نبود ارادهء سیاسی مانع اصلی رونق بخش مسکن آفریقا

در آفریقا كه ۸۶۰ میلیون نفر را در خود جا داده بی‌ثباتی سیاسی _و اقتصادی و نیز فساد دولت‌ها، كمبود خانه را در بسیاری از كشورهای این قاره شدت بخشیده است.در این میان، سال‌ها اصلاحات اقتصادی و سیاسی باعث شده در تعدادی از كشورهای یادشده، طرح‌هایی برای ساخت خانه و تامین تقاضای شدید و رو به رشد طبقهء متوسط تدوین شود. طبق تخمین بانك جهانی تا سال ۲۰۳۰ در جنوب صحرای آفریقا ۴۳ میلیون نفر جزو طبقهء متوسط قرار خواهند گرفت در حالی كه هفت سال پیش این تعداد ۸/۱۲ میلیون نفر بود به ویژه در كشورهای زامبیا، نیجریه، كنیا و غنا تقاضا بسیار بالاست و ویژگی اقتصادی نسبتا مناسب باعث شده بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی به اجرای پروژه‌های مسكن در این كشورها توجه نشان دهند.
در آفریقا كسانی كه حقوق‌بگیر دولت یا دارای درآمد ماهانه هستند، برای ساخت خانه به شیوه‌ای سنتی عمل می‌كنند یعنی هر ماه بخشی از حقوق خود را صرف ساخت اندكی از خانهء خود می‌كنند اما این روش باعث می‌شود تكمیل خانه سال‌ها طول بكشد. روش جدیدی كه بانك‌ها در پیش گرفته‌اند اعطای وام ساخت یا خرید خانه است.
بهبود نسبی وضع مردم در برخی از كشورهای این قاره تقاضای آن‌ها را برای خرید یا داشتن خانهء مناسب افزایش داده است اما واقعیت این است كه مردم طبقهء متوسط در آفریقا در مقایسه با طبقهء متوسط در آمریكای لاتین، مركز و شرق اروپا یا برخی بخش‌های آسیا نظیر هند دسترسی كم‌تری به وام برای خرید یا ساخت خانه دارند. رویه‌های نامناسب و پیچیدهء اداری برای پرداخت وام، فساد اداری و منابع ناكافی مالی از جمله مهم‌ترین موانع خانه‌دار شدن مردم در قارهء آفریقا هستند.
تعدادی از كارشناسان سرمایه‌گذاری می‌گویند،با تحولی كه اخیرا در دیدگاه سرمایه‌گذاران خارجی نسبت به حضور در آفریقا داده شده،می‌توان امیدوار بود كه بخش مسكن تحولی بزرگ پیدا كند.اكنون یكی از مشكلات اصلی كم بودن شركت‌هایی است كه مایل باشند در بخش مسكن آفریقا بازاری پررونق ایجاد كنند. كمبود مسكن به ویژه در زامبیا مشاهده می‌شود.طی دوران تجربه سوسیالیسم در این كشور پس از استقلال از بریتانیا در سال ۱۹۶۴،شركت‌های دولتی برای كارمندان و كارگران خود خانه فراهم می‌كردند، اما این مدل پاسخگوی نیاز به مسكن نبود و از اوایل دهه ۱۹۹۰ برنامهء ۱۵ سالهء اصلاحات اقتصادی آغاز شد.در این دوره دولت بخش عمده خانه‌های تحت مالكیت خود را به ساكنان آن واگذار كرد.امروزه در زامبیا ثروتمندان با پول نقد خانه می‌خرند،حقوق‌گیران به تدریج خانه می‌سازند و عدهء زیادی از مردم در مجتمع‌های شلوغ زندگی می‌كنند.تا این اواخر، بانك‌ها تمایلی به وام‌دهی نداشتند. بر اساس تحقیقات سازمان تحقیقات مالی بریتانیا، در زامبیا از هر هزار نفر یك نفر وام مسكن دارد. تنها ۱۶ درصد جمعیت ۵/۱۱ میلیون نفری زامبیا در شغل‌هایی مشغول فعالیت هستند كه حقوق ماهیانه دارد. از طرف دیگر در این كشور نهاد یا شركتی برای ارزیابی ریسك متقاضیان وام وجود ندارد كه بتواند به بانك‌ها خدمات مشاوره‌ای ارایه دهد. وزارت مسكن زامبیا به شدت دچار فساد مالی و اداری است و هر كار كوچك در آن ماه‌ها طول می‌كشد. مشكل سند مالكیت نیز از جمله موانع محسوب می‌شود. گاه ده‌ها نفر برای یك قطعه زمین یا خانه سند مالكیت دارند. به این ترتیب بانك‌ها نمی‌دانند بر چه مبنایی و به چه كسی باید وام برای ساخت یا خرید خانه بدهند.
