شهروند زدایی از کم درآمد ها

عبدالعلی زاده حتی مصوبه جدید شورای پول و اعتبار برای پرداخت وام به خانه های دست دوم را كه مورد تاییدش نیست بدون جنجال توضیح می دهد، با یك جمله كوتاه كه: «ما نه در جریان بودیم نه موافق آن هستیم.» دعوت از دانه درشت های مسكن ساز، افزایش سقف وام مسكن و كاهش بهره بانكی، اعطای وام به خانه های دست دوم و فروش متری مسكن، سیاست هایی است كه هر چند با هدف كاهش قیمت و افزایش كیفیت مسكن اجرا می شود اما دستیابی به آن چندان نزدیك به نظر نمی رسد. حدود ۱۷ درصد از مردم ایران زیر خط فقر و ۴۰ درصد كم درآمد ارزیابی می شوند. دولت برای افزایش توان این افراد در خرید خانه و بالا بردن سهم هشت درصدی مسكن در تولید ناخالص داخلی (GDP) سیاست های جدید خود را آغاز كرده است. هر چند تولید دو میلیون و ۴۴۵ هزار واحد مسكونی در برنامه سوم توسعه در حالی كه طبق برنامه باید دو میلیون و ۳۷۰ هزار واحد تولید می شد، نكته مهم در سخنرانی مسئولان بخش مسكن است هنوز در تهران با مازاد تولید و در شهرستان ها با كمبود ساخت وساز روبه رو هستیم. به نظر می رسد سیاست های جدید دولت در فروش متری مسكن، افزایش سقف وام مسكن، ساخت خانه های استیجاری و اختصاص وام به خانه های دست دوم، چندان در بهبود وضعیت بازار موثر نبوده است. كمال اطهاری كارشناس بخش مسكن در این باره می گوید: «من هم این بحث را قبول دارم. بازار مسكن مركب از دو بخش بازار مجازی (پولی و مالی) و بازار واقعی (تولید مسكن) است. در دهه اخیر سیاست های مسكن متوجه بازار مجازی مسكن بوده و در بخش واقعی اقدام خاصی صورت نگرفته یا اگر كاری انجام شده به تولید بورس بازانه مسكن منجر شده است. به عقیده اطهاری برای كارا بودن بخش مسكن در اقتصاد كشور باید بازار مجازی مجموعه كاملی باشد كه تمام افراد جامعه با درآمد های متفاوت را در بر بگیرد اما بخش مالی مسكن ایران اكنون كم درآمد ها را حذف كرده است. او توضیح می دهد: «در سیاست های وزارت مسكن در فروش متری، ازدیاد سقف وام و غیره هدف كم درآمد ها نیستند و این به معنای ناقص بودن بخش مالی است. از طرف دیگر در بخش تولید هم اوضاع به گونه ای است كه در بهترین حالت برای «میان درآمد ها» مسكن تولید می شود.» به عقیده اطهاری تشویق انبوه سازان به ساخت وساز مسكن در عمل بورس بازان مسكن را تقویت كرده نه تولید صنعتی مسكن و شكل گیری نمونه های مشابه شهرك اكباتان و آپادانا. او می گوید: «در واقع تولید مسكن به طرف استفاده از رانت زمین سوق داده شده در صورتی كه بازار مسكن زمانی بازار واقعی خواهد بود كه در رقابت برای تولید قیمت كاهش یابد و كیفیت تولید افزایش پیدا كند. مانند بازار اتومبیل.» او ادامه می دهد: «بازار مسكن در ایران به خوبی هدایت نشده البته شاید هدایتش در دستور كار نبوده، در واقع نوع تشویق به انبوه سازی كه می گوید ساختمان های سه طبقه به بالا انبوه سازی تلقی می شوند، موجب پدید آمدن بازاری غیركارا می شود. بنابراین اكنون مجموعه ای داریم كه در آن رقابتی برای بالا رفتن كیفیت و كاهش قیمت وجود ندارد. بازار مالی هم كه ناقص است بنابراین اقدامات و سیاست های جدید هم مثمرثمر واقع نمی شود.» اطهاری معتقد است: «دولت حتماً می تواند در بازار مسكن نقش موثر ایفا كند.» به گفته او در هیچ كجای دنیا بازار مسكن به حال خودش رها نمی شود و اساس دخالت در بازار زمین جزء اصول سرمایه داری است چرا كه در این بخش رانت زیادی نهفته است و سرمایه داری هم در هیچ بخشی انحصار را قبول نمی كند.
