اگر قصد خرید یا اجاره خانه دارید, این راهنما را از دست ندهید

اگر شما هم جزو آن دسته از افرادی هستید که به تازگی به فکر بازسازی خانه کلنگی یا ساختن زمین متروکتان افتاده اید این راهنما می تواند اطلاعات مفیدی به شما دهد

اگر شما هم جزو آن‌دسته از افرادی هستید که به تازگی به فکر بازسازی خانه کلنگی یا ساختن زمین متروکتان افتاده‌اید، خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد می‌کنیم ما سعی کردیم در اینجا تمام مواردی که مربوط به مشارکت و ساخت ملک‌های کلنگی است و می‌تواند کمک‌حال شما باشد و از طرفی اطلاعات شما را در این زمینه افزایش دهد، جمع‌آوری کنیم تا در زمان کوتاه‌تر و با اطلاعات بیشتر و دقیق‌تر تصمیم‌گیری کنید.

● اولین شروط مشارکت

برای ساخت‌و‌ساز یک زمین یا یک خانه قدیمی یا ساخت یک خانه کلنگی به صورت مشارکتی به چند نکته مهم باید توجه داشت: فردی را که وکالت ملک یا زمین را به ایشان واگذار می‌کنید حتما باید فردی قابل اطمینان و امین باشد، به این دلیل که این فرد بعد از گرفتن وکالت قدرت این را دارد که از نظر قانونی خود را مالک واقعی بنامد و اما راه‌حل‌ قانونی برای اینکه فرد مذکور نتواند ادعای مالکیت داشته باشد این است که باید ۳ دانگ ملک به نام مالک اصلی باشد و بابت ۳ دانگ دیگر چک دریافت شود و تا پایان کار چک نزد مالک بماند و ساختمان طبق قرارداد تقسیم شود.

پس از دادن وکالت به پیمانکار یا (موکل) چند مرحله باید انجام شود که عبارتند از:

الف) اندازه‌گیری متراژ

ب) هماهنگی با شهرداری

ج) بیمه، د) تخریب

ه) ساخت‌و‌ساز

● نکات مهم در اندازه‌گیری متراژ

نقشه بکشید

متراژ باید به صورت دقیق توسط مهندسی که می‌خواهد کار نقشه‌کشی را انجام دهد اندازه‌گیری شود و پس از آن ماکت جزئی از کار ساخته شود و تعداد طبقات و متراژ هر طبقه و زیربنا به دست آید. نقشه ساختمان،‌ باید دست مهندسی داده شود که مدرک تحصیلی معتبر داشته باشد که بتواند راه‌اندازی ساخت‌و‌ساز را تصدیق کند، اگر مهندسی که قرار است این قسمت از کار را برعهده بگیرد همان مهندسی باشد که قرار است مرحله ساخت‌و‌ساز را نقشه‌کشی کند بهتر می‌تواند نظریه‌های خود را اعمال کند. بهتر است بدانید که این کار، کار یک مهندس معمار نیست، زیرا مهندس معمار کار نقشه‌کشی طبقات را انجام می‌دهد: مانند قرارگرفتن آشپزخانه، اتاق خواب‌ها و حمام و... پس این مرحله (یعنی اندازه‌گیری متراژ) مرحله مهمی است زیرا طبق آمار از هر ۱۰۰ نفری که این مرحله را دقیق انجام نمی‌دهند ۴۰ نفر به مشکل برمی‌خورند و کارشان ناقص و ناتمام می‌ماند.