مشكل نرخ سود بانكی نیز از اعطای وام جلوگیری می‌كند. بانك‌ها بدون پرداخت وام مسكن نیز سود عظیمی نصیب خود می‌كنند. در زامبیا شبیه بسیاری از كشورهای جنوبی صحرای آفریقا، بانك‌ها سود تك‌رقمی به سپرده‌ها پرداخت می‌كنند اما با خرید اوراق قرضهء دولتی معمولا سودی پنج تا ۱۰ درصد بالاتر از نرخ تورم دریافت می‌كنند. به این ترتیب سودی عظیم بدون ریسك نصیب آن‌ها می‌شود در نتیجه انگیزه‌ای برای پرداخت وام مسكن به افراد كه ریسك نامشخص بزرگی دربر دارد، ندارند. چند سال اصلاحات سیاسی و اقتصادی باعث كاهش نرخ تورم به ۱۱ درصد شده است.
به سبب كاهش استقراض دولت از بانك‌ها، بانك‌ها در حال جست‌وجو برای فرصت‌های جدید هستند و تعدادی از آن‌ها بررسی پرداخت وام مسكن را آغاز كرده‌اند. كارشناسان معتقدند، در جنوب آفریقا مشكل، مسكن و نحوهء ساخت آن یا تقاضا نیست بلكه مشكل اصلی این است كه به افراد متقاضی مسكن باید امكان داده شود ظرفیت مالی برای ساخت یا خرید خانه پیدا كنند. در زامبیا و تعدادی دیگر از كشورهای آفریقایی، متوسط قیمت خانه حدود ۱۵۰۰ تا ۲۲۰۰ دلار است، اما خانه‌هایی كه برخی شركت‌های خصوصی می‌سازند، بیش از ۲۰ هزار دلار قیمت‌گذاری شده‌اند. بانك‌های جنوب آفریقا وام خرید مسكن را با بهرهء ۱۴ تا ۱۸ درصد و ۱۵ ساله پرداخت می‌كنند اما در كشورهایی كه نرخ امید به زندگی پایین ‌است، فرد وام‌گیرنده باید خود را بیمهء عمر كند. در زامبیا به علت گستردگی ایدز متوسط عمر جمعیت ۳۵ سال است بنابراین سقف زمانی بازپرداخت وام‌ها پایین تعیین می‌شود یعنی نوع قسط‌ها طوری تعیین می‌شود كه افراد حداكثر تا ۵۵ سالگی تمام بدهی خود را به بانك‌ها پرداخت كرده باشند. به این شكل افرادی كه سن بالا دارند باید قسط ماهانه بالایی به بانك‌ها پرداخت كنند.
در قارهء آفریقا هر خانوار از شش تا هفت نفر تشكیل می‌شود. در اكثر كشورهای جنوب صحرای آفریقا به دلیل رشد اقتصادی، روند شهرنشین شدن جمعیت سریع‌تر شده است زیرا در كل این منطقه اختلاف بسیار زیادی بین شرایط زندگی در شهرها و مناطق روستایی وجود دارد. اما مهاجرت به شهرها به معنای استقرار در شهر نیست بلكه بیش از ۷۰ درصد این افراد در حومهء شهرها در مناطق بسیار نامناسب اسكان می‌یابند.