• ركود ، سیاست انتخابی دولت
سیاست انتخابی دولت به گفته عبدالعلی زاده «ركود در بازار مسكن» بوده است. هر چند این ركود به تعبیر دست اندركاران تنها گریبان پایتخت را گرفته و سایر شهر های كشور از وضعیت مطلوب در ساخت وساز مسكن برخوردار هستند. اما اطهاری تعبیر دیگری از این وضعیت دارد: «تجربه نشان داده است كه وضعیت ساخت وساز در شهرستان ها همواره با تاخیر تابعی از وضعیت تهران است. در واقع باید نگاه مان بلندمدت تر باشد. شهرستان ها همواره دیرتر از تهران دچار ركود یا رونق می شوند. تولید مسكن در شهرستان ها كم و بیش برای رفع نیاز صورت می گیرد اما در تهران بازار چنین خصلتی ندارد. در واقع از هم اكنون نشانه های ركود در بازار مسكن شهرستان ها هم دیده می شود.» او می گوید: «باید قبول كرد كه تولید مسكن در تهران دچار مازاد است. تهران سالانه ۳۰ هزار واحد مسكونی جدید نیاز دارد اما هر سال نزدیك به ۱۵۰ هزار واحد مسكونی جدید در این شهر ساخته می شود. تجربه هم نشان داده است كه بعد از بالا رفتن قیمت ها در تهران، به فاصله چند سال در شهرستان ها هم قیمت ها بالا رفت. این موارد باید در تحلیل ها مورد نظر باشد مخصوصاً در تحلیل كارشناسان.»
•انبوه سازان با جواز
بنابر اعلام وزارت مسكن و شهرسازی، انبوه سازان از این پس برای ساخت مسكن باید از این وزارتخانه مجوز دریافت كنند. بنابر اعلام وزارت مسكن از ابتدای دی ماه این وزارتخانه تنها با انبوه سازان مجوزدار طرف حساب است. رعایت نكات فنی و سروسامان دادن به اوضاع بازار مسكن مهم ترین اهداف دولت از این طرح است. اما به نظر می رسد به دلیل بی ثبات بودن بازار های اقتصادی ایران كه مهم ترین عامل در جذب سرمایه های بلندمدت است این راهكار با موفقیت مورد انتظار روبه رو نشود. هر چند تسهیل در نظارت بر صلاحیت های فنی دست اندركاران بازار مسكن حداقل مزیت این مصوبه است اما تاثیر این طرح در تهیه مسكن برای كم درآمد ها نكته ای است كه اطهاری با تردید از آن یاد می كند: «این سیاست اگر به صورت واقعی اعمال شود به طوری كه انبوه سازان بزرگ مجوز بگیرند ممكن است برای كسانی كه درآمد متوسط دارند موثر باشد.» او ادامه می دهد: «برای فعالیت در بخش مسكن به دلیل سنگین بودن سرمایه گذاری ها و دخالت دولت، حمایت از فعالان اجباری است. باید مجموعه قوانینی برای مسكن سازی تدوین شود كه راهكار ها در آن مشخص باشد. البته مجموعه قوانینی از دهه ۵۰ و بعد از انقلاب برای مسكن داشتیم كه اكنون یك پنجم آن را داریم.» او توضیح می دهد: «در واقع سیاست های ما در بخش مسكن فراز و نشیب زیاد داشته است .در دهه ۶۰ سیاست دولت حمایت كامل از این بخش و در دهه ۷۰ رها كردن كامل بود به طوری كه در این دوران حتی زمین های دولتی هم به قیمت آزاد معامله می شدند. در واقع این افراط و تفریط ها، بازار مسكن را بیمار كرده است.» و بار دیگر تاكید می كند: «ما به مجموعه كاملی از قوانین در بخش مسكن نیاز داریم.» اطهاری در همین حال معتقد است: «حمایت از انبوه سازان اگر به صورت اصولی اجرا شود برای تامین مسكن میان درآمد ها موثر است اما برای تامین مسكن كم درآمد ها باید نظام مالی مخصوص این افراد تهیه شود.»