● هماهنگی با شهرداری

مراقب شهرداری باشید

در این مرحله مالک باید با شهرداری منطقه مربوطه هماهنگی‌های لازم را به عمل آورد تا جواز ساخت‌ صادر شود؛ در غیر این صورت پس از مدتی شهرداری جلوی ادامه کار را می‌گیرد، شروع کار بدون جواز شهرداری باعث پیگرد قانونی و جریمه می‌شود، شهرداری منطقه باید با تمام کسانی که در منطقه در حال ساخت‌و‌ساز هستند، مرتبط باشد تا از روند کار آنها مطلع باشد و تحقیقات لازم را به جا آورد تا درصورت وقوع مشکل آن را با سرعت بالا برطرف کند و اما مدارک لازم برای صدور جواز شامل: سند مالکیت، بنچاق، برگه عوارض شهرداری و کارت شناسایی است. در ضمن فرقی ندارد که برای دریافت جواز مالک به شهرداری مراجعه کند یا موکل؛ زیرا شهرداری از هرکدام اسناد خاص خود را دریافت می‌کند. همچنین هزینه‌ای هم که در قبال جواز، تخریب و ساخت باید پرداخته شود بستگی به متراژ ملک دارد. به‌طور مثال، برای یک خانه ۱۰۰ متری ۸ میلیون تومان هزینه باید پرداخت شود و اما خانه‌هایی که دارای بافت بسیار فرسوده‌ای هستند شامل پرداخت این هزینه نمی‌شوند و باید هزینه بیشتری در مرحله تخریب پرداخت کنند.

● تخریب

درست خراب کنید

پس از صدور جواز و بیمه،‌ مرحله بعدی برای افرادی که ملک کلنگی دارند، مرحله تخریب است. این مرحله مرتبط با مرحله بیمه است؛زیرا اگر هنگام تخریب برای خانه‌های مجاور اتفاقی بیفتد، بیمه از آنها حمایت می‌کند. همچنین افرادی که ساخت‌وساز مشارکتی را روی زمین بایر انجام می‌دهند دردسرهای مرحله تخریب از جمله نگرانی‌ها و حوادث این مرحله را ندارند و از نظر زمانی کارشان سریع‌تر پیش می‌رود. در قسمت تخریب باید نکات ایمنی از جمله بستن داربست و توری برای جلوگیری از ریزش مصالح و همچنین بستن اطراف کار در حد ۲ متر رعایت شود تا مشکلی برای کارگران و مردم در حال تردد ایجاد نشود، ماشین‌های تخریب معمولا بیشتر از ۳روز کار نمی‌کنند و در این ۳روز عمل تخریب بزرگ انجام می‌شود، هزینه این ماشین‌ها به صورت استاندارد در هر روز بین ۱۰۰ تا ۳۰۰هزار تومان است. زمان تردد این ماشین‌ها و درکل زمان تخریب از ۸ صبح تا ۷ بعدازظهر است. جالب است بدانید که همسایه‌هایی که از تولید سروصدای این ماشین‌آلات اذیت می‌شوند، می‌توانند به مراجع قانونی شکایت کنند که باعث جریمه مالک و ابطال جواز کار می‌‌شود. همچنین پیشنهاد می‌شود که کارگران در این مرحله به صورت روزمزد کار کنند، زیرا کار‌ در این مرحله به صورت کنتراتی، با سرعت بالا ولی بی‌دقت انجام می‌شود.

● ساخت‌و‌ساز

حالا وقت ساختن است

مرحله بعد از تخریب مرحله ساخت‌و‌ساز و آخرین مرحله این پروژه کاری است. این مرحله اگر به صورت استاندارد جلو برود بین ۵/۱ تا ۲سال به طول می‌انجامد اما باز هم بستگی به متراژ و تعداد طبقات پروژه دارد، به‌طور مثال میانگین زمان تحویل پروژه‌ای ۱۰۰ متری، ۴ طبقه و ۸ واحدی یک سال است و متراژ ۲۰۰ متر ۲سال.

