان‌های شلوغ و پررفت‌وآمد اجاره داشت. وقتی موجر وی تصمیم به نوسازی ساختمان گرفت و درخواست تخلیه ملک را کرد وی حاضر به تخلیه نشد، پس از۳ سال دوندگی و رفت و آمد در راهروهای طولانی دادگاه مجبور به تخلیه ملک شد آن هم با تعیین قیمت کارشناسی توسط کارشناس رسمی دادگستری.
ـ شخص دیگر، مغازه خود را در سال ۱۳۵۵ به عنوان لباس‌فروشی، اجاره داده بود. مستأجر پس از چند سال استفاده، بدون اطلاع موجر در مغازه با هزینه خود بالکن ساخت. موجر علیه مستأجر به لحاظ تعدی در مورد اجاره، شکایت کرد و دادگاه با احراز تخلف مستأجر حکم به تخلیه بدون پرداخت سرقفلی داد.
گاهی به دلیل بی‌توجهی و عدم رعایت شرایط و مقررات از طرف مستأجر، تمام حقوق او در مورد سرقفلی که شاید مبلغ قابل توجهی هم باشد از بین می‌رود. اما در مورد ذکر شده در بالا قانون اجازه داده درمورد نوسازی موجر قیمت سرقفلی را به نرخ روز پرداخت و ملک را تخلیه نماید که در این صورت ضرری به مستأجر وارد نشود.
لازم به ذکر است که در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که قبلا به آن اشاره شد به جای سرقفلی حق کسب و پیشه ملاک قرار می‌گیرد. به نظر می‌رسد فقها حق کسب و پیشه را مشروع نمی‌دانند و از این جهت بعد از انقلاب و با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ تنها اخذ سرقفلی و استرداد آن به نرخ عادله روز مجاز شناخته شد.
در تعیین میزان سرقفلی، توافق موجر و مستأجر شرط است و چنانچه هنگام تخلیه تعیین میزان عادله سرقفلی مورد اختلاف باشد، دادگاه نظر کارشناس را اخذ خواهد کرد که معیار آن محل کسب، نوع کسب، سابقه مستأجر و میزان فعالیت کسبی خواهد بود.
سال‌هاست که حاجی به رحمت خدا رفته است، اما همان جوان خوش‌صحبت با استفاده از بی‌سوادی موجر، ملک را به نام فرزندان خود کرده است و موجر که در سال‌های گذشته نیاز چندانی به دریافت اجاره‌بها نداشت حالا با بالا رفتن نرخ تورم و فشار زندگی و پیری که به سراغش آمده قصد تخلیه ملک را دارد، اما آیا عمر وی کفاف طی کردن زمان طولانی دادرسی و بالا و پایین رفتن از پله‌های دادگاه را خواهد داد؟

مرضیه مهدوی

منبع : روزنامه همشهری