• مسكن مسكینان
یكی از محور های مهم در سند كاهش فقر كه اكنون از سوی وزارت رفاه و تامین اجتماعی در حال تهیه است تامین مسكن فقرا و كم درآمد ها است. با تهیه این سند وزارت مسكن و شهرسازی مكلف می شود در سیاستگزاری خود در این بخش، كم درآمدها را نیز مدنظر قرار دهد. هر چند دولت معتقد است هم اكنون نیز حمایت از این طبقه در دستور كار است اما برای توانمند سازی عملی كم درآمد ها برای خرید مسكن، به عقیده اطهاری باید نظام مالی مخصوص این قشر تهیه شود: «ایران از معدود كشور هایی است كه نظام مالی و سیستم تولید مسكن مخصوص كم درآمد ها در آن وجود ندارد.» او می گوید: «بخشی از جامعه ایران به صورت جدا از بازار رسمی و شهرسازی كشور، مسكن می سازند، این امر آسیب های اجتماعی زیادی برای جامعه دارند. در واقع كم درآمد ها برای خرید مسكن به حال خودشان رها شده اند.» اطهاری از تمام این صحبت ها یك جمله را نتیجه گیری می كند: «ما كم درآمد ها را شهروند زدایی كرده ایم.» و ادامه می دهد: «اما این افراد كه در نظام تولید مسكن جایی ندارند به این سیاست ها واكنش نشان می دهند. زیادی برای ساخت شهر های جدید هزینه شده اما همین مردم ترجیح می دهند در حاشیه شهر ها باشند تا شهر های جدید، چون حداقل امكانات حمل و نقل برای آنها وجود ندارد.» اطهاری معتقد است: «اقدامات زیادی برای حمایت از برج ساز ها صورت گرفته كه می شد با این هزینه شهر های جدید را تجهیز كرد.» او توضیح می دهد: «بخش مسكن برخلاف سایر بخش های اقتصادی از نظر تكنولوژی و مصالح و حتی نیروی انسانی نیازی به خارج از كشور ندارد. ایران در این بخش با تجربه سدسازی های بزرگ، صادر كننده تكنولوژی و تجربه است.» اطهاری نتیجه می گیرد: «بنابراین اسباب بزرگی در بخش مسكن ایران فراهم است اما به دلیل مدیریت ضعیف كه مدت ها است بر این بخش حاكم بوده هنوز ما در وضعیت مناسبی قرار نداریم. ما حتی از نظر سرمایه هم مشكلی در این بخش نداریم. بانك مسكن یكی از سود آورترین بانك های كشور است.» به گفته اطهاری برای اجرای نظام مالی كم درآمد ها باید چند سازمان ویژه ایجاد شود: «برای اعطای وام های كم بهره و تامین نظام بیمه ای مورد نیاز باید صندوق اعتباری تقویت كننده صندوق های پس انداز وام مسكن مخصوص كم درآمد ها ایجاد شود. این سیستم امتحان شده و در تمام دنیا جواب مثبتی داده است. در واقع ساز مان هایی وجود دارند كه باید این وام را تضمین بكنند.» اطهاری توضیح می دهد: «در یك آمارگیری انجام شده در مناطق حاشیه شهر تهران فقط نه درصد از مردم از وام بانكی استفاده كرده اند در حالی كه برای میان درآمد ها، خرید خانه بدون وام غیرممكن است. حاشیه نشین های اطراف تهران كه بررسی شده اند اكثراً شغل و زندگی رسمی داشته اند در حالی كه اسكانشان غیررسمی بوده است.» به گفته او سیستم برنامه ریزی مسكن كشور این افراد را در خود نپذیرفته است و اینها در سیستمی قرار می گیرند كه از دایره شهروندی رانده می شوند.
• ۱۰ میلیارد تومان برای مسكن كم در آمدها
براساس بررسی های انجام شده ۱۵ تا ۱۷ درصد از مردم ایران زیر خط فقر مطلق زندگی می كنند. برای این ۱۲ میلیون نفر ریسك خرید مسكن بسیار بالا است. به طوری كه تمام جنبه های زندگی آنها با خرید مسكن تحت تاثیر منفی قرار می گیرد. اطهاری می گوید: «برای خانه دار كردن این افراد تنها ۱۰ میلیارد تومان باید هزینه شود.» این همه هزینه كه برای مسكن استیجاری صرف شده اگر برای ایجاد صندوق وام یا اصلاح وضعیت حمل ونقل شهرهای جدید صرف می شد، بخش مهمی از ناكارآمدی های بخش مسكن برطرف می شد. او می گوید: «سالانه ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار خانواده جدید در ایران شكل می گیرد كه ۷۰ تا ۸۰ هزار خانوار كم درآمد هستند. بنابراین به همین تعداد مسكن برای كم درآمدها نیازمندیم.
• راه حل نهایی
برای استقرار بازاری كارا در بخش مسكن باید اول مشكلات استراتژیك را برطرف كرد تا بعد از آن بتوان تاكتیك مناسب را انتخاب كرد. بخش مسكن به دنبال حاكم كردن قواعد بازار بوده اما نهادهای مورد نیاز آن تاكنون ایجاد نشده است. بنابراین اطهاری ایجاد سیستم رهن ثانویه كه قانون آن در سال ۵۳ تدوین شده، ایجاد شركت های وام پس انداز مسكن، تولید صنعتی مسكن و ایجاد نظام مالی مسكن كم درآمدها را آخرین راه حل های برون رفت از مشكلات موجود می داند. او می گوید: «باید شركت های وام پس انداز مسكن مجدداً احیا شوند. همان گونه كه بعد از ملی شدن بانك ها در این قانون بازنگری شد و اكنون بانك های خصوصی مجوز فعالیت دارند باید به شركت های وام مسكن هم مجوز فعالیت داده شود. این شركت ها نهاد اصلی برای ایجاد نظام مالی كم درآمدها و میان درآمدها هستند.» به عقیده او فروش متری یا اقداماتی مشابه راه حل های مقطعی هستند. او اختصاص وام به خانه های دست دوم را نیز تنها موجب رونق معاملات صوری بازار مسكن عنوان می كند: «این وام برای رونق بازار به معنای افزایش تولید موثر نیست. اما برای تكرار بیماری بخش مسكن، بله! مفید است.»

منبع : باشگاه اندیشه