● اجاره​نشین​ها

از قدیم گفته‌اند: «اجاره‌نشینی، خوش‌نشینی» با توجه به شرایط کنونی که مستاجرهای بی‌نوا مجبورند اجاره‌بهای خانه موردنظرشان را به دلار پرداخت کنند، هنوز هم می‌توانیم بگوییم اجاره‌نشین‌ هستیم و خوش‌نشین؟ بعید به نظر می‌رسد. به هرحال ما در اینجا سعی کرده‌ایم مطالب به دردبخوری از جمله: اجاره‌بهای مناطق مختلف شهر، تاثیر عوامل مختلف بر بالارفتن اجاره‌بها و... برای مستاجرهای عزیز جمع‌آوری کردیم. مستاجرهای عزیز خواندن این مطلب برای شما خالی از لطف نیست...یکی از مهم‌ترین نکاتی که در اجاره مسکن شنیده می‌شود، بالارفتن قیمت اجاره ماهانه ملک است که صاحبخانه‌ها با توجه به دلایل خاص خود درخواست اجاره‌بهای بیشتری دارند که البته باز هم بستگی به نیاز مالک دارد و اگر شرایط شما با شرایطی که صاحبخانه برای اجاره ملک خود گذاشته است همسان نباشد، خانه‌اش را به شما اجاره نمی‌دهد یا قرارداد را تمدید نمی‌کند (مالشه، اختیارشو داره!!) تمام آپشن‌هایی که یک خانه دارد در مبلغ اجاره‌بها و ودیعه تاثیرگذار است، این آپشن‌ها عبارتند از: پارکینگ، انباری، آسانسور، سیستم گرمایشی و سرمایشی، استخر و سونا، پارکت و متراژ ساختمان. از عوامل مهم‌تر تاثیرگذار در قیمت، منطقه و طبقه ساختمانی ملک است، به‌طور مثال در خانه‌های بدون آسانسور طبقه اول ۲۰درصد گران‌تر از طبقه دوم و سوم است یا مناطق ۵ و ۲ در شمال شهر بسیار گران‌تر از جنوب و شرق تهران است، تعداد افراد خانواده نیز برای برخی از مالکان حائز اهمیت است، به‌طور مثال یک زن و شوهر جوان که فرزندی ندارند نسبت به خانواده‌ای که ۳ فرزند کوچک دارند، راحت‌تر می‌توانند خانه موردنظر خود را اجاره کنند. پارکینگ هم از آن‌دسته امکانات اجباری برای آن‌دسته افرادی است که ماشین دارند و با توجه به کمبود جای پارک در تهران و خیابان‌های اطراف این فاکتور بسیار مهم است و حدود یک تا ۲میلیون در مبلغ ودیعه یا ۳۰ تا ۶۰ هزار‌تومان روی اجاره ماهانه تاثیر می‌گذارد.

● بهترین محل‌ها نسبت به سرمایه

اگر سرمایه شما بین ۳۰ تا ۶۰ میلیون است، ما به شما خیابان‌های نیروی هوایی واقع در شرق تهران را پیشنهاد می‌کنیم که سکوت و آرامشی چشمگیر دارد؛ اگر ساکن شرق تهران هستید می‌توانید برای اجاره یک ملک معقول روی این منطقه حساب کنید. اگر به سمت جنوب شرق تهران حرکت کنید متوجه می‌شوید مناطقی مانند میدان شهدا، خیابان ۱۷شهریور و خیابان پیروزی جزو بهترین محله‌های آن منطقه هستند. مزیتی که این مناطق دارند‌ در دسترس‌بودن تمامی نیازهای روزمره یک خانواده اعم از سوپرمارکت، نانوایی، خشک‌شویی و... است. با داشتن ۲۵ تا ۵۰ میلیون سرمایه می‌توانید خانه‌ای با تیتراژ ۴۰ تا ۹۵ متر اجاره کنید (فراموش نشود که وجود پارکینگ و طبقه مناسب روی اجاره حتما تاثیر می‌گذارد).‌ غرب تهران هم آب و هوایی نسبتامناسبی دارد و با داشتن ۳۰ تا ۷۰ میلیون تومان می‌توانید خانه‌ای با متراژ ۴۰ تا ۸۰ متر در خیابان‌های شهران یا صادقیه رهن کنید. محله‌هایی مانند سعادت‌آباد، شهرک غرب هم از بهترین محله‌های غرب تهران هستند که قیمت‌شان به مراتب بالاتر از محله‌های دیگر است.