از طرف دیگر در این كشورها، دولت‌ها به دلایل گوناگون از جمله تنش‌های سیاسی، فقدان اتفاق‌نظر، تغییر مداوم مسوولان و... هنوز سیاست یا استراتژی مدونی برای اسكان یا ساخت‌وساز مسكن ندارند. همچنین نقش و مسوولیت‌های دولت در زمینهء مسكن هنوز به صراحت و شفافیت تعریف نشده است. در مواردی كه سیاست‌هایی در زمینهء‌ساخت‌وساز تدوین شده است، فساد اداری و كمبود منابع مالی از اجرای آن‌ها جلوگیری كرده است. سیاست‌هایی كه تاكنون در پیش گرفته شده همگی به مناطق شهری مربوط بوده و روستاها كاملا مورد غفلت قرار گرفته‌‌اند.
در مناطق شهری، ساخت خانه‌ها با استانداردی خاص و جهانی صورت نمی‌گیرد. خانه‌ها عموما به شبكه‌های زیرساختی شهری از جمله فاضلاب متصل نیستند. دولت‌ها در جنوب آفریقا برای سامان دادن به بخش مسكن باید در كنار تدوین سیاست‌های مناسب جمعیتی و زیرساختی، منابع لازم برای اجرای این طرح‌ها و برنامه‌ها را نیز تهیه كنند. مصالح ساختمانی، منابع مالی، نهادهای نظارتی برای درست اجرا شدن برنامه‌ها جزو منابع ضروری و اولیه برای سامان یافتن _بخش مسكن در آفریقاست.
● موانع اجتماعی
بسیاری از عوامل اجتماعی در آفریقا، محدودیت‌های عظیمی در سیاستگذاری خانه‌سازی كشورها به وجود آورده است. ناآرامی‌های اجتماعی، روند اجرای پروژه‌های عمرانی را كند و گاه متوقف می‌كند. عدم حمایت از مصرف‌كننده باعث شده انبوه‌سازان استانداردهای كیفی را رعایت نكنند و این امر هیچ تبعاتی برای آن‌ها نداشته باشد. به این شكل ساخت واحدهای مسكونی عمدتا بدون رعایت استاندارد صورت می‌گیرد.
سطح پایین مواد مصرف‌كنندگان باعث شده آن‌ها متقاضی سطح مناسبی از امكانات در مسكن نباشند. از طرف دیگر مسكن هنوز نتوانسته ارزش اصلی خود را پیدا كند و به آن به عنوان یك منبع ثروت و امنیت نگاه نمی‌شود. دولت‌ها در اكثر كشورهای آفریقایی از عدم پرداخت پول خدمات شهری از جمله آب، برق و تلفن از سوی مردم شكایت دارند. این وضعیت به كم شدن منابع مالی دولت در ارایه _این گونه خدمات و ساخت خانه منجر می‌شود. در مجموع دولت‌ها معتقدند،تداوم رشد اقتصادی به بازار مسكن سروسامان خواهد داد، اما همواره این پرسش مطرح بوده كه بدون تدوین برنامه، آیا منابع مالی هدر نخواهد رفت؟
در قارهء آفریقا ۹/۷۱ درصد افراد شهرنشین در حقیقت در حومهء شهر و در شرایط بسیار نامطلوب زندگی می‌كنند یعنی از ۲۳۱ میلیون نفر شهرنشین در این قاره، ۱۶۶ میلیون نفر زاغه‌نشین هستند. آفریقا پس از جنوب و مركز آسیا، بالاترین میزان زاغه‌نشین را دارد. در حال حاضر در سرتاسر جهان ۹۲۴ میلیون نفر یعنی ۳۱ درصد جمعیت شهرنشین جهان، در حومهء شهرها زاغه‌نشین هستند. در آفریقا ارادهء سیاسی برای حل مشكل مسكن به اندازهء امكانات و برنامه‌ریزی‌ها اهمیت دارد.

محمدعلی آذری‌نیا
منبع:وال‌استریت ژورنال ۲۰ژوییه ۲۰۰۷

منبع : روزنامه سرمایه