● شهرک‌های ارزان

مشکل مسکن مشکلی است که اکثریت مردم کشور ما با آن دست به گریبان هستند، قیمت‌های سرسام‌آور و نجومی، شلوغی و سروصدا و ترافیک، معضل جای پارک نمونه‌های کوچکی از این مشکلات بی‌پایان است اما در چند سال اخیر با احداث شهرک‌هایی در حومه تهران با قیمت‌هایی مناسب و آب‌و‌هوای مطلوب شاهد برطرف شدن نسبی این مشکلات برای قشر متوسط جامعه بوده‌ایم. شهرک‌هایی مانند دهکده المپیک، پیکان‌شهر در جاده ایران‌خودرو و شهرک پردیس واقع در رودهن با پرداخت ۲۰‌میلیون ودیعه و اجاره‌بهای ماهانه ۴۰۰ هزار تومان خانه‌هایی با متراژ ۱۴۰ تا ۲۰۰ متر در اختیار شما می‌گذارند.

● چقدر سرمایه دارید؟

فاکتورهایی مانند: متراژ ، طبقه مناسب، انباری، پارکینگ و باقی امکانات روی قیمت خرید تاثیرگذار هستند و اما اگر قصد خرید خانه‌ای لوکس در منطقه‌ای مناسب هم از نظر تجاری و هم از نظر آب و هوایی را دارید و می‌خواهید مبلغی بین ۲۵۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان را هزینه کنید، به شما شمالی‌ترین نقاط خیابان سهروردی، شریعتی و ولی‌عصر را پیشنهاد می‌کنیم و اگر قصد خرید خانه‌ای استاندارد با قیمت پایین‌تر (بین ۱۲۰ تا ۲۰۰) میلیون را دارید، مناطق مرکز و شرق تهران از جمله پیروزی، بهارستان و رسالت را پیشنهاد می‌کنیم. می‌توان برای خانه‌‌های غیراستاندارد بسیار قدیمی صفت فرسوده را به کار برد. این خانه‌ها بیشتر در جنوبی‌ترین مناطق تهران هستند مثل: شوش، مولوی، نازی‌آباد، شهرری و اسلام‌شهر این خانه‌ها به علت بالا بودن طول عمر خود به خانه‌های فرسوده تبدیل شده‌اند و بهترین راه خرید آنها و ساخت‌و‌ساز مجدد ملک است.

● این خانه​ها نمی​لرزند

ضدزلزله بودن یکی از مهم‌ترین (شاید مهم‌ترین) مزایای ساختمان‌هاست که متاسفانه در بسیاری از ساختمان‌ها دیده نمی‌شود، اگر می‌خواهید هنگام بروز حوادثی مانند زلزله هم خود و هم اموال‌تان را بیمه کنید، می‌توانید خانه‌هایی با این مشخصات انتخاب کنید. این خانه‌ها به گونه‌ای ساخته شده‌اند که هنگام وقوع زلزله تکان می‌خورند اما ریزش و تخریب در آ‌نها اتفاق نمی‌افتد و در سراسر شهر هم قابل دسترس هستند. ساخت خانه‌های ضدزلزله به این صورت است که نقشه آنها به شهرداری ارائه شده و آنها بررسی می‌کنند که آیا نقشه و محاسبات آن صحیح است یا خیر. اگر به یک ساختمان در حال ساخت دقت کرده‌ باشید حتما تیرآهن‌‌های ضربدری را دیده‌اید که در اضلاع ساختمان کار گذاشته می‌شوند. این تیرآهن‌ها باعث استحکام ساختمان در برابر زلزله می‌شود و شهرداری بیش از ۳ سال که دستور ساخت‌ ساختمان به صورت ایمن و ضدزلزله را داده است.

● رؤیای خرید خانه

حداقل پولی که می‌توان برای خرید خانه دردست داشت مبلغی است بین ۴۰ تا ۶۰ میلیون البته با کمک وام! اگر جنوبی‌ترین محله‌های تهران و خانه‌های غیراستاندارد تهران را فاکتور بگیریم،‌ امروز دیگر نمی‌شود خانه‌ای پیدا کرد که زیر ۸۵ میلیون تومان قیمت داشته باشد (به‌طور مثال می‌توانید با در دست‌داشتن ۶۵ میلیون پول نقد و ۲۰ میلیون وام مسکن صاحب خانه‌ای ۴۵‌تا۵۰ متری شوید